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• 138****4459

  一、費用方面主要是前期的土地競買保證金（一般不低于總價款的20%）和土地出讓金即成交總價款。
  二、稅的話首先是契稅，一般按照出讓總價的3%收取。其次如果涉及占用了耕地還需要繳納耕地占用稅。**后是日常使用過程中還有土地使用稅（每年繳納）。
  另外，做地產開發(fā)或工業(yè)項目建設都需要很多配套的手續(xù)，辦理過程中會產生些費用，不過相比之下數目都不大。

  查看全文↓ 2018-12-22 09:42:13
• 136****2342

  國有土地使用權出讓，就是指政府是把某一塊土地拿出來拍賣，誰出的價高就賣給誰。應繳納的稅費有兩種：契稅，按成交價格的3%繳納; 印花稅：土地證每本貼花5元;土地使用權出讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬分之五繳納。
  

  查看全文↓ 2018-12-22 09:42:08
• 137****8628

  根據規(guī)定，以現行契稅政策，個人購買住房實行差別化稅率。
  契稅征收標準：
  1.當個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;
  2.戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實際稅率為2%;
  3.所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收；
  4.購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產，均按照4%的稅率征稅。

  查看全文↓ 2018-12-22 09:42:02
• 153****2887

  國有土地使用權轉讓涉及三項稅：土地增值稅、契稅、土地使用稅。
  土地增值稅
  根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]138號）第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。的規(guī)定貴公司不是納稅義務人可不繳納土地增值稅。
  根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令[1997]224號）第一條 在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。貴公司應該繳納契稅。根據第三條 契稅稅率為3—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。貴公司可以到土地所在地區(qū)的土地管理部門查詢。
  土地使用稅
  根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務院令[1988]17號)第四條 土地使用稅每平方米年稅額如下:
  一、大城市0.5元至10元；
  二、中等城市0.4元至8元；
  三、小城市0.3元至6元； 國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法 一、總 則 第一條 為了加強國有土地使用權出讓金（以下簡稱“土地出讓金”）的財政財務管理和會計核算，根據財政部和國家土地管理局聯合下發(fā)的《關于加強土地使用權出讓金征收管理的通知》（財綜字〔1995〕10號）的有關規(guī)定，特制定本辦法。第二條 土地出讓金財政財務管理和會計核算主要任務是：根據政府土地出讓計劃，依法組織土地出讓金收入，合理安排土地出讓金支出，作好土地出讓金收支核算，加強財政監(jiān)督、檢查，維護國家的利益，充分發(fā)揮土地資產效益，促進經濟的發(fā)展。第三條 土地出讓金包括：1．各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）；2．土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期所繳納的續(xù)期土地出讓價款；3．原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。 二、財政財務管理 第四條 土地出讓金收入應直接繳入財政部門在銀行設立的“土地出讓金財政專戶”。除財政部門外，其他部門不得設立土地出讓金帳戶。第五條 在土地使用權出讓過程中收取的定金（或預付款），應直接繳入“土地出讓金財政專戶”，不得在其他部門滯留。土地使用權出讓合同簽訂時，定金轉為土地出讓金價款。第六條 各地土地管理部門應根據土地出讓金清算單，列清土地開發(fā)費用、業(yè)務費用和土地凈收益，每月及時與財政部門進行結算。第七條 根據財政部財綜字〔1995〕10號文件的規(guī)定，財政部門應根據土地管理部門填報的清算單，及時清算、撥付出讓土地的開發(fā)費用。土地開發(fā)費用應按如下范圍列支：1．補償性支出指因征用土地而發(fā)生的各項費用。具體包括：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、拆遷補償費。拆遷建筑物回收的殘值應當及時入帳，沖減開發(fā)費用。2．開發(fā)性支出。指征用土地之后，用于土地的各項開發(fā)費用（不含市政大配套費用）。具體包括：出讓的土地所在小區(qū)范圍內發(fā)生的基礎設施建設費，即道路、供水、供電、供氣、排水等；為征用、開發(fā)出讓的土地而支付的銀行貸款利息。第八條 土地開發(fā)費用的計算辦法是，出讓土地的單位面積開發(fā)費用乘以按圖紙出讓土地的總面積。單位面積開發(fā)費用的計算辦法是，出讓土地所在小區(qū)的總開發(fā)費用除以該小區(qū)的土地總面積。第九條 財政部門可以為土地出讓金征收管理部門核撥并提取一定比例的土地出讓業(yè)務費。具體比例應以不超過繳入金庫的土地出讓金總額的2％為準。第十條 土地出讓業(yè)務費，應按如下范圍使用：1．對有償出讓的土地地域內的勘探設計費；2．為開展土地有償出讓工作所支付的廣告費、咨詢費；3．土地出讓給外商過程中的外方中介人傭金；4．土地在進行出讓（拍賣、招標等）時所支付的場地租金；5．查處未補辦出讓手續(xù)而擅自轉讓、出租、抵押原屬行政劃撥土地使用權的單位和個人發(fā)生的開支；6．為開展土地有償出讓工作及土地出讓金征收管理工作所必需的辦公費、購置費、調查研究費；7．業(yè)務人員培訓費、宣傳費；8．按規(guī)定由財政部門統一印制登記單、清算單、專用票據和財務報表所發(fā)生的費用；9．對有關票據、報表等進行保管、倉儲、運輸所發(fā)生的費用；10．聘請財務會計等專業(yè)征管人員所必需的工資和酬金。第十一條 各省、自治區(qū)、直轄市和各計劃單列市財政部門應向財政部報送土地出讓金收支季度報表和年度預、決算。其中，季度報表應于季度終了后20日內報送財政部；年度預算應于當年3月底之前報送財政部，一式三份；年度決算應于第二年3月底之前報送財政部，一式三份。第十二條 各級財政、審計、土地管理部門要加強對土地出讓金的審計、監(jiān)督、檢查。第十三條 對違反財政、財務制度，隨意增加土地開發(fā)費用，擅自提取業(yè)務費，土地出讓金不繳入財政，要按照《國務院關于違反財政法規(guī)處罰的暫行規(guī)定》及國家其他有關規(guī)定給予單位和主要責任人以相應的處罰。 三、會計核算 第十四條 土地出讓金收支會計科目包括三類，即：資金來源類、資金運用類和資金結存類。第十五條 土地出讓金資金來源類會計科目核算內容和方法如下：1．土地出讓金收入。財政部門按規(guī)定向土地受讓方征收的土地出讓價款，用本科目核算。發(fā)生收入時，記收方；沖銷轉帳時，記付方。平時收方余額反映財政部門土地出讓金累計收入數。按季結帳時，將“土地出讓金支出”科目的付方余額轉入本科目的付方沖銷。結轉后本科目的收方余額。作為本季度的土地出讓凈收益，全數上繳金庫。上繳時記本科目付方。2．合同預收款。財政部門按規(guī)定或合同協議向土地受讓方預收的土地定金（或保證金）等，用本科目核算。預收數記收方；轉帳結算或退回時，記付方。收方余額反映尚未結算的合同預收款數額。3．暫存款。發(fā)生的各種臨時性應付、代管等款項用本科目核算。發(fā)生數記收方；沖轉或結算退還數記付方。收方余額反映尚未結算的暫存款數額。第十六條 土地出讓金資金運用類會計科目核算內容和方法如下：1．土地出讓金支出。清算、核撥土地開發(fā)費用、土地出讓業(yè)務費，用本科目核算。本科目下設二個明細科目，即：土地開發(fā)費用、土地出讓業(yè)務費。各項支出數記付方；支出收回數或沖銷轉出數記收方；拆遷建筑物的殘值收入，作沖減開發(fā)費用處理，記本科目收方。付方余額反映當期土地出讓金實際支出累計數。年終結帳時，本科目的付方余額全部轉入“土地出讓金收入”科目沖銷。2．暫付款。發(fā)生的各種臨時性應收或待核銷的結算款項，用本科目核算。發(fā)生暫付款時記付方；結算收回或核銷轉列支出時記收方。付方余額反映尚待結算的暫付款金額。第十七條 土地出讓金資金結存類會計科目（即：銀行存款科目）核算內容和方法如下：“土地出讓金財政專戶”各種資金來源及資金運用的銀行存款，用本科目核算。存入時記收方，提取時記付方。

  查看全文↓ 2018-12-22 09:41:55

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• 問 ??國有土地出讓金標準有哪些？
  答

  一、個人住：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取;1990年5月19日以后取得的按60%收取。 二、已購公有住房、經濟適用房，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。 三、由政府統一實施的拆遷安置房：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的按30%收取;被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以后取得的按60%收取。 四、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業(yè)用地補辦出讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按標定地價的50%收取。

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• 問 新增國有土地是什么意思？ 國務院規(guī)定的國有土地出讓金標準
  答

  我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發(fā)生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協議出讓**低價標準至關重要。區(qū)別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規(guī)定：1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，**低不得低于標定地價的40%”；1995年又出臺了《協議出讓國有土地使用權**低價確定辦法》規(guī)定，協議出讓**低價根據商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協議出讓**低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。由以上規(guī)定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低于協議出讓**低價，協議出讓**低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標準。然而，在實際工作中，由于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓**低價標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低

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• 問 國務院規(guī)定的國有土地出讓金標準是什么 如何確認**低價
  答

  我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發(fā)生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協議出讓**低價標準至關重要。 國有土地出讓金標準 區(qū)別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規(guī)定：1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，**低不得低于標定地價的40%”；1995年又出臺了《協議出讓國有土地使用權**低價確定辦法》規(guī)定，協議出讓**低價根據商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協議出讓**低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。 由以上規(guī)定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低于協議出讓**低價，協議出讓**低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標準。然而，在實際工作中，由于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓**低價標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。 不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標準也應該有很大差異。首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協議出讓**低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要,難于操作，致使有些地方公布的協議出讓**低價標準形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓**低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處臵審批辦法的通知》 ，劃撥土地使用權價格可作為企業(yè)權益計入企業(yè)資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定的協議出讓**低價標準。 ②**低價確認方法 協議出讓**低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地類型及地價內涵制定標準。新增建設用地協議出讓**低價確定。 對于新增建設用地采用協議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。 生地主要是指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整的土地，土地補償費、安臵補助費、征地過程中發(fā)生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收益、土地純收益。 當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批準農用地轉用、征用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由于新增建設用地征收標準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓**低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地征收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定均純收益征收定額標準，因此協議出讓**低價的確定可按以下公式計算：協議出讓**低價=新增建設用地土地有償使用費征收標準÷60%毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓**低價的確定可以以基準地價和生地出讓**低價加上相應的土地開發(fā)費等綜合考慮。 土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用于工業(yè)用地，用于商業(yè)、住宅等用地并不適用。但對于目前制定新增建設用地（工業(yè)用途）協議出讓**低價標準，卻不失為行之有效的辦法。對于新增建設用地中用作商業(yè)、住宅用途的，其協議出讓**低價的確定要以基準地價為準；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發(fā)費等。企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權協議出讓**低價確定。根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處臵審批辦法的通知》，企業(yè)改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地出讓金就有可能低于標定地價的40%，對于企業(yè)改制涉及的補繳土地出讓金，不能按“不低于標定地價的40%”作為衡量低價出讓國有土地的標準。

• 問 請問國有土地出讓金標準是多少？有誰了解，謝謝！
  答

  首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協議出讓低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要,難于操作，致使有些地方公布的協議出讓低價標準形同虛設。第2，具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業(yè)權益計入企業(yè)資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定的協議出讓低價標準。

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• 問 土地出讓金標準是什么
  答

  一. 有實際成交價的,且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金,若成交價低于基準地價平均標準的,則依照全部地價40%計算。二.發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時,按基準地價平均標準的40%計算。三.通過以上方式計算的土地出讓金數額,土地使用權受讓人有異議的,由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估,按評估價的40%計算土地出讓金。四.劃撥土地使用權成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%,在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時,必須將成本價格換算成市場土地價格,再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

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