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• 157****5430

  （一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
  1、第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；
  2、第二步應向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；
  3、第三步要查驗房屋有無債務負擔；
  4、另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。
  （二）如通過中介找房，一定要會選擇。
  一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務不好的，小的中介公司也有服務好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?，因為你可以憑借淘房卡在對中介的服務進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯。
  （三）建議大家在買二手房過程當中雙方見面。
  現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差。

  查看全文↓ 2019-01-13 19:06:40
• 147****8195

  大家經(jīng)常說的就是房屋交易中的注意事項，交易環(huán)節(jié)中的注意事項，簽訂合同的注意事項等等，不過卻時常忽略一點注意事項，那就是交易完成的前提條件，如果房產(chǎn)交易不具備以下這些條件，那就可能會無效，現(xiàn)在就來看看房產(chǎn)交易有什么前提條件？
  
  1、房屋已取得《房屋所有權(quán)證》
  
  《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證?！斗课菟袡?quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國家對房屋所有權(quán)的確認，也是房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)憑證，所以購房者在購買二手房時，應首先審查售房者是否已取得《房屋所有權(quán)證》。

  查看全文↓ 2019-01-13 19:06:36
• 156****5191

  二手房買賣的條件：
  一、合同的當事人必須符合主體資格。
  房屋的買賣雙方當事人應當具備能夠以自身的行為依法行使權(quán)利并且承擔義務的資格。《民法通則》規(guī)定，房屋買賣的雙方當事人應當具有完全的民事行為能力。法律禁止限制民事行為能力人以及無民事行為能力人的參與。為了維護房屋交易的秩序，現(xiàn)行法律以及政策對房屋的買賣當事人設(shè)定了一定的條件和限制，必須符合特定的要求。
  二、房屋的買賣雙方當事人應當要表意真實。
  按照現(xiàn)行的法規(guī)和司法解釋，民事法律行為應當是當事人的真意表示的結(jié)果。因此，房屋買賣的合同只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上來簽訂，才能真正的實現(xiàn)雙方當事人的利益理想。因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法的形式掩蓋非法目的所簽訂的房屋買賣的合同等，原則上應視為無效合同。
  三、房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。
  房屋買賣行為應當符合法律法規(guī)的強制性規(guī)定，且不得損害社會公共利益，不得違反社會公共道德。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得買賣拆遷房屋等，出現(xiàn)此類情況，視為房屋買賣合同無效。

  查看全文↓ 2019-01-13 19:06:32
• 143****1319

  二手房買賣中，買方或賣方往往認為在出現(xiàn)非因自己過錯的合同履行障礙時就是對方的違約所致，對方應該承擔違約責任。由此，也會導致買賣雙方出現(xiàn)爭議、互不信任，進而導致合同解除。但除了雙方違約導致合同履行障礙外，還有可能是不可歸責于房屋買賣雙方事由影響房屋買賣合同履行。同時，司法實踐中不可歸責于房屋買賣雙方事由的認定也會直接影響買賣方責任的承擔。因此，總結(jié)并研究不可歸責于買賣雙方事由認定具有非常重要的意義。筆者通過檢索案例整理出如下不可歸責于買賣雙方事由情形：
  
  1、房屋中介原因阻礙買賣可能構(gòu)成不可歸責于買賣雙方事由。有法院觀點認為合同約定由中介進行資金監(jiān)管，中介侵占款項導致合同無法履行，房屋出賣人與買受人均無過錯，不可歸責于買賣雙方。如大洼縣人民法院（2015）大洼民一初字第01500號民事判決書載明：在原告按照合同約定將房屋定金及**款交付“517不動產(chǎn)”后，該中介公司不但未起到資金監(jiān)管的作用，其主要負責人杜濤卻將此款占為己有，涉嫌刑事犯罪，導致銀行貸款沒有辦理成功，致使合同目的無法實現(xiàn)，而且原告已向被告明確表示買不起該樓房了，要求返還定金，因此該合同應予解除。導致合同解除的原因在于第三方，原、被告雙方均無過錯。有法院觀點認為房屋中介將根據(jù)合同約定保存的房產(chǎn)證遺失導致合同無法履行，并非買賣一方的過錯，不可歸責于買賣雙方。如上海市長寧區(qū)人民法院（2016）滬0105民初7437號民事判決書載明：對于原告方來說，根據(jù)合同中附件三的約定，原告于原、被告雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，且交易中心出具以原告為權(quán)利人的該房屋《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》后，以貸款銀行發(fā)放貸款的方式直接將房款1,300,000元支付給被告，現(xiàn)因產(chǎn)證遺失無法辦理過戶，故其對于支付后續(xù)房款義務具有先履行的抗辯權(quán)；對于被告方而言，其根據(jù)合同約定將涉案房屋產(chǎn)證交付第三人保管，之后產(chǎn)證因第三人因素遺失與被告并無直接關(guān)系，得知產(chǎn)證遺失后被告也及時申請補辦產(chǎn)證，體現(xiàn)了被告積極要求繼續(xù)履行合同的誠意，故合同履行遇見障礙亦不應簡單歸責于被告一方。本院認為，第三人過錯致涉案房屋產(chǎn)證遺失進而導致房屋買賣合同的履行存在障礙，并非因原、被告任何一方過錯所致，對于原、被告均不宜科以違約責任，原告要求被告支付違約金的訴訟請求本院難以支持。
  
  2、銀行未能及時批按揭貸款或不批按揭貸款可能構(gòu)成不可歸責于雙方的事由。有法院觀點認為按合同約定辦理按揭貸款，未能在合同約定期限取得同貸書，雙方均無過錯。如珠海市中級人民法院（2015）珠中法民三終字第453號民事判決書載明：在魏俊依照合同約定的日期辦理了銀行按揭貸款申請之后，同貸書的取得時間非其所能控制，故對未能在2015年6月15日前取得銀行同貸書而導致未能在當天辦理過戶遞件手續(xù)，魏俊并無過錯。而吳乾順在超過合同約定的辦理過戶遞件手續(xù)工作時間的2015年6月15日晚明確表示解除合同不再繼續(xù)履行，亦不存在過錯。有法院認為因買賣雙方認可的房屋現(xiàn)狀問題導致貸款不成，買家不存在過錯，不可歸責于雙方。如深圳市中級人民法院（2016）粵03民終8690號民事判決書載明：胡婷婷未能取得貸款承諾函，無法辦理貸款的原因在于工商銀行委托的評估公司認為上訴人的房屋結(jié)構(gòu)改變，無法出具評估報告，需要恢復原狀才可以出具評估報告，該事實亦得到了第三人家家順公司的確認，原審法院對此事實予以采信，并無不當。胡婷婷在工商銀行未能辦理貸款成功，超出雙方的預見之外，屬于不可歸責于雙方的事由，可認定為意外事件。
  
  3、合同約定不明無法協(xié)商一致可能構(gòu)成不可歸責于雙方的事由。有法院認為因合同沒有明確約定發(fā)生爭議，后續(xù)溝通中買家口頭同意賣家可以另外出售房屋但要返還定金，賣家將房屋出售他人。買賣雙方對合同解除均無過錯。如合肥市中級人民法院（2015）合民一終字第03714號民事判決書載明：“在合同中雙方當事人未明確指定按揭貸款銀行，因?qū)嵺`中各銀行執(zhí)行的銀行貸款利率不一，雙方當事人在貸款銀行的選擇過程中發(fā)生爭議，后未能夠相互配合、協(xié)商處理，致使按揭貸款手續(xù)無法辦理。后高國建將房屋另外出售，萬杰除要求高國建返還定金外亦未表示異議，雙方系以實際行動解除雙方的房屋買賣合同關(guān)系，對此雙方并無明顯過錯，不具備定金罰則的適用條件。”
  
  4、因限購限貸、稅費調(diào)整等阻礙合同履行可能構(gòu)成不可歸責于雙方的事由。有法院認為因稅費調(diào)整導致稅費承擔無法協(xié)商一致合同無法履行，買賣雙方均無過錯，不可歸責于雙方。沈陽市于洪區(qū)人民法院（2013）于民二初字第04157號民事判決書載明：結(jié)合本案，原、被告在合同履行過程中因個人存量房轉(zhuǎn)讓稅費政策調(diào)整，雙方對調(diào)整后的稅費負擔問題未能協(xié)商一致，致使合同無法繼續(xù)履行。合同雙方均無法預見稅費政策調(diào)整，雙方均無過錯，雙方無違約行為。
  
  5、出售無證房屋，非因賣家原因無法辦證可能構(gòu)成不可歸責于雙方的事由。有法院認為明確告知出售房屋尚未辦理房產(chǎn)證，后賣家雖積極辦理，但因房產(chǎn)證無法辦理導致合同不能繼續(xù)履行，雙方均無過錯。如西安市蓮湖區(qū)人民法院（2017）陜0104民初5948號民事判決書載明；該合同第二條房屋權(quán)屬情況中“房屋所有權(quán)證編號”一欄空白，可以認定訂立合同時被告已告知該房屋并未辦理房屋所有權(quán)證的情況。涉案房屋于2017年2月9日結(jié)清貸款，3月9日辦理注銷抵押備案手續(xù)，已表明被告積極促進合同履行，現(xiàn)因房屋所有權(quán)證無法辦理導致合同不能繼續(xù)履行，過錯不在被告。鑒于雙方均無過錯，且買賣雙方亦無繼續(xù)履行合同的意向，合同目的現(xiàn)已無法實現(xiàn)，原告要求解除合同、返還定金20000元于法有據(jù)，本院予以支持，但其要求違約金及溢價損失，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-13 19:06:28
• 131****2032

  簽備案管理辦法》（簡稱“《辦法》”），今年4月1日起執(zhí)行，屆時除個別情況外的二手房交易須網(wǎng)簽備案，并辦理第三方資金監(jiān)管。
  
  據(jù)悉，網(wǎng)簽備案和資金監(jiān)管管理將有效保障二手房交易安全，提高交易信息透明度。
  
  
  
  《辦法》明確——
  
  本市行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展居間服務發(fā)生存量交易的或交易雙方直接成交的，但不含直系親屬，以房屋抵頂債務、能提供生效法律文書或經(jīng)公證的《抵債協(xié)議》等情況，須在大連市存量房交易合同網(wǎng)簽備案服務平臺上進行合同網(wǎng)簽備案。
  
  網(wǎng)簽備案合同作為不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理存量房轉(zhuǎn)移登記、稅務部門辦稅環(huán)節(jié)、銀行辦理交易資金監(jiān)管和貸款的重要依據(jù)。
  
  交易雙方在網(wǎng)簽備案平臺進行合同網(wǎng)簽備案的，須辦理三方交易資金監(jiān)管。
  
  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)需要如何開通網(wǎng)簽？
  
  《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在從事合同網(wǎng)簽備案前，應完成“多證合一”房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案，并辦理電子身份認證，到轄區(qū)房屋主管部門申請受理設(shè)立網(wǎng)簽端口，同級不動產(chǎn)登記機構(gòu)開通網(wǎng)簽賬戶。開通網(wǎng)簽、辦理電子身份認證時需提交《加入存量房網(wǎng)簽備案平臺申請及承諾書》和《網(wǎng)簽備案人員授權(quán)委托書》。
  
  網(wǎng)簽將讓交易信息更透明了？
  
  《辦法》明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應核驗交易雙方真實身份，如實填報交易信息，在線查詢擬轉(zhuǎn)讓存量房及產(chǎn)權(quán)人信息，比對是否存在限制交易條件。
  
  同時，存量房交易雙方應向網(wǎng)簽備案平臺提出申請，在約定期限內(nèi)限制擬交易存量房辦理抵押等他項權(quán)登記、向非買受人以外的其他買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
  
  此外，網(wǎng)簽備案平臺應及時與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)完成信息交換，在備案期間發(fā)生擬交易存量房查封等限制條件時，經(jīng)紀機構(gòu)及時告知交易雙方，限制解除后方可辦理轉(zhuǎn)移登記。網(wǎng)簽將讓交易信息更透明。
  
  交易雙方如何網(wǎng)簽？
  
  《辦法》規(guī)定，經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)磋商達成存量房交易合同的，經(jīng)紀機構(gòu)須協(xié)助交易雙方在辦理購房資金監(jiān)管前在網(wǎng)簽備案平臺簽訂存量房交易合同。交易雙方當事人直接成交的，在交易購房資金監(jiān)管銀行辦理資金監(jiān)管時，按照本辦法規(guī)定完成交易合同信息采集工作，上傳平臺備案。

  查看全文↓ 2019-01-13 19:06:23

相關(guān)問題

• 問 二手房交易條件有哪些? 二手房買賣有哪些重要的注意事項
  答

  1、需要戶口本的。2、二手房過戶需要的手續(xù)：（1）買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。（2）簽訂二手房買賣合同。（3）找評估公司做評估。這個過程一般來說要5～7個工作日。（4）貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段，通常要40個工作日左右。（5）按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。（6）將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口，拿受理單。（7）憑受理單到農(nóng)稅繳納相關(guān)稅費，拿契稅完稅證。（8）憑完稅契證到土管部門辦理國土證。（9）憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。3、二手房交易買方需要攜帶的證件資料：（1）若買方單身，需要攜帶身份證、戶口本、房屋買賣交易的契稅二手房買賣交易的契稅完稅證明。

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• 問 二手房交易咨詢有哪些? 買賣二手房有哪些技巧
  答

  1、提供提供咨詢服務一般情況，咨詢服務分為口頭咨詢和書面咨詢兩種，口頭咨詢根據(jù)服務所需時長和難度由雙方協(xié)商費用，但是對于一般常見的房產(chǎn)咨詢，中介是不會收費的。而第二種書面咨詢就要根據(jù)具體的內(nèi)容來判斷是否收費、收多少費用等。2、房屋調(diào)查如果選擇通過中介交易二手房，中介一般會進行房屋調(diào)查，了解房屋的基本情況調(diào)查，如使用年限，面積，位置等，還有產(chǎn)權(quán)情況，還有交易雙方的身份信息等。3、陪同看房中介作為買賣雙方的線下溝通，會陪同買方看房。4、簽約指導中介會根據(jù)實際情況去指導買房雙方的合同簽訂。5、代辦手續(xù)例如，中介會協(xié)助買方辦理階段性貸款擔保，辦理房地產(chǎn)抵押貸款登記手續(xù)等6、辦理過戶中介會協(xié)助雙方辦理繳費，過戶及不動產(chǎn)登記等事宜。7、辦理入住中介會協(xié)助買方辦理入住，包括水電煤氣、天然氣、電話等過戶和結(jié)算。

  全部3個回答>
• 問 ??買賣二手房有稅嗎?二手房交易有哪些風險?
  答

  二手房交易的過程中有很多需要注意的地方，很多朋友選擇購買二手房就是看中了二手房省錢的優(yōu)點，但是二手房省錢只是相對于新房而言的，從稅費上來看，購買二手房繳納的稅費要比新房繳納的更多，那么二手房要交哪些稅呢？二手房交易有哪些風險呢？一、二手房要交哪些稅1、契稅個人購買家庭的一套住房，面積為90㎡及以下的，按1％的稅率征收契稅。面積為90㎡以上的，按1.5％的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房面積為90㎡以上的按2％的稅率征收契稅，北上廣深二套房除外。2、個人所得稅二手房如果符合滿五僅有一套住房兩個條件就能免征個稅。每個地區(qū)的征收標準都有所差別。3、增值稅及附加房產(chǎn)證有些二手房可以辦理房產(chǎn)證，但是有些二手房在短期內(nèi)無法辦理房產(chǎn)證，這是由于戶主或者其他原因，在短期內(nèi)無法完成買賣雙方的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，購房者如果想要買該套房子，就應該了解清楚房屋的房產(chǎn)證到底是因為房主不愿意繳納稅費，而未辦理；還是房子存在其他問題，導致無法辦理房產(chǎn)證。3、資金安全購房者需注意二手房房款資金的安全問題，資金安全主要是業(yè)主拿到定金或**款后玩消失就麻煩了，另外還需要注意有的房產(chǎn)有大量的物管費用、水電費用沒有結(jié)清等一些情形。簽約時一定要保留保證金，不然等過完戶交房時容易造成麻煩。

  全部3個回答>
• 問 ??買二手房怎樣交易?買賣二手房有哪些技巧?
  答

  購買二手房小技巧：1、準備一個手機號。專門是用于留給房產(chǎn)中介及網(wǎng)上咨詢用，因為中介與中介的信息是互通的，到時買好房子后別的人其實并不知道，還會一如既往的打，省去麻煩。2、了解政策，做好預算。要注意的是，近一二年，中介掛出來的價格，十有八九都是上家的到手家，自己做預算時要考慮除房價以外的錢都是自己出的部分，比如上下家的中介費，契稅，上家不滿五年要收差價稅等。3、無論是網(wǎng)上咨詢還是自己去中介問房子時，一上來先問這套房子有沒有（核實一下這套房子有還是沒有）。4、去看房子時，帶上尺子。自己量一下實用面積，別聽中介瞎忽悠。5、商量好房價后，簽意向書之前記得看一下中介的營業(yè)執(zhí)照，在簽意向書時，記得寫清煤氣及維修基金過戶等想要寫清的細節(jié)，還有就是付款明細及貸款數(shù)額，還有就是記得查看房產(chǎn)證原件及查看房子的產(chǎn)調(diào)等。6、貸款一般要準備的東西，通常中介會說的，不過**好先準備一樣東西，就是刻一個私章，貸款時會用到。7、記得要求少付上家二萬塊錢，等的戶口遷入（或上家戶口遷出）后再付（防止因上家戶口不走所造成的麻煩）。這個可以寫進合同或意向書里（因為過戶手續(xù)辦好后，房產(chǎn)證通常要一段時間后才能辦好拿到）。

  全部4個回答>
• 問 有打算買二手房可是不清楚二手房買賣條件都有哪些才可以交易？
  答

  可以交易的房產(chǎn)：商品房1、有產(chǎn)權(quán)證且沒在抵押期間。2、不拖欠物業(yè)費、供暖費等相關(guān)費用。3、有產(chǎn)權(quán)證但在按揭期間的需要通過轉(zhuǎn)按揭方式交易。已購公房1、有產(chǎn)權(quán)證且沒在抵押期間。2 、不拖欠物業(yè)費、供暖費等相關(guān)費用。3、原產(chǎn)權(quán)單位在原購房協(xié)議中未對職工購房后上市出售有特殊限制(如果原購房協(xié)議中有特殊限制,需征原產(chǎn)權(quán)單位同意,方可上市出售)。4、符合各區(qū) 縣房地局的其它規(guī)定。5、以低于房改政策的價格購買,按規(guī)定補足成本價(如優(yōu)惠價或標準價出售的住宅)可上市交易。6、符合央產(chǎn)上市交易的國關(guān)房改(2003)165號文件的央產(chǎn)。經(jīng)濟適用房1、尚未滿五年只能以不高于購買時的單價出售,并且只能出售給符合經(jīng)濟適用住房、購買條件的家庭或政府相關(guān)部門收購。2、以住滿五年可以依照目前市場價格進行出售,但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10﹪補交綜合地價款

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