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• 158****4431

  計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率
  　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
  　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
  　　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
  　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
  　　（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
  　　（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
  　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
  　?。?）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
  　　2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
  　　增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
  　　上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
  　　納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：
  　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：
  　　（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％
  　　土地增值稅稅額=增值額×30％
  　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
  　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％
  　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額200％
  　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％
  　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:34:31
• 154****8691

  土地增值稅的納稅人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)合同簽訂之日起7天以內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和其他有關(guān)資料，然后按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
  如果納稅人經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，難以在每次轉(zhuǎn)讓以后申報(bào)繳納土地增值稅，可以按月或者按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市）地方稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)納稅。納稅人選擇定期申報(bào)方式的，應(yīng)當(dāng)向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。定期申報(bào)方式確定以后，1年以內(nèi)不得變更。
  納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算以前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于各種原因無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以按照所在?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）地方稅務(wù)局的規(guī)定預(yù)征稅款，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算以后清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)和直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r制定。
  土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
  開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包括普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
  符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)辦理土地增值稅清算：一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
  二、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
  符合下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人辦理土地增值稅清算：
  一、已經(jīng)竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上；或者該比例雖然沒有超過85qo，但是剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或者自用的。二、取得銷售（預(yù)售）許可證期滿3年仍然沒有銷售完畢的。三、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但是沒有辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
  四、省級(jí)地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情況。
  如果納稅人沒有按照規(guī)定繳納土地增值稅或者辦理免稅、減稅手續(xù)，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門不能辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)（如土地使用權(quán)登記和過戶手續(xù)，發(fā)放《國(guó)有土地使用證》等）。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:34:23
• 142****0609

  土地增值稅和土地使用稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要繳納。如果取得了土地使用權(quán)，自簽訂土地出讓合同日期起，分別在每年3、6、9、12月份征期申報(bào)繳納土地使用稅，稅率按當(dāng)?shù)匾?guī)定定額稅率確認(rèn)，乘以土地面積得出應(yīng)繳納稅額。土地增值稅是按開發(fā)項(xiàng)目收到預(yù)售房款時(shí)按一定比例預(yù)繳，項(xiàng)目結(jié)束或達(dá)到土地增值稅匯算清繳條件時(shí)，進(jìn)行匯算清繳。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:34:13
• 136****3384

  一、土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
  
  二、納稅規(guī)定
  
  一般規(guī)定：
  
  （1）土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。
  
  （2）土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。
  
  （3）土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：
  
  ①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。
  
  ②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。
  
  特殊規(guī)定：
  
  （1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)
  
  以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。
  
  （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。
  
  （3）房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對(duì)于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。
  
  （4）合作建房，對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；但建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
  
  （5）房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
  
  （6）房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。
  
  （7）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。
  
  （8）房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。
  
  （9）房地產(chǎn)的重新評(píng)估，按照財(cái)政部門的規(guī)定，國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。
  
  （10）土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:34:05
• 144****1344

  房地產(chǎn)企業(yè)收到房款的次月初申報(bào)時(shí)，土地增值稅與增值稅及附加稅費(fèi)一并申報(bào)、繳納。
  
  現(xiàn)行土地增值稅政策，各省、自轄市根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定土地增值稅的預(yù)征率，如按照銷售額的1%或2%。
  當(dāng)符合土地增值稅清算條件時(shí)，進(jìn)行全部清算。
  國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件： 第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
  
  （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
  
  （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
  
  （三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
  
  （四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
  
  對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:33:57

相關(guān)問題

• 問 什么是土地增值稅？
  答

  對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。

• 問 土地增值稅
  答

  《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第七條　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：　　增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％?！　≡鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

  全部3個(gè)回答>
• 問 交土地增值稅要怎么計(jì)算？
  答

  應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

  全部3個(gè)回答>
• 問 什么是土地增值稅清算？
  答

  土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

• 問 什么時(shí)候繳納土地增值稅呢？
  答

  土地增值稅征稅范圍：1、一般規(guī)定（1）土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。（2）土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。（3）土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。2、特殊規(guī)定（1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。（3）房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對(duì)于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。（4）合作建房，對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；但建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（5）房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。（6）房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。（7）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。（8）房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。（9）房地產(chǎn)的重新評(píng)估，按照財(cái)政部門的規(guī)定，國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。（10）土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

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