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• 153****8081

  二手房自成交詳細(xì)流程如下：
  
  1、了解房屋所在地是否有限購(gòu)政策，如有，買方應(yīng)先根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼叽_認(rèn)是否有購(gòu)房資格。 如果簽完房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)沒(méi)有購(gòu)房資格就糟糕了，買方須承擔(dān)買賣合同不能履行的違約責(zé)任。
  
  2、貸款買房的兩種情況
  
  第一種情況，純商業(yè)貸款及組合貸款。買方到銀行貸款受理部門(mén)確定貸款額度（攜身份證、收入證明、戶口簿、結(jié)婚證或單身證明；如使用商貸與公積金貸組合的貸款，還要提供公積金賬號(hào)）
  
  第二種情況，純公積金貸款，買方須到房屋所在區(qū)的營(yíng)業(yè)部確定貸款額度，帶身份證、戶口簿、公積金賬號(hào)、收入證明等。
  
  3、到房屋所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心購(gòu)買“房屋買賣合同”，要貸款的買6本一套的，不貸款的買5本一套的，建議多買一到二本，以免寫(xiě)錯(cuò)項(xiàng)目，進(jìn)行修改。
  
  4、買賣雙方填寫(xiě)一式六份房屋買賣合同，未盡事宜寫(xiě)入“補(bǔ)充條款”欄。
  
  5、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的買賣合同和身份證、戶口簿等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易中心查詢一下買方是否有購(gòu)房資格。
  
  6、購(gòu)房資格審核通過(guò)后買方付**，雙方攜相關(guān)資料到房地產(chǎn)交易中心核定各自的稅。
  
  7、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的合同，帶上其他證件材料等，去銀行申請(qǐng)貸款。
  
  8、買賣雙方攜合同以及其他一應(yīng)證件材料，一同去交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。
  
  9、去財(cái)政局指定的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)具購(gòu)房款發(fā)票（一般在房地產(chǎn)交易中心都有窗口）。

  查看全文↓ 2019-01-13 23:30:04
• 135****7330

  切忌直接給**解抵押
  
  先簡(jiǎn)單介紹一下房屋有貸款而需要解抵押的過(guò)程，參見(jiàn)下圖。
  
  
  
  一、切忌直接給**解抵押
  
  二手房要買賣，首先需要結(jié)清貸款，也就是解抵押。很多房主會(huì)要求，“你先付個(gè)**，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業(yè)主，可能會(huì)面臨以下兩種風(fēng)險(xiǎn)：
  
  （1）賣家不止有一筆貸款。
  
  你的**出去了，房子的貸款可能還沒(méi)還清。陷入兩難境地，進(jìn)，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現(xiàn)這樣的情況：賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。
  
  案例：2012年6月，孫女士購(gòu)買了邱某位于亦莊的一套房子，總價(jià)為228萬(wàn)元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬(wàn)的**款拿到了房屋鑰匙，因?yàn)樵摲课萑匀磺分y行50多萬(wàn)的貸款，需要解抵押之后才能過(guò)戶，邱某承諾會(huì)用孫女士的**去還剩余貸款。11月，雙方順利網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽之后，邱某卻以各種理由拖延過(guò)戶時(shí)間，直到2013年5月，孫女士去房管部門(mén)查詢才知道，房屋已被查封。
  
  原來(lái)邱某在網(wǎng)簽之后幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，并設(shè)定了195萬(wàn)元的抵押權(quán)，并授予了對(duì)方代為處置房屋等多項(xiàng)權(quán)利。在這個(gè)案例中，由于房屋沒(méi)有過(guò)戶，孫女士沒(méi)有房屋的產(chǎn)權(quán)。而邱某的債主張先生有“優(yōu)先追償權(quán)”，即使該房屋被拍賣，所得錢財(cái)也優(yōu)先償還抵押借款。也就是說(shuō)孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。
  
  （2）賣家挪用**款。
  
  賣家并沒(méi)有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他處，甚至?xí)岢鲈俳o一筆房款去解抵押的無(wú)理要求。**麻煩的是，業(yè)主因?yàn)闆](méi)去解抵押而導(dǎo)致房屋被查封，因?yàn)椴榉夥繜o(wú)法過(guò)戶，好則耗時(shí)費(fèi)力，差則錢房?jī)墒А?br/>
  案例：2010年1月10日，徐女士通過(guò)中介購(gòu)買了一套住宅，簽約時(shí)房主說(shuō)房屋有抵押，抵押金額是205萬(wàn)，自己一時(shí)間很難湊齊錢來(lái)解抵押，所以希望徐女士先支付205萬(wàn)元的**款來(lái)解抵押，并且無(wú)法辦理資金監(jiān)管，但可以承諾一定會(huì)在解抵押之后即辦理過(guò)戶。徐女士確實(shí)喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬(wàn)打給了房主。
  
  一個(gè)月后，徐女士貸款審批下來(lái)，要去過(guò)戶時(shí)，房主卻突然聯(lián)系不上，經(jīng)過(guò)多方查找，發(fā)現(xiàn)房主在家自殺，而徐女士的205萬(wàn)**款不見(jiàn)蹤影。經(jīng)過(guò)司法核實(shí)，房屋確實(shí)抵押給了個(gè)人，抵押款是130萬(wàn)，而不是205萬(wàn)，而且房主并沒(méi)有拿著錢去解抵押，徐女士的205萬(wàn)不翼而飛。
  
  二、房款進(jìn)行資金監(jiān)管
  
  一般買一套二手房需要1-3個(gè)月，金額大、時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)繁、證件多。稍有不慎，大額房款可能被騙。這樣的新聞報(bào)道屢見(jiàn)不鮮，有被偽造的房產(chǎn)證騙去大額**的買家，也有被坑騙不明不白丟掉產(chǎn)權(quán)的賣家。
  
  而“資金監(jiān)管”就是專門(mén)防范這些風(fēng)險(xiǎn)的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，做“資金監(jiān)管”就像買房賣房時(shí)用了“支付寶”一樣，貨不到不付款，同理，不“過(guò)戶”不給錢。買房人不是直接付款給業(yè)主，而是把錢放在銀行一個(gè)被“監(jiān)管”的獨(dú)立賬戶上，過(guò)戶完成，這筆錢才能解凍給業(yè)主。萬(wàn)一“過(guò)戶”出紕漏，別擔(dān)心，錢一分也不會(huì)少。目前，北京二手房交易，通過(guò)中介成交的必須進(jìn)行建委資金監(jiān)管。個(gè)人成交的，暫時(shí)沒(méi)有強(qiáng)制的要求。所以，建議買房人留個(gè)心眼，把房款打入資金監(jiān)管賬戶。
  

  查看全文↓ 2019-01-13 23:29:59
• 132****4012

  “買賣二手房合同中約定購(gòu)房人用公積金貸款的方式支付房屋的部分房款，合同簽訂后，購(gòu)房人公積金貸款沒(méi)有獲得批準(zhǔn)，該怎么辦？”近日，本報(bào)推出二手房買賣系列報(bào)道后，不少市民致電本報(bào)新聞熱線，詢問(wèn)諸如上述關(guān)于二手房買賣中貸款的各種問(wèn)題。
  
  二手房在申請(qǐng)貸款時(shí)，程序很復(fù)雜，需要注意的問(wèn)題也很多。就此，記者采訪了市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)法人、1+1地產(chǎn)總經(jīng)理裴永紅。
  
  案例：購(gòu)房貸款未能及時(shí)到位，導(dǎo)致房屋買賣合同出現(xiàn)糾紛
  
  
  去年 9 月，陳某（購(gòu)房人）經(jīng)某中介公司與高某（出售人）簽了購(gòu)房協(xié)議，約定陳某向高某購(gòu)買今日尊府一套房屋，總價(jià)款為89.8萬(wàn)元，定金3萬(wàn)元，約定第二筆 16.4 萬(wàn)元，第三筆貸62萬(wàn)元，于過(guò)戶日全部付清。
  
  一個(gè)月后，陳某支付給高某23萬(wàn)元購(gòu)房款。當(dāng)日，雙方與中介公司一起到銀行辦理貸款申請(qǐng)，可因?yàn)殛惸车男庞脝?wèn)題貸款未獲批準(zhǔn)。又過(guò)了一個(gè)月，高某協(xié)助陳某又到另一家銀行申請(qǐng)貸款。盡管陳某表示要以現(xiàn)金方式支付剩余房款，可高某不同意，他提出要取消與陳某的購(gòu)房約定。今年 1 月，高某將房屋過(guò)戶給了張某、朱某后，被陳某告上法庭。
  
  法院認(rèn)為，雖然陳某因兩次申請(qǐng)銀行貸款均未獲批準(zhǔn)，致交易遲延，但陳某愿意現(xiàn)金方式支付，高某拒絕接受并主張解除協(xié)議，缺乏合同依據(jù)。在訴訟期間、協(xié)議效力尚不明確的情況下，高某擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給案外人，屬違約。**后，法院判決陳某、高某簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū)解除，高某賠償陳某房屋差價(jià)款損失、返還陳某購(gòu)房款及定金，并賠償陳某的利息損失。
  
  針對(duì)這類問(wèn)題，裴永紅建議購(gòu)房者，在簽訂房屋買賣合同中一定要約定清楚，如果房屋貸款未獲得批準(zhǔn)，約定雙方的解決方式以及是否有解除合同的權(quán)利，這樣才能避免出現(xiàn)上述案例中的糾紛。
  
  簽合同時(shí)明確貸款風(fēng)險(xiǎn)，約定解決方式很重要
  
  
  裴永紅介紹，購(gòu)房者在簽訂二手房買賣合同時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：
  
  在房屋買賣合同簽約前，購(gòu)房人應(yīng)到中國(guó)人民銀行核實(shí)個(gè)人信用，避免在合同簽署后，由于信用問(wèn)題導(dǎo)致合同延遲履行或不能履行的情況發(fā)生。在簽約前，一定要熟悉本地區(qū)的限貸政策，針對(duì)購(gòu)房人購(gòu)買房屋的性質(zhì)和貸款的方式，了解購(gòu)房人需支付的**款比例以及金額。在房屋購(gòu)買合同中，購(gòu)房人和出售人應(yīng)明確約定。如貸款得不到批準(zhǔn)，包括貸款未獲得批準(zhǔn)和未按照擬貸款金額足額批準(zhǔn)，合同約定雙方的解決方式。
  
  一般來(lái)說(shuō)，貸款未獲得批準(zhǔn)的原因分為兩種：一種是購(gòu)房人自身的原因，如信用問(wèn)題；另一種是非購(gòu)房人自身的原因，發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)、不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，如國(guó)家政策的變化。在合同中，應(yīng)對(duì)這兩種可能導(dǎo)致貸款未獲得批準(zhǔn)的解決方式都要明確清楚。
  
  貸款未獲得批準(zhǔn)有三種解決方式：一是購(gòu)房人自行籌齊剩余房?jī)r(jià)款，以現(xiàn)金形式支付給出售人；二是購(gòu)房人繼續(xù)申請(qǐng)其他貸款機(jī)構(gòu)貸款至貸款批準(zhǔn)，購(gòu)房人自行負(fù)擔(dān)已發(fā)生的及將要產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用；三是本合同終止，購(gòu)房人支付的定金和房?jī)r(jià)款應(yīng)如數(shù)返還，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，如是購(gòu)房人自身原因?qū)е沦J款未獲批準(zhǔn)，購(gòu)房人承擔(dān)在申辦貸款過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
  
  貸款期限、還款方式、貸款銀行……購(gòu)房者該怎么選擇？
  
  
  “貸款是不是想貸多少貸多少？”“等額本息和等額本金有區(qū)別嗎？”“貸款**長(zhǎng)年限是多久？”……針對(duì)這些問(wèn)題，裴永紅給出了詳細(xì)的介紹。
  
  首先關(guān)于貸款額度。無(wú)論新房還是二手房，商業(yè)貸款的貸款額度**高為市 場(chǎng) 價(jià) 的 70％ ～80％（各 地 政 策 不同）。需要注意的是，二手房貸款除了參考合同價(jià)之外，還需要看房子的評(píng)估價(jià)值，**后取兩者之間的低值作為貸款基數(shù)。因此，二手房評(píng)估價(jià)往往是低于合同價(jià)（市場(chǎng)價(jià)）的，這樣就意味著，購(gòu)買二手房的朋友，需要準(zhǔn)備更多的**款。
  
  第二是關(guān)于貸款年限。一般來(lái)說(shuō)，銀行個(gè)人住房貸款的**長(zhǎng)貸款期限為30 年。購(gòu)買二手房貸款年限就有許多其他限制因素，例如超過(guò)20年房齡的二手房容易被銀行“拒之門(mén)外”。對(duì)于二手房貸款年限，不同銀行的具體規(guī)定有所不同。
  
  第三是關(guān)于貸款銀行。購(gòu)房者在選擇銀行的時(shí)候，不僅要考慮到貸款年限的問(wèn)題，還要綜合考慮銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款是否便利等條件。
  
  第四是還款方式。各大銀行**主要的還款方式為等額本息和等額本金還款法。等額本金是指每月還款額不同，每個(gè)月需要償還的金額逐月減少；它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額。所以說(shuō)前期的還款數(shù)額較多，之后越來(lái)越少。等額本息是總利息比較高，但是每月還款額是相同的；前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。
  
  第五要考慮還款能力。銀行對(duì)于還款能力的一個(gè)重要判斷標(biāo)準(zhǔn)就是收入證明。除此之外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。一般銀行要求的貸款月供金額占月收入的30％~50％。
  
  裴永紅說(shuō)：“購(gòu)房人申請(qǐng)貸款，需要經(jīng)過(guò)很多機(jī)構(gòu)，包括評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、銀行等才能完成，因此，如果有意向采用貸款方式購(gòu)買二手房的購(gòu)房者，**好找有資質(zhì)、規(guī)模大的中介公司幫助辦理。中介公司會(huì)針對(duì)不同購(gòu)房人的具體情況，對(duì)貸款銀行進(jìn)行快速而準(zhǔn)確的定位，設(shè)計(jì)出更為合適的貸款方案，幫助減少購(gòu)房者等待時(shí)間?！?/span>

  查看全文↓ 2019-01-13 23:29:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房買賣如何貸款?買賣二手房不經(jīng)過(guò)中介要怎么貸款?
  答

  二手房自成交詳細(xì)流程如下：1、了解房屋所在地是否有限購(gòu)政策，如有，買方應(yīng)先根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼叽_認(rèn)是否有購(gòu)房資格。 如果簽完房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)沒(méi)有購(gòu)房資格就糟糕了，買方須承擔(dān)買賣合同不能履行的違約責(zé)任。2、貸款買房的兩種情況第一種情況，純商業(yè)貸款及組合貸款。買方到銀行貸款受理部門(mén)確定貸款額度（攜身份證、收入證明、戶口簿、結(jié)婚證或單身證明；如使用商貸與公積金貸組合的貸款，還要提供公積金賬號(hào)）第二種情況，純公積金貸款，買方須到房屋所在區(qū)的營(yíng)業(yè)部確定貸款額度，帶身份證、戶口簿、公積金賬號(hào)、收入證明等。3、到房屋所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心購(gòu)買“房屋買賣合同”，要貸款的買6本一套的，不貸款的買5本一套的，建議多買一到二本，以免寫(xiě)錯(cuò)項(xiàng)目，進(jìn)行修改。4、買賣雙方填寫(xiě)一式六份房屋買賣合同，未盡事宜寫(xiě)入“補(bǔ)充條款”欄。5、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的買賣合同和身份證、戶口簿等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易中心查詢一下買方是否有購(gòu)房資格。6、購(gòu)房資格審核通過(guò)后買方付**，雙方攜相關(guān)資料到房地產(chǎn)交易中心核定各自的稅。7、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的合同，帶上其他證件材料等，去銀行申請(qǐng)貸款。8、買賣雙方攜合同以及其他一應(yīng)證件材料，一同去交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。9、去財(cái)政局指定的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)具購(gòu)房款發(fā)票（一般在房地產(chǎn)交易中心都有窗口）。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何貸款買二手房? 買賣二手房不經(jīng)過(guò)中介要怎么貸款
  答

  二手房自成交詳細(xì)流程如下：1、了解房屋所在地是否有限購(gòu)政策，如有，買方應(yīng)先根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼叽_認(rèn)是否有購(gòu)房資格。 如果簽完房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)沒(méi)有購(gòu)房資格就糟糕了，買方須承擔(dān)買賣合同不能履行的違約責(zé)任。2、貸款買房的兩種情況第一種情況，純商業(yè)貸款及組合貸款。買方到銀行貸款受理部門(mén)確定貸款額度（攜身份證、收入證明、戶口簿、結(jié)婚證或單身證明；如使用商貸與公積金貸組合的貸款，還要提供公積金賬號(hào)）第二種情況，純公積金貸款，買方須到房屋所在區(qū)的營(yíng)業(yè)部確定貸款額度，帶身份證、戶口簿、公積金賬號(hào)、收入證明等。3、到房屋所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心購(gòu)買“房屋買賣合同”，要貸款的買6本一套的，不貸款的買5本一套的，建議多買一到二本，以免寫(xiě)錯(cuò)項(xiàng)目，進(jìn)行修改。4、買賣雙方填寫(xiě)一式六份房屋買賣合同，未盡事宜寫(xiě)入“補(bǔ)充條款”欄。5、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的買賣合同和身份證、戶口簿等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易中心查詢一下買方是否有購(gòu)房資格。6、購(gòu)房資格審核通過(guò)后買方付**，雙方攜相關(guān)資料到房地產(chǎn)交易中心核定各自的稅。7、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的合同，帶上其他證件材料等，去銀行申請(qǐng)貸款。8、買賣雙方攜合同以及其他一應(yīng)證件材料，一同去交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。9、去財(cái)政局指定的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)具購(gòu)房款發(fā)票（一般在房地產(chǎn)交易中心都有窗口）。

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• 問(wèn) 二手房貸款交易不經(jīng)過(guò)中介要怎么貸款?
  答

  不通過(guò)中介，二手房買賣交易的流程如下：1、買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》；2、賣方處理好房屋未能滿足交易過(guò)戶條件的相關(guān)事宜；3、買方如果是按揭貸款購(gòu)房的，找銀行申請(qǐng)貸款，并取得銀行的書(shū)面答復(fù)； 買方如果是一次性付款的，此步驟就不需要了；4、雙方按當(dāng)?shù)胤抗芫值囊髱浞慨a(chǎn)證、身份證等原件，前往房產(chǎn)交易所辦理交易申請(qǐng)。如果當(dāng)?shù)匾筮f件前有部分稅費(fèi)或費(fèi)用是先繳交的，備好款項(xiàng)。5、成功遞件并取得房產(chǎn)交易所收件回執(zhí)后，買方付按約定首期房款給賣方。6、問(wèn)稅、完稅、過(guò)戶手續(xù)辦妥后，買方支付房款余款，賣方當(dāng)日將房屋交付給買方。7、賣方協(xié)助買方完成其他相關(guān)事宜的過(guò)戶手續(xù)，比如物業(yè)管理處、供電部門(mén)等等。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??二手房買賣如何貸款?買賣二手房不經(jīng)過(guò)中介要如何貸款?
  答

  二手房自成交詳細(xì)流程如下：1、了解房屋所在地是否有限購(gòu)政策，如有，買方應(yīng)先根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼叽_認(rèn)是否有購(gòu)房資格。 如果簽完房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)沒(méi)有購(gòu)房資格就糟糕了，買方須承擔(dān)買賣合同不能履行的違約責(zé)任。2、貸款買房的兩種情況第一種情況，純商業(yè)貸款及組合貸款。買方到銀行貸款受理部門(mén)確定貸款額度（攜身份證、收入證明、戶口簿、結(jié)婚證或單身證明；如使用商貸與公積金貸組合的貸款，還要提供公積金賬號(hào)）第二種情況，純公積金貸款，買方須到房屋所在區(qū)的營(yíng)業(yè)部確定貸款額度，帶身份證、戶口簿、公積金賬號(hào)、收入證明等。3、到房屋所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心購(gòu)買“房屋買賣合同”，要貸款的買6本一套的，不貸款的買5本一套的，建議多買一到二本，以免寫(xiě)錯(cuò)項(xiàng)目，進(jìn)行修改。4、買賣雙方填寫(xiě)一式六份房屋買賣合同，未盡事宜寫(xiě)入“補(bǔ)充條款”欄。5、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的買賣合同和身份證、戶口簿等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易中心查詢一下買方是否有購(gòu)房資格。6、購(gòu)房資格審核通過(guò)后買方付**，雙方攜相關(guān)資料到房地產(chǎn)交易中心核定各自的稅。7、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的合同，帶上其他證件材料等，去銀行申請(qǐng)貸款。8、買賣雙方攜合同以及其他一應(yīng)證件材料，一同去交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。

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• 問(wèn) 二手房中介怎么辦貸款？
  答

  購(gòu)買二手房時(shí)，中介給辦理貸款時(shí)不需要繳納額外的傭金，要交的錢都在合同中寫(xiě)明了，不會(huì)出現(xiàn)額外的傭金的?！　《址渴且呀?jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

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