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• 134****9862

  第一章 適用范圍
  第一條 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
  第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。
  自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
  解析：本條規(guī)定全是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)容。
  第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
  解析：規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)銷售的處理。
  第二章 一般納稅人征收管理
  第一節(jié) 銷售額
  第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
  銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
  解析：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定中（三）銷售額中房地產(chǎn)差額納稅，進(jìn)行了細(xì)化解釋。
  第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
  當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
  當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
  房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
  支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
  解析：規(guī)定了可扣除土地成本的計(jì)算公式。符合成本匹配的原則。
  第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。
  第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

  查看全文↓ 2019-01-09 22:47:55
• 152****4524

  1、“營(yíng)改增”后，對(duì)于個(gè)人的二手房交易， 會(huì)按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅，且增值稅的征收率與當(dāng)前5%營(yíng)業(yè)稅的稅率一致。
  2、“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，計(jì)算繳納的稅金直接以交易金額為依據(jù)，而改為增值稅后，增值稅是價(jià)外稅，需要將交易金額換稅為不含稅收入再計(jì)算應(yīng)繳的增值稅，計(jì)稅依據(jù)相比之前有所減少。
  3、“營(yíng)改增”前，個(gè)人轉(zhuǎn)賣住房，對(duì)購(gòu)買2年及以上的免征營(yíng)業(yè)稅，不足2年的全額征稅，“營(yíng)改增”后，所有地區(qū)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)賣住房不足2年的都全額繳納增值稅，北京市、上海市、廣州市、深圳市對(duì)個(gè)人銷售購(gòu)買2年以上的非普通住房，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，個(gè)人將購(gòu)買2年以上的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。除上述地區(qū)外的其他地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售的，均免增值稅。
  4、 土地出讓金允許從銷售額中減除
  5、老項(xiàng)目按5%的征收率繳納增值稅
  6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可選擇按5%征收率納稅
  7、預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目按3%預(yù)征
  8、銷售存量房產(chǎn)按差價(jià)5%繳納增值稅
  9、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房?jī)赡暌陨厦舛?，兩年以下?%征收率
  10、不動(dòng)產(chǎn)租賃稅率11%
  11、存量房產(chǎn)采用5%征收率納稅
  

  查看全文↓ 2019-01-09 22:47:47
• 158****1558

  房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅稅種多，計(jì)稅的基數(shù)不一致，采用征收方式不同，難于一個(gè)綜合稅率而概括。
  1. 土地增值稅按照項(xiàng)目的增值率，并且實(shí)行預(yù)交，**后清算；
  2. 所得稅按照銷售額預(yù)交；
  3. 增值稅及其附加可以有個(gè)綜合稅率，但又分兩種：
  
  
  4. 簡(jiǎn)易征收增值稅稅率5%，加上附加稅12%，綜合稅率5.6%；
  5. 一般計(jì)稅法增值稅稅率11%，但應(yīng)交增值稅=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅，才能計(jì)提附加稅，綜合稅率無(wú)法確認(rèn)；
  
  2016房地產(chǎn)營(yíng)改增稅率“此次營(yíng)改增擴(kuò)圍，整體稅負(fù)只減不增，讓更多企業(yè)享受到減輕稅收負(fù)擔(dān)的政策紅利?！笔袊?guó)稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，以房地產(chǎn)為例，一般納稅人在房地產(chǎn)銷售上，營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)適用的營(yíng)業(yè)稅率為5%，而營(yíng)改增之后，增值稅稅率為11%。兩者之間看似增加了稅率，其實(shí)不然，增值稅是指價(jià)外稅，也就對(duì)產(chǎn)品增值部分進(jìn)行征稅。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)銷售而言，土地出讓金、建安成本等大約占據(jù)了其銷售的70%份額，這意味著增值部分大概僅為銷售的30%，增值稅是按這部分征收的，也就是30%×11%=3.3%，比原來(lái)5%的營(yíng)業(yè)稅率有了較明顯的減稅效果。

  查看全文↓ 2019-01-09 22:47:41

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)稅收政策
  答

  房地產(chǎn)稅收政策表現(xiàn)為：總政策在一定時(shí)期內(nèi)具有相對(duì)穩(wěn)定性，具體政策則要隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及政治形勢(shì)的變化而變化。稅收總政策是建立各項(xiàng)稅收制度基礎(chǔ)方向，而稅收具體政策在每項(xiàng)稅收制度中的表現(xiàn)就不盡相同。房地產(chǎn)稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)力，無(wú)償、固定地參與房地產(chǎn)收益分配而取得財(cái)政收入的一種形式。具體而言，是指直接以房地產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)，或主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅賦。房地產(chǎn)稅收在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮重要作用。國(guó)家制定稅收法令，建立稅收制度和從事稅收工作的指導(dǎo)思想和原則。它是國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)理論財(cái)政，稅收理論的指導(dǎo)下，依據(jù)國(guó)家路線，方針和政治經(jīng)濟(jì)任務(wù)，以及稅收作用所要解決的基本矛盾確定的。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)營(yíng)改增有哪些影響呢？
  答

  “營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門交稅，對(duì)征管有影響?！　〉恰盃I(yíng)改增”具體政策沒(méi)有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%?！　€(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來(lái)政策;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策?！　€(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉?！　”热?，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅?！　≡谠鲋刀悧l件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元(現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的?！　〔贿^(guò)，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)買進(jìn)之后兩年再賣出都不存在營(yíng)業(yè)稅或增值稅，其實(shí)影響并不是很大，只是對(duì)于以后買房做證上面的價(jià)格需要慎重考慮一下

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則
  答

  房地產(chǎn)營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則如下：①房地產(chǎn)和建筑業(yè)，金融服務(wù)業(yè)等納入改革體系。房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，營(yíng)改增后適用11%的稅率，簡(jiǎn)單地將新稅率與舊稅率直接進(jìn)行比較是沒(méi)有意義的。在營(yíng)業(yè)稅制度下，房地產(chǎn)對(duì)營(yíng)業(yè)稅稅源的貢獻(xiàn)最大，營(yíng)改增后的營(yíng)業(yè)稅稅率相比變化較大，這兩個(gè)行業(yè)受到較大影響。②過(guò)渡期內(nèi)，簡(jiǎn)易計(jì)稅營(yíng)改增新規(guī)，2016年4月30日前開工日期自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算納稅。對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)改增的實(shí)施細(xì)則運(yùn)行之后，其實(shí)對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響還是比較大的，無(wú)形之中會(huì)增大一部分的購(gòu)房成本，所以我們?cè)谫?gòu)買房屋的時(shí)候，還是要多從實(shí)際的角度出發(fā)，并且要把除了房款之外的其他部分計(jì)算在購(gòu)房的成本當(dāng)中。

• 問(wèn) ??房地產(chǎn)預(yù)售營(yíng)改增了嗎，有什么規(guī)定？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購(gòu)房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購(gòu)房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策包含哪些內(nèi)容？
  答

  第一部分一般性稅收優(yōu)惠政策　　1、營(yíng)業(yè)稅　　◎?qū)ψ》抗e金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款取得的收入，免征營(yíng)業(yè)稅?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房公積金管理中心有關(guān)稅收政策的通知》，財(cái)稅[2000]94號(hào)　　◎單位和個(gè)人銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！　挝缓蛡€(gè)人銷售抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》，財(cái)稅[2003]16號(hào)　　◎?qū)€(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅。　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，財(cái)稅[2008]24號(hào)　　◎個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：　　（1）離婚財(cái)產(chǎn)分割；　?。?）無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；　?。?）無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；　?。?）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買賣等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》，財(cái)稅[2009]111號(hào)　　◎自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，財(cái)稅[2009]157號(hào)　　2、企業(yè)所得稅　　◎?qū)ψ》抗e金管理中心用住房公積金購(gòu)買國(guó)債、在指定的委托銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款取得的利息收入，免征企業(yè)所得稅。　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房公積金管理中心有關(guān)稅收政策的通知》，財(cái)稅[2000]94號(hào)　　◎?qū)ζ髽I(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：　?。?）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額?！　。?）企業(yè)沒(méi)有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅?！　。?）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購(gòu)置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除?！　。?）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》，國(guó)稅函[2009]118號(hào)　　3、個(gè)人所得稅　　◎?qū)€(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，財(cái)稅字[1999]278號(hào)　　◎?qū)Ρ徊疬w人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》，財(cái)稅[2005]45號(hào)　　◎?qū)€(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，財(cái)稅[2008]24號(hào)　　◎以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：　　（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；　?。?）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；　　（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》，財(cái)稅[2009]78號(hào)　　4、土地增值稅　　◎納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條第一款　　上述所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

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