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• 138****4217

  
  簡介
  指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。
  消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。
  期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。
  而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
  從工程的角度來說，期房則是從開發(fā)商拿地，做好項目擴初設計方案以后一直到工程施工完成主體建筑之前，都屬于期房。
  [編輯本段]期房銷售制度的產(chǎn)生
  
  商品房預售制度的產(chǎn)生與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的進程緊密聯(lián)系。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房供應不足，加快建設、增加住房供應是客觀需要。但是，我國剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)資金嚴重不足，不少都接近“皮包”公司狀態(tài)，自有資金的比例甚至不到10%，就連基礎較好的上海房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其自有資金比例一直到2001年還只有18.84%。另一方面，融資渠道和融資手段單一，從銀行貸款幾乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的惟一選擇。
  由于自有資金嚴重不足，房地產(chǎn)企業(yè)存在著嚴重的投機性，這引來更多的限制。1993年，國家開始進行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)不僅貸款難度加大，上市融資之路也被堵死，國家明確提出不鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市的政策（并且，此后好幾年這一限制也未有松動：1996年，證監(jiān)會《關于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知》，要求對房地產(chǎn)業(yè)“暫不考慮”，1997年，證監(jiān)會《關于做好股票發(fā)行工作的通知》中重申，繼續(xù)對“房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)暫不受理”。）
  一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要發(fā)展，一方面是這些企業(yè)自有資金嚴重不足。于是，建設部主導設立了商品房預售制度。1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，對預售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定，但是，卻留下來一個巨大的漏洞，即對侵權、違規(guī)行為未制定具體的懲戒條款。商品房預售制度實行后，各主要城市商品房預售比例逐漸發(fā)展到80％以上，部分城市甚至達到90％以上，許多開發(fā)成本轉嫁給了購房人。
  [編輯本段]商品房預售制度的推行導致的問題
  
  商品房預售制度的推行導致了一系列問題，首先就是對購房人權益的損害。由于購房人已經(jīng)預交了大部分甚至全部房款，開發(fā)商提高房屋質(zhì)量以吸引消費者的動力不復存在，這不僅導致了房屋質(zhì)量問題連連，也導致推遲交房，甚至攜款潛逃現(xiàn)象發(fā)生。7月25日上午，中消協(xié)發(fā)布的“2007年上半年全國受理投訴情況”顯示，雖然上半年投訴總量較去年同期呈下降趨勢，但商品房投訴比去年同期上升了15％，增幅第一。中國社會科學院法學所所長助理劉俊海認為，只要房屋預售制度存在一天，消費者必然處于受掠奪與打壓的被動地位。
  預售制度更大的危害在于，當開發(fā)商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本，他們就沒有了后顧之憂，通過囤積居奇等方式步步推動房價上漲，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預收款創(chuàng)造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們對未來房價增值的預期會變得更為強烈，這種循環(huán)推動力促使房價屢創(chuàng)新高。
  當初設立商品房預售制度的條件如今都已經(jīng)不復存在。從融資渠道來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有銀行貸款、發(fā)行股票融資、債券融資、信托融資等等。由于普遍對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，開發(fā)商獲取銀行貸款的難度已經(jīng)大為降低，不少銀行甚至找上門來，降低門檻為開發(fā)商提供貸款。而且，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例在逐漸提升，對預售房制度的依賴性逐漸減弱。
  更重要的是，當初建立商品房預售制度，是因為當時房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣，房價低迷，需要鼓勵房地產(chǎn)的發(fā)展，而現(xiàn)在的情況已經(jīng)與之完全相反，房地產(chǎn)投資過熱，房價大幅度攀升，接連兩次房市調(diào)控政策都未能阻擋住房價快速上漲的勢頭。從某種程度上來看，商品房預售制度正在成為開發(fā)商囤積居奇、推動房價上漲的幫兇。把目前的期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度，于國于民都是大為有益的
  

  查看全文↓ 2018-11-26 15:47:03
• 143****6685

  房地產(chǎn)中的預售款是指在房地產(chǎn)產(chǎn)品還沒正式進入市場前進行的房地產(chǎn)公司為了回籠資金的一種銷售行為。
  商品預售房需要具備以下條件：
  1、首先對于開發(fā)商的要求，開發(fā)商必須手持建設工程規(guī)劃許可證。
  2、開發(fā)商按照我國相關規(guī)定將房屋預售合同交給縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門進行登記備案。
  3、開發(fā)商要向政府主管部門繳納全部的土地出讓金，且按照法律法規(guī)獲得土地使用權證書。
  4、開發(fā)商須向縣級以上的人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，并取得了商品房預售許可證明。
  5、根據(jù)預算房屋進行計算，投入開發(fā)建設資金須達到工程建設總投資的25%以上，施工進度及竣工交付日已確定下來。
  6、房屋預售所得款項，須用于有關的工程建設。
  

  查看全文↓ 2018-11-26 15:46:43
• 155****0392

  商品房預售是一種比較特殊的房地產(chǎn)轉讓行為。預售方具有一定投機性，預購方具有較大風險性，如不加以控制，預購方權益易受到侵犯。因此，城市房地產(chǎn)管理法對商品房預售規(guī)定了較之一般出讓土地使用權轉讓更加嚴格的限制性條件和程序。
  商品房預售，應當符合下列條件：已支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規(guī)劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
  商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
  商品房預購人將購買的未竣工商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。

  查看全文↓ 2018-11-26 15:46:38

相關問題

• 問 房子預售是什么意思呢？
  答

  是指在房地產(chǎn)領域網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，用戶可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止"一房多賣"，簽合同后可以撤銷。一般的"網(wǎng)簽"程序是：1.交易雙方當事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關條款;2.由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認的協(xié)議或合同;3.雙方當事人簽字(蓋章);4.在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約。在電子商務領域又可以稱為電子締約、合同網(wǎng)簽。為避免中介單方擅自"網(wǎng)簽"，市住建委發(fā)布的《關于完善存量房買賣合同網(wǎng)上簽約流程等有關問題的通知》規(guī)定，交易雙方未在合同上簽字或蓋章，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構擅自將網(wǎng)上信息提交完成的，經(jīng)查實后將對該機構或人員的網(wǎng)上簽約行為進行限制，并將其違規(guī)行為公示曝光，嚴重的將其違規(guī)行為記入該機構和人員的信用檔案。

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• 問 房子預售是什么意思呢？
  答

  具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售的房屋，成為商品房。在該類房屋上進行的交易稱為商品房的買賣。商品房預售又稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。它是一種先于產(chǎn)品的交易行為。

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• 問 什么是預售房子呢？預售是什么意思呢?
  答

  房子預售證指的是《商品房預售許可證》，是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。 請參考重慶鏈家問答 房子預售證是什么意思

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• 問 房子預售是什么意思
  答

  房屋預售是目前開發(fā)商比較常見的銷售手段，預售的房屋還沒有建成，當一些開發(fā)商已經(jīng)取得了房屋預售許可證，加速自己的資金流動，會提前進行房屋的銷售。購買的樓盤如果屬于期房，大多都屬于房屋預售的范圍。購房者可以提前選好房源，向開發(fā)商交付一定的定金或者是預付款，等到正式開盤后進行期房的買賣。需要注意的是，購房者與開發(fā)商目前簽訂的合同只是期房的合約，而不是正式的購房合同。房屋可以預售，需要符合房地產(chǎn)的預售條件，開發(fā)商首先要獲得當?shù)胤抗芫值恼J可，擁有樓盤的土地使用權證，此外在繳納土地使用權的出讓金后，開始房屋的建設工程，當開發(fā)商在工程建設當中投入總資金25%以上后，可以明確竣工以及交付的具體時間，前往房地產(chǎn)預售處申請房屋預售許可證。

• 問 房子預售是什么意思
  答

  房屋預售是目前開發(fā)商比較常見的銷售手段，預售的房屋還沒有建成，當一些開發(fā)商已經(jīng)取得了房屋預售許可證，加速自己的資金流動，會提前進行房屋的銷售。購買的樓盤如果屬于期房，大多都屬于房屋預售的范圍。購房者可以提前選好房源，向開發(fā)商交付一定的定金或者是預付款，等到正式開盤后進行期房的買賣。需要注意的是，購房者與開發(fā)商目前簽訂的合同只是期房的合約，而不是正式的購房合同。房屋可以預售，需要符合房地產(chǎn)的預售條件，開發(fā)商首先要獲得當?shù)胤抗芫值恼J可，擁有樓盤的土地使用權證，此外在繳納土地使用權的出讓金后，開始房屋的建設工程，當開發(fā)商在工程建設當中投入總資金25%以上后，可以明確竣工以及交付的具體時間，前往房地產(chǎn)預售處申請房屋預售許可證。