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• 137****9566

  這種情況比較常見。下家可以到房屋所在區(qū)的房地產(chǎn)交易中心查詢房屋權(quán)屬、抵押情況等相關(guān)信息。
  上家向銀行或者個人借款并以房產(chǎn)作為抵押的，那銀行或者個人就是抵押權(quán)人，在債務(wù)人不能償還債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)要求將房產(chǎn)拍賣用來清償債務(wù)。要想購買有抵押的房屋并順利辦理過戶交易手續(xù)，一般采用以下兩種方式：
  第一種方式：上家先還清貸款，并從抵押權(quán)人處取得《他項權(quán)證》，然后到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過戶交易手續(xù)。如果抵押權(quán)人是銀行，需要向銀行預(yù)約還款時間。有些銀行還規(guī)定在還款當(dāng)天不能取得《他項權(quán)證》，因此上家要向銀行詳細(xì)詢問提前還貸的步驟和所需時間。
  第二種方式是辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)（銀行是抵押權(quán)人時才可以辦理），轉(zhuǎn)按揭不需要上家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù)，但對貸款人的審核比較嚴(yán)格，而且并不是每一家銀行都有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。因此，相比之下第一種先還貸的辦法手續(xù)簡單，時間較快，所以采用的人較多。
  采用第一種方先還貸方式的，如果上家用自有資金提前還貸后再過戶交易，對下家來講則不存在風(fēng)險，不過實(shí)務(wù)中上家往往要求下家先付一部分**，用**幫其提前還貸。這時，下家一定要把握好以下兩點(diǎn)：
  1、要盡量壓縮付**至過戶的時間
  如向銀行提前還貸，要按以下步驟進(jìn)行：
  首先，上家要向銀行預(yù)約還款時間，預(yù)約的時間視銀行而略有不同；
  其次，在約定的時間到銀行還貸；有的銀行在還款當(dāng)天，有的銀行還款后幾日內(nèi)可出《他項權(quán)證》；
  第三，上家在取得《他項權(quán)證》后才能到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷登記手續(xù)；
  第四，辦理抵押注銷登記手續(xù)后七日左右方可辦理過戶交易手續(xù)。
  因此，下家將付**到過戶交易的時間壓縮得越短越好，這樣下家**的風(fēng)險就會越小，交易會越安全。
  下家錯誤的做法是：在簽訂買賣合同當(dāng)天就支付**，等到合同約定過戶的時間再到交易中心過戶。這種做法使下家完全失去了對**監(jiān)管，而上家則完全有可能將**挪作他用而不去提前還貸。
  正確的做法是：向上家的貸款銀行了解提前還貸的時間，爭取在合同中約定付**和提前還貸在同一天，并要求上家在取得《他項權(quán)證》的當(dāng)天就到交易中心辦理抵押注銷手續(xù)。
  2、盡量將**直接付到上家的貸款銀行
  為防止上家收受**后挪作他用，下家可要求上家先向銀行申請?zhí)崆斑€貸，再在銀行規(guī)定的還貸當(dāng)天與上家一同到銀行，將**直接劃給上家的貸款賬戶，讓銀行當(dāng)即劃走**用于歸還貸款。
  與抵押類似的還有典當(dāng)，有典當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)也要先還清典當(dāng)公司的借款才能過戶。
  此外，還要注意借款人和貸款人必須要一起到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記手續(xù)，抵押才有效。如果你借錢給別人，對方聲稱“用自己的房產(chǎn)來抵押”，甚至把房產(chǎn)證交給你保管，或者寫了一份抵押借款合同或承諾書等等，但是沒有去辦理抵押登記手續(xù)，那么這樣的“抵押”不會產(chǎn)生什么作用，對方仍然可以順利地將他的房產(chǎn)賣掉后溜之大吉。

  查看全文↓ 2018-10-31 17:12:53
• 153****2472

  根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，房屋所有人將房屋抵押后，房屋的所有權(quán)仍歸原所有權(quán)人，他有權(quán)將房屋出售。為了保護(hù)抵押權(quán)人的利益，對房屋所有權(quán)人出售抵押的房屋做了一定的限制：
  1、抵押期間，房屋所有人轉(zhuǎn)讓房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知房屋買受人房屋已經(jīng)抵押的情況;房屋所有權(quán)人未通知抵押權(quán)人或者并未告知房屋買受人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：“抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈?！?
  2、買賣房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的價款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向抵押權(quán)人提前償還所擔(dān)保的債權(quán)或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。
  3、抵押人出售房屋所得價款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存外，剩余部分歸抵押人所有，不足部分有抵押人繼續(xù)清償。

  查看全文↓ 2018-10-31 17:11:24
• 154****0259

  　　《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
  《**高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；
  取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！段餀?quán)法》規(guī)定抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
  　　解答：許多賣房方是以抵押貸款的方式支付購房款的，其所賣的房屋往往已設(shè)定了抵押登記。賣房方將已辦理抵押登記的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓并簽訂房屋買賣合同的，賣方應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人（如銀行）并告知買方房屋已抵押的情況；
  如賣房方未通知抵押權(quán)人，但告知了買方房屋已辦理抵押登記的情況，則抵押權(quán)人可主張房屋買賣合同無效，而買方則不能以此主張買賣合同無效；
  如賣方通知了抵押權(quán)人但未告知買主房屋已經(jīng)抵押的情況，則買方可主張房屋買賣合同無效；如賣方既未通知抵押權(quán)人，也未告知買方房屋已經(jīng)抵押的情況，則抵押權(quán)人和買方均可主張房屋買賣合同無效。

  查看全文↓ 2018-10-31 17:11:03
• 132****0978

  在征得抵押權(quán)人同意并另行提供擔(dān)保，并同時告知受讓人的，或于抵押權(quán)人協(xié)商簽署協(xié)議同意用買賣房款償還債務(wù)并告知受讓人的可以。否則轉(zhuǎn)讓行為無效（也就是沒有征得抵押權(quán)人同意，或雖征得抵押權(quán)人同意但沒有告知受讓人的）。
  《中華人民共和國擔(dān)保法》
  第四十九條　抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
  　　轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
  　　抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

  查看全文↓ 2018-10-31 17:10:59
• 153****7769

  相關(guān)法律規(guī)定
  《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”
  從《擔(dān)保法》的規(guī)定來看，抵押期間，抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)為無效。但從房產(chǎn)的角度來看，在房產(chǎn)抵押登記期間，是無法辦理過戶的，如果只是簽訂了一份買賣合同并未過戶，又能優(yōu)先保證抵押權(quán)，這種簽約行為未必會侵犯抵押權(quán)人的利益。所以，在司法實(shí)踐中對于這種情況的合同效力和操作，實(shí)際上并不是一律認(rèn)定無效的。
  《**高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。
  從**高院的這個司法解釋可以看出兩個重要觀點(diǎn)：一是發(fā)生這種轉(zhuǎn)讓抵押物的情況，得優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán);二是受讓人可以選擇代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)。
  也就是說，以被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)為標(biāo)的買賣，在充分保護(hù)抵押權(quán)人利益的前提下，可以有效。就這個觀點(diǎn)，《物權(quán)法》給出了更明確的結(jié)論。
  《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?br/>抵押期間的房產(chǎn)買賣既然不宜直接認(rèn)定無效，但設(shè)定抵押期間的房產(chǎn)未給抵押權(quán)人同意又無法過戶，如果買受人也不愿意代為清償債務(wù)，又該怎么處理呢?上述法律及司法解釋并未給出明確的結(jié)論，在實(shí)踐處理中各地處理也不太一樣，針對這個問題，在北京的司法實(shí)踐中，法院通常是如何處理的呢?依據(jù)北京高院的意見，總結(jié)起來，有以下幾點(diǎn)：
  1、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。
  2、 出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持;
  3、出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
  4、法院可以根據(jù)案件具體情況征詢抵押權(quán)人的意見，必要時可以追加抵押權(quán)人作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。

  查看全文↓ 2018-10-31 17:10:40

相關(guān)問題

• 問 想問下可以抵押房子貸款買房嗎？
  答

  可以的。業(yè)務(wù)流程:(1)遞交材料、提出申請(2)銀行調(diào)查、審批(3)簽訂借款合同及擔(dān)保合同(4)辦理保險、房屋抵押登記手續(xù)(5)辦理貸款發(fā)放手續(xù)(6)依照合同約定按期償還本息(7)清貸款,合同解除、注銷抵押登記申請人需提供以下材料:(1)借款人的有效身份證件(2)借款人職業(yè)和收入證明(3)借款用途證明(4)合法有效的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明(5)擬抵押房產(chǎn)的有權(quán)處分人和其他權(quán)利人出具的同意抵押的書面證明。(6)銀行認(rèn)可的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對所抵押房產(chǎn)出具的評估報告。

  全部3個回答>
• 問 抵押房購買可以嗎？ 有抵押的房屋買賣是否有效
  答

  有抵押房屋轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險主要是買方風(fēng)險，與沒有設(shè)定抵押權(quán)的房屋相比，有抵押的房屋轉(zhuǎn)讓前，必須先將抵押注銷，使房屋恢復(fù)到?jīng)]有權(quán)利限制的狀態(tài)，之后才能辦理過戶登記。在這個過程中，可能會出現(xiàn)不可控因素，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉(zhuǎn)讓行為無效根據(jù)《擔(dān)保法》第149條及房地產(chǎn)抵押相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知購房者房屋已被抵押的情況。若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉(zhuǎn)讓行為無效。購房者購買已被抵押的房屋風(fēng)險比較大，還體現(xiàn)在一個方面：如果抵押人在向銀行還貸方面出現(xiàn)問題，銀行可能會依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸，這樣買家就無法獲得房屋，只能向賣家索要違約賠償。所以，在這種情況下，買家一定要銜接好賣家抵押人與購房者的房屋交易手續(xù)和抵押人與銀行解除抵押手續(xù)的時間。因此，購房者在與賣家簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)得到銀行的明確承諾?？梢杂摄y行密切配合，保證收到相應(yīng)數(shù)額房款后即解除抵押，**好是簽買賣合同與解押手續(xù)一并操作，總之，如果購房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，就能使自己的購房風(fēng)險降到**低。擴(kuò)展資料:住房抵押貸款1.住房抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產(chǎn)、有價證券及其他憑證，通過一定的契約合同，合法取得對借款人財產(chǎn)的留置權(quán)和質(zhì)押權(quán)而向其提供的一種貸款。2.這種貸款實(shí)際上是債務(wù)人(抵押人) 在法律上把財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人 (抵押權(quán)人) 以取得貸款，這期間如果債務(wù)人不能按期償還貸款本金和利息，債權(quán)人有權(quán)處分抵押物，并可優(yōu)先受償?shù)馁J款方式。3.這種貸款方式，可以減少債權(quán)人的貸款風(fēng)險，為債權(quán)人收回貸款提供了**有效的保證。在住房信貸中采用抵押貸款是基于銀行經(jīng)營資金的安全性、流動性和盈利性考慮的。4.由于這項住房貸款的借款人大都是居民個人，而借款人的資金實(shí)力和信譽(yù)程度銀行不可能了解清楚，這樣就增大了銀行貸款的風(fēng)險，而抵押貸款恰恰在貸款風(fēng)險較大的情況下，為債權(quán)人提供了收回貸款的有效保證。因此，銀行在對居民個人的住房貸款中，大都采用抵押貸款方式。 5.抵押房屋貸款實(shí)際上是指用客戶已經(jīng)擁有可以上市流通的商品房屋用以抵押給銀行貸款的品種。區(qū)別于二手樓置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，而不是即將擁有。6.抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途?？顚Ｓ?，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權(quán)追回貸款。7.住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款住房抵押貸款合同連接起來的三角關(guān)系。

  全部4個回答>
• 問 抵押房屋買賣問題
  答

  找到買家，到房產(chǎn)中介處辦理手續(xù)，中介先代墊未償還的貸款，解除抵押；然后買家再申請貸款，貸款到位支付給賣家，辦理過戶手續(xù)；中介收取一定的服務(wù)費(fèi)，實(shí)際手續(xù)和費(fèi)用請去中介處咨詢，這種方式是二手房交易的正常方式，非常普遍。

  全部9個回答>
• 問 問下大家抵押房產(chǎn)買賣糾紛如何處理？法律怎么裁判抵押房產(chǎn)買賣糾紛
  答

  1、如果商品房買賣合同未登記，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對抗購房購房者的權(quán)利，也就是房屋的抵押權(quán)要大于購房者的權(quán)利。但如果購房者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為實(shí)現(xiàn)債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，惡意損害第三人的行為不受法律保護(hù)。2、如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對抗購房者的請求權(quán)。

  全部5個回答>
• 問 ??想問下大家商業(yè)用地是否可以買賣？
  答

  什么是商服用地?可以出售嗎?商服用地，即商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營性服務(wù)業(yè)建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地，稱為商服用地。具體來看：1.批發(fā)零售用地。指主要用于商品批發(fā)、零售的用地。包括商場、商店、超市、各類批發(fā)(零售)市場，加油站等及其附屬的小型倉庫、車間、工場等的用地。2.商務(wù)金融用地。指企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公用地，以及經(jīng)營性的辦公場所用地。包括寫字樓、商業(yè)性辦公場所、金融活動場所和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公場所等用地。3.住宿餐飲用地。指主要用于提供住宿、餐飲服務(wù)的用地。包括賓館、酒店、飯店、旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等。4.其他商服用地。指上述用地以外的其他商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地。包括洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相館、理發(fā)美容店、洗浴場所等用地。商服用地是可以出售的，但是出讓使用年限比較短，按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，商服用地出讓用地**高年限為40年。

  全部4個回答>