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• 137****7724

  二手房延遲過戶的風(fēng)險(xiǎn)：
  一、一房二賣
  由于從買房到等待過戶的過程中會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間，加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時(shí)，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔(dān)違約的責(zé)任。
  二、違約風(fēng)險(xiǎn)
  延遲過戶的房屋產(chǎn)權(quán)歸原業(yè)主，容易受房?jī)r(jià)變動(dòng)影響，導(dǎo)致合同毀約。房?jī)r(jià)上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠(yuǎn)不足房?jī)r(jià)的漲幅，那損失非常大。房?jī)r(jià)下跌過多，買家也會(huì)有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。
  三、賣家用房子抵押貸款
  在合同存續(xù)期間，如果賣家有經(jīng)濟(jì)問題，不排除他會(huì)拿著房屋的產(chǎn)權(quán)證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時(shí)間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。
  四、房屋被查封
  在等待過戶的時(shí)間里，房產(chǎn)的權(quán)屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時(shí)間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛，可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封。同時(shí)，一旦賣家因其他債務(wù)被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時(shí)該房產(chǎn)將避免不了被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。
  五、產(chǎn)權(quán)人死亡
  買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價(jià)，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)。
  因此，提醒各位購房者在簽署的《買賣合同》一定要嚴(yán)密，將違約成本提高，約定好過戶時(shí)間，中間發(fā)生什么變化對(duì)雙方都可以有約束。如果確實(shí)要延遲過戶，一定要找一個(gè)第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過戶之前，與賣家協(xié)商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應(yīng)該選擇分期付款或只繳納定金。建議買家在等待過戶的時(shí)間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進(jìn)房子的產(chǎn)權(quán)和實(shí)際情況。
  

  查看全文↓ 2018-11-15 16:11:15
• 143****7548

  1、合同可能被認(rèn)定無效
  《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
  （1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （3）以合法形式掩蓋非法目的；
  （4）損害社會(huì)公共利益；
  （5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  注：延期過戶主要的風(fēng)險(xiǎn)就是有可能合同被判無效，這個(gè)不僅在理論上，而且實(shí)踐中是有真實(shí)案例的。
  2、交易風(fēng)險(xiǎn)
  按照法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證書是認(rèn)定房屋所有權(quán)的唯一合法憑證。只要房屋沒有辦理過戶，在過戶之前房屋產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在雙方等待過戶的期限內(nèi)，賣方可以將房屋再次出售、抵押，也存在由于賣方自身原因，比如涉及債務(wù)糾紛訴訟時(shí)，被第三人通過法院查封等可能性。
  而一旦賣方將房屋抵押、轉(zhuǎn)售或者房屋被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封凍結(jié)，這個(gè)時(shí)候買方的利益將無法保證。此外，國家對(duì)于二手房交易的相關(guān)政策變動(dòng)頻繁。
  一旦雙方在約定過戶之前的時(shí)間內(nèi)國家出臺(tái)了新的政策方針，造成房屋交易成本增加，則會(huì)引發(fā)雙方的糾紛，給正常交易帶來影響。
  3、房屋毀損風(fēng)險(xiǎn)
  在二手房買賣交易的過程中，房屋每天都存在可能被毀損的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生房屋毀損或者失去居住價(jià)值等問題，買賣雙方誰來承擔(dān)責(zé)任就很難界定了。
  4、過戶風(fēng)險(xiǎn)
  如果在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行過戶，就會(huì)增加過戶風(fēng)險(xiǎn)，畢竟不是所有的房產(chǎn)都可以過戶，即使具有房本，產(chǎn)權(quán)單位也有權(quán)對(duì)于房產(chǎn)交易和上市進(jìn)行限制。

  查看全文↓ 2018-11-15 16:10:27
• 151****4382

  房產(chǎn)的交易是以產(chǎn)權(quán)的過戶為界線，沒有過戶的產(chǎn)權(quán)原則不屬于你，自然就不會(huì)有保障，具體風(fēng)險(xiǎn)如下：
  1、過戶之前發(fā)生拆遷行為；如果過戶前發(fā)生了市政規(guī)劃折遷，則房屋的產(chǎn)權(quán)會(huì)被凍結(jié)，一旦凍結(jié)將不能發(fā)生過戶，拆遷賠償也只認(rèn)產(chǎn)權(quán)人本人。
  2、現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人發(fā)生債務(wù)糾紛；產(chǎn)權(quán)人一旦發(fā)生債務(wù)糾紛，則極有可能會(huì)被凍結(jié)名下所有資產(chǎn)，以后法院處置他的資產(chǎn)，將優(yōu)先賠償?shù)谝淮紊暾?qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的債務(wù)人。
  3、由于公證處和房管局并沒有聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人可以掛失房產(chǎn)證又另外出售辦理過戶。

  查看全文↓ 2018-11-15 16:10:17
• 155****1633

  有的購房者為了避稅只公證不過戶，有的購房者因?yàn)榉孔釉诘盅夯蛘邿o法正常上市交易，也只公證不過戶。但您可知道，不過戶就意味著產(chǎn)權(quán)依舊歸賣方所有。如果二手房交易只公證不過戶，賣方若要求撤銷合同或?qū)е路课荼徊榉?，作為購房者你很可能房?cái)兩空。
  
  公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨椤⒂蟹梢饬x的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。在房產(chǎn)交易中，有些情況是需要做公證的，你知道具體是哪些情況嗎?如果買房只做公證不過戶有什么風(fēng)險(xiǎn)呢?現(xiàn)在跟著小編一起來看看吧!
  
  一、哪些情況需要辦理公證手續(xù)?
  
  1、買賣合同公證
  
  在房屋買賣過程中，如一方為境外人則買賣合同必須經(jīng)過公證后方生效，有境外人的客戶如果不經(jīng)公證則無法送交易核心交易。
  
  2、委托公證
  
  交易雙方如果無法親自辦理相關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，只能委托其他人或中介公司辦理相關(guān)手續(xù)，交易核心一般會(huì)要求無法親自到場(chǎng)的當(dāng)事人出具公證后的委托書方為其辦理相關(guān)的過戶手續(xù)。
  
  3、貸款合同公證
  
  如果境外人購房想要須貸款，那么其貸款合同必須經(jīng)過公證處公證生效，只有公證處公證后的貸款合同，交易核心才會(huì)受理并辦他項(xiàng)權(quán)利證。
  
  4、贈(zèng)與公證
  
  房產(chǎn)贈(zèng)與一般要前往交易核心辦理產(chǎn)權(quán)更改，這時(shí)就必須將贈(zèng)與協(xié)議進(jìn)行公證，贈(zèng)與公證費(fèi)是合同總價(jià)的2%。
  
  二、買房只公證不過戶有什么風(fēng)險(xiǎn)?
  
  1、交易不成功
  
  如果交易雙方為了逃避營業(yè)稅，選擇暫不過戶，這樣的房子雖然有了產(chǎn)權(quán)，看上去很保險(xiǎn)，但仍存在著交易不成功的風(fēng)險(xiǎn)。賣方可能因房屋增值大而要求取消交易，法院就此類糾紛判決時(shí)也不一定會(huì)將房子判給買方。
  
  2、房屋權(quán)利受到限制
  
  房屋產(chǎn)權(quán)所有人如果由于民事訴訟、刑事懲罰等原因，使得房子被查封、抵押，買方一旦購買，那就將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，即便房子已經(jīng)進(jìn)行了交易公證，也屬于無效。
  
  3、房屋共有人不同意賣房
  
  如果在做公證時(shí)，房屋的共有人不在場(chǎng)，之后就會(huì)產(chǎn)生共有人以不知情為理由不同意出售房屋的情況，這樣的話，即使房子已經(jīng)做了公證，也是無效的。
  
  4、拿不到產(chǎn)權(quán)證
  
  購房者如果購買了小產(chǎn)權(quán)房，那就無法取得合法房產(chǎn)證，一旦房子不符合城市規(guī)劃，政府就會(huì)對(duì)這類房屋進(jìn)行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔(dān)。

  查看全文↓ 2018-11-15 16:10:13

相關(guān)問題

• 問 房屋買賣未過戶有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  房屋毀損風(fēng)險(xiǎn)在二手房買賣交易的過程中，房屋每天都存在可能被毀損的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生房屋毀損或者失去居住價(jià)值等問題，買賣雙方誰來承擔(dān)責(zé)任就很難界定了。

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• 問 未過戶房屋買賣協(xié)議是否有效？
  答

  當(dāng)事人雙方簽署的買賣合同，只要是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思體現(xiàn)，沒有在脅迫或欺騙前提簽署，協(xié)議內(nèi)容不違法，這樣的合同就是合法有效的，對(duì)雙方當(dāng)事人都有法律約束力。一方違約，對(duì)方可以憑買賣合同依法起訴對(duì)方維權(quán)?！段餀?quán)法》：第十五條　當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

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• 問 房屋買賣不過戶會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  風(fēng)險(xiǎn)一：房屋遭法院查封在二手房買賣中，有房屋產(chǎn)權(quán)人因?yàn)橛衅渌麄鶆?wù)糾紛擔(dān)心房屋被國家機(jī)關(guān)查封而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓的情形。如果在簽訂房屋買賣合同時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)人明智出售的房屋已被國家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施，合同一般認(rèn)定無效。由于此原因給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果房屋被查封的情形出現(xiàn)在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，并在合同履行期屆滿仍未能辦理房屋查封解除手續(xù)的，買受人可以請(qǐng)求解除合同并要求房屋產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)二：房屋遭惡意出售在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)中，房屋價(jià)格上漲較快，房屋產(chǎn)權(quán)人感覺自己以前賣虧了，往往利用買主沒有辦理過戶登記手續(xù)的漏洞，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人。如果房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人存在惡意串通情形，那么，根據(jù)《合同》第五十二條的規(guī)定，房屋買受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人奠定的房屋買賣合同無效，然后要求房屋產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同。如果第三人不存在與原房主惡意串通行為，僅基于對(duì)房屋登記公示公信原則的新來，并支付了房屋合理對(duì)價(jià)，合法取得了房屋產(chǎn)權(quán)，那么買受人只能要求房屋產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)三：房屋無權(quán)處分房屋買賣實(shí)際操作中，房屋產(chǎn)權(quán)人基于節(jié)約時(shí)間成本和便于交易的考慮，往往會(huì)委托代理人辦理相關(guān)手續(xù)。買受人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，一定要審查代理人的權(quán)限是否包括房屋的處分權(quán)。如果代理人未取得房屋的處分權(quán)而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權(quán)利人追認(rèn)或者獲得房屋的處分權(quán)，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效。合同無效或撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。雙方均存在過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

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• 問 ??房屋買賣不過戶會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  房子公證了沒過戶是沒有法律效力的，公證只是對(duì)這個(gè)協(xié)議具有法律效力。我國規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是登記注冊(cè)制，沒有產(chǎn)權(quán)證，就沒有所有權(quán)。房屋交易雖然辦理了公證，但還應(yīng)該以過戶登記為準(zhǔn)，如果不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的，可能造成自己利益受侵害。房屋買賣只公證不過戶的風(fēng)險(xiǎn)如下：一、賣房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同，也進(jìn)行了公證，但法院就此類糾紛判決時(shí)，不一定會(huì)判房子屬于購房者。二、房屋權(quán)利受到限制。比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權(quán)利就不能全面行使。這樣的房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。三、房屋共有人不同意賣房。四、賣房者對(duì)房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。五、聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。購房者在購買這類房屋后，是無法取得合法房產(chǎn)證的，如不符合城市規(guī)劃，政府可以對(duì)這類房屋進(jìn)行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔(dān)。這里要提示，房產(chǎn)證已經(jīng)變更為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第九條【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效以及所有權(quán)可不登記的規(guī)定】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十條【不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和國家統(tǒng)一登記制度】不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。 國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

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• 問 ??房產(chǎn)買賣未過戶有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  買房不立即過戶的風(fēng)險(xiǎn)。簽訂購房合同、支付全部或部分購房款，但長(zhǎng)期不過戶的風(fēng)險(xiǎn)有很多，總結(jié)起來主要有以下幾種可能。1、一方違約風(fēng)險(xiǎn)。在沒過戶之前，如果房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，交易中的一方很可能會(huì)要求調(diào)整交易價(jià)格。尤其是在房?jī)r(jià)上漲的情況下，賣家提出毀約，或者不再配合辦理網(wǎng)簽、貸款、過戶等手續(xù)，甚至轉(zhuǎn)手另賣的情況非常多。2、原購商品房有問題，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。在所購房產(chǎn)為未取得房產(chǎn)證的商品房的情況下，如果該商品房項(xiàng)目手續(xù)有問題，作為商品房的一手買方，也是二次交易的賣方來講，自己都長(zhǎng)期甚至根本無法取得房產(chǎn)證，更沒法把房子過戶給新的買方。3、有貸款的房子，如原賣方不按時(shí)歸還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。如果購買的二手房有貸款，過戶前應(yīng)先還清貸款。如果簽約時(shí)明知過戶時(shí)間會(huì)比較晚，一定要盯著賣方立即還清銀行貸款。否則將來如果賣方未按時(shí)歸還貸款，可能導(dǎo)致銀行收房。4、賣方的其它債務(wù)和糾紛引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。在簽約付款至房產(chǎn)過戶這段期間，如果賣方有債務(wù)等其它糾紛引起訴訟，債權(quán)人或相關(guān)權(quán)利人，可能會(huì)到法院申請(qǐng)查封、保全該房，一旦發(fā)生這樣的情況，直接導(dǎo)致房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)，甚至有被法院執(zhí)行錢房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。5、政策變化風(fēng)險(xiǎn)。這些年無論是購房資格的政策還是貸款政策，都經(jīng)常發(fā)生變化，這些都不是買賣雙方能控制的。很可能因?yàn)樾抡某霈F(xiàn)，導(dǎo)致買方不具備購買資格或不符合原約定的貸款條件，或者因政策變化等原因，導(dǎo)致稅費(fèi)數(shù)額發(fā)生變化，雙方對(duì)增加的稅費(fèi)承擔(dān)產(chǎn)生爭(zhēng)議。新政的實(shí)施點(diǎn)，一般以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。而決定長(zhǎng)期不辦理過戶的，簽約后也不會(huì)去立即辦理網(wǎng)簽，一旦這期間出現(xiàn)影響交易的新政，那麻煩就大了!

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