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• 146****7160

  房產(chǎn)中介在二手房交易中非常重要，中介提供的居間服務(wù)是否規(guī)范直接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的安全性，在實務(wù)中客戶與房產(chǎn)中介產(chǎn)生的糾紛非常多，這些糾紛主要有以下八種：
  　　一、 因支付意向金引起的糾紛
  　　中介帶買方看房，一旦客戶流露出購買意向，中介往往會趁熱打鐵，說服買方支付意向金并要求簽訂居間合同，而且會解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”，如果買賣不成還會退還。但等到買方不想買要求返還時，中介卻說已交給賣方變成了“定金”，如果反悔會被沒收。
  　　買方付“意向金”的時候，一定要看清楚居間合同對意向金是怎么約定的。通常中介提供的《居間合同》寫得密密麻麻，字又非常小，買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字，根本不清楚意向金是怎么變成定金的?！毒娱g合同》其實比正式的買賣合同都重要，其中玄機很多，但在二手房買賣中往往被忽視，特別是里面約定的“意向金轉(zhuǎn)定金”的條款。
  　　“意向金轉(zhuǎn)定金”通常約定由買方先付一部分錢款作為意向金交給中介，如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價及付款方式)，中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果買方反悔不買則不能要求返還，如果賣方反悔不賣則要雙倍返還。所以，買方付錢的時候確實是意向金，但如果賣方同意賣，那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款，不能隨隨便便就付了意向金。
  　　二、 因跳中介引起的糾紛
  　　跳中介通常有兩種情況：
  　　第一種情況：買方看房時簽了《看房確認單》(《看房確認單》上有買方跳開中介與賣方私下成交，買方應(yīng)當向中介支付違約金)，看了房以后，買方通過其它中介公司成交。
  　　買方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭金，也有可能是通過其它中介公司談下來的成交價格更低一些。如果是前一個原因，毫無疑問買方應(yīng)向前一家中介公司承擔(dān)違約責(zé)任，因為《看房確認書》也具有約束力，買方的行為顯然違反了誠信原則因而要承擔(dān)違約責(zé)任。但如果是后一種原因，買方實際上是按新的交易條件達成的合同，其目的并不是為了少付傭金，所以不應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。
  　　第二種情況：買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內(nèi)容)后，為了規(guī)避中介費，買賣雙方先協(xié)議終止合同，再跳開中介直接成交。但《居間合同》不只是一個買賣合同，還包括居間合同的內(nèi)容，即使買賣雙方終止了合同，也只能終止買賣合同，不能終止居間合同，這種情況下買賣雙方仍然應(yīng)當向中介承擔(dān)違約責(zé)任。
  　　三、 因合同無效、終止引起的糾紛
  　　合同無效的情況較為常見。比如：房子的產(chǎn)權(quán)登記為張三和李四，簽合同時只來了張三，張三可能會出具一份委托書說明他已得到李四的授權(quán)，或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李四的同意。合同簽訂后，李四卻提出說他從來沒有同意過。這時買方可能已經(jīng)支付了定金或者**款，糾紛由此產(chǎn)生。
  　　根據(jù)法律規(guī)定共有財產(chǎn)出售要得到所有共有人的同意，否則合同無效。很多人認為合同無效就不會產(chǎn)生任何法律后果，這種看法是錯誤的。合同法規(guī)定合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此如果確實沒有證據(jù)證明李四同意賣房，那合同無效，張三應(yīng)當賠償買方的經(jīng)濟損失。但如果張三無力賠償，買方能不能追究中介公司的責(zé)任?筆者認為要看中介公司有沒有過錯。如果中介公司有過錯，比如中介未對李四的授權(quán)進行審核，那么中介應(yīng)當賠償。如果中介沒有過錯，那么中介就不必賠償。在合同終止的情況中，造成合同終止的原因有很多，比如買賣雙方協(xié)商一致決定終止合同，再比如一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權(quán)而將合同解除。買賣雙方協(xié)商一致終止合同的，仍然應(yīng)當向中介方支付適當?shù)膱蟪?，如因一方違約造成買賣合同解除，違約方應(yīng)當賠償中介方的損失即傭金的損失。

  查看全文↓ 2019-01-16 22:07:04
• 147****8072

  1.登記買賣房信息
  2.由中介牽線搭橋
  3.雙方見面洽談、看房（打聽周邊情況、了解下，并確定是否該房產(chǎn)有貸款抵押）
  4.談妥后，雙方簽合同，如果買家防止賣家因房價漲等原因又不賣了，可要求合同中約定提高違約金，對賣家來說一樣做法，照合同來，付**款
  5.現(xiàn)在有的要網(wǎng)簽，對雙方都是一種保障；
  6.確定無疑了，就付中間款項
  7..和賣家一起去房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶,賣家交付鑰匙，付尾款，完成交易
  8.**后還要支付中介費，其他事先付費，詳情咨詢中介
  備注：即使房產(chǎn)交易失敗，對于中介為此付出的車馬費、也有苦勞等基本費用，還是應(yīng)該支付
  對于糾紛，協(xié)商解決，不成，請求房產(chǎn)行業(yè)協(xié)會來監(jiān)管，或向幫消費者維權(quán)熱線求助，甚至上法院，和中介簽的居間協(xié)議和買賣另一家簽的合同要看清、保管好

  查看全文↓ 2019-01-16 22:06:56
• 144****4022

  樓主放心政策之前簽的合同是不生效的。所以不存在違約。中介公司存在故意隱瞞事實的錯誤，你可以告它。

  查看全文↓ 2019-01-16 22:06:50

相關(guān)問題

• 問 ??房產(chǎn)糾紛房屋差價如何賠償？房屋中介糾紛如何處理？？
  答

  房屋中介糾紛主要有以下八種情況，遭遇房屋中介糾紛時應(yīng)該如何處理?本文主要分析了房屋中介八種常見糾紛，并提供相應(yīng)的對策。在購買二手房時，一定要小心挑選房屋中介，謹慎房屋中介糾紛?！　》慨a(chǎn)中介在二手房交易中非常重要，中介提供的居間服務(wù)是否規(guī)范直接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的安全性，在實務(wù)中客戶與房產(chǎn)中介產(chǎn)生的糾紛非常多，這些糾紛主要有以下八種：　　一、 因支付意向金引起的糾紛　　中介帶買方看房，一旦客戶流露出購買意向，中介往往會趁熱打鐵，說服買方支付意向金并要求簽訂居間合同，而且會解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”，如果買賣不成還會退還。但等到買方不想買要求返還時，中介卻說已交給賣方變成了“定金”，如果反悔會被沒收。　　買方付“意向金”的時候，一定要看清楚居間合同對意向金是怎么約定的。通常中介提供的《居間合同》寫得密密麻麻，字又非常小，買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字，根本不清楚意向金是怎么變成定金的?！毒娱g合同》其實比正式的買賣合同都重要，其中玄機很多，但在二手房買賣中往往被忽視，特別是里面約定的“意向金轉(zhuǎn)定金”的條款?！　　耙庀蚪疝D(zhuǎn)定金”通常約定由買方先付一部分錢款作為意向金交給中介，如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價及付款方式)，中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果買方反悔不買則不能要求返還，如果賣方反悔不賣則要雙倍返還。所以，買方付錢的時候確實是意向金，但如果賣方同意賣，那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款，不能隨隨便便就付了意向金。　　二、 因跳中介引起的糾紛　　跳中介通常有兩種情況：　　第一種情況：買方看房時簽了《看房確認單》(《看房確認單》上有買方跳開中介與賣方私下成交，買方應(yīng)當向中介支付違約金)，看了房以后，買方通過其它中介公司成交?！　≠I方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭金，也有可能是通過其它中介公司談下來的成交價格更低一些。如果是前一個原因，毫無疑問買方應(yīng)向前一家中介公司承擔(dān)違約責(zé)任，因為《看房確認書》也具有約束力，買方的行為顯然違反了誠信原則因而要承擔(dān)違約責(zé)任。但如果是后一種原因，買方實際上是按新的交易條件達成的合同，其目的并不是為了少付傭金，所以不應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任?！　〉诙N情況：買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內(nèi)容)后，為了規(guī)避中介費，買賣雙方先協(xié)議終止合同，再跳開中介直接成交。但《居間合同》不只是一個買賣合同，還包括居間合同的內(nèi)容，即使買賣雙方終止了合同，也只能終止買賣合同，不能終止居間合同，這種情況下買賣雙方仍然應(yīng)當向中介承擔(dān)違約責(zé)任?！　∪?因合同無效、終止引起的糾紛　　合同無效的情況較為常見。比如：房子的產(chǎn)權(quán)登記為張三和李四，簽合同時只來了張三，張三可能會出具一份委托書說明他已得到李四的授權(quán)，或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李四的同意。合同簽訂后，李四卻提出說他從來沒有同意過。這時買方可能已經(jīng)支付了定金或者**款，糾紛由此產(chǎn)生?！　「鶕?jù)法律規(guī)定共有財產(chǎn)出售要得到所有共有人的同意，否則合同無效。很多人認為合同無效就不會產(chǎn)生任何法律后果，這種看法是錯誤的。合同法規(guī)定合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此如果確實沒有證據(jù)證明李四同意賣房，那合同無效，張三應(yīng)當賠償買方的經(jīng)濟損失。但如果張三無力賠償，買方能不能追究中介公司的責(zé)任?筆者認為要看中介公司有沒有過錯。如果中介公司有過錯，比如中介未對李四的授權(quán)進行審核，那么中介應(yīng)當賠償。如果中介沒有過錯，那么中介就不必賠償。在合同終止的情況中，造成合同終止的原因有很多，比如買賣雙方協(xié)商一致決定終止合同，再比如一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權(quán)而將合同解除。買賣雙方協(xié)商一致終止合同的，仍然應(yīng)當向中介方支付適當?shù)膱蟪?，如因一方違約造成買賣合同解除，違約方應(yīng)當賠償中介方的損失即傭金的損失。

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• 問 房產(chǎn)糾紛房屋差價如何賠償？房屋中介糾紛怎么處理？？
  答

  　房產(chǎn)中介在二手房交易中非常重要，中介提供的居間服務(wù)是否規(guī)范直接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的安全性，在實務(wù)中客戶與房產(chǎn)中介產(chǎn)生的糾紛非常多，這些糾紛主要有以下八種：　　一、 因支付意向金引起的糾紛　　中介帶買方看房，一旦客戶流露出購買意向，中介往往會趁熱打鐵，說服買方支付意向金并要求簽訂居間合同，而且會解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”，如果買賣不成還會退還。但等到買方不想買要求返還時，中介卻說已交給賣方變成了“定金”，如果反悔會被沒收?！　≠I方付“意向金”的時候，一定要看清楚居間合同對意向金是怎么約定的。通常中介提供的《居間合同》寫得密密麻麻，字又非常小，買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字，根本不清楚意向金是怎么變成定金的?！毒娱g合同》其實比正式的買賣合同都重要，其中玄機很多，但在二手房買賣中往往被忽視，特別是里面約定的“意向金轉(zhuǎn)定金”的條款?！　　耙庀蚪疝D(zhuǎn)定金”通常約定由買方先付一部分錢款作為意向金交給中介，如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價及付款方式)，中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果買方反悔不買則不能要求返還，如果賣方反悔不賣則要雙倍返還。所以，買方付錢的時候確實是意向金，但如果賣方同意賣，那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款，不能隨隨便便就付了意向金?！　《?、 因跳中介引起的糾紛　　跳中介通常有兩種情況：　　第一種情況：買方看房時簽了《看房確認單》(《看房確認單》上有買方跳開中介與賣方私下成交，買方應(yīng)當向中介支付違約金)，看了房以后，買方通過其它中介公司成交?！　≠I方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭金，也有可能是通過其它中介公司談下來的成交價格更低一些。如果是前一個原因，毫無疑問買方應(yīng)向前一家中介公司承擔(dān)違約責(zé)任，因為《看房確認書》也具有約束力，買方的行為顯然違反了誠信原則因而要承擔(dān)違約責(zé)任。但如果是后一種原因，買方實際上是按新的交易條件達成的合同，其目的并不是為了少付傭金，所以不應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任?！　〉诙N情況：買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內(nèi)容)后，為了規(guī)避中介費，買賣雙方先協(xié)議終止合同，再跳開中介直接成交。但《居間合同》不只是一個買賣合同，還包括居間合同的內(nèi)容，即使買賣雙方終止了合同，也只能終止買賣合同，不能終止居間合同，這種情況下買賣雙方仍然應(yīng)當向中介承擔(dān)違約責(zé)任?！　∪?、 因合同無效、終止引起的糾紛　　合同無效的情況較為常見。比如：房子的產(chǎn)權(quán)登記為張三和李四，簽合同時只來了張三，張三可能會出具一份委托書說明他已得到李四的授權(quán)，或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李四的同意。合同簽訂后，李四卻提出說他從來沒有同意過。這時買方可能已經(jīng)支付了定金或者**款，糾紛由此產(chǎn)生。　　根據(jù)法律規(guī)定共有財產(chǎn)出售要得到所有共有人的同意，否則合同無效。很多人認為合同無效就不會產(chǎn)生任何法律后果，這種看法是錯誤的。合同法規(guī)定合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此如果確實沒有證據(jù)證明李四同意賣房，那合同無效，張三應(yīng)當賠償買方的經(jīng)濟損失。但如果張三無力賠償，買方能不能追究中介公司的責(zé)任?筆者認為要看中介公司有沒有過錯。如果中介公司有過錯，比如中介未對李四的授權(quán)進行審核，那么中介應(yīng)當賠償。如果中介沒有過錯，那么中介就不必賠償。在合同終止的情況中，造成合同終止的原因有很多，比如買賣雙方協(xié)商一致決定終止合同，再比如一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權(quán)而將合同解除。買賣雙方協(xié)商一致終止合同的，仍然應(yīng)當向中介方支付適當?shù)膱蟪?，如因一方違約造成買賣合同解除，違約方應(yīng)當賠償中介方的損失即傭金的損失。　　四、因未充分了解房屋情況引起的糾紛　　買方付了定金后發(fā)現(xiàn)房子的朝向不是中介告知的南北朝向，或者發(fā)現(xiàn)房子滲水，這些情況在第一次看房時沒有發(fā)現(xiàn)，買方于是提出退房，但此時房東不肯退還定金。買方能不能向中介索賠定金損失?　　這類案件買方敗訴率非常高。房產(chǎn)中介只是居間方，居間人提供的服務(wù)是報告訂立合同的機會或者提供訂立的媒介服務(wù)。中介只是根據(jù)自己的知識和房東的描述將房屋的情況告知買方，“看房”會產(chǎn)生非常重要的法律后果即“認可房屋的現(xiàn)狀”，包括朝向、位置、格局、質(zhì)量、裝修等等，買方看了房又認為自己沒有看清楚而提出退房通常不會被法院所認可，除非有證據(jù)證明賣方故意隱瞞房屋的缺陷。即使中介有意誤導(dǎo)，買方也很難就被中介誤導(dǎo)的事實進行舉證，因而會將自己陷入很不利的地步，所以買方不能輕信中介或房東對房屋情況的描述，一定要自己親自查看，仔細詢問。

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• 問 私人房屋買賣糾紛該如何處理呢？
  答

  1、定金糾紛定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個很常見的種類，合同簽訂時定金一定要以書面的形式進行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對定金退回的適用情況進行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務(wù)，沒有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購房者返還雙倍定金。2、一房二賣糾紛一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個人。避免一房二賣，需要注意以下幾個方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，**好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，房子交易的款項不要一次性付清;**后，網(wǎng)簽要及時。3、二手房買賣中承租人糾紛合同簽訂完之后，很可能會出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，而導(dǎo)致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。4、房屋質(zhì)量糾紛房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;第二，雙方協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護自己正當權(quán)益。5、中介費糾紛很多人買房是通過中介，因此通過中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因為一些原因無法履行，這個時候購房者想要要回中介費，但是中介機構(gòu)卻不退。對于這樣的問題，需要具體分析，應(yīng)該查看合同沒有履行的原因是否是中介方面的問題。簽訂協(xié)議的時候，**好在協(xié)議中約定好中介費的退回情況。6、房屋廣告虛假糾紛售房者買房的時候很喜歡對自己的房屋進行美化，比如形容房子有美好的環(huán)境、有假山、有公立**等，但是**后購房者收房的時候卻發(fā)現(xiàn)與形容的完全不符。對于這樣的情況，購房者應(yīng)該將廣告中有的事物寫進合同中，并且約定好虛假的話應(yīng)該承擔(dān)什么違約責(zé)任。7、共有房產(chǎn)單獨處分糾紛一般夫妻共同財產(chǎn)處分的時候容易出現(xiàn)這樣的糾紛，購房者事先沒有進行詳細的調(diào)查，也沒有看房產(chǎn)證，很有可能出現(xiàn)合同解除的風(fēng)險。所以，購房者買房之前一定要查看房產(chǎn)證，詢問財產(chǎn)是否有共有關(guān)系。8、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛很多小產(chǎn)權(quán)房因為價格比較低而受到很多人的青睞，但是購房者要知道買賣這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋是存在很大的法律風(fēng)險的。如果發(fā)生糾紛，買賣合同就是無效的，**后房子還要被退回。**購房者來說就是吃了很大的虧。9、房屋配套設(shè)施無法及時使用糾紛很多購房者買了房子但是住進去之后發(fā)現(xiàn)房子配套的暖氣等無法使用。我國法律沒有明確規(guī)定這些配套不能正常使用的情況，因此，一定要在購房合同中對這些問題進行約定。10、房產(chǎn)買賣中戶口遷出糾紛購房者買房之后卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還沒有遷出，購房者要求售房者盡快遷出，但是原房主卻遲遲不解決。對于這樣的情況，購房者一定要在合同的補充協(xié)議中進行約定，一定要約定好不履行的違約責(zé)任。

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• 問 買賣房屋中介怎么操作？
  答

  第一筆是定金，在你簽訂三方買賣合同的時候，買方就要支付一般是成交價的5%--10%左右，你的紅本房產(chǎn)證就必須是托管在中介方，中介方出據(jù)收據(jù)，第二筆是首期款：此筆是視客戶買房情況是作按揭貸款還是一次性付款，買方是首次置業(yè)一般是銀行評估價的三成（不含之前是定金），第二次置業(yè)的評估價的6成，如果是按揭，買方會在買賣合同規(guī)定的時間內(nèi)到中介方或雙方指定的銀行作首期款監(jiān)管，銀行會有一份首期款資金監(jiān)管協(xié)書，如果買如是一次性付款（所有的尾款也是監(jiān)管在銀行）此筆款銀行會在買方的新的房產(chǎn)證辦出后兩個工作日內(nèi)會打入你提供的監(jiān)管帳戶。第三得筆就是（銀行按揭貸款）：此款是在買方作首期款監(jiān)管的同時買家會申請銀行按揭貸款，待買家提交所有按揭所需要的資后，銀行會在三到五個工作后，審批出買方的貸款承諾函，當你拿到了銀行的這份貸款承諾函后你就可以放心去過戶，此筆款會在買家做房產(chǎn)抵押完后2個工作日，銀行將此款接打入的是銀行帳戶，這樣你就不用擔(dān)心收不到房款了，所有的資金都是由銀行監(jiān)管。但愿我的解答能幫到你。

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• 問 房屋中介擁金糾紛
  答

  如果原來那家中介公司對此房沒有專營權(quán)的話,無權(quán)要求你支付傭金

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