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• 132****3549

  1、如果出現(xiàn)遲延支付租金的情況時，房東可以向租客發(fā)出有效的催款通知，如果租客不能在規(guī)定的期限內履行付款義務，房東有權解除合同。
  　　2、在約定租期屆滿前，房東單方面想解除與租客的租房關系的，房東應該向租客發(fā)出明確的解除合同的意志表示。
  　　3、如果租房合同還沒有到期，房東就想漲房租，是不合法的，租客可以主張繼續(xù)履行合同到合同終止為止，然后再協(xié)商房租問題。
  　　4、如果在租房期間，所租房屋因不可抗因政府拆遷或不可抗力因素導致租客不能再繼續(xù)租住的，房東可給予租客一定的經濟補償。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:56:13
• 148****7124

  房屋租賃合同糾紛也有很多種，可能是因為合同效力的問題，也可能是涉及其中某些約定條款的違約、履行問題等。這要具體問題具體分析。
  處理房屋租賃合同糾紛，要確定合同是否有效，可以先申請房屋管理機關進行調解，如果調解不成功，就起訴解決。
  有效房屋租賃合同糾紛的處理：
  合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應予支持，滯納金按合同約定的標準計算;若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期付款的違約金標準確定承租人應付之滯納金。
  希望以上內容能解決你的問題。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:56:08
• 145****2830

  如何處理房屋租賃合同效力產生的糾紛？
  
  　　
  
  　　一、房屋租賃合同生效當以合同的成立為前提。
  
  　　1、雙方必須達成合意，即租賃合同的成立原則上必須經過要約和承諾兩階段。
  
  　　租賃合同的成立原則上必須經過要約和承諾兩階段。實踐中，一些出租人在出租房屋前書寫“此房出租”等字樣的做法，應認定為要約邀請。如果承租人表示要承租，而出租人拒絕，此時應認定合同并未成立。
  
  　　2、租賃合同是要式合同，當事人必須訂立書面合同。
  
  　　根據(jù)我國《城市房地產管理法》第53條規(guī)定，房屋租賃合同應采取書面合同形式，約定租期、租賃用途、租金、修繕責任等權利義務，并且雙方當事人應到房產管理部門備案。所以當事人即使就主要條款達成協(xié)議，而沒有書面協(xié)議，租賃合同亦未成立。
  
  　　但是，《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立?！币虼耍绻课葑赓U雙方當事人已實際履行合同的，應認定合同已經成立。
  
  　　二、判斷房屋租賃合同的效力應根據(jù)法律規(guī)定的合同生效要件。
  
  　　生效要件是衡量合同是否具有法律效力的標準。我國《民法通則》第五十五條規(guī)定，民事法律行為應具備下列條件：
  
  　　1、行為人具有相應的民事行為能力；
  
  　　2、意思表示真實；
  
  　　3、不違反法律或者社會公共利益。
  
  　　三、以下是實踐中容易發(fā)生爭議的房屋租賃合同效力問題。
  
  　　1、登記備案與房屋租賃合同的效力。
  
  　　結論：登記備案并不影響合同的效力。
  
  　　法律依據(jù)：**高院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。
  
  　　《城市房地產管理法》第53條并未規(guī)定登記是房屋租賃合同生效或者成立的要件。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第17條規(guī)定：《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
  
  　　可見，經過租賃登記取得《房屋租賃證》只是是租賃行為合法性的證據(jù)而已，并非房屋租賃合同成立或生效的要件。事實上，房屋租賃合同登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國家稅收的流失，是國家對房屋租賃管理和控制的一種手段，具有很強的行政功能。它與民事行為的效力無關。因此，登記備案與否并不影響房屋租賃合同效力。
  
  　　2、房屋租賃合同的登記是否產生對抗效力?
  
  　　租賃合同的登記不具有對抗第三人的效力。
  
  　　房屋租賃合同登記對抗第三人效力，無非是指經過登記的租賃合同能夠對抗房屋買受人或者其他承租人，其實這些對抗力并非登記的效力，而是房屋租賃合同本身具有的。
  
  　　首先，對抗買受人。這就是“買賣不破租賃”規(guī)則的效力，沒有登記租賃合同亦有此效力。
  
  　　其次，未占有房屋而辦理登記的承租人并不能對抗已經占有房屋的承租人。
  
  　　債法原理認為債具有平等性，對于同一物上能夠產生兩種以上的債務，兩者之間不具有對抗效力，而租賃登記備案又不具有物權轉移效力，因此，承租人基于占有的事實即可對抗第三人。
  
  　　3、以違法(違章)建筑物或者無產權證房屋為標的物的房屋租賃合同效力
  
  　　建設部《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，未依法取得房屋所有權證的房屋、違法建筑等不得出租。事實上，這個規(guī)定只是行政規(guī)章，根據(jù)**高人民法院的相關解釋，不應作為人民法院認定合同效力的依據(jù)。
  
  　　其實，房屋租賃的權源來自合法占有而不必為所有權。比如按揭房出租，因沒有完全取得產權，是否就認為出租行為無效呢?顯然不是。
  
  　　無產權證的房屋出租是否屬于行政違法，以及建筑物是否為違法或違章，都是屬于行政管理上的事項，完全沒有必要就民事行為作否定的評價。實踐中所有權人沒有取得產權證的情況很多，但均不影響房屋租賃合同的履行。即使是違章建筑，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，違法建筑物影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政部門責令限期改正，并處以罰款。實踐中違章建筑的情況多種多樣，違法程度亦有不同，相當部分是可以予以補正的。所以，這類房屋租賃合同不宜以其為違章建筑而一律認定為無效。
  
  　　4、預租合同的效力問題
  
  　　對于在建甚至尚未建造的房屋，不可能簽訂現(xiàn)房租賃合同，而只能簽訂附條件的預租合同。私法上以“法無禁止即自由”為原則，而且，根據(jù)《合同法》的精神，合同是當事人之間的合意，除有名合同外，當事人不妨簽訂無名合同或者混合合同。對于無名合同的適用，《合同法》第124條有明確規(guī)定，即“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律**相類似的規(guī)定。”因此，應認定預租合同有效。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:56:03

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• 問 鍋爐房產權有爭議該如何解決
  答

  鍋爐房屬于小區(qū)業(yè)主共有。

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• 問 ??租賃合同糾紛怎么解決呢？
  答

  一、有效房屋租賃合同糾紛怎么處理（一）合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應予支持，滯納金按合同約定的標準計算；若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期付款的違約金標準確定承租人應付之滯納金。（二）合同解除時有關問題的實體處理1、關于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權要求解除合同：（1）承租人欠租超過合同約定期限；（2）合同未約定期限的，欠租達三個月以上；（3）承租人未經出租人同意擅自轉租的；（4）承租人擅自改變房屋結構或約定用途的。出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權要求解除合同：①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的；②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導致承租人不能實現(xiàn)合同目的的；③出租人不按合同約定的責任負責維修房屋及其設施，保證房屋安全的；④租賃物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因導致合同無法履行或經當事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。2、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。合同有約定按約定處理；合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動產裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動產裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應委托評估機構對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應補償；對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔；因出租人過錯導致合同解除的，裝修損失由出租人承擔；雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。3、因承租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。承租人應向出租人承擔的違約責任是：（1）所欠租金及其它費用的逾期付款違約金（即滯納金）；（2）簽約時所交租賃定金由出租人沒收；（3）當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。4、因出租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。出租人應向承租人承擔的違約責任是：（1）向承租人雙倍返還租賃定金；（2）賠償承租人的裝修損失；（3）當上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應另行向承租人支付損失賠償。二、無效房屋租賃合同糾紛怎么處理（一）房屋使用費的處理。合同被確認無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導租金標準向出租人支付房屋使用費，指導租金高于合同約定的租金標準的，以較低者計。當合同約定的租金高于指導租金時，對于糾紛發(fā)生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導租金的部分，應分別情況進行處理：1、因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國家、集體或社會公共利益導致合同無效的，高出部分應判收繳國庫；2、其它原因導致合同無效的，高出部分承租人一般無權要求返還。（二）承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經評估折舊后由出租人承頂；其余部分經評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責任比例予以分擔。

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• 問 房屋租賃合同浮現(xiàn)爭議找什么機關仲裁調解
  答

  你拿著購房合同，直接去辦理房產證好了，希望能幫到您！

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• 問 場地租賃合同違約要怎么解決呢？
  答

  按實際情況，對于合同糾紛，雙方協(xié)商無效，一方可以向人民起訴，通過人民法院按實際情況及相關法律規(guī)定進行處理?！　∠嚓P法律規(guī)定《中華人民共和國民事訴訟法》　　第三條　人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。　　第三十三條　下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄:　?。ㄒ唬┮虿粍赢a糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；　　（二）因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；　?。ㄈ┮蚶^承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。

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• 問 場地租賃糾紛該如何解決呢？
  答

  按實際情況，對于合同糾紛，雙方協(xié)商無效，一方可以向人民起訴，通過人民法院按實際情況及相關法律規(guī)定進行處理?！　∠嚓P法律規(guī)定《中華人民共和國民事訴訟法》　　第三條　人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定?！　〉谌龡l　下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄:　?。ㄒ唬┮虿粍赢a糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；　?。ǘ┮蚋劭谧鳂I(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；　?。ㄈ┮蚶^承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。

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