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• 137****9276

  獲取詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)層或自家所在樓層平面圖在測(cè)量開(kāi)始,我們必須要拿到詳細(xì)的住宅平面圖,這樣測(cè)量與計(jì)算才會(huì)更加準(zhǔn)確,這些圖紙通常都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)提供的。在平面圖中的主要數(shù)據(jù)包括:1) 各房間的軸線尺寸:就是承重墻或柱的中心線之間的尺寸。2) 外墻的總尺寸:就是計(jì)兩道尺寸線。3) 各房間的使用面積實(shí)地測(cè)量套內(nèi)使用面積一般在開(kāi)始測(cè)量時(shí),為了保證測(cè)量的準(zhǔn)確性,測(cè)量時(shí)要注意使測(cè)量位置距地面高1—1.2米。使用面積的測(cè)算,對(duì)房間內(nèi)部測(cè)量所得到的尺寸,是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸 ,不能作為面積中的尺寸。也就是說(shuō),根據(jù)這個(gè)尺寸算出的面積并非是使用面積。使用面積是按軸線尺寸除去結(jié)構(gòu)厚度尺寸的房間內(nèi)部尺寸計(jì)算的。一般來(lái)說(shuō),承重墻體是磚墻時(shí),結(jié)構(gòu)厚24cm,寒冷地區(qū)外 墻結(jié)構(gòu)厚度為37cm,混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm,非承重墻12cm、10cm、8cm不等。一般來(lái)說(shuō),軸線位 于墻體的中間,中間兩側(cè)各為半個(gè)墻厚。白灰抹面厚度一般為 2~3cm(具體圖紙中應(yīng)標(biāo)注)。 測(cè)量并計(jì)算套內(nèi)建筑面積測(cè)量好套內(nèi)使用面積后,要計(jì)算套內(nèi)建筑面積還必須測(cè)量陽(yáng)臺(tái)的建筑面積。陽(yáng)臺(tái)建筑面積的測(cè)量方法基本上與使用面積的測(cè)量方法一樣,但要注意區(qū)分不同類型的陽(yáng)臺(tái)。計(jì)算公式如下:套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

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• 136****8325

  商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則
  第一條 根據(jù)國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積公攤規(guī)則》。
  第二條 本規(guī)則適用于商品房的銷售和產(chǎn)權(quán)登記。
  第三條 商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位。建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。
  第四條 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除）。
  第五條 商品房按"套"或"單元"出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積），與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓ㄖ娣e。
  第六條 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成。
  1、 套（單元）內(nèi)的使用面積；
  2、 套內(nèi)墻體面積；
  3、 陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
  第七條 套內(nèi)建筑面積各部分的計(jì)算原則如下：
  1、 套（單元）內(nèi)的使用面積住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96-86）規(guī)定的方法計(jì)算。其他建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。
  2、 套內(nèi)墻體面積
  商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
  3、 陽(yáng)臺(tái)建筑面積
  按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。
  4、 套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：
  套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積
  第八條 公用建筑面積以下兩部分組成：
  1、 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；
  2、 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
  第九條 公用建筑面積計(jì)算原則
  凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
  公用建筑面積按以下方法計(jì)算：
  整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
  第十條 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算
  將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。
  公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和
  第十一條 公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算
  各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
  分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積
  第十二條 其他房屋的買賣和房地產(chǎn)權(quán)屬登記，可參照本規(guī)則執(zhí)行。
  第十三條 本規(guī)則由建設(shè)部解釋。
  第十四條 本規(guī)則由1995年12月1日起施行。
  建筑面積計(jì)算規(guī)則
  一、計(jì)算建筑面積的范圍
  1、 單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算，單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。
  2、 高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端出墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。
  3、 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外圍水平面積計(jì)處。
  4、 地下室、半地下室、地下車間、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。
  5、 用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過(guò)2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。
  6、 坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超2.2米的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
  7、 穿過(guò)建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳不論其高度如何、均按一層計(jì)算建筑面積，門(mén)廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建設(shè)面積。
  8、 圖書(shū)館的書(shū)庫(kù)按書(shū)架層計(jì)算建筑面積。
  9、 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。
  10、舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。
  11、建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過(guò)2.2米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。
  12、有柱雨蓬按柱外圍的水平面積計(jì)算建筑面積，獨(dú)立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
  13、有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
  14、突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
  15、突出墻外的門(mén)斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
  16、封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊、按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建面積。
  17、建筑物墻外有項(xiàng)蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
  18、兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建設(shè)面積。
  19、室外樓梯做為主要通道和利于疏散的均按水平面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，其室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積
  20、跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投形面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。
  二、不計(jì)算建筑面積的范圍
  1、 突出墻面的構(gòu)件、配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等。
  2、 檢修、消防等用的室外爬梯。
  3、 層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層。
  4、 構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、圓庫(kù)、地下人防干、支線等。
  5、 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。
  6、 漢有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋挑臺(tái)。
  7、 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。
  8、 層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳空層。
  三、其他
  在計(jì)算建筑物面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。
  省補(bǔ)充：
  ① 挑陽(yáng)臺(tái)下底層有平臺(tái)按上面挑陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，如沒(méi)有平臺(tái)，只有踏步，不計(jì)算建筑面積。
  ② 無(wú)柱的走廊、檐廊下，底層有通道平臺(tái)的按上面走廊、檐廊的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，如只有踏步，沒(méi)有通道平臺(tái)，不計(jì)算建筑面積

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• 134****1361

  房屋建筑面積測(cè)算的規(guī)定《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986-2000）
  房屋建筑面積測(cè)算的規(guī)定 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986-2000）（摘要）
  一、計(jì)算全部建筑面積的范圍
  1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。
  2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。
  3、穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。
  4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然層計(jì)算面積。
  5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
  6、挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。
  7、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。
  8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
  9、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。
  10、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。
  11、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
  12、玻璃幕墻等作為外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算。
  13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
  14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。
  15、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。
  二、計(jì)算一半建筑面積的范圍
  1、與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。
  2、獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。
  3、未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。
  4、無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算。
  5、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積一半計(jì)算。
  三、不計(jì)算建筑面積的范圍
  1、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。
  2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。
  3、房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。
  4、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。
  5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間布置箱、罐的平臺(tái)。
  6、騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
  7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
  8、活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。
  9、獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
  10、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
  成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)?br/>一、成套房屋建筑面積測(cè)算
  （一）成套房屋的建筑面積
  成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。
  （二）套內(nèi)房屋使用面積
  套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：
  1、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。
  2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。
  3、不包括在結(jié)構(gòu)面積辦的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。
  4、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。
  （三）套內(nèi)墻體面積
  套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積。
  （四）套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積
  套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按的規(guī)定計(jì)算。
  套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
  二、共有共用面積的處理和分?jǐn)偣?br/>（一）共有共用面積的內(nèi)容
  共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。
  （二）共有共用面積的處理原則
  1、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。
  2、無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?br/>三、共有建筑面積的分?jǐn)?br/>（一）共有建筑面積的內(nèi)容
  共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
  共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。
  獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。
  （二）共有建筑面積的計(jì)算方法
  整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。
  （三）共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br/>1、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br/>住宅樓以幢為單元，依照第二點(diǎn)的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。
  2、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br/>首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?br/>住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第二點(diǎn)的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。
  商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。
  3、多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br/>多功能綜合樓共有建筑面積根據(jù)各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?/span>

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• 問(wèn) ??房產(chǎn)面積測(cè)繪的方法有什么？
  答

  房屋面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)。1、商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。2、套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：(1)套(單元)內(nèi)的使用面積；(2)套內(nèi)墻體面積；(3)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。3、套內(nèi)建筑面積各部分的計(jì)算原則如下：(1)套(單元)內(nèi)的使用面積住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96—86)規(guī)定的方法計(jì)算。其他建筑，按照專門(mén)使用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。(2)套內(nèi)墻體面積。商品房各套(單元)內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。(3)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。(4)套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積?4、公用建筑面積由以下兩部分組成：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用用房和管理用房建筑面積；(2)套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。5、公用建筑面積計(jì)算原則?凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。6、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算。將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。7、公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算。各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)測(cè)繪方法是什么?
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  房地產(chǎn)圖的測(cè)繪方法主要包括房產(chǎn)圖的測(cè)繪方法和地籍圖的測(cè)繪方法。房產(chǎn)圖的測(cè)繪方法分子板儀測(cè)量法、航空攝影測(cè)量法、數(shù)字化測(cè)量以及編繪法。地籍圖的測(cè)繪方法分為數(shù)字化測(cè)量、綜合法、航測(cè)法、圖解法。圖解法也可分為解析法、部分解析法和圖解法。不管采用何種方法(除編繪法外)，對(duì)房地產(chǎn)圖的測(cè)繪，首先是對(duì)點(diǎn)的測(cè)量，這一點(diǎn)，無(wú)論是房產(chǎn)圖、的測(cè)量，還是地籍圖的測(cè)量，都是共同的。極坐標(biāo)法屬于方位與距離交會(huì)法。該法是一種**廣泛應(yīng)用于點(diǎn)位測(cè)量的方法。1.測(cè)定過(guò)程和解算公式如圖(5-11)所示，在控制點(diǎn)N78上整置儀器，以方向觀 測(cè)法觀甲控制點(diǎn)Ⅱ14、N63和界址點(diǎn)132、133、135、140，并丈量從測(cè)站到132、133、135的距離。設(shè)140點(diǎn)的距離難以量取，可留著方向交會(huì)(配合其他測(cè)站)。觀測(cè)手簿見(jiàn)附表(5-5)。首先計(jì)算測(cè)站定向角，見(jiàn)附表(5-6)，反算從N78到Ⅱ14、N63的方位角得5°10′06〃、85°42′20〃，減去相應(yīng)的水平觀測(cè)角可6分gU求得定向角5°10′06〃、5°10′32〃，以距離為權(quán)，取權(quán)中數(shù)得**硼后定向角為5°10′15〃。在這里，控制點(diǎn)Ⅱ4、N63被稱為定向點(diǎn)。每測(cè)站至少應(yīng)有一個(gè)定向點(diǎn)，而且定向點(diǎn)的距離不宜短于到待定界址點(diǎn)的距離。如果觀測(cè)了兩個(gè)以上的定向點(diǎn)，則可以有效地發(fā)現(xiàn)因找錯(cuò)控制點(diǎn)，瞄錯(cuò)目標(biāo)而導(dǎo)致的定向角粗差，從而只能找到一個(gè)控制點(diǎn)，定向時(shí)，也可以取一個(gè)已測(cè)定的較遠(yuǎn)的明顯界址點(diǎn)作為檢核。附:表(5-6)中由定向點(diǎn)Ⅱ14、N63計(jì)算的定向角與權(quán)中數(shù)的差為 -9〃、+17〃，根據(jù)他們的定向長(zhǎng)度可分別計(jì)算出定向誤差為-0.4cm和+0.4cm，定向精度較好。然后可計(jì)算待定點(diǎn)的坐標(biāo)。以定向角權(quán)中數(shù)加上各界址點(diǎn)的水平角得相應(yīng)的方位角，再與距離觀測(cè)值一起代入坐標(biāo)正算公式，即可得出坐標(biāo)值。對(duì)于界址點(diǎn)140，只計(jì)算到方位角為止，供方向交會(huì)計(jì)算取用。為了檢核，還可以在相鄰測(cè)站重復(fù)測(cè)定若干界址點(diǎn)。2.測(cè)站點(diǎn)的補(bǔ)充極坐標(biāo)法作業(yè)時(shí)，應(yīng)充分利用等級(jí)和圖根控制點(diǎn)作為測(cè)站點(diǎn)。為了測(cè)量方便，經(jīng)常需要補(bǔ)充測(cè)站點(diǎn)。但在任何情況下，都不得用補(bǔ)充的測(cè)站點(diǎn)做大面積控制。為了保證補(bǔ)充測(cè)站的精度和可靠性。較常用的是支導(dǎo)線法和自由設(shè)站法。(1)支導(dǎo)線法支導(dǎo)線法是補(bǔ)充測(cè)站點(diǎn)的**常用的方法。為了保證測(cè)量精度，定向點(diǎn)到測(cè)站的距離應(yīng)遠(yuǎn)于支站到測(cè)站的距離。觀測(cè)前后應(yīng)檢查定向方位。測(cè)站到支站的距離應(yīng)往返測(cè)量，取中數(shù)，角度應(yīng)觀測(cè)左右角。支導(dǎo)線只允許發(fā)展兩次，困難地區(qū)可適當(dāng)放寬發(fā)展次數(shù)。(2)自由設(shè)站法自由設(shè)站法也是一種非常方便的補(bǔ)充測(cè)站點(diǎn)的方法。作業(yè)時(shí)，選擇一方便的地方設(shè)站，對(duì)附近的控制點(diǎn)測(cè)量距離和水平角，用邊角后方交會(huì)的方法解算測(cè)站點(diǎn)的坐標(biāo)和定向角，便可用極坐標(biāo)法測(cè)定界址點(diǎn)。(三)編繪法成圖編繪法成圖即利用已有的地形圖、地籍圖編繪房產(chǎn)圖的成圖方法。編繪的圖紙資料必須符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中實(shí)測(cè)圖的精度要求，比例尺要大于或等于成圖的比例尺。編繪工作必須在地形原圖或二底圖上進(jìn)行。其圖廓邊長(zhǎng)、方格網(wǎng)尺寸與理論尺寸之差應(yīng)符合規(guī)范要求。查核補(bǔ)測(cè)可在二底圖上進(jìn)行，查核補(bǔ)測(cè)后的精度與變更測(cè)量精度要求一致。補(bǔ)測(cè)后需將調(diào)查成果準(zhǔn)確轉(zhuǎn)繪在二底圖上，圖上加注房產(chǎn)要素和劃丘編號(hào)后，按規(guī)范和房產(chǎn)圖示的要求編繪成房產(chǎn)分幅圖底圖，圖上內(nèi)容還需經(jīng)過(guò)清繪與圖廓整飾。 ......

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• 問(wèn) 想問(wèn)下商品房面積測(cè)繪方法有什么？
  答

  獲取詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)層或自家所在樓層平面圖在測(cè)量開(kāi)始,我們必須要拿到詳細(xì)的住宅平面圖,這樣測(cè)量與計(jì)算才會(huì)更加準(zhǔn)確,這些圖紙通常都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)提供的。在平面圖中的主要數(shù)據(jù)包括:1) 各房間的軸線尺寸:就是承重墻或柱的中心線之間的尺寸。2) 外墻的總尺寸:就是計(jì)兩道尺寸線。3) 各房間的使用面積實(shí)地測(cè)量套內(nèi)使用面積一般在開(kāi)始測(cè)量時(shí),為了保證測(cè)量的準(zhǔn)確性,測(cè)量時(shí)要注意使測(cè)量位置距地面高1—1.2米。使用面積的測(cè)算,對(duì)房間內(nèi)部測(cè)量所得到的尺寸,是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸 ,不能作為面積中的尺寸。也就是說(shuō),根據(jù)這個(gè)尺寸算出的面積并非是使用面積。使用面積是按軸線尺寸除去結(jié)構(gòu)厚度尺寸的房間內(nèi)部尺寸計(jì)算的。一般來(lái)說(shuō),承重墻體是磚墻時(shí),結(jié)構(gòu)厚24cm,寒冷地區(qū)外 墻結(jié)構(gòu)厚度為37cm,混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm,非承重墻12cm、10cm、8cm不等。一般來(lái)說(shuō),軸線位 于墻體的中間,中間兩側(cè)各為半個(gè)墻厚。白灰抹面厚度一般為 2~3cm(具體圖紙中應(yīng)標(biāo)注)。 測(cè)量并計(jì)算套內(nèi)建筑面積測(cè)量好套內(nèi)使用面積后,要計(jì)算套內(nèi)建筑面積還必須測(cè)量陽(yáng)臺(tái)的建筑面積。陽(yáng)臺(tái)建筑面積的測(cè)量方法基本上與使用面積的測(cè)量方法一樣,但要注意區(qū)分不同類型的陽(yáng)臺(tái)。計(jì)算公式如下:套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

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• 問(wèn) 房產(chǎn)測(cè)繪的面積與合同面積的誤差
  答

  誤差范圍只允許在3%以內(nèi)，超過(guò)3%的，業(yè)主有權(quán)提出退房。不退房的，如果比合同面積大了，那3%以內(nèi)的部分按合同單價(jià)補(bǔ)交房款，3%以外的部分由開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送；如果小了，3%以內(nèi)的部分按合同單價(jià)退錢，3%以外的部分開(kāi)發(fā)商要雙倍返還業(yè)主。不管你合同上關(guān)于面積誤差的條款當(dāng)時(shí)選沒(méi)選這一條，你都可以要求執(zhí)行。協(xié)商不成的話，向法院起訴。法律會(huì)保護(hù)你的權(quán)益。

• 問(wèn) 房產(chǎn)面積計(jì)算方法有哪些？
  答

  一、套內(nèi)面積套內(nèi)面積,很多朋友都說(shuō),套內(nèi)面積就是房主真正可以使用到的面積,真正可以自由支配的面積,因此,不少朋友也會(huì)將價(jià)格與這個(gè)套內(nèi)面積來(lái)作對(duì)比,看看是否劃算。那么套內(nèi)面積到底包含有哪些面積呢?如果要說(shuō)套內(nèi)面積精準(zhǔn)的概念的話,它是指每套住宅戶門(mén)內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)。 套內(nèi)面積的計(jì)算方式為:利用坡屋頂內(nèi)空間作房屋時(shí),其一半的面積凈高不低于2.1米,其余部分小凈高不低于正負(fù)1.5米,符合以上要求的可計(jì)入使用面積;否則不算使用面積。 每戶陽(yáng)臺(tái)(無(wú)論凹、凸陽(yáng)臺(tái))面積在6平方米以下的,不計(jì)算使用面積;超過(guò)6平方米的,超過(guò)部分按陽(yáng)臺(tái)凈面積的l/2折算計(jì)入使用面積。二、公攤面積從字面意思來(lái)了解,所謂的公攤面積指的是一些公共區(qū)域的面積,這些面積由業(yè)主一起來(lái)承擔(dān)。而對(duì)于公攤面積的具體所指,也是有比較明確的規(guī)定的:1.在小區(qū)樓盤(pán)中，很多公用的位置都屬于是公攤面積，例如咱們比較熟悉的大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前提、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房，當(dāng)然，還有一些為樓房提供公共服務(wù)設(shè)施的區(qū)域也都屬于是公攤面積。2.套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。三、銷售面積銷售面積的計(jì)算方式都是一樣的嗎?當(dāng)然不是,對(duì)于不同的房屋,銷售面積的計(jì)算方式也是有差別的!按照國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日批準(zhǔn)實(shí)施的國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范(jjf1058-1998)《商品房銷售面積測(cè)算與計(jì)算》的規(guī)定,商品房銷售面積以建筑面積計(jì)算。建筑面積是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

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