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• 145****8777

  一、商品房交付的定義
  商品房的交付，即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗(yàn)商品房并接受房屋的行為。
  二、商品房交付的條件
  　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 1、完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；
  2、有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；
  3、有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；
  4、有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；
  5、有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。
  根據(jù)上述規(guī)定，商品房交付必須是經(jīng)驗(yàn)收合格的，直觀的反映在應(yīng)具備《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，該備案表不僅反映工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容，還反映規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件、消防驗(yàn)收認(rèn)可文件、環(huán)保驗(yàn)收認(rèn)可文件等許可文件內(nèi)容。
  二、商品房交付的程序。
  《商品房買賣合同》示范文本第11條規(guī)定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。商品房交付大致按如下的程序進(jìn)行：
  1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知，這一通知一般表現(xiàn)為以特快專遞郵寄的《入住通知書》或《交房通知書》。
  2、買受人持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)，查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書面文件。
  3、買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實(shí)地查驗(yàn)所購(gòu)買商品房并填寫驗(yàn)房單。
  4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房存在的質(zhì)量問(wèn)題逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書面承諾并經(jīng)買受人查驗(yàn)同意后，雙方根據(jù)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告結(jié)算房款。
  5、買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費(fèi)用。
  6、買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙。
  7、買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。
  三、商品房交房必備的材料
  　　1、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》
  　　2、《住宅使用說(shuō)明書》：是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明。
  　　3、《住宅質(zhì)量保證書》：是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。
  　　4、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》
  　　5、《竣工驗(yàn)收備案表》：表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案
  　　四、業(yè)主收房應(yīng)注意的事項(xiàng)
  　　（1）查驗(yàn)開發(fā)商的《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》是否齊全？
  　?。?）讓開發(fā)商、物業(yè)公司與你一起現(xiàn)場(chǎng)交房并查驗(yàn)，需要準(zhǔn)備并做好以下事項(xiàng)：
  　　1、1只塑料洗臉盆--用于驗(yàn)收下水管道
  　　2、1只小榔頭--用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓
  　　3、1只塞尺--用于測(cè)裂縫的寬度
  　　4、1只5米卷尺--用于測(cè)量房子的凈高
  　　5、1只萬(wàn)用表---用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通
  　　6、1只計(jì)算器---用于計(jì)算數(shù)據(jù)
  　　7、1只水筆--用于簽字
  　　8、1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生
  　　9、1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩--用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。
  　?。?）核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問(wèn)題。
  　　確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異，若有差異應(yīng)按照和同多退少補(bǔ)。
  　　（4）驗(yàn)收房子
  　　從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。
  　　1、 詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開裂現(xiàn)象；
  　　2、檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫，凱文顧問(wèn)提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。
  　　3、檢查地面有無(wú)空殼開裂情況。
  　　4、水電煤暢通情況和能否正常使用。
  　　5、驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。
  　　6、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符。

  查看全文↓ 2018-11-21 20:42:07
• 146****4856

  建設(shè)部關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑規(guī)范》的公告：
  　　現(xiàn)批準(zhǔn)《住宅建筑規(guī)范》為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為50368—2005，自2006年3月1日起實(shí)施。本規(guī)范全部條文為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。
  　　本規(guī)范由建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所組織中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版發(fā)行。
  　　中華人民共和國(guó)建設(shè)部2005年11月30日。
  　　住宅應(yīng)滿足下列條件，方可交付用戶使用：
  　　由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，確認(rèn)合格；取得當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門進(jìn)行備案；
  　　小區(qū)道路暢通，已具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣的條件。
  　　弱勢(shì)群體的權(quán)利：十種情況下可依法拒絕收房根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》、《商品房銷售管理辦法》、《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱司法解釋）等相關(guān)法規(guī)。
  　　消費(fèi)者遇到下列情況之一可不收樓：
  　　1、不具備“小區(qū)道路暢通，已接通水、電、燃?xì)?、暖氣的條件的”：
  　　依據(jù)：《住宅建筑規(guī)范》第11.0.1-2條
  　　2、未取得《竣工驗(yàn)收備案表》的：依據(jù)：《住宅建筑規(guī)范》第11.0.1-1條3、不提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄》的：
  　　依據(jù)：《濟(jì)南市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理（暫行）辦法》第十三條
  　　4、開發(fā)商無(wú)故比原合同約定延遲交樓，經(jīng)購(gòu)房人催告后超過(guò)三個(gè)月交房的：
  　　依據(jù)：司法解釋第十五條
  　　5、開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的：
  　　依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第二十四條第一款
  　　6、開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)未經(jīng)買家認(rèn)可的：
  　　依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第二十四條第二款
  　　7、不能提供有資質(zhì)的測(cè)繪部門房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)的：
  　　依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第三十四條
  　　8、合同沒(méi)有約定，且房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％（不含3％）的，可拒絕收房，并解除購(gòu)房合同：
  　　依據(jù)：司法解釋第十四條
  　　9、經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實(shí)不合格的：
  　　依據(jù)：司法解釋第十二條
  　　10、房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的：

  查看全文↓ 2018-11-21 20:41:59
• 142****8375

  根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收又應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
  （一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；
  （二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；
  （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；
  （四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；
  （五）有施工單位簽署的工程保修書。
  

  查看全文↓ 2018-11-21 20:41:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 收房的程序有哪些? 新房收房注意事項(xiàng)及一般程序規(guī)定有哪些
  答

  看到新房，業(yè)主的心情之悅溢于言表，但是高興之余，很多人就忘了一個(gè)重要的事情：驗(yàn)房，還有很多業(yè)主不知道如何驗(yàn)收自己的新房，也有些人覺(jué)得有質(zhì)檢部門作“先頭兵”，自己不驗(yàn)也行。其實(shí)并非如此，收房時(shí)驗(yàn)房，可以幫助你更快更及時(shí)的發(fā)現(xiàn)房子的問(wèn)題，并且比較方便追究開發(fā)商的責(zé)任，從而更快更好地解決問(wèn)題，避免不必要的麻煩。那么，新房收房有哪些注意事項(xiàng)？收房的一般程度又是怎樣的呢？新房收房什么是新房收房房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購(gòu)房者，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就意味著收房。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因?yàn)樗婕暗絻煞矫娴年P(guān)系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。新房收房注意事項(xiàng)1、證書方面：《竣工驗(yàn)收備案表》；測(cè)繪部的實(shí)測(cè)面積文件（即房管局勘丈科出具的<<勘丈報(bào)告>>以確認(rèn)房屋面積）；《住宅質(zhì)量保證書》；《住宅使用說(shuō)明書》以上證書缺一不可。如開發(fā)商不能提供上述文件，則構(gòu)成違約，可根據(jù)合同約定及法律規(guī)定追究違約責(zé)任！2、檢驗(yàn)住房是否與所買的戶型一致，有無(wú)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更（如層高,窗 戶位置，管道布線）3、市政配套與公共配套完備狀況，比照商品房合同簽訂交付條件。4、仔細(xì)讀清交房驗(yàn)收單上內(nèi)容，不要對(duì)沒(méi)有實(shí)際檢查的東西,隨便簽字。另外，對(duì)室內(nèi)的情況及質(zhì)量不明確的，在收樓文件上可以注明“室內(nèi)情況尚不清楚”等字樣。這一點(diǎn)需要注意。

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• 問(wèn) ??二手房稅費(fèi)相關(guān)規(guī)定有哪些啊？
  答

  一：雙方承擔(dān)的印花稅(買賣雙方各0.05%)：印花稅是針對(duì)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費(fèi)。對(duì)于購(gòu)房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購(gòu)房者應(yīng)納稅額為計(jì)稅價(jià)格×0.05%的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征印花稅。二級(jí)轉(zhuǎn)移登記只收取買方0.05%的印花稅。二：買方承擔(dān)的契稅和登記費(fèi)1、契稅根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買賣要向國(guó)家繳納契稅，無(wú)論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房面積、是否第1次購(gòu)房等因素來(lái)確定；非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3%交納。自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一次購(gòu)房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次購(gòu)房都是3%，不分面積。2、登記費(fèi)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。三：賣方承擔(dān)的增值稅和個(gè)人所得稅。1、土地增值稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。2、個(gè)人所得稅：核定征收方式：應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%(或1.5%、3%)，我市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個(gè)人所得稅。擴(kuò)展資料：二手房交易稅費(fèi)是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向買賣雙方征收的各類稅費(fèi)，包括：增值稅(原營(yíng)業(yè)稅)、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；印花稅為房屋買賣成交價(jià)的0.05%（2009年至今暫免）；個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為1%，高檔商品房契稅為4%。

  公積金貸款規(guī)定有哪些？

  答

  申請(qǐng)住房公積金貸款，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、申請(qǐng)貸款前繳存住房公積金達(dá)到規(guī)定的期限；2、自有資金支付房款不低于規(guī)定的比例；3、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和貸款償還能力； 4、無(wú)影響貸款償還能力的債務(wù)；5、提供必要的擔(dān)保；6、根據(jù)需要規(guī)定的其他條件。

• 問(wèn) 舊房裝電梯規(guī)定有哪些
  答

  舊房裝電梯規(guī)定有：1、如果打算在舊房子當(dāng)中裝電梯的話，是需要獲得業(yè)主和物業(yè)管理方的同意的。物業(yè)管理方應(yīng)與業(yè)主一起決定裝電梯的類型、位置和數(shù)量，并與開發(fā)商或設(shè)計(jì)師協(xié)商相關(guān)事宜。2、根據(jù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，電梯井道應(yīng)有足夠的高度、面積和結(jié)構(gòu)強(qiáng)度來(lái)容納電梯設(shè)備。如果條件不符合的話需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)和承重墻加固等工作。3、電梯的制造和安裝必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，還需要設(shè)置電梯的防墜保護(hù)裝置、限速器、緊急停機(jī)裝置等安全設(shè)備，確保電梯運(yùn)行過(guò)程中的安全性。4、舊房裝電梯的施工和驗(yàn)收必須按照一定的流程進(jìn)行。5、通過(guò)驗(yàn)收之后，平時(shí)也要定期組織對(duì)于電梯進(jìn)行保養(yǎng)。如果發(fā)現(xiàn)電梯設(shè)備出現(xiàn)故障或存在安全隱患，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行維修和處理，確保電梯的安全性和可靠性。老房子翻新的步驟流程1、在翻新之前，需要先把舊房子當(dāng)中的主體拆除掉。主要包括墻面、地面、門窗、水路、電路等各方面的拆除。2、檢查吊頂內(nèi)的供水、空調(diào)、通風(fēng)等設(shè)施的管道、線路、設(shè)備是否已做密閉試驗(yàn)，電器絕緣、電阻測(cè)試。3、進(jìn)行水路和電路的改造，最好選擇質(zhì)量比較好的管道，并且在改造之后要做相應(yīng)的實(shí)驗(yàn)。4、進(jìn)行墻面和地面的優(yōu)化。達(dá)不到粘貼大理石和磚的基本要求的話，要對(duì)面層進(jìn)行徹底鏟除，再用水泥砂漿做基礎(chǔ)處理。5、最后進(jìn)行門窗的優(yōu)化。

• 問(wèn) ??國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)定有哪些？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。2013年12月，北京市國(guó)土資源局與北京市住建委聯(lián)合下發(fā)相關(guān)通知，堅(jiān)決遏制違法建售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。

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