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• 136****6661

  （一）買二手房流程
  
  一、委托房屋買賣合同
  
  1、位置因素主要考慮上下班是否方便等。
  
  2、配套狀態(tài)主要考慮生活便利程度，日常需求是否能滿足。
  
  3、小區(qū)環(huán)境也十分重要，這跟物業(yè)管理水平直接掛鉤。
  
  二、與業(yè)主磋商價(jià)格
  
  購(gòu)房者當(dāng)為買方，看到中意的房源后，就房?jī)r(jià)、購(gòu)買條件等跟業(yè)主磋商，磋商成功就約業(yè)主坐下來(lái)談細(xì)節(jié)，支付定金。磋商失敗就繼續(xù)找房、看房。
  
  三、交定金與簽合同
  
  購(gòu)房者在交定金前，要做好產(chǎn)權(quán)審核。買方要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字。
  
  其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題，所以在交定金之前，購(gòu)房者必須去查檔并得到確定答案。
  
  賣方提供了房子的合法證件，買方就能交納定金（交納定金不是商品房交易的必經(jīng)程序），交易兩邊簽定交房時(shí)間、戶口遷移等達(dá)到一致意見(jiàn)后。雙方簽訂一式三份的房屋買賣合同。

  查看全文↓ 2019-01-14 10:26:30
• 138****8307

  二手房買賣流程:
  一、尋找中介信息登記。買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策,經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為買賣雙方進(jìn)行配對(duì),為他們牽線搭橋,買賣雙方分別登記購(gòu)房、售房信息。在這個(gè)環(huán)節(jié)中,買賣雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介,它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。
  二、入市資格審批 賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書(shū)”,辦理上市審批手續(xù)。 如果是已購(gòu)公房,其上市需蓋三種章。 第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章,主要由單位證明土地使用性質(zhì),以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無(wú)償劃撥。 第二枚章是在上市征詢意見(jiàn)表上蓋的章,后來(lái)北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說(shuō)明,如果已購(gòu)公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有特殊約定的,無(wú)需原單位同意蓋章。 第三枚章是在上市申請(qǐng)確認(rèn)表上蓋的章,由各區(qū)房地部門(mén)在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易: 1.中央直屬機(jī)關(guān)的公房; 2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的; 3.使用權(quán)的房屋; 4.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買,尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的; 5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋,所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房; 6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的; 7.所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 8.所有權(quán)有糾紛的; 9.已經(jīng)抵押,并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的; 10.上市出售后會(huì)形成新的住房困難的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的; 12.房屋已出租他人,出賣人未按規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的。
  三、評(píng)估及考察房源詳情 中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介備案。中介實(shí)地考察,掌握房屋詳情,如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況,有沒(méi)有破壞結(jié)構(gòu)的裝修,有無(wú)私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià),為確定售價(jià)提供參考。
  四、簽協(xié)議 驗(yàn)證核實(shí)房屋后,交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后,雙方到中介簽訂買賣合同。一般的,在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況,同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買方繳納,金額為房?jī)r(jià)的2.5%,也有分別向買賣雙方同時(shí)收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),以下條款必不可少: 1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法; 2.要求出售方或中介方明確寫(xiě)清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售; 3.涉及價(jià)款的問(wèn)題:在合同中,寫(xiě)明總房?jī)r(jià),

  查看全文↓ 2019-01-14 10:26:25
• 131****6959

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)有哪些呢？
  
  
  
  1產(chǎn)權(quán)調(diào)查
  
  
  首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字；其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。
  
  
  
  在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
  
  
  
  2交定金
  看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門(mén)的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。
  
  
  
  如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒(méi)有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。
  
  
  
  一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等。
  
  
  
  風(fēng)險(xiǎn)提示
  
  
  
  1.當(dāng)下樓價(jià)上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;
  
  
  
  2 .賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”;
  
  
  
  3 .為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬(wàn)元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。
  
  
  
  3贖樓
  一般來(lái)說(shuō)，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任，針對(duì)業(yè)主房貸沒(méi)有還完的情況。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來(lái)之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。
  
  
  
  風(fēng)險(xiǎn)提示
  
  
  
  因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為此環(huán)節(jié)中**大。買家拿現(xiàn)金贖樓是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問(wèn)題，買家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。
  
  
  
  4付首期及資金監(jiān)管
  除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問(wèn)題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來(lái)做，風(fēng)險(xiǎn)很小。無(wú)論是通過(guò)何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。
  
  
  
  具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶，約定在買家過(guò)戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過(guò)要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。
  
  
  
  出于公平角度考慮，銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書(shū)上先簽字，這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時(shí)候不配合放款給賣家?guī)?lái)困擾。
  
  
  
  5簽訂買賣合同
  在交定金環(huán)節(jié)，已經(jīng)提到：自主交易可以先簽訂一個(gè)“書(shū)面協(xié)議”，這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。
  
  
  
  簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí)，**主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行。
  
  
  
  買賣雙方可以到房管部門(mén)相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
  
  
  
  風(fēng)險(xiǎn)提示
  
  
  
  1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。
  
  
  
  2.如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。
  
  
  
  3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，**好在附表中對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。
  
  
  
  4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫(xiě)明戶口遷出的日期及違約條件。
  
  
  
  5.要明確違約責(zé)任，特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的
  
  

  查看全文↓ 2019-01-14 10:26:20

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 個(gè)人二手房買賣流程詳解
  答

  1、申請(qǐng)貸款：買家需要先申請(qǐng)貸款，貸款額度取決于買家的資信狀況，買家需要搜集相關(guān)的資料，拿著貸款申請(qǐng)去銀行辦理，銀行審核之后會(huì)給出貸款額度，買家可以根據(jù)這個(gè)額度來(lái)尋找適合自己的二手房。2、選擇房源：買家可以上門(mén)看房，也可以在互聯(lián)網(wǎng)上通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)搜索適合自己的房源，一定要仔細(xì)看清楚房屋的狀況，以及是否有抵押或者查封等情況。3、談價(jià)格：最后一步就是談價(jià)格，買家可以根據(jù)自己的貸款額度來(lái)計(jì)算出合理的價(jià)格，然后和賣家談判，雙方最終達(dá)成一致即可。4、簽訂合同：雙方達(dá)成一致后，需要簽訂買賣合同，合同內(nèi)容要包括買賣雙方的身份信息，房屋的地址，買賣的價(jià)格，以及其他相關(guān)的條款。5、辦理過(guò)戶：簽訂合同之后，就需要辦理過(guò)戶手續(xù)，買家需要攜帶相關(guān)的證件去房管所辦理，填寫(xiě)相關(guān)的表格，并且繳納相關(guān)的稅費(fèi)，最后過(guò)戶手續(xù)完成后，買家便可以正式擁有這套二手房了。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 貸款二手房買賣流程詳解
  答

  一、貸款前準(zhǔn)備：1、購(gòu)買二手房前，應(yīng)先準(zhǔn)備購(gòu)房所需的貸款資金，如果有現(xiàn)金可以先支付部分首付和裝修費(fèi)用，如果沒(méi)有，可以聯(lián)系銀行申請(qǐng)貸款。2、提前準(zhǔn)備貸款所需的資料，像身份證、戶口本、工作證明、收入證明、房屋抵押證明等，這些都是銀行申請(qǐng)貸款審核的必備資料。3、在貸款之前，還應(yīng)該查詢一下自己的征信記錄，查看是否有不良記錄，以確保銀行審核通過(guò)。二、貸款申請(qǐng)：1、聯(lián)系銀行，按照銀行的要求提供相關(guān)資料，如身份證、戶口本、工作證明、收入證明、房屋抵押證明等，完成銀行的貸款申請(qǐng)手續(xù)。2、完成銀行的貸款申請(qǐng)手續(xù)后，等待銀行審核，如果審核通過(guò)，會(huì)得到銀行的貸款審批通知。三、購(gòu)買二手房：1、找到合適的二手房，和房主簽訂購(gòu)房協(xié)議，根據(jù)購(gòu)房協(xié)議約定的價(jià)格繳納首付款，房主出具二手房買賣合同和產(chǎn)權(quán)證明。2、將購(gòu)房協(xié)議、二手房買賣合同和產(chǎn)權(quán)證明等材料提交銀行，申請(qǐng)貸款放款。3、銀行審核通過(guò)后，將放款資金劃轉(zhuǎn)至房主賬戶，交易完成。四、繳納房產(chǎn)稅：1、根據(jù)國(guó)家規(guī)定，在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。2、購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)交納房屋購(gòu)置稅、契稅以及土地使用稅等稅費(fèi)，稅款數(shù)額由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，應(yīng)按照規(guī)定繳納。3、繳納完稅款后，需要向當(dāng)?shù)氐囟惥稚觐I(lǐng)稅收憑證，作為二手房買賣的證明。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 公積金買二手房流程詳解
  答

  根據(jù)2020年的政策，通過(guò)公積金購(gòu)買二手房的流程和購(gòu)買新房的流程是一樣的，首先需要提供買賣雙方的資料，然后向公積金中心提起申請(qǐng)，資料交由管理中心審批之后會(huì)進(jìn)行面簽，并且由管理中心對(duì)于提交的相關(guān)資料進(jìn)行再次審核。通過(guò)公積金進(jìn)行貸款，一方面可以擁有更為低的**，而且所采用的房貸利率也比較低，所以對(duì)于貸款人的資質(zhì)要求也就會(huì)更加嚴(yán)格。通過(guò)復(fù)審之后，在由公積金中心簽訂擔(dān)保合同，還需要繳納一定的擔(dān)保費(fèi)用，現(xiàn)在目前有一些城市已經(jīng)取消了擔(dān)保的工作，具體情況要按照當(dāng)?shù)氐墓e金中心出臺(tái)的相關(guān)政策進(jìn)行辦理。貸款審批通過(guò)，一般會(huì)在一周的工作日內(nèi)進(jìn)行放款，放款后通知買賣雙方進(jìn)行過(guò)戶。買賣交易完成之后，貸款者將新的房產(chǎn)本辦理抵押登記，完成**后的貸款工作。

• 問(wèn) 個(gè)人二手房買賣流程詳解
  答

  二手房的交易還是比較簡(jiǎn)單的，要進(jìn)行買房看房買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商協(xié)商之后，買賣雙方是房產(chǎn)證的原件到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)交易中心去辦理過(guò)戶手續(xù)，支付了首付款辦理的貸款之后,需要繳納二手房的稅費(fèi)之后就能夠拿到新的房屋產(chǎn)權(quán)證,需要等的新的房產(chǎn)證拿下來(lái)之后，買賣雙方辦理房屋的交接以及水電的過(guò)戶。二手房在交易的過(guò)程當(dāng)中所需要提供的材料，包括有個(gè)人的身份證明，如果是已婚的家庭還需要提供夫妻雙方的結(jié)婚證戶口本，如果一方無(wú)法到場(chǎng)的話，要提前寫(xiě)委托書(shū)，并且到公證部門(mén)去公證，單身的話要到當(dāng)?shù)氐拿裾秩ラ_(kāi)單身證明，二手房交易過(guò)程當(dāng)中所需要繳納的費(fèi)用，主要就是契稅和營(yíng)業(yè)稅以及個(gè)人所得稅，如果房子的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)超過(guò)5年，是可以免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的。

• 問(wèn) 二手房購(gòu)房流程有哪些? 二手房交易流程有哪些
  答

  一、2017二手房交易流程：1、看房買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。2、查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到國(guó)土部門(mén)查房檔案，如賣方提供的房屋合法可以上市交易。此時(shí)買賣雙方可以協(xié)商、交付定金。3、簽署合同買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。4、審查買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)。5、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用)，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具

  全部3個(gè)回答>