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• 152****5946

  小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，小產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
  
  中國(guó)實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國(guó)有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  

  查看全文↓ 2018-11-21 00:33:45
• 144****5113

  小產(chǎn)權(quán)的房子無(wú)房產(chǎn)證，只有合同，可以憑合同進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，但是由于無(wú)房產(chǎn)證，無(wú)法備案，不受法律保護(hù)。
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
  小產(chǎn)權(quán)房一般是違法占地，屬于違建，無(wú)房產(chǎn)證，不受法律保護(hù)。商品房是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)后修建，有房產(chǎn)證，有70年產(chǎn)權(quán)，受法律保護(hù)。

  查看全文↓ 2018-11-21 00:33:41
• 134****7893

  首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：
  一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。
  非法的不可購(gòu)買(mǎi)，那合法的是否可購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓呢？
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢？
  由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。
  所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也就不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
  同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
  但是根據(jù)目前已有的案例來(lái)看，如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買(mǎi)的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利也無(wú)法得到保障。
  由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  同時(shí)，由于所購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。這對(duì)房屋的保值和**也有很大影響。
  所以在這里要提醒各位購(gòu)房者注意，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價(jià)拋售，在買(mǎi)房時(shí)一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買(mǎi)到了沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，讓自己的利益受到損害。

  查看全文↓ 2018-11-21 00:33:35
• 144****9495

  （一）法律效力
  “小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效。
  2、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  3、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
  （二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。
  （三）政策風(fēng)險(xiǎn)
  購(gòu)買(mǎi)在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
  （四）監(jiān)管缺位
  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

  查看全文↓ 2018-11-21 00:33:33
• 153****3398

  目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 房”
  那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟 是否合法、能否購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓？ 小產(chǎn)權(quán)房首先應(yīng)當(dāng) 明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審 批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng) 村集體在集體土地上建造住宅的。因此， 并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只 是因銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律 法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑 。 既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu) 買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地 管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的 使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng) 業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民 對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋 賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的 認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、 房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)， 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人 轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就 不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是 有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn) 讓、置換。

  查看全文↓ 2018-11-21 00:33:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??我想問(wèn)問(wèn)小產(chǎn)權(quán)房屋能買(mǎi)賣(mài)嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房子買(mǎi)賣(mài)不合法，從法律上來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房子是不允許交易的，因此沒(méi)有法律效應(yīng)，在購(gòu)買(mǎi)后如果出了問(wèn)題而調(diào)解不成是得不到法律保障的?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??我想問(wèn)問(wèn)小產(chǎn)權(quán)的房子能買(mǎi)嗎？
  答

  一：“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。二：小產(chǎn)權(quán)房的類(lèi)型1．集體建設(shè)土地上建造的房屋：此類(lèi)房屋大多是解決農(nóng)民集中上樓或動(dòng)遷安置等名義立項(xiàng)建設(shè)時(shí)，超建形成的。2．宅基地上建成的房子：此類(lèi)房屋只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員居住，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能夠購(gòu)買(mǎi)。3．這類(lèi)農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類(lèi)房屋一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者無(wú)法得到賠償，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。4．部分二手房：一些二手房還沒(méi)辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)被視為無(wú)效。三：小產(chǎn)權(quán)房的弊端一些購(gòu)房者將目光投向了城鎮(zhèn)近郊的“小產(chǎn)權(quán)房”，然而小產(chǎn)權(quán)房的弊端卻不少：1．缺少“五證”“五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷(xiāo)預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷(xiāo)，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，**大的問(wèn)題就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。2．質(zhì)量難保證房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。小產(chǎn)權(quán)房一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 我想問(wèn)問(wèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎?
  答

  小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力剖析（一）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”我國(guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說(shuō)我國(guó)對(duì)于房屋的轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是房地一體主義，這是我國(guó)房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)必然會(huì)導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣(mài)，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點(diǎn)享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹(shù)木、永久居住的權(quán)利。 宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是一個(gè)嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)闃?biāo)的無(wú)法履行而無(wú)效。3、國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門(mén)的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院等國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)過(guò)許多相關(guān)規(guī)定，比如1999年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，原國(guó)家土地管理局［1990］國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》，國(guó)土資源部發(fā)［2004］234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，2004年10月21日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，2008年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國(guó)家的政策導(dǎo)向，而且這些規(guī)定的出臺(tái)致使小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無(wú)法實(shí)際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。（二）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效的理由1、認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同有效，否則無(wú)效。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同歸根結(jié)底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公序良俗。**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（一）第四條規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒(méi)有一部明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定，無(wú)論是國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知、決定，還是國(guó)土資源部下發(fā)的意見(jiàn)，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。2、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同不違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，雙方訂立合同處分自己的財(cái)產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問(wèn)題，即使有一方隱瞞了真實(shí)情況，實(shí)施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒(méi)有損害國(guó)家利益。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)同樣也不會(huì)損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣(mài)出后，不能再申請(qǐng)宅基地，所以不會(huì)對(duì)集體和第三人的利益構(gòu)成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣(mài)給第三人，并不會(huì)使農(nóng)民失去其賴以居住的土地，相反的小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買(mǎi)賣(mài)增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)雙方一方是尋求自身經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會(huì)公共利益更是無(wú)從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對(duì)社會(huì)公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過(guò)，沒(méi)有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。3、如果認(rèn)定合同有效，符合誠(chéng)實(shí)信用原則，有利于保護(hù)守信方的利益，有利于促進(jìn)交易安全。現(xiàn)行的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，要求確認(rèn)合同無(wú)效的一方通常是出賣(mài)方，起因大多是因?yàn)榉课葙u(mài)出后，由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲或政府拆遷補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的出賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人覺(jué)得吃了虧，遂以買(mǎi)賣(mài)合同違反國(guó)家禁止性規(guī)定為由要求法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅(qū)動(dòng)而產(chǎn)生悔意，并試圖通過(guò)以確認(rèn)合同無(wú)效的方式要回房屋的行為，不具有正當(dāng)性。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)因違反國(guó)家規(guī)定而無(wú)法過(guò)戶辦證，對(duì)于出賣(mài)人來(lái)說(shuō)是明知的，出賣(mài)人在賣(mài)出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認(rèn)無(wú)效，這是一種惡意抗辯，如果認(rèn)定了合同無(wú)效，無(wú)疑是對(duì)不誠(chéng)信者的縱容，不利于保護(hù)交易安全，同時(shí)也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違反。這里筆者需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，保護(hù)守信方的利益、促進(jìn)交易安全與保護(hù)弱者之間的關(guān)系。通常公眾認(rèn)為農(nóng)民是弱勢(shì)群體，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效是否有利于保護(hù)弱勢(shì)群體是個(gè)值得商榷的問(wèn)題。目前關(guān)于弱勢(shì)群體還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義，它主要是一個(gè)用來(lái)分析現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)權(quán)力分配不公平、社會(huì)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)、不合理的概念。筆者認(rèn)為弱勢(shì)群體是相對(duì)而言的，是有一定的時(shí)間、區(qū)域限制的。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在商品房的房?jī)r(jià)飛漲，作為比商品房?jī)r(jià)格低數(shù)倍的小產(chǎn)權(quán)房，絕對(duì)具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，小產(chǎn)權(quán)房所有者的農(nóng)民在小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)上處于優(yōu)勢(shì)地位；而無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場(chǎng)中則處于劣勢(shì)地位，他們才是這個(gè)市場(chǎng)中的弱勢(shì)群體。認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效，正是保護(hù)了這部分弱勢(shì)群體，兩者并不沖突。農(nóng)民并非是智力低下者，作為一個(gè)思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開(kāi)放十幾年的這種大背景下，農(nóng)民完全有能力和智力判斷出賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房對(duì)其是否有利。如果認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那么基于趨利避害的本性，將會(huì)有更多的出賣(mài)者在有利可圖的時(shí)候，選擇撕毀協(xié)議來(lái)賺取更多的金錢(qián)，這無(wú)異于縱容了行為人的違法和不誠(chéng)信，破壞了交易的安全性。4、從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中可以看出，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效是符合《物權(quán)法》精神的?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權(quán)就產(chǎn)生了，物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對(duì)其建造的房屋享有所有權(quán)，所有權(quán)是一種**完整的物權(quán)，是所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。既然所有權(quán)人有權(quán)處分自己所有的不動(dòng)產(chǎn)，那么其買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房就是合法的，只是在未經(jīng)登記的情況下，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但買(mǎi)賣(mài)合同本身是成立并生效的。

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• 問(wèn) 我想問(wèn)問(wèn)小產(chǎn)權(quán)房能裝天然氣嗎？
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  您好，各地不一樣 有的地方不能辦 有的地方是交保證金才能辦 比一般產(chǎn)權(quán)房要麻煩 具體咨詢當(dāng)?shù)氐奶烊粴夤?，望采納

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• 問(wèn) 我想問(wèn)問(wèn)統(tǒng)建樓是小產(chǎn)權(quán)嗎？
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  小產(chǎn)權(quán)房，簡(jiǎn)單點(diǎn)就是說(shuō)，建房的這塊土地的性質(zhì)不是國(guó)有土地，是集體土地（比如農(nóng)村的或郊區(qū)的），因?yàn)橥恋厥羌w所有。你是沒(méi)有土地證的

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