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• 133****1414

  工業(yè)用地上建的房子也是可以買(mǎi)賣(mài)的，只是比較麻煩。上海寶山菁英提醒您，需要注意的是，這套房屋土地仍為國(guó)家所有，使用年限約為40年，比70年使用年限的普通住宅短很多。這套房屋土地證上標(biāo)明使用期限一般約34年左右。
  工業(yè)用地上的房子拿來(lái)當(dāng)住宅使用，這種做法沒(méi)有按實(shí)際用途進(jìn)行操作，可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。在正常交易之前，這塊土地必須先由工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地。并且，土地變更必須先在規(guī)劃用途上進(jìn)行確定，然后需要重新進(jìn)行招拍掛，原土地使用權(quán)人不一定還能繼續(xù)使用該宗地塊。
  變更土地性質(zhì)后的房產(chǎn)，如果已經(jīng)獲得房產(chǎn)證，還是能夠正常過(guò)戶的。只是土地性質(zhì)需在國(guó)土局轉(zhuǎn)，變更之后土地性質(zhì)仍保持工業(yè)用地性質(zhì)。

  查看全文↓ 2019-01-07 23:53:37
• 159****8674

  1、工業(yè)用地上的住房，必須要轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)也就是轉(zhuǎn)住宅用地的房子才能上市交易，否則可能存在非法操作，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)一般很難發(fā)生變更，因?yàn)閲?guó)家規(guī)定嚴(yán)禁在工業(yè)用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的住房出售。
  
  2、另外由于工業(yè)用地國(guó)家規(guī)定使用期限為50年，居住用地使用期限為70年，工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地在變更土地性質(zhì)后的房產(chǎn)，如果已經(jīng)獲得房產(chǎn)證，還是能夠正常過(guò)戶的，并且能夠享受住宅用地的70年產(chǎn)權(quán)。
  
  3、工業(yè)用地在正常交易之前，這塊土地必須先由工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫兀⑶?，土地變更必須先在?guī)劃用途上進(jìn)行確定，然后需要重新進(jìn)行招拍掛，購(gòu)房者才能正常交易，否則會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地的房子購(gòu)買(mǎi)流程：
  
  大致程序首先要到規(guī)劃部門(mén)變更規(guī)劃，其次憑變更的規(guī)劃到國(guó)土部門(mén)變更土地使用性質(zhì)，并補(bǔ)交土地出讓金，工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地后就可正常申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)了。
  
  1、需要準(zhǔn)備以下材料：簽定金協(xié)議，簽買(mǎi)賣(mài)合同付**，簽貸款合同、抵押合同，辦產(chǎn)證身份證、結(jié)婚證（或單身證明）、戶口本、有小孩的話要小孩出生證明、公積金賬號(hào)。
  
  2、需要確認(rèn)：確認(rèn)符合買(mǎi)房的條件嗎，是首套還是二套（還要確認(rèn)以前的銀行資信好不好，也影響首套或二套的認(rèn)定），貸款方式是公積金貸款還是商業(yè)貸款或者是組合貸款。
  
  3、確定購(gòu)房意向，帶身份證和定金簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，貸款需支付**款，辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶，辦理土地證過(guò)戶，交清尾款，戶口遷出，交驗(yàn)房屋。

  查看全文↓ 2019-01-07 23:53:32
• 155****1204

  案例：前不久，王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內(nèi)一棟獨(dú)門(mén)獨(dú)院“公寓式”小樓，價(jià)格低、環(huán)境好、距離市區(qū)又近?？梢涣私猓朔客恋匦再|(zhì)為工業(yè)用地，房屋產(chǎn)權(quán)證是“辦公用房產(chǎn)權(quán)證”，不能按揭貸款，還無(wú)法遷入戶口。 分析：這種在工業(yè)園區(qū)內(nèi)的、看似“公寓式住宅”、實(shí)為“公寓式辦公房”的房屋，**好不要購(gòu)買(mǎi)。 第一，此房屋的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，國(guó)家規(guī)定嚴(yán)禁在工業(yè)用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。
  第二，雖然工業(yè)用地上可以建造不超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7％的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地，可以辦出辦公用房的產(chǎn)權(quán)證，但和普通住宅產(chǎn)權(quán)證書(shū)完全兩樣，一旦消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)了此類(lèi)房屋日后將面臨諸多問(wèn)題。
  第三，工業(yè)用地國(guó)家規(guī)定使用期限為50年，居住用地使用期限為70年。此類(lèi)房屋不享受住宅用地使用70年期滿自動(dòng)續(xù)期的權(quán)利。

  查看全文↓ 2019-01-07 23:53:27
• 132****3247

  大家都知道工業(yè)用地和商業(yè)用地的土地性質(zhì)是不一樣的，有的是商業(yè)用地用來(lái)建居住民宅，有的是工業(yè)用地來(lái)建工廠。工業(yè)用地可以建住宅嗎？建的住宅能買(mǎi)嗎？工業(yè)用地和商業(yè)用地有什么區(qū)別？下面我們來(lái)一一解答。
  
  
  
  
  
  
  
  工業(yè)用地可以建住宅嗎？
  
  
  
  從國(guó)土資源部獲悉，新修訂的控制指標(biāo)由投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成。按規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于30%。工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專(zhuān)家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地。因生產(chǎn)工藝等有特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過(guò)20%。一些企業(yè)在獲得工業(yè)用地使用權(quán)后，是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)運(yùn)作許可，是可以改變土地使用性質(zhì)建造成套住宅樓。要做以下準(zhǔn)備：
  
  
  
  1、去當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局用地科咨詢(xún)，申請(qǐng)改變土地性質(zhì)，需提交的資料，費(fèi)用、程序、時(shí)間。
  
  
  
  2、可能還要到當(dāng)?shù)匾?guī)劃局，變更相關(guān)的事宜，要規(guī)劃許可證的批復(fù)。審批新控規(guī)指標(biāo)，把土地改為住宅用地。
  
  
  
  3、辦妥規(guī)劃許可證、土地證、施工許可證，測(cè)繪圖紙，交完相關(guān)的土地出讓金，稅費(fèi)，手續(xù)費(fèi)，才能到房管局出房產(chǎn)證。
  
  
  
  
  
  
  
  建的住宅能買(mǎi)嗎？
  
  
  
  1、建議較好不要購(gòu)買(mǎi)，此房屋的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，國(guó)家規(guī)定嚴(yán)禁在工業(yè)用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。
  
  
  
  2、雖然工業(yè)用地上可以建造不超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地，可以辦出辦公用房的產(chǎn)權(quán)證，但和普通住宅產(chǎn)權(quán)證書(shū)完全兩樣，一旦消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)了此類(lèi)房屋日后將面臨諸多問(wèn)題。
  
  
  
  3、工業(yè)用地國(guó)家規(guī)定使用期限為50年，居住用地使用期限為70年。此類(lèi)房屋不享受住宅用地使用70年期滿自動(dòng)續(xù)期的權(quán)利。
  
  
  
  4、要看5證的，**重要的是打聽(tīng)一下房管局看其是否備案，而且如果對(duì)外賣(mài)看其是否有售樓許可證，一般如果有售樓許可證其他4證應(yīng)當(dāng)都齊全了。

  查看全文↓ 2019-01-07 23:53:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 工業(yè)用地建住宅到底能不能買(mǎi)？
  答

  要看5證的，**重要的是打聽(tīng)一下房管局看其是否備案，而且如果對(duì)外賣(mài)看其是否有售樓許可證，一般如果有售樓許可證其他4證應(yīng)當(dāng)都齊全了。我前段時(shí)間想買(mǎi)木器廠家屬院的房子都送禮了也便宜了5萬(wàn)多塊呢，他一直說(shuō)能辦房產(chǎn)證后來(lái)找人打聽(tīng)了一下他跟本沒(méi)有那五證，而且也沒(méi)在房管局備案，就沒(méi)敢買(mǎi)，因?yàn)檫@種房子靈活性很大，如果沒(méi)備案說(shuō)不定會(huì)被拆掉或被單位拿去做抵押等。建議先問(wèn)清楚不要存在僥幸心理。畢竟幾十萬(wàn)不是小數(shù)

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• 問(wèn) 工業(yè)用地建住宅到底能不能買(mǎi)？
  答

  1、擅自改變出讓土地用途是不允許的。這種房產(chǎn)不僅沒(méi)有房產(chǎn)證，而且沒(méi)有土地證。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)本身就屬于違法，所以交易行為也不受保護(hù)。 2、如果是正常的房產(chǎn)交易，開(kāi)發(fā)商必須為業(yè)主辦理房產(chǎn)證、土地證和契證。這樣自己的產(chǎn)權(quán)才收到保護(hù)。不會(huì)因?yàn)榇蠹叶紱](méi)有房產(chǎn)證而在法律實(shí)踐中采用則中的手段。 3、我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度，每宗土地的用途必須符合規(guī)劃和出讓合同。在工業(yè)用地上蓋商品房，這些商品房本身就是違章建筑。而開(kāi)發(fā)商規(guī)避了住宅用地和工業(yè)用地之間出讓的巨大價(jià)差，違反了規(guī)劃。

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• 問(wèn) 有誰(shuí)清楚工業(yè)用地商品房能不能買(mǎi)？
  答

  1、擅自改變出讓土地用途是不允許的。這種房產(chǎn)不僅沒(méi)有房產(chǎn)證，而且沒(méi)有土地證。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)本身就屬于違法，所以交易行為也不受保護(hù)。 2、如果是正常的房產(chǎn)交易，開(kāi)發(fā)商必須為業(yè)主辦理房產(chǎn)證、土地證和契證。這樣自己的產(chǎn)權(quán)才收到保護(hù)。不會(huì)因?yàn)榇蠹叶紱](méi)有房產(chǎn)證而在法律實(shí)踐中采用則中的手段。 3、我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度，每宗土地的用途必須符合規(guī)劃和出讓合同。在工業(yè)用地上蓋商品房，這些商品房本身就是違章建筑。而開(kāi)發(fā)商規(guī)避了住宅用地和工業(yè)用地之間出讓的巨大價(jià)差，違反了規(guī)劃。

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• 問(wèn) 工業(yè)用地可以建住宅嗎
  答

  一、去當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局用地科咨詢(xún)，申請(qǐng)改變土地性質(zhì)，需提交的資料，費(fèi)用、程序、時(shí)間；二、可能還要到當(dāng)?shù)匾?guī)劃局，變更相關(guān)的事宜，要規(guī)劃許可證的批復(fù)。審批新控規(guī)指標(biāo)，把土地改為住宅用地，三、辦妥規(guī)劃許可證、土地證、施工許可證，測(cè)繪圖紙，交完相關(guān)的土地出讓金，稅費(fèi)，手續(xù)費(fèi)，才能到房管局出房產(chǎn)證。

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• 問(wèn) ??工業(yè)用地可以建住宅嗎？
  答

  筆者認(rèn)為，關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題，工業(yè)用地上的房屋也是可以買(mǎi)賣(mài)的，但交易過(guò)程中應(yīng)注意房屋是否改變規(guī)劃用途，如果改變且未獲得下屬部門(mén)批準(zhǔn)備案則可能將導(dǎo)致無(wú)法辦理權(quán)證及房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；同時(shí)，一手交易中還應(yīng)注意出賣(mài)方是否具有國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證，只有在具備上述五證的情形下交易的合法性才能獲得保障。另，工業(yè)用地上的房屋在權(quán)證辦理稅費(fèi)上、過(guò)戶交易稅費(fèi)上及日常水電成本上相對(duì)住宅房屋高。關(guān)于第二個(gè)問(wèn)題，談云與武漢惠達(dá)科技公司簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思的表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。第一，上述的房屋買(mǎi)賣(mài)是取得了商品房預(yù)售許可的，該交易是在房屋管理部門(mén)進(jìn)行了備案，是在行政許可范圍內(nèi)的；第二，《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》明確約定合同標(biāo)的物用途為科研，占地為工業(yè)用地，上述事例中并沒(méi)有證據(jù)證明涉訴項(xiàng)目改變了土地用途以及建設(shè)規(guī)劃許可；第三，《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》明確載明逾期交房超過(guò)90日期限談云有權(quán)解除合同，上述事例中截止案件庭審結(jié)束之日武漢惠達(dá)科技公司仍未完成交房，完全符合該解除情形；第四，雖然《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的房產(chǎn)系單套銷(xiāo)售，違反了武房發(fā)（2013）146號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定》第二條“未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分層、分套（間）分割轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，但該規(guī)定系管理性規(guī)定，并非效力性的強(qiáng)制法律、法規(guī)，并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。

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