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• 153****5748

  　　農(nóng)村宅基地買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行。對于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理，具體如下：
  　　第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。
  　　第二，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  　　第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
  　　第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。
  　　對此類案件進行處理時，亦區(qū)分不同情況：
  　　第一，按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。
  　　第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。
  　　對于城市居民到農(nóng)村購買農(nóng)村房屋的房屋買賣合同效力，在司法實踐中已沒有任何爭議，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》等相關(guān)法律法規(guī)以及政策的規(guī)定，城市居民到農(nóng)村購買房屋的合同屬于無效合同。

  查看全文↓ 2018-12-02 23:39:53
• 145****1226

  一、農(nóng)村自建房買賣有哪些條件
  眾所周知，農(nóng)村房屋是建立在農(nóng)村宅基地之上的，而農(nóng)村村民對農(nóng)村宅基地僅有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，這是由我國集體土地所有制所決定的。因為我國法律規(guī)定，嚴(yán)禁買賣農(nóng)村宅基地。而對于其上的農(nóng)村房屋是否可以買賣并沒有明確規(guī)定。根據(jù)司法實踐以及法理邏輯，農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：
  1、如果農(nóng)村房屋的受讓對象是同一集體經(jīng)濟組織的成員;
  2、受讓人沒有其他房產(chǎn);
  3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn);
  4、房屋買賣應(yīng)當(dāng)申請并經(jīng)集體經(jīng)濟組織批準(zhǔn)同意。
  除此之外的其他情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因為不是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，是不允許購買農(nóng)村房屋的。
  二、農(nóng)村自建房買賣應(yīng)注意什么
  購買農(nóng)村房屋時，必須滿足上述購買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應(yīng)該注意以下事項：
  1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意。
  2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
  3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
  4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。
  5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-12-02 23:39:39
• 154****5642

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項：
  1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護。
  2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋、價格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。
  3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續(xù)。
  4、沒有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來辦理房產(chǎn)證時使用。
  5、農(nóng)村房屋買賣要謹(jǐn)慎，對于此類交易，法院是以認(rèn)定無效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經(jīng)濟組織成員，且經(jīng)過審批（或符合審批條件，比如沒有宅基地等）。

  查看全文↓ 2018-12-02 23:39:31
• 131****4820

  一、農(nóng)村房屋買賣合法嗎？
  根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。
  根《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！庇纱丝芍?，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租。
  同時，由于根據(jù)《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個人財產(chǎn)范疇，公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調(diào)國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。
  根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個人（包括農(nóng)民在內(nèi)）對于其房屋既然有受法律保護的財產(chǎn)所有權(quán)，自然有依法對自己的財產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式?！睆闹形覀兛梢钥闯觯r(nóng)村的村民是有權(quán)利出賣自己在農(nóng)村的房產(chǎn)的。
  二、農(nóng)村房屋買賣有效必須符合哪些條件？
  （1）購房者主體資格合法
  農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。
  （2）售房者的主體資格合格
  賣房人必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。
  （3）購房者應(yīng)當(dāng)符合申請宅基地的條件
  農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。
  （4）買賣經(jīng)過村民委員會同意
  這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實質(zhì)性處分。

  查看全文↓ 2018-12-02 23:39:23
• 154****1480

  農(nóng)村房屋買賣有效必須符合下列四個條件：
  1、購房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。
  2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。
  3、購房者應(yīng)當(dāng)符合申請宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。
  4、買賣經(jīng)過村民委員會同意。這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實質(zhì)性處分

  查看全文↓ 2018-12-02 23:39:13

相關(guān)問題

• 問 現(xiàn)在農(nóng)村房屋買賣條件都有哪些呢？
  答

  農(nóng)村的房屋只能是集體內(nèi)的成員之間進行交易，不能上市交易給集體組織以下的人；農(nóng)村的房屋屬于宅基地，土地規(guī)集體管，由集體（村、社）辦公室發(fā)證，買賣雙方帶上買賣合同，身份證、戶口本、房產(chǎn)證、繼承公證或親屬死亡證明，到集體辦公室直接辦理變更就可以了。由于農(nóng)村房屋宅基地的特殊性質(zhì)，農(nóng)村房屋交易是有一定條件限制的，農(nóng)村房屋的買受人必須是符合農(nóng)村宅基地申請條件的人，具體說來有就是：集體組織內(nèi)部成員和集體組織以外的成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：　　1、本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的?！　?、已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地?！　?、已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。對第三種情況，申請宅基地必須經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現(xiàn)實的。

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• 問 ??農(nóng)村房屋買賣法有哪些規(guī)定？
  答

  一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關(guān)系城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中觀點明確。在我國的農(nóng)村，土地是農(nóng)村經(jīng)濟組織集體所有。根據(jù)我國土地管理法等相關(guān)規(guī)定，集體土地未經(jīng)征用，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。實踐中，在對農(nóng)村土地進行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償?shù)?，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓也應(yīng)遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)移作為決定房屋轉(zhuǎn)讓效力的主要因素。二、現(xiàn)有法律規(guī)范中對農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定《物權(quán)法》第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建房，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)[1999]39號)規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。三、**高人民法院對農(nóng)村房屋買賣效力的意見**高院于1963年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊所有?！?*高院于1984年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理。”可見，《土地管理法》施行前，**高院原則上是承認(rèn)農(nóng)村房屋買賣效力的?！锻恋毓芾矸ā肥┬泻?，國務(wù)院及有關(guān)部門對農(nóng)村房屋和宅基地出臺了嚴(yán)格管理政策，**高院未就此出臺過新的規(guī)定，也沒有發(fā)布典型案例，因此很難判斷**高院對農(nóng)村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。

  全部4個回答>
• 問 農(nóng)村房屋如何買賣? 農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些
  答

  可以、但是農(nóng)村房屋和宅基地不能賣給本集體經(jīng)濟組織以外的人。根據(jù)<中華人民共和國土地管理法》第六十二條及其他相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是本集體經(jīng)濟組織的成員，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導(dǎo)致該房屋所在的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這樣就與《中華人民共和國土地管理法>中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定相抵觸。中華人民共和國土地管理法>第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。如果農(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相關(guān)的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物連同房屋一同出賣了，這實質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有權(quán)土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而違反了該條規(guī)定。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知>第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地便用證和房產(chǎn)證?！?

  全部5個回答>
• 問 有誰清楚農(nóng)村房屋買賣稅費有哪些?
  答

  農(nóng)村的房屋是不可以買賣的。農(nóng)村房屋的宅基地屬于集體土地，也是不可以買賣的，農(nóng)村的宅基地可以在同村的村民之間相互調(diào)劑。

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• 問 ??農(nóng)村房子買賣是否可以？農(nóng)村房屋買賣新政策有哪些?
  答

  一、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。二、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員分三種具體情況：1、本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn);2、已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);3、已在集體經(jīng)濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對上列情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。二、如果是集體經(jīng)濟組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：(1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。(2)本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。總之，農(nóng)村的房屋買賣必須慎重，對于并非同一個村集體組織成員之間的房屋買賣合同糾紛，如訴諸法院，法院將可能認(rèn)定其為無效。三、農(nóng)村宅基地買賣3大原則1、農(nóng)村宅基地買賣需進行權(quán)利(使用權(quán))主體變更登記《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，如果宅基地房屋通過買賣轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)(使用權(quán)主體發(fā)生變化)，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定進行審查、批準(zhǔn)，完成權(quán)利主體的變更登記。需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，還要進行宅基地使用權(quán)的主體變更。如果不進行宅基地使用權(quán)的變更，房屋根本就沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。2、宅基地購買者的資格有限制宅基地使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟發(fā)展、人口流動等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但宅基地使用權(quán)的購買者(受讓主體)，有資格限制。宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉(zhuǎn)讓時，購買者已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員。3、轉(zhuǎn)讓后原則：“一戶一宅”《土地管理法》明確規(guī)定，宅基地遵守“一戶一宅”的標(biāo)準(zhǔn)。雙方進行宅基地買賣是，應(yīng)該滿足這個標(biāo)準(zhǔn)的限制。

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