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• 131****9701

  集體土地騰退是否有合法的根據(jù)
  各村集體基本都會成立諸如騰退指揮部騰退室這一組織，根據(jù)土地管理法實施條例第二十五條規(guī)定：
  1、市、縣人民政府土地主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征收土地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。
  2、征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地主管部門組織實施。
  3、對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。
  4、可見無論是村委會還是騰退指揮部均不享有擬定、公布補償方案和實施拆遷的職權(quán)，對于騰退指揮部的主體合法性實有待商榷。
  5、但是在目前的拆遷環(huán)境下，以村委會為先鋒，各級政府在其后大力支持，公安、消防、稅務(wù)、城管等各級部門施加壓力或進行強拆偷拆，其實施騰退的效果和力度都是極為強大的。
  集體土地拆遷有什么政策？
  為貫徹落實《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，盡快完善我區(qū)集體土地房屋拆遷補償體系，經(jīng)區(qū)政府研究，結(jié)合我區(qū)實際情況，就宅基地面積控制標準、宅基地區(qū)位補償價、房屋重置成新均價、戶均安置面積、普通住宅指導(dǎo)價、停產(chǎn)停業(yè)損失補助費、搬遷補助費、困難戶補助費等具體標準確定如下：
  1、經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以上有關(guān)部門依法批準的宅基地，其實際使用面積不超過批準的部分為合法宅基地面積，超過批準的部分為違法占用面積；通縣土地管理局1993年核發(fā)的《集體土地建設(shè)用地使用證》，卻沒有建房用地批準書，但屬于原集體經(jīng)濟組織成員在1982年以前經(jīng)合法劃定，使用至今的宅基地為老宅基地。
  2、每宗宅基地面積控制標準為0.3畝(折合200平方米);每宗老宅基地面積控制標準為0.4畝(折合267平方米);低于控制標準的宅基地面積按合法批準的面積計算。
  3、經(jīng)過合法批準的宅基地未超出面積控制標準的部分，按宅基地區(qū)位補償價計算，超出面積控制標準的部分，不予補償;老宅基地未超出面積控制標準的部分，按宅基地區(qū)位補償價計算，超出面積控制標準的部分，高按宅基地區(qū)位補償價的30%補償。
  4、違法占地形成的各類用地，不予補償。
  以上就是集體土地騰退是否有合法的根據(jù)？集體土地拆遷有什么政策的全部內(nèi)容，對于有新批宅基地條件的地區(qū)，拆遷人除對被拆遷人的被拆除房屋給予重置成新價補償以外，還應(yīng)當對新批宅基地面積少于原合法使用部分，按屆時宅基地區(qū)位補償價的30%給予補償。

  查看全文↓ 2018-12-08 12:59:16
• 132****7999

  　　一、騰退的現(xiàn)狀和形式
  　　針對近幾年北京市各區(qū)縣集體土地拆遷項目進行總結(jié)，不難發(fā)現(xiàn)，在“城中村”項目中存在大量以騰退的方式實施的集體土地房屋拆遷，主要集中在豐臺區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)等地區(qū)，近兩年啟動實施的項目中，比如豐臺區(qū)分鐘寺村宅基地騰退項目、朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓村土地騰退項目、海淀區(qū)黨校邊角地集體土地騰退項目等等，均是采用了“騰退”的方式進行的。
  　　“騰退”被逐漸在各區(qū)縣的集體土地拆遷中推廣開來，政府主管部門作為監(jiān)管單位往往睜一只眼閉一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后邊做推手，也使得以“騰退”方式實施的拆遷與日俱增。但是，基于“騰退”沒有一個嚴格的程序和法律規(guī)范，所以各地在以“騰退”方式進行房屋拆遷過程中其具體的程序和方式也有著各種不同的形式表現(xiàn)。
  　　第一種 由開發(fā)商以綠隔為名行商品房開發(fā)之實。曾接觸的項目中存在部分此類，在實施土地收儲和房屋拆遷過程中是以綠化隔離帶的建設(shè)的名義進行，但是拆遷完成之后的項目立項、規(guī)劃、用地等均標明為商品房建設(shè)項目，例如：泛海建設(shè)針對朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)豆各莊等村集體土地實施的拆遷，即是以綠化隔離帶建設(shè)的名義進行的。
  　　第二種 由村委會與開發(fā)商聯(lián)合直接實施騰退。村委會將土地直接賣給開發(fā)商，并由開發(fā)商單獨或者與村委會聯(lián)合成立項目公司進行商品房的開發(fā)。前期實施房屋拆遷時以騰退的名義實施，凈地后或者拆遷過程中報相關(guān)部門進行土地征收的審批，典型的先拿到后審批，違反法定程序。例如：豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村土地一級開發(fā)項目、豐臺區(qū)分鐘寺村宅基地騰退等。此類項目在騰退工作中往往會伴隨著一份由村民代表大會通過的騰退決議及騰退補償安置辦法，村委會以此來彰顯該騰退工作的合法性。
  　　第三種 由鎮(zhèn)政府或者區(qū)政府幕后主導(dǎo)實施的集體土地騰退。在此類項目中，多是鎮(zhèn)政府或者區(qū)政府為了完成城中村或者新農(nóng)村建設(shè)而有規(guī)劃的進行土地的收儲工作，前期開發(fā)商是否介入并不確定，村委會一般協(xié)助完成騰退工作。例如：朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓村土地儲備項目、豐臺區(qū)萬泉寺村土地一級開發(fā)、豐臺區(qū)青龍湖土地一級開發(fā)等項目。在此類項目的騰退工作中，我們往往會看到鎮(zhèn)政府作出的《某某鎮(zhèn)宅基地騰退補償安置辦法》或者《某某鎮(zhèn)宅基地騰退實施細則》，同時也有村民代表大會通過的騰退決議及騰退補償安置辦法細則等文件。
  　　二、村民會議決議騰退的法律分析
  　　如上所述，多數(shù)項目在實施土地騰退的時候，都會由村民代表會議通過關(guān)于本村宅基地騰退的決議，那么該決議程序和實體是否符合法律的規(guī)定？我們認為：
  　　1、村民會議不能決定土地騰退事宜
  　　目前的農(nóng)村集體土地騰退實施者自認合法性來源于《中華人民共和國村民組織法》第二十四條：“涉及村民利益的下列事項，經(jīng)村民會議討在論決定方可辦理：其中第（六）項：宅基地的使用方案； 第（七）項征地補償費的使用、分配方案；第（九）項村民會議認為應(yīng)當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項”。
  　　根據(jù)上述規(guī)定，其認為本村的騰退涉及宅基地的使用、及補償費、涉及村民重大利益，召開村民會議決議屬于合法的。然而根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十七條規(guī)定：“村民自治章程、村規(guī)民約以及村民會議或者村民代表會議的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和國家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權(quán)利、民主權(quán)利和合法財產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容”，顯而易見，該村民會決議的內(nèi)同已經(jīng)嚴重違法。在我國，集體土地的征收程序由《土地管理法》及實施條例予以明確的規(guī)定，其實施主體是縣級人民政府及土地主管部門，村委會無權(quán)以任何形式實施集體土地的征收。
  　　退一步講，我們先不論及第二十七條之規(guī)定，僅就第二十四條之規(guī)定進行仔細分析，就可以看到，該條所列村民會議所議事項范圍之內(nèi)根本不包括集體土地的征收事宜，也就是說村民會議無權(quán)對宅基地騰退、集體土地征收進行決議。故，村民會議決議進行集體土地騰退是沒有法律依據(jù)的。
  　　2、村委會無權(quán)實施騰退
  　　根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定，：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)項目的不同規(guī)模，較大的由國務(wù)院批準、其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準、或由市、縣人民政府批準”。同時，第四十六條規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?！笨梢姶逦瘯o權(quán)對于集體土地進行征收，村委會主導(dǎo)實施騰退的行為已經(jīng)嚴重違反了土地管理相關(guān)法律的規(guī)定

  查看全文↓ 2018-12-08 12:59:05
• 133****4455

  房屋騰退一般理解是房屋使用權(quán)人沒有合法理由占有使用房屋所有權(quán)人的房屋，房屋所有權(quán)人有權(quán)利要求使用權(quán)人搬離房屋而采取的一種方式，房屋騰退一般先通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的情況下到法院進行起訴。
  房屋騰退并不是一個法律概念，因此不能從法律上給出合適的定義。但是在有些地方的項目運行中會出現(xiàn)以房屋騰退的方式要求搬遷。
  房屋所有權(quán)人要求房屋使用權(quán)人進行騰退是比較好理解的。那么以騰退的方式進行搬遷是否具有法律依據(jù)？
  目前來講，集體土地上的房屋拆遷，如果不交出土地的情況下，國土資源部門會責(zé)令交出土地，從而達到拆除房屋的目的，并沒有規(guī)定房屋騰退事宜。即使騰退土地也以具有合法的土地批準手續(xù)為前提。即便有合法的土地批準手續(xù)，農(nóng)村的集體土地上的房屋拆遷要符合《土地管理法》的規(guī)定，符合土地征收程序的情況下才能進行。
  需要引起我們注意的是：土地的征收以公共利益的需要為前提，不能排除該前提條件而進行。
  國有土地上的房屋騰退事宜，目前的法律規(guī)定里面沒有對應(yīng)的規(guī)定。
  我國目前并行的國有土地上的房屋拆遷規(guī)定《城市房屋拆遷條例》和《國有土地上房屋征收與補償條例》，之所以出現(xiàn)并行的情況，是在《國有土地上房屋征收與補償條例》實施之前已經(jīng)取得房屋拆遷許可證的單位可以繼續(xù)實施拆遷。雖然征收條例已經(jīng)運行了6年的時間，有的地方的拆遷許可證還在延期著使用。
  以上的條例對于騰退并沒有作出相應(yīng)的規(guī)定，規(guī)定的是符合法律定情況的拆遷與補償事宜。
  國有土地上房屋征收的事宜規(guī)定的非常明確，對于集體土地上房屋征收事宜各個地方有各字的規(guī)定，于是出現(xiàn)了各種各樣的拆遷模式。房屋騰退方式、土地騰退方式、搬遷方式。
  無論哪種方式，以什么概念進行，宗旨只有一條，不能違反現(xiàn)行的法律規(guī)定。騰退拆遷模式下，遵循的仍然是現(xiàn)有的《憲法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《城市房屋拆遷條例》、《物權(quán)法》、《民法》等法律規(guī)定。
  筆者認為，按照目前的法律規(guī)定，如果與行政職權(quán)有關(guān)，根據(jù)行政合法性原則法無規(guī)定即禁止，因此如果是行政職權(quán)下的運行不能創(chuàng)設(shè)行政職權(quán)，更不能對房屋所有人創(chuàng)設(shè)行政義務(wù)。如果與行政職權(quán)無關(guān)，自由交易的拆遷模式在目前的情況下，法律還沒有放開。
  如果房屋騰退只是概念而已，則拆遷歸拆遷法律去規(guī)范，征收歸征收法律法規(guī)去規(guī)范，不能游離于法律之外而存在。

  查看全文↓ 2018-12-08 12:58:56

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