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• 159****5505

  一、關(guān)于訂立主合同及本補(bǔ)充協(xié)議的特別提示：
  1、買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)友好、自愿協(xié)商一致，訂立如下條款，作為對(duì)本《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本合同)的修改和補(bǔ)充，簽訂本合同及相關(guān)補(bǔ)充條款、附件前，買(mǎi)受人確認(rèn)出賣(mài)人已就本合同及補(bǔ)充協(xié)議、附件中包含的免除或限制出賣(mài)人責(zé)任的條款作出了特別提示，買(mǎi)受人對(duì)相關(guān)內(nèi)容已充分理解其含義并同意全部?jī)?nèi)容。 2、買(mǎi)受人確認(rèn)：對(duì)于主合同的訂立以及對(duì)于本合同項(xiàng)下房屋價(jià)格存有重大影響的因素，買(mǎi)賣(mài)雙方均已在主合同及本協(xié)議中進(jìn)行了約定，不存在遺漏情況。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及賣(mài)方有關(guān)本合同項(xiàng)下房屋的一切承諾均以合同及本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，雙方通過(guò)口頭、書(shū)面、實(shí)物及其他形式(包括不限于口頭講解、廣告、樓書(shū)、樣板房、示范單位、沙盤(pán)、模型等)所表達(dá)或提供的信息都不作為確定雙方權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及賣(mài)方有關(guān)本項(xiàng)目的一切承諾的依據(jù)。賣(mài)方的售樓書(shū)、售樓廣告中的資料、數(shù)據(jù)以政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)，如發(fā)生變化不另行通知。
  二、關(guān)于本合同所購(gòu)商品房的基本情況
  1、 出賣(mài)人已向買(mǎi)受人說(shuō)明：層高為設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層層高，非樓層凈高，不同空間和部位的層高會(huì)因設(shè)計(jì)、施工不同而不同。買(mǎi)受人對(duì)此已充分理解，并不持異議而愿意接受。
  2、該商品房朝向以紅線圖朝向標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn);陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)及封閉狀況以規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)單體方案為準(zhǔn)。
  3 、買(mǎi)受人在認(rèn)購(gòu)本合同項(xiàng)下的商品房時(shí)已被告知，本條中約定的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)可能因故發(fā)生變更，對(duì)此買(mǎi)受人不持異議。如發(fā)生上訴變更，出賣(mài)人不再另行通知。
  三、關(guān)于按揭付款方式及期限
  1、 因出賣(mài)人致買(mǎi)受人不能取得貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款，人不買(mǎi)受人選擇合同繼續(xù)履行的出賣(mài)人不承擔(dān)任何違約責(zé)任。
  2 、 因出賣(mài)人致買(mǎi)受人不能取得貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款而解除合同的，出賣(mài)人僅返還買(mǎi)受人已付購(gòu)房款的本金，出賣(mài)人不承擔(dān)利息及其他損失。
  3、買(mǎi)受人選擇按揭付款方式應(yīng)在簽訂主合同之前向銀行或公積金機(jī)構(gòu)及其代辦機(jī)構(gòu)確認(rèn)該付款方式的可行性，并提交真實(shí)有效的申請(qǐng)資料，若非因出賣(mài)人原因(包括但不限于政策調(diào)整、法律法規(guī)變化、國(guó)家行政機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、買(mǎi)受人資信或自身?xiàng)l件不符合貸款要求等原因)導(dǎo)致合同約定的價(jià)款未按時(shí)足額到達(dá)出賣(mài)人指定賬戶(采取銀行商業(yè)貸款方式的應(yīng)于本合同簽訂之日起三十日內(nèi)到達(dá)出賣(mài)人指定的賬戶;采用公積金貸款方式(包括商業(yè)公積金混合貸款方式)的應(yīng)于本合同簽訂之日起四十五日內(nèi)到達(dá)出賣(mài)人指定賬戶)，買(mǎi)受人必須于前述付款期限屆滿之日起三十日內(nèi)一次性付清全部房款或在征得出賣(mài)人同意的情況下申請(qǐng)變更付款方式，逾期則視為買(mǎi)受人逾期付款，出賣(mài)人有權(quán)依據(jù)本合同約定主張權(quán)利。
  4、 本條約定的“非歸責(zé)于雙方的原因”具體指自然災(zāi)害、暴亂、戰(zhàn)爭(zhēng)，國(guó)家政策調(diào)整不屬此列。
  5、買(mǎi)受人應(yīng)按本合同約定的付款方式和期限，將應(yīng)付款項(xiàng)通過(guò)
  支付至出賣(mài)人指定賬戶。出賣(mài)人指定賬戶如下：
  收款單位：
  帳 號(hào)：
  開(kāi)戶銀行：
  四、關(guān)于買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任
  1、買(mǎi)受人逾期付款，除依照本合同承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任外，出賣(mài)人交房時(shí)間相應(yīng)順延。
  2、買(mǎi)受人逾期付款超過(guò)約定期限出賣(mài)人解除合同的，出賣(mài)人僅退還買(mǎi)受人全部已付本金，不包括利息及其他損失。
  3、買(mǎi)受人違反銀行按揭貸款合同的義務(wù)，而導(dǎo)致銀行要求出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任的，出賣(mài)人因此支付的相關(guān)費(fèi)用(包括本金、利息、違約金、賠償金、訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)用、公正費(fèi)用、執(zhí)行費(fèi)用等)由買(mǎi)受人承擔(dān)。同時(shí)買(mǎi)受人應(yīng)按本合同購(gòu)房總價(jià)的30%向出賣(mài)人支付違約金。
  五、關(guān)于交付時(shí)間和條件
  1、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的“建筑工程竣工合格證明文件”出賣(mài)人、買(mǎi)受人一致理解并同意系指出賣(mài)人取得的《建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。

  查看全文↓ 2018-10-22 23:02:37
• 131****6084

  　　(一)違約責(zé)任要具體：
  　　1、應(yīng)對(duì)取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。注明如果在規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無(wú)法取得的開(kāi)發(fā)商一方的單方面違約行為”。對(duì)于此項(xiàng)“開(kāi)發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開(kāi)發(fā)商必須在15個(gè)工做日內(nèi)(業(yè)主可自行商議)退還所有業(yè)主已交納房款。
  　　2、房屋質(zhì)量要做具體標(biāo)準(zhǔn)的約定。買(mǎi)受人有權(quán)聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶對(duì)所購(gòu)商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)量，如果測(cè)量結(jié)果與開(kāi)發(fā)商的測(cè)量結(jié)果有差異，有權(quán)提請(qǐng)法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行**終裁決。在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到補(bǔ)充協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕收房并由開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償。如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同。開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付違約金和其它因無(wú)法收房入住發(fā)生的損失。
  　　(二)廣告、贈(zèng)送要明確：
  　　廣告描述和開(kāi)發(fā)商所贈(zèng)送的面積要寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。要將影響價(jià)格的廣告描述和所看樣板間中具體的品牌寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。還要把開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積包括具體位置、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)。

  查看全文↓ 2018-10-22 23:02:26
• 144****9305

  1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間
  補(bǔ)充協(xié)議里面應(yīng)該注明不動(dòng)產(chǎn)證辦理時(shí)間，不少購(gòu)房合同并不會(huì)寫(xiě)明辦理產(chǎn)證的時(shí)間，相對(duì)籠統(tǒng)的說(shuō)法，就是不能為你如期辦理不動(dòng)產(chǎn)證提供保障。
  如果你希望如期拿到房產(chǎn)證，可以在補(bǔ)充協(xié)議中約定辦理產(chǎn)權(quán)證的具體日期，并注明未按時(shí)履行的賠償責(zé)任。比如：在交房一年內(nèi)不辦好房產(chǎn)證，賠償房?jī)r(jià)的百分之幾等等。另外，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因?qū)е路慨a(chǎn)證無(wú)法辦理，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。
  2、貸款辦不下來(lái)怎么辦
  補(bǔ)充協(xié)議里面應(yīng)該注明貸款辦不下來(lái)怎么辦，與開(kāi)發(fā)商簽訂了合同，付了**，貸款卻批不下來(lái)，怎么辦？這個(gè)時(shí)候就要牽涉到購(gòu)房者退房的問(wèn)題，建議大家也將這些在補(bǔ)充協(xié)議中提前約定好。
  一般來(lái)說(shuō)，貸款失敗原因有三種：
  （1）開(kāi)發(fā)商原因：購(gòu)房者可退房且不用承擔(dān)違約責(zé)任，甚至可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任；
  （2）銀行、政策等原因，購(gòu)房者可無(wú)責(zé)解約；
  （3）購(gòu)房者自身原因：可與開(kāi)發(fā)商重新協(xié)商付款方式，無(wú)法繳納余款的，購(gòu)房者要承擔(dān)違約責(zé)任；
  3、公攤面積到底有多
  補(bǔ)充協(xié)議里面應(yīng)該注明公攤面積到底有多大，建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定公攤的具體數(shù)字，并注明公攤的具體位置、面積大小，特別是對(duì)于公攤變更的情況，約定得越詳細(xì)，對(duì)購(gòu)房者就越有利。
  4、交房標(biāo)準(zhǔn)列清楚，越仔細(xì)越好
  補(bǔ)充協(xié)議里面應(yīng)該約定退房責(zé)任，現(xiàn)在帶裝修交樓是大勢(shì)所趨，如果是購(gòu)買(mǎi)的精裝修房子，對(duì)于房屋內(nèi)的各項(xiàng)裝修材料的品牌、型號(hào)、顏色等等都應(yīng)該做詳盡的約定，盡可能避免“高級(jí)”、“進(jìn)口”、“名牌”等模糊詞語(yǔ)，以免開(kāi)發(fā)商偷梁換柱。
  另外，可以在補(bǔ)充協(xié)議中約定，在隱蔽工程覆蓋之前，購(gòu)房者要到現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)，簽字確認(rèn)后再進(jìn)行覆蓋。
  5、退房責(zé)任怎么定
  補(bǔ)充協(xié)議里面應(yīng)該約定退房責(zé)任，退房可能是開(kāi)發(fā)商原因，也可能是購(gòu)房者原因，建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)規(guī)定，比如一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商原因，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)什么責(zé)任，什么期限內(nèi)退還房款等。
  6、開(kāi)發(fā)商口頭做出哪些重要承諾
  補(bǔ)充協(xié)議里面應(yīng)該注明開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)，為了吸引購(gòu)房者的注意會(huì)推出各種促銷(xiāo)活動(dòng)，也會(huì)有各種承諾，比如贈(zèng)送面積、**、停車(chē)位等等。但口頭承諾并不具備效力，那些影響買(mǎi)房決策的重要承諾，建議白紙黑字寫(xiě)進(jìn)協(xié)議。
  7、物業(yè)問(wèn)題約定清楚
  補(bǔ)充協(xié)議里面應(yīng)該明確物業(yè)管理問(wèn)題，包括物業(yè)公司及物業(yè)費(fèi)的繳納時(shí)間、繳納金額等，都在補(bǔ)充協(xié)議上詳細(xì)約定好。需要明確的是，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)是兩個(gè)不同法律主體，按規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)該由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì)挑選確定，但現(xiàn)在一般做法是開(kāi)發(fā)商自己成立物業(yè)公司或者選擇與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的公司，業(yè)主如果不滿意，可在入住后通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決更換。

  查看全文↓ 2018-10-22 23:02:12
• 134****0310

  購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議里寫(xiě)什么？
  不過(guò)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商普遍強(qiáng)勢(shì)，補(bǔ)充協(xié)議也幾乎成了制式文本，只不過(guò)是由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)制定而已。這種補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)常含有對(duì)購(gòu)房者不利的條款，購(gòu)房者應(yīng)該擦亮眼睛。正式合同對(duì)所購(gòu)買(mǎi)房屋的狀況做了比較詳細(xì)的約定，但也有些條款不適宜加入，比如下面這些內(nèi)容，需要在補(bǔ)充協(xié)議中予以明確：
  1、貸款問(wèn)題，很多第一次買(mǎi)房的人對(duì)于貸款不夠重視，因?yàn)閭€(gè)人征信問(wèn)題貸款被拒的情況還是不少的。這種情況購(gòu)房者只能選擇退房，但**款不會(huì)被全部退回，開(kāi)發(fā)商會(huì)截留一部分作為違約金。有鑒于此，建議購(gòu)房者對(duì)貸款問(wèn)題作出約定。
  2、房產(chǎn)證辦理時(shí)間。這個(gè)問(wèn)題也很重要，購(gòu)房合同里通常不涉及多久辦理房產(chǎn)證，補(bǔ)充條款里需要作出約定。
  3、關(guān)于廣告內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商為了打動(dòng)購(gòu)房者，通常在廣告和售樓書(shū)中承諾很多，比如，如果你是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的某些承諾而買(mǎi)房，就有必要將這些寫(xiě)入補(bǔ)充協(xié)議。
  4、裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的房屋，開(kāi)發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔、進(jìn)口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)具體裝修材料的品牌、規(guī)格型號(hào)、顏色等具體內(nèi)容進(jìn)行約定。
  5、房屋面積誤差問(wèn)題。面積誤差在3%以內(nèi)多退少補(bǔ)，超過(guò)3%的可選擇退房等，這也應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中寫(xiě)明處理方式。
  6、保修、維修責(zé)任，房屋交付使用時(shí)，配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢，保修期已經(jīng)過(guò)了好幾個(gè)月，應(yīng)當(dāng)和開(kāi)發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時(shí)限。

  查看全文↓ 2018-10-22 23:02:03
• 145****2056

  一、貸款辦不來(lái)的責(zé)任約定
  大多數(shù)購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候都會(huì)采用貸款的方式，但是如果銀行不同意貸款對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行放貸，或者公積金管理拒絕貸款。如果出現(xiàn)這種情況，購(gòu)房者應(yīng)該約定如果由個(gè)人原因辦不成貸款購(gòu)房者可以變更付款方式或者要求退房。
  二、物業(yè)管理的問(wèn)題
  補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)該對(duì)物業(yè)的責(zé)任和具體物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)自己成立物業(yè)來(lái)管理小區(qū)。許多購(gòu)房者容易把物業(yè)和開(kāi)發(fā)商視為一體，但實(shí)際上他們是各自獨(dú)立的法律主體，購(gòu)房者和他們二者是不同的法律關(guān)系。
  三、明確退房的責(zé)任
  如果由于開(kāi)發(fā)商因自身原因而需要退房的情況發(fā)生，那么購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中要約定詳細(xì)什么是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。重要的是要寫(xiě)明在確定的日期內(nèi)開(kāi)發(fā)商退還房款、裝修款等，賠償違約金，甚至包括銀行的利息、罰金等。
  四、明確裝修的標(biāo)準(zhǔn)
  購(gòu)房者容易被精致的樣板間所迷惑，但實(shí)際入住后各種問(wèn)題卻會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，這樣的話購(gòu)房者會(huì)很糟心的。因此，在協(xié)議上應(yīng)就裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體的約定，如施工節(jié)點(diǎn)，在隱蔽工程覆蓋之前，必須購(gòu)房者到場(chǎng)查看并簽字才繼續(xù)施工；不要籠統(tǒng)的約定使用進(jìn)口材料等表述，要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
  五、在補(bǔ)充協(xié)議中寫(xiě)入開(kāi)發(fā)商承諾
  開(kāi)發(fā)商的其它承諾、開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)手段花樣百出，比如贈(zèng)送面積、停車(chē)位等等，有的承諾樓盤(pán)周邊會(huì)建有商場(chǎng)、醫(yī)院、**等配套，收房之后業(yè)主才發(fā)現(xiàn)并被騙了，而開(kāi)發(fā)商卻拒絕承認(rèn)曾經(jīng)許下承諾。為了維護(hù)自身利益，在補(bǔ)充協(xié)議中將承諾一一寫(xiě)清楚，并注明違約責(zé)任。
  六、約定公攤的建筑面積
  公攤面積比例和位置由于公攤屬于隱性面積，不僅要有一個(gè)具體的公攤面積的數(shù)字，而且需要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。另外，贈(zèng)送面積可能占用了公攤，比如頂層樓臺(tái)、一樓庭院等屬于全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)贈(zèng)送。因此對(duì)這種情況，購(gòu)房者要對(duì)房屋的得房率進(jìn)行具體的約定，如果收房時(shí)得房率不達(dá)標(biāo)，購(gòu)房者可以依據(jù)合同，選擇退房并讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-10-22 23:01:54

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房補(bǔ)充合同里都應(yīng)該寫(xiě)點(diǎn)什么呢? 
  答

  一、合同中的空白條款在簽訂合同時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一些條款下面，會(huì)有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認(rèn)后填寫(xiě)或者需要特殊注明的，但有的開(kāi)發(fā)商會(huì)告知購(gòu)房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開(kāi)發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。因此購(gòu)房者如果確實(shí)沒(méi)有特殊說(shuō)明，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無(wú)內(nèi)容，以免給開(kāi)發(fā)商留下可乘之機(jī)。二、補(bǔ)充協(xié)議中的義務(wù)與權(quán)利是不是對(duì)等補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)購(gòu)房合同的補(bǔ)充，一般會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中約定很多合同中沒(méi)法明說(shuō)的約定。有些開(kāi)發(fā)商會(huì)在此時(shí)玩起了文字游戲，比如開(kāi)發(fā)商會(huì)約定自己的違約責(zé)任是月的萬(wàn)分之幾，購(gòu)房者的違約責(zé)任變成了日的萬(wàn)分之幾，一字之差，違約款就相差30倍。在簽合同時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注補(bǔ)充協(xié)議中的責(zé)任劃分是否合理，不要讓自己吃虧。三、違約責(zé)任和賠償約定合同中的違約責(zé)任和賠償約定，需要大家重點(diǎn)關(guān)注。在整個(gè)購(gòu)房流程中，時(shí)刻都有可能出現(xiàn)違約行為，一旦出現(xiàn)違約，法院判定責(zé)任及賠償，首先參照的是合同中的約定。例如什么情況下房子可以退、出現(xiàn)什么違約行為，定金雙倍補(bǔ)償?shù)取Ｈ绻@兩項(xiàng)沒(méi)有約定清楚，購(gòu)房者會(huì)吃啞巴虧，維權(quán)會(huì)繞遠(yuǎn)路。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房補(bǔ)充合同里都應(yīng)該寫(xiě)點(diǎn)啥呢? 
  答

  一．房產(chǎn)證的辦理時(shí)間房產(chǎn)證是房屋的所有者管理和使用自已房屋的憑證。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房的合同中是不會(huì)寫(xiě)明辦理房產(chǎn)證的時(shí)間的，只會(huì)有一個(gè)比較籠統(tǒng)的說(shuō)法。開(kāi)發(fā)商是不會(huì)積極為大家辦理房產(chǎn)證書(shū)的，所以在補(bǔ)充的條款里要和開(kāi)發(fā)商協(xié)商好，作出約定要求開(kāi)發(fā)商保證在規(guī)定的期限內(nèi)履行自已的義務(wù)。二．關(guān)于開(kāi)發(fā)商逾期交房對(duì)于不可抗力的范圍界定是有所標(biāo)準(zhǔn)的。如果出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商逾期交房，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)對(duì)不可抗力的范圍擴(kuò)大解釋以此來(lái)規(guī)避違約責(zé)任。所以購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議里要約定不可抗力的范圍，這種不可抗力的界定需要政府機(jī)關(guān)、公證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)文件才能免責(zé)。如果開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中約定了大量的可以延期交房的情形，購(gòu)房者一定要提出疑義，如果逾期交房超過(guò)約定期限，購(gòu)房者有權(quán)解除合同并要求開(kāi)發(fā)商退還所有款項(xiàng)，按照逾期天數(shù)給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。三．物業(yè)管理約定補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)該對(duì)物業(yè)的責(zé)任和具體物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定。多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)自己成立物業(yè)來(lái)管理物業(yè)小區(qū)。購(gòu)房者容易把物業(yè)和開(kāi)發(fā)商視為一體，但實(shí)際上他們是各自獨(dú)立的法律主體，購(gòu)房者和他們是不同的法律關(guān)系。所以要在補(bǔ)充協(xié)議中明確的約定清楚。四．貸款的問(wèn)題買(mǎi)房貸款是多數(shù)購(gòu)房者采用的支付方式，但是貸款是像銀行貸款，如果銀行不同意對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行放貸，或者公積金管理中心拒絕貸款。如果因?yàn)橘J款問(wèn)題購(gòu)房者只能選擇退房，但**款不會(huì)被全部退回，開(kāi)發(fā)商會(huì)截留一部分作為違約金。所以，建議購(gòu)房者對(duì)貸款問(wèn)題作出約定。五．關(guān)于開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾關(guān)于開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)過(guò)程中的承諾。為配合商品房的銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷(xiāo)過(guò)程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、托幼、**、醫(yī)院、停車(chē)位、物業(yè)管理等方面作出承諾。這些開(kāi)發(fā)商之前承諾的直接影響購(gòu)房者的居住和生活質(zhì)量，實(shí)際是構(gòu)成房屋價(jià)格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，那么對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就是欺騙。對(duì)于開(kāi)發(fā)商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，在補(bǔ)充協(xié)議中予以落實(shí)，并明確開(kāi)發(fā)商違反該約定的違約責(zé)任。

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• 問(wèn) 購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)怎么寫(xiě)呢？
  答

  所謂的補(bǔ)充協(xié)議，就是對(duì)原協(xié)議的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充、糾正和確認(rèn)，是一份合同中**重要的內(nèi)容之一。一般的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議冗長(zhǎng)，看起來(lái)費(fèi)勁，主要內(nèi)容都散落在整個(gè)合同的段落中。此時(shí)起草補(bǔ)充協(xié)議，可以把整份合同中**關(guān)鍵的部分集中起來(lái)，易讀易懂，一目了然。如： 保證金繳納后，幾日內(nèi)付**款？買(mǎi)家每推遲一日，按照總房?jī)r(jià)的千分之三至千分之五來(lái)賠償。**繳納之后，多少個(gè)工作日內(nèi)完成貸款（商業(yè)貸款、公積金貸款）？如果不貸款，多少個(gè)工作日之內(nèi)，完成過(guò)戶、物業(yè)費(fèi)交接？

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• 問(wèn) 簽購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議有什么意義 為什么要簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議
  答

  許多購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)發(fā)現(xiàn)，所簽訂的購(gòu)房合同都是由開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，購(gòu)房者往往對(duì)該條款無(wú)法做修改，為此，合同中的補(bǔ)充協(xié)議部分就顯得尤為重要。 標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房合同由于是國(guó)家有關(guān)部門(mén)制定的，條款相對(duì)比較公平合理。而補(bǔ)充條款是由開(kāi)發(fā)商制定的，往往會(huì)限制購(gòu)房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購(gòu)房者利益。當(dāng)你看到給你準(zhǔn)備好的名目繁多、條款眾多、充滿生僻奇怪術(shù)語(yǔ)的協(xié)議時(shí)，你能確定對(duì)所有內(nèi)容都已了如指掌嗎？你能確定將來(lái)遭遇問(wèn)題時(shí)不會(huì)因?yàn)槟骋粭l款沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商計(jì)較而后悔莫及嗎？所以，不論你是正在買(mǎi)房子還是計(jì)劃買(mǎi)房子，購(gòu)房簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)一定要謹(jǐn)慎。 專(zhuān)業(yè)人士建議：與開(kāi)發(fā)商簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)明確如交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時(shí)間、違約責(zé)任、辦證時(shí)間、房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積、稅、費(fèi)、共有權(quán)益的約定等，特別是與業(yè)主實(shí)體權(quán)利相關(guān)的條款，一定要明確權(quán)責(zé)。 專(zhuān)業(yè)人士表示，購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。

• 問(wèn) 如何簽定購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議 補(bǔ)充協(xié)議中有哪些陷阱
  答

  由于標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求購(gòu)房者另外簽訂一份購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議。標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房合同由于是國(guó)家有關(guān)部門(mén)制定的，條款相對(duì)比較公平合理。而補(bǔ)充條款是由開(kāi)發(fā)商制定的，往往會(huì)限制購(gòu)房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購(gòu)房者利益。在這種情況下，購(gòu)房者更需了解以下這些注意事項(xiàng)，從而更好地維護(hù)自身利益。 關(guān)于不可抗力： 導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。 由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋?zhuān)鐚⑹┕み^(guò)程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問(wèn)題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任。 對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門(mén)、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過(guò)一定期限時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e： 作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接影響購(gòu)房者實(shí)際獲得的使用面積。 對(duì)此盡管《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定，實(shí)際操作中個(gè)別發(fā)展商仍然將經(jīng)營(yíng)性用房、人防工程或其他與房屋無(wú)關(guān)的面積調(diào)整實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積的誤差。 購(gòu)房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，?duì)不符合法律規(guī)定的部分堅(jiān)決要求予以刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購(gòu)房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購(gòu)房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。 關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)： 對(duì)于預(yù)售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購(gòu)房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被發(fā)展商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。 建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類(lèi)、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場(chǎng)價(jià)格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以**大限度地保護(hù)自己的利益。 房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間： 盡管從表面上看，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的，與發(fā)展商并沒(méi)有直接的關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實(shí)踐中，房屋所有權(quán)權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于發(fā)展商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測(cè)繪費(fèi)等義務(wù)。 因此需要讓發(fā)展商作出相應(yīng)的承諾，保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項(xiàng)義務(wù)以確保購(gòu)房者順利取得房屋所有權(quán)證，否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金，超過(guò)約定期限的，購(gòu)房者還可以退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)由此給購(gòu)房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。 貸款辦不來(lái)怎么辦？ 由于在商品房購(gòu)房購(gòu)銷(xiāo)過(guò)程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購(gòu)房款項(xiàng)。而上述貸款是否會(huì)得到批準(zhǔn)主要依賴(lài)發(fā)展商提供的擔(dān)保情況、購(gòu)房者本人的資信狀況等因素。 如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同并支付了首期購(gòu)房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會(huì)面臨無(wú)法自行支付全部剩余款項(xiàng)，從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。因此應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任，如果由于開(kāi)發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，則購(gòu)房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任；如果由于自身原因，則屆時(shí)可以選擇變更付款方式或要求退房。 關(guān)于保修責(zé)任： 有關(guān)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任，國(guó)家已經(jīng)作了明確規(guī)定，在此不再贅述。**好在補(bǔ)充協(xié)議中將開(kāi)發(fā)商的責(zé)任和廠商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來(lái)，要求開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常保修，并負(fù)擔(dān)一定的維修費(fèi)用。 關(guān)于開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)過(guò)程中的承諾： 為配合商品房的銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商或個(gè)別銷(xiāo)售人員都會(huì)通過(guò)口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷(xiāo)過(guò)程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、托幼、**、醫(yī)院、停車(chē)位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購(gòu)房者的居住和生活質(zhì)量，實(shí)際是構(gòu)成房屋價(jià)格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會(huì)使購(gòu)房者的期望值大打折扣。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補(bǔ)充協(xié)議中予以落實(shí)，并明確開(kāi)發(fā)商違反該約定的違約責(zé)任。