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二手房過戶流程主要有以下四步：一、買賣雙方無貸款： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結(jié)清給賣方。二、賣方有貸款未還清： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結(jié)清給賣方。三、買方貸款購房： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結(jié)清給賣方。四、買賣雙方均有貸款： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結(jié)束后，買賣雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結(jié)清給賣方。
全部3個回答>二手房買賣流程及注意事項有哪些? 買賣二手房有哪些問題需要注意？
155****9133 | 2019-01-14 12:23:24
已有3個回答
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146****2147
二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。那么二手房交易的詳細流程及注意事項呢?
查看全文↓ 2019-01-14 12:23:44
第一步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核
擔心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。
首先，要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
風險提示：此環(huán)節(jié)**大風險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。
第二步：交定金與簽合同
看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。
如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約” -
135****2780
二手房交易流程較為復(fù)雜，很多購房者都是第一次購買二手房，在二手房交易的流程和步驟上都存在著很多疑問。為了幫助大家更清晰的了解二手房交易過程，今天小編就來帶大家揭秘二手房交易的流程和相關(guān)注意事項，一起來看看吧！
查看全文↓ 2019-01-14 12:23:37
選擇中介公司進行二手房交易，比較省心省時，在中介的“監(jiān)督”下會減少許多不必要的麻煩。二手房交易一般都由以下幾個步驟來完成（因各房產(chǎn)中介規(guī)定不同，各步驟或略有差異）。
第1步：登記。買賣雙方到中介機構(gòu)咨詢二手房交易的相關(guān)政策，并詳細登記購房、售房信息。
第2步：驗證。中介機構(gòu)審核賣方身份證及產(chǎn)權(quán)證（包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等） -
147****9271
一、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰
查看全文↓ 2019-01-14 12:23:31
賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認無誤即可。如果有共有人，則需共有人均同意賣房。
二、核實房屋狀況
1、房屋建筑狀況
如房屋坐落的位置、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
2、房屋小區(qū)狀況
如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。
3、房屋權(quán)利情況
如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。
三、明確交易程序
二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。
1、看房、簽約
看房滿意后，買方?jīng)Q定購房，應(yīng)與賣方確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。
2、按合同約定付房款
一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。
前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在或可立即解除抵押等權(quán)利限制條件，按交易進度支付房款，即簽合同付定金、過戶后付大部分房款、交房后付余款。
后者則需要簽合同付定金、簽按揭合同付首期款、余下的房款由銀行打到賣方帳戶上。
3、交房
①交房的時間和條件。交房一般與尾款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。
②物業(yè)費、水電費等承擔方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前**后繳費證明。
③房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。
4、過戶
過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：
①到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時間。
②過戶所涉稅收和費用的承擔。
③買方的人數(shù)。買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。
④戶口遷出。在賣方(原戶主)未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方(新戶主)戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應(yīng)予以約定。
四、明確違約責任
和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。因此，雙方在簽約時就應(yīng)當明確違約責任，具體應(yīng)注意以下幾點：
①合同義務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
②每項主要義務(wù)均應(yīng)有違約責任一一對應(yīng)。
③違約責任承擔方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。
④應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據(jù)。
附：物業(yè)交割注意事項
1、結(jié)清水表賬單。交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據(jù)。
2、告知電表狀況。在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據(jù)。
3、協(xié)助煤氣過戶。按照燃氣公司的規(guī)定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設(shè)施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門可能將拒絕辦理。
4、簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議。有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來年供暖。
5、結(jié)清電話費。有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是isdn電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結(jié)算賬單，一并結(jié)清后，再辦理過戶手續(xù)。
6、協(xié)助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可辦理過戶手續(xù)。
7、結(jié)算維修基金。按照相關(guān)規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《住宅維修基金結(jié)算交割單》可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。
8、附屬設(shè)施。一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。
9、遷移戶口。買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛**多的因素之一，也是**易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家
相關(guān)問題
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買二手房應(yīng)該注意哪些問題呢？相信這是很多購房者關(guān)心的問題，看了以下內(nèi)容買房一定不會吃虧！1、不要只看總價還要看單價按照二手房交易的慣例，賣房標價往往標的是房屋的總價，而不像一手房銷售，總是標明房屋的單價。因此，某些二手房乍一看上去，許多購房人覺得總價很低，很便宜，但如果二手房建設(shè)年代久，居室面積小，那么算下來每平方米建筑面積單價并不低。所以，購房人在購買二手房時，算算單價，再拿這個單價和周邊的一手房做做比較，心里就有底了。2、不要只看房齡還要看質(zhì)量有些購房人在購買二手房的時候，往往對于房屋的房齡和建成年代比較關(guān)心，而對于房屋的具體質(zhì)量則關(guān)注不夠。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實不然。每一套房子由于建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量千差萬別。房屋房齡越短未必質(zhì)量就越好。相反，某些房子雖然年頭不長，但由于種種原因，質(zhì)量差強人意;有些房子雖然建設(shè)較早，但卻歷久彌堅。所以，購房者在選擇二手房的時候，要仔細考察房屋的質(zhì)量，從外立面到樓道，從墻體、地面到門窗、管道，每個細節(jié)都要認真觀察。3、不要只看房子還要看物管對于購買二手房的普通人來說，常常把關(guān)注的焦點放在了房子本身上，卻忽視了物業(yè)管理、費用以及入住后與自身利益息息相關(guān)的環(huán)節(jié)。要想在購房后的居住中獲得滿意的生活品質(zhì)，良好的物業(yè)管理是必不可少的。某些二手商品房社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時常發(fā)生。這都會對購房人入住后的生活產(chǎn)生不良的影響。因此，在購買二手房時，還要切實考慮自己的經(jīng)濟承受能力，做到“既買得起，又住得起”。4、不要只看社區(qū)還要看周邊許多購買二手房的購房人往往比較在意本社區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細節(jié)，但對社區(qū)周邊的環(huán)境則不太重視。其實，某些二手房，由于社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套就不夠齊備，綠地面積也有限;但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施是和周圍的住宅小區(qū)共享，這在很大程度上彌補了本小區(qū)的不足，這樣的二手房還是值得購買。有些二手房所處的小區(qū)各方面條件都不錯，但周圍在進行大規(guī)模的拆遷改造，建設(shè)新的房地產(chǎn)項目，施工帶來的干擾和不便要持續(xù)一兩年時間。購買這樣的二手房，就要有心理準備。5、不要只看眼前還要看將來廣大購買二手房的消費者在購房時通常都會將眼前的各種問題考慮得很周全，但對今后的許多事情就考慮得不是很全面了。某些小區(qū)目前的交通出行條件不理想，但也許一兩年后軌道交通設(shè)施就會修通;面對這樣的二手房，如果價格合理，短期內(nèi)的不便又能承受，不妨就購買下來。再比如，某個購買二手房的家庭目前老人身體健康，但隨著歲月的推移，幾年后，看病取藥會成為家常便飯，這樣的家庭在購買二手房時，就要對周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的設(shè)置進行周密的考慮。此外，有些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預(yù)先的判斷，眼光要放長遠一些才行。
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二手房過戶交易注意事項有哪些辦理前的材料準備，辦理時的雙方人員到場，辦理后的房產(chǎn)證領(lǐng)取時間，二手房交易過戶中的每個流程都有需要注意的地方。買賣雙方在中介登記、辦理合同后，中介公司為買家到銀行辦理貸款手續(xù)，待銀行審批后，**激動人心的時刻到來了！過戶意味著產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。目前來講，雖然3月1日施行了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，但由于北京地區(qū)相關(guān)部門的整合尚未調(diào)整完畢，現(xiàn)下在北京過戶還是按照原有的流程進行登記，即去土地所在區(qū)縣的地稅局辦理稅收減免手續(xù)，去房管局辦理房產(chǎn)證。房產(chǎn)過戶是買方取得、賣方失去房產(chǎn)權(quán)屬證書的分界點，十分重要，小編整理了二手房交易過戶的注意事項：辦理前雙方材料要準備齊全
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二手房你購買了二手房后應(yīng)得到，購房合同，房產(chǎn)證，契稅收據(jù)，購房發(fā)票，印花稅票，中介費協(xié)議收據(jù)，辦物業(yè)基金過戶等，關(guān)鍵是房產(chǎn)證和購房發(fā)票。買房子時注意的事項：1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進行開發(fā)的；2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；3、經(jīng)營行為合法?，F(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗核了《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買賣合同》（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進合同。5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。辦房地產(chǎn)權(quán)證時應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后，還要辦《土地使用權(quán)證》。相關(guān)費用注意除了樓上那位說的外，還有交易費和測量費，是應(yīng)該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購買人.二、購房流程購買商品房流程第一步：簽訂認購書
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房屋的使用年限要搞清的，不然不知道什么時候就不能住啦。還有周邊的一些市政工程啊，政府有木有規(guī)劃之類的都要注意。其實**重要的就是房屋產(chǎn)權(quán)和房屋手續(xù)要搞清楚啦。**后就是簽合同的時候，合同要看清楚咯。
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