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• 133****7561

  拆遷房辦理產(chǎn)證和限購(gòu)無(wú)關(guān)。
  拆遷房全稱拆遷安置房，是用來(lái)安置拆遷戶的，一開(kāi)始不給產(chǎn)證是為了防止安置房直接流入市場(chǎng)。

  查看全文↓ 2019-01-08 15:49:49
• 133****0630

  要看是什么情況，如果是貨幣補(bǔ)償，然后再去購(gòu)買房屋的話，那么就完全按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，遵循個(gè)人意愿自由，只要不違反法律規(guī)定，想買哪里的都可以。
  但是如果是房屋安置的問(wèn)題的話，一般來(lái)說(shuō)在目前情況下安置房屋只限于當(dāng)?shù)卣魇詹块T(mén)給予安置的特定區(qū)域房屋。目前有嘗試推行異地安置的政策，但是還需要一段時(shí)間才可能落實(shí)，具體情況，你自由把握，如果有需要可以和我們聯(lián)系，律師幫你出方案，解答疑惑

  查看全文↓ 2019-01-08 15:49:44
• 156****4668

  【律師導(dǎo)讀】
  
  買賣雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。在系爭(zhēng)房屋已被買方裝修入住，賣方也取得買方支付的大部分房款，在買方同意支付剩余房款尾款的情況下，賣方的合同目的已然能夠?qū)崿F(xiàn)。雖然目前買方屬于限購(gòu)對(duì)象，無(wú)法將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至其名下，但合同約定可以變更買受人，系爭(zhēng)房屋合同仍有可能繼續(xù)履行并直至過(guò)戶至變更后的買受人名下，賣方以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)而要求解除合同的理由不能成立，賣方基于合同解除要求買方返還并搬離系爭(zhēng)房屋的訴請(qǐng)亦不能成立。
  
  【案情簡(jiǎn)介】
  
  2013年5月13日，原告劉某、范某與被告王某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告將坐落于上海市嘉定區(qū)某處房屋出售給被告，合同約定：房屋總價(jià)為人民幣119萬(wàn)元，在該房屋產(chǎn)證滿三年，或者按當(dāng)時(shí)國(guó)家關(guān)于動(dòng)遷房交易政策許可的，甲方在30日內(nèi)積極配合乙方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并詳細(xì)約定了付款方式。合同簽訂后，被告向原告支付部分房款。2017年5月23日，原告房屋產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)，根據(jù)動(dòng)遷政策可以于2017年5月24日辦理過(guò)戶。故原告催促被告過(guò)戶，被告拒絕。后原告經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)，被告社保繳納年限不夠，屬于上海限購(gòu)人群，故原告委托律師發(fā)送律師函要求解除合同，被告簽收后并未找原告辦理退款。原告認(rèn)為，被告在簽訂合同后不能履行合同，給原告造成了巨大損失，導(dǎo)致雙方簽訂合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。故原告訴至法院，要求：1、判令解除原、被告之間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；2、判令被告搬離系爭(zhēng)房屋，將房屋返還給原告。
  
  【法院判決】
  
  一審嘉定法院判決駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。
  
  【律師分析】
  
  本案為動(dòng)遷房買方限購(gòu)、賣方請(qǐng)求解除合同的案例，與之前的一個(gè)限購(gòu)案例判決結(jié)果不一樣，本律師在此分析和探討下如下幾個(gè)法律問(wèn)題：
  
  一、賣方是否有權(quán)單方解除合同？解除合同能否得到法院的支持？
  
  關(guān)于合同的解除權(quán)，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，分為約定解除權(quán)和法定解除權(quán)。
  
  《合同法》第九十三條：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！边@一條是關(guān)于約定解除權(quán)的規(guī)定。也就是說(shuō)，在雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)即對(duì)什么情形下雙方可以解除合同進(jìn)行明確約定。約定的解除條件成就，合同解除。
  
  《合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
  
  （一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
  
  （二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
  
  （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
  
  （四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
  
  （五）法律規(guī)定的其他情形。”這一條是關(guān)于法定解除權(quán)的規(guī)定，即雙方當(dāng)事人在上述五種情形下，就可以法定解除合同。
  
  具體到本案中，買賣雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中并未對(duì)在何種情形下雙方可以解除合同進(jìn)行明確約定，只是約定了當(dāng)事人協(xié)議一致的可以解除合同，但賣方請(qǐng)求解除合同，買方并不同意，所以不存在約定的合同解除權(quán)。那么賣方是否有法定的解除合同的事由呢？賣方解除合同的理由是，買方社保繳納年限不夠，屬于限購(gòu)對(duì)象，無(wú)法辦理系爭(zhēng)房屋的過(guò)戶手續(xù)，買方在簽訂合同后不能履行合同，給賣方造成了巨大損失，導(dǎo)致雙方簽訂合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)?？梢钥闯觯u方請(qǐng)求法院解除合同的法律依據(jù)是《合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；”。
  
  賣方請(qǐng)求解除合同能否得到法院的支持？要看是否達(dá)到了法定的合同解除權(quán)的條件。買方是否在合同簽訂后不能履行合同？雙方簽訂合同的目的是否無(wú)法實(shí)現(xiàn)？根據(jù)買賣雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》第十八條約定：甲方同意，在交易條件不變的情形下，乙方可以增加、減少或者變更買賣合同的買受人。合同補(bǔ)充條款第四條約定：在該房屋產(chǎn)證滿三年，或按當(dāng)時(shí)國(guó)家關(guān)于動(dòng)遷房交易政策許可的，甲方在30日內(nèi)積極配合乙方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。本案中，買方王某在2016年9月其已連續(xù)繳納社保49個(gè)月，符合上海社保繳納前滿三年的限購(gòu)政策，只是因?yàn)楹髞?lái)2016年3月上海市新的購(gòu)房政策出臺(tái)，將社保調(diào)整為需滿五年，才屬于限購(gòu)對(duì)象，但王某的妻子張某，已連續(xù)繳納社保滿五年，具有上海購(gòu)房資格。在買方妻子具有購(gòu)房資格的前提下，合同可以繼續(xù)履行，辦理過(guò)戶手續(xù)，合同目的可以實(shí)現(xiàn)。故，法院**后判決駁回原告全部訴訟請(qǐng)求，支持將房屋過(guò)戶至買方妻子名下。
  
  二、本案與之前的一個(gè)案例《買方不具有購(gòu)房資格，賣方能否請(qǐng)求解除合同？》的區(qū)別何在？
  
  簡(jiǎn)單一看，大家可能會(huì)產(chǎn)生同案不同判的錯(cuò)覺(jué)，都是買方限購(gòu)，賣方起訴請(qǐng)求解除合同，一個(gè)解除合同，一個(gè)不解除。但實(shí)際上法院的基本觀點(diǎn)是一致的。
  
  上海法院目前對(duì)于限購(gòu)案件的處理思路是，買方限購(gòu)的情況主要分為兩種，一種是簽訂網(wǎng)簽合同時(shí)屬于限購(gòu)對(duì)象，約定的過(guò)戶日期屆滿仍然限購(gòu)；一種是簽訂網(wǎng)簽合同時(shí)屬于對(duì)象限購(gòu)，約定的過(guò)戶日期屆滿具有購(gòu)房資格。根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施有關(guān)問(wèn)題的通知》的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人是否屬于限購(gòu)對(duì)象，審查時(shí)間應(yīng)以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案日期為準(zhǔn)。具體到簽訂網(wǎng)簽合同的效力問(wèn)題上，法院的判決結(jié)果可歸納如下：網(wǎng)簽時(shí)買方限購(gòu)，約定的過(guò)戶日期買方仍然限購(gòu)，法院一般會(huì)判決解除合同；網(wǎng)簽時(shí)買方限購(gòu)，約定的過(guò)戶日期屆滿買方具有了購(gòu)房資格，尤其是在一審辯論終結(jié)前具有了購(gòu)房資格的，法院一般會(huì)判決買賣雙方重新簽訂房屋買賣合同，繼續(xù)履行合同。也就是說(shuō)，只要是在一審辯論終結(jié)前，買方具有了購(gòu)房資格，法院就會(huì)支持繼續(xù)履行合同，而不支持解除合同。當(dāng)然，買方是否是特定的個(gè)人還是可以增加、減少或變更，就要看合同的具體約定了。本案，賣方請(qǐng)求解除合同被法院駁回的關(guān)鍵就在于，合同約定買受人可以變更，而買方的妻子正好在一審辯論終結(jié)前具有購(gòu)房資格。
  
  三、動(dòng)遷房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范
  
  動(dòng)遷房主要分為兩大類，一類是因市政工程動(dòng)遷而配置的房屋，這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在獲得產(chǎn)權(quán)證后3年內(nèi)不能上市交易。另一類是因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)遷的房子，這類房屋于普通的商品房無(wú)異，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
  
  那么，購(gòu)買動(dòng)遷房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
  
  1、事先要做好房屋的盡調(diào)工作。在選購(gòu)動(dòng)遷房前，先要查明安置房的性質(zhì)，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，屬于哪種類型的動(dòng)遷房。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。相對(duì)于第一類安置房而言，第二類安置房和一般的商品房交易一樣，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
  
  2、簽訂合同時(shí)對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)等進(jìn)行明確約定。目前很多動(dòng)遷房買賣大多是在簽訂了拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到安置房屋交付，中間間隔時(shí)間較長(zhǎng)、可能發(fā)生的不確定因素比較多，尤其遇到房屋價(jià)格不斷上漲的情形，拆遷戶會(huì)認(rèn)為自己的利益嚴(yán)重受損而拒絕交房，引發(fā)訴訟。鑒于此，在買賣雙方簽訂合同時(shí)，就需要對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確約定，防范法律風(fēng)險(xiǎn)于未然。比如房屋產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理如何處理？如何避免買賣合同不因共有人擅自處分而導(dǎo)致無(wú)效？何時(shí)過(guò)戶？逾期過(guò)戶的違約責(zé)任如何承擔(dān)？遇到房?jī)r(jià)上漲怎么處理？遇到房屋被查封、被抵押怎么處理？等等。
  
  3、實(shí)際占有房屋。購(gòu)買動(dòng)遷房，由于受上市時(shí)間的限制，不能立即過(guò)戶，但可以交房入住。在辦理房屋入住交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范交房手續(xù)，簽訂好規(guī)范的房屋交接單。買方如果能實(shí)際裝修并入住，對(duì)于法律風(fēng)險(xiǎn)的防范也是大有裨益的。當(dāng)然，買方也應(yīng)時(shí)刻關(guān)注賣房人的拆遷補(bǔ)償?shù)倪M(jìn)度情況，比如，何時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，何時(shí)取得拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)，何時(shí)取得安置房屋

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 動(dòng)遷房限購(gòu)嗎
  答

  以下介紹二套房界定標(biāo)準(zhǔn)：一、貸款買過(guò)一套房，通過(guò)房屋登記系統(tǒng)能查到房產(chǎn)，再貸款買房——算二套。二、貸款買過(guò)一套房，后來(lái)賣掉，通過(guò)房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征集系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房——算二套；三、全款買過(guò)一套房，通過(guò)房屋登記表系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn)，貸款買房——算二套。四、全款買過(guò)一套房，后來(lái)賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買房——算首套。 五、當(dāng)?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)的查詢條件的，銀行盡職調(diào)查核實(shí)購(gòu)房人已有一套住房的，再買房——算二套。六、個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時(shí)再貸款認(rèn)定為三套房。七、個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，同時(shí)能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下雖然個(gè)人名下無(wú)房，但再貸款時(shí)也會(huì)被視為三套房。八、個(gè)人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經(jīng)還清，此時(shí)不管申請(qǐng)公積金貸款還是商業(yè)貸款再買房，均視為三套房。九、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購(gòu)房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款，根據(jù)新政雖然都是婚前的個(gè)人貸款行為，但因央行征信系統(tǒng)中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買房還是會(huì)算做三套房。十、夫妻兩人，一方婚前有房但無(wú)貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無(wú)房產(chǎn)，婚后買房申請(qǐng)貸款視為三套房。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??買動(dòng)遷房如何過(guò)戶？買拆遷戶的房子怎樣過(guò)戶？
  答

  拆遷安置房屋一般分為兩大類：1、一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。2、另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。注意事項(xiàng)：房產(chǎn)證是對(duì)房屋占有使用處置的唯一合法憑證，取得房產(chǎn)證擁有百分之百全產(chǎn)權(quán)的房屋可以過(guò)戶，如果你要購(gòu)買拆遷安置房，建議查看房屋房產(chǎn)證情況。拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證的名字和拆遷安置協(xié)議上的名字是一樣的，中途不能更改，等獲得拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證后需要更名的可以去房管局變更，變更方式有3種：房產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈(zèng)與、婚姻變更。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??買動(dòng)遷房如何過(guò)戶手續(xù)？買拆遷戶的房子怎樣過(guò)戶？
  答

  拆遷安置房屋一般分為兩大類：1、一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。2、另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。注意事項(xiàng)：房產(chǎn)證是對(duì)房屋占有使用處置的唯一合法憑證，取得房產(chǎn)證擁有百分之百全產(chǎn)權(quán)的房屋可以過(guò)戶，如果你要購(gòu)買拆遷安置房，建議查看房屋房產(chǎn)證情況。拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證的名字和拆遷安置協(xié)議上的名字是一樣的，中途不能更改，等獲得拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證后需要更名的可以去房管局變更，變更方式有3種：房產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈(zèng)與、婚姻變更。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 動(dòng)遷房屬于限購(gòu)范圍嗎? 請(qǐng)問(wèn)如果被限購(gòu)了，房子拆遷，可以拿房子嗎？
  答

  不明白你什么意思，你是想買北京的拆遷房嗎？如果此房確定拆遷了，你是買不了的，不管你有沒(méi)有購(gòu)房資格，因?yàn)檫@個(gè)房子已經(jīng)被凍結(jié)了，不準(zhǔn)交易了。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 上海有動(dòng)遷房再買房限購(gòu)嗎
  答

  ①限購(gòu)，上海政策規(guī)定，若是上海戶口，其家庭名下房產(chǎn)超過(guò)兩套的話就不能再購(gòu)買房屋，動(dòng)遷房雖和商品房有所不同，但也是屬于有產(chǎn)權(quán)，有房產(chǎn)證的，房產(chǎn)交易中心也有登記房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，故而也是名下的合法住房，計(jì)入限購(gòu)套數(shù)。②雖然名下有動(dòng)遷房因限購(gòu)不能再購(gòu)買住房，但是擁有動(dòng)遷房并不限制該購(gòu)房人購(gòu)買公寓或是法拍房等，不屬于住宅型的房產(chǎn)，所以有需求的話可以考慮購(gòu)買這一類的房產(chǎn)。③動(dòng)遷房，是被拆遷戶的安置性住房，其房屋買賣有所限制，需要在房屋產(chǎn)權(quán)滿三年后才可以上市交易，但房屋質(zhì)量及性價(jià)比等相比于商品房來(lái)說(shuō)還是很高的，如果真的有意購(gòu)買商品房，可以在動(dòng)遷房產(chǎn)權(quán)滿三年后上市交易，再行購(gòu)買商品房，這樣就不受限購(gòu)政策的約束了。