已有4個回答

• 144****1693

  目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 房”
  那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟 是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？ 小產(chǎn)權(quán)房首先應(yīng)當(dāng) 明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審 批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng) 村集體在集體土地上建造住宅的。因此， 并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只 是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律 法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑 。 既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購 買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地 管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的 使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng) 業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民 對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋 賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的 認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、 房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見， 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人 轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就 不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是 有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn) 讓、置換。

  查看全文↓ 2019-01-12 01:30:42
• 131****6032

  可以交易。只要所簽協(xié)議不違法就是有效。小產(chǎn)權(quán)房交易限定條件。務(wù)必看清楚。
  追問
  小產(chǎn)權(quán)房交易限定條件 有什么限定條件？
  追答
  法律明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房房屋所有權(quán)必須與土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓，兩者不能分割。如果你不能將戶口遷入該集體，也就沒辦法獲取獲該土地的使用權(quán)。達(dá)不到上述條件什么合同協(xié)議公正都是浮云。與法律條款相沖突的合同為無效合同，以法律為準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2019-01-12 01:30:36
• 144****1144

  小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？
  首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：
  一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。
  非法的不可購買，那合法的是否可購買和轉(zhuǎn)讓呢？
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  買小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險呢？
  由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。
  所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
  同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
  但是根據(jù)目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利也無法得到保障。
  由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  同時，由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對房屋的保值和**也有很大影響。
  所以在這里要提醒各位購房者注意，不動產(chǎn)登記可能會引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價拋售，在買房時一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買到了沒有房產(chǎn)證的房子，讓自己的利益受到損害。

  查看全文↓ 2019-01-12 01:30:31
• 144****5760

  一、小產(chǎn)權(quán)的房子無房產(chǎn)證，只有合同，可以憑合同進(jìn)行買賣，但是由于無房產(chǎn)證，無法備案，不受法律保護(hù)。
  
  1、“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
  2、小產(chǎn)權(quán)房一般是違法占地，屬于違建，無房產(chǎn)證，不受法律保護(hù)。商品房是經(jīng)國家批準(zhǔn)后修建，有房產(chǎn)證，有70年產(chǎn)權(quán)，受法律保護(hù)。
  二、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

  查看全文↓ 2019-01-12 01:30:23

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房能買么？ 小產(chǎn)權(quán)樓房可以買賣嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。非法的不可購買，那合法的是否可購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。買小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險呢？由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。

  全部3個回答>
• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)行買賣么？
  答

  為了保險起見還是建議去買正規(guī)樓盤

  全部3個回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑嗎？
  答

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40％～60％； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。 小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。 由此看來，小產(chǎn)權(quán)房雖然不是違法建筑，但也是不能買賣的。

• 問 單位集資房是小產(chǎn)權(quán)房么？能轉(zhuǎn)讓么？
  答

  我男朋友單位集資建房，價格比市價便宜很多，這個房子的建設(shè)用地屬于當(dāng)?shù)貐^(qū)政府送給他單位的國有土地，為的是留住他們單位這個繳稅大戶，不過估計只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)在我們考慮兩家親家湊錢買下來這套房子，不知道將來如果不自住的話能否轉(zhuǎn)讓呢？畢竟今年的新政策是不允許買賣小產(chǎn)權(quán)房，我們這個集資房算什么性質(zhì)的呢？將來辦理過戶會不會很麻煩？有相關(guān)政策么？

  全部4個回答>
• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房本村買賣能過戶嗎？有什么規(guī)定？
  答

  　《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”?？梢?，農(nóng)村村民買賣、出租房屋并無法律的禁止性規(guī)定，只是出賣后不能再申請宅基地而已?！　￡P(guān)于宅基地上住房轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)尚未見明確的法律規(guī)定。1986年《土地管理法》第38條規(guī)定，“農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)?！?999年修訂后的《土地管理法》第62條則修改為：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)”。新老《土地管理法》的不同規(guī)定，僅表述為農(nóng)村村民建住宅用地，并未明確規(guī)定為轉(zhuǎn)讓行為的審批權(quán)。但土地管理法中審批權(quán)限的變化，可以反映出來的傾向卻是集體土地的管理趨向嚴(yán)格?！　∫话銓τ谕粋€集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣行為，因為集體成員本身就是該集體的一員，對于該房屋下的土地使用權(quán)本身從宏觀上就享有，只要是同一個集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間的購買行為，都應(yīng)該認(rèn)定買賣合同有效。　　1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》一文中已明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

  全部4個回答>