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土地出讓金在土地出讓時(shí)繳納，通過招拍掛或者協(xié)議出讓確定
全部4個(gè)回答>土地出讓金占房價(jià)比例是多少啊？
134****3522 | 2019-01-03 17:08:24
已有3個(gè)回答
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137****5736
只要廉租房和公租房沒有形成規(guī)模，商品房不可能有大的調(diào)整。
查看全文↓ 2019-01-03 17:08:51
商品房的土地出讓金為什么會高，是因?yàn)榉績r(jià)普漲，形成了房價(jià)快速上漲的預(yù)期。開發(fā)商愿意出高價(jià)買地。開發(fā)商為什么愿意出高價(jià)買地，是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，開發(fā)商的房子通過高價(jià)可以賣出去。
退一步說，現(xiàn)在的體制下，你根本等不到房價(jià)下跌到50%，就會有人進(jìn)入買房，把房價(jià)又托起來。 -
142****5495
這種觀點(diǎn)的理由主要建立在對房地價(jià)格構(gòu)成的分析上，并估算出地價(jià)占房價(jià)的比例關(guān)系。從商品房的價(jià)格構(gòu)成來看，房價(jià)=土地出讓金+征地或者拆遷費(fèi)用十土地開發(fā)費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+銷售費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)+稅金+利潤+其他費(fèi)用。
查看全文↓ 2019-01-03 17:08:46
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地取得是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營活動的開端和基礎(chǔ)，即先形成地價(jià)，進(jìn)而形成房地產(chǎn)的成本價(jià)格。大量數(shù)據(jù)表明，地價(jià)大約占房價(jià)構(gòu)成的三分之一。因此，不少觀點(diǎn)認(rèn)為，地價(jià)是房價(jià)的基礎(chǔ)，其上漲必然造成房地產(chǎn)成本價(jià)格的上漲。
2. 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，供求影響價(jià)格。
當(dāng)市場處于完全競爭的理想狀態(tài)時(shí)在市場充分競爭的理想狀態(tài)下，供求關(guān)系主導(dǎo)價(jià)格的波動。這個(gè)就是金融危機(jī)時(shí)房價(jià)大跌的原因。
然而中國的實(shí)際情形是，由于政府參與調(diào)控，以及社會、環(huán)境等因素的綜合作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不可能達(dá)到完全競爭的理想狀態(tài)。因此，房價(jià)與真實(shí)的供求的關(guān)系并不大。
3. 目前我國房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：Location，Location，Location
由于房屋作為不動產(chǎn)，其地域性特點(diǎn)是與其他商品不同的。房屋的造價(jià)其實(shí)差異是有限的，**貴的造價(jià)和**便宜的每平米相差1、2萬**多了。然而由于所處地段的差異，其單價(jià)差幾萬幾十萬都不是問題。北京二環(huán)單價(jià)早過10萬了，而二三線城市房屋能過5千就不錯(cuò)了。
綜上所述，中國目前的房地產(chǎn)市場，地價(jià)是決定房價(jià)的主導(dǎo)因素。
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國家契稅條例規(guī)定有購房者繳納！國家規(guī)定：對首次購普通住房征收契稅的標(biāo)準(zhǔn)：90平方內(nèi)1%、90平方~144平內(nèi)1.5%，非首次購房或超過144平按3%繳納，非普通住房按3%繳納；
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已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款的計(jì)算公式為：補(bǔ)交土地價(jià)款（元）＝標(biāo)定地價(jià)（元／平方米）×繳納比例（≥10%）×上市房屋分?jǐn)偼恋孛娣e（平方米）×年期修正系數(shù)1、已有標(biāo)定地價(jià)的城鎮(zhèn)，不再另行評估；上市房屋尚未確定分?jǐn)偼恋孛娣e的，可用上市房屋建筑面積（平方米）×整幢建筑總用地面積（平方米）／整幢建筑總建筑面積（平方米）計(jì)算分?jǐn)偼恋孛娣e后，直接按上述公式確定應(yīng)繳納的土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款。已有基準(zhǔn)地價(jià)但未評估標(biāo)定地價(jià)的城鎮(zhèn)，可在簡化修正系數(shù)體系后，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測算標(biāo)定地價(jià)，測算公式為：標(biāo)定地價(jià)（元／平方米）＝基準(zhǔn)地價(jià)（元／平方米）×區(qū)位修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)2、對沒有基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系的城鎮(zhèn)，可暫采用以下簡便方法確定已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款：補(bǔ)交土地價(jià)款（元）=基準(zhǔn)地價(jià)（元／平方米)×所在建筑總層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例（≥10％）×上市房屋建筑面積（平方米）×年期修正系數(shù)3、對于建筑層數(shù)差異較小的城市，為便于土地出讓金及相應(yīng)價(jià)款的征收，也可采用如下公式確定：補(bǔ)交土地價(jià)款（元）=基準(zhǔn)地價(jià)(元／平方米）×所在區(qū)域建筑平均層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例（≥10％）×上市房屋建筑面積（平方米）×年期修正系數(shù)上述公式中，區(qū)位修正系數(shù)由各地依據(jù)房屋所處的位置、交通便捷程度、基本生活設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等因素，對照基準(zhǔn)地價(jià)因素修正體系具體確定，變動范圍一般為-20％至＋20%；容積率修正系數(shù)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系確定。
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《契稅暫行條例》第三條 契稅稅率為3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。第四條 契稅的計(jì)稅依據(jù)：（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；（二）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定；（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。前款成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。第五條 契稅應(yīng)納稅額，依照本條例第三條規(guī)定的稅率和第四條規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算征收。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率目前土地契稅稅率4%。
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土地出讓金：是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款（指土地出讓的交易總額）?；蛲恋厥褂闷跐M，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。計(jì)算方法：一、有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。二、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。三、通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。四、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。拓展資料：使用范圍征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地開發(fā)支出。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等。支農(nóng)支出。包括計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。城市建設(shè)支出。包括完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、計(jì)提國有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費(fèi)支出等。
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