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• 158****9618

  我們認(rèn)為，避免購房過程中發(fā)生爭議，**關(guān)鍵的事項(xiàng)是購房者同賣方簽署一份完備的房屋買賣合同。在我們代理的上百起房產(chǎn)類案件中，涉案合同中主要條款的約定各不相同，多數(shù)合同中不是少了主要條款的約定，就是約定的內(nèi)容之間存在歧義，更有的合同條款之間存在自相矛盾的地方。所以一份前后銜接，主要條款約定明確的購房合同是每一位購房者的有效保障。
  作為購房者一方，不論是哪一方提交的合同文本，在簽署前均需認(rèn)真審核合同的主要條款。1、應(yīng)當(dāng)注意出售方是否與房屋所有權(quán)人一致，這是關(guān)鍵到合同是否有效的問題，必須注意。2、應(yīng)當(dāng)明確賣方交付房屋的時(shí)間和協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶的時(shí)間，這是購房人購房后，獲得相應(yīng)房產(chǎn)權(quán)益的主要條款，不可在合同中漏掉。3、應(yīng)當(dāng)明確約定房屋內(nèi)附屬設(shè)施的歸屬，否則難免出現(xiàn)爭議。4、至于違約責(zé)任、管轄的約定也是需要購房人認(rèn)真審核，謹(jǐn)慎約定的。因?yàn)橐坏┌l(fā)生賣方違約，則購房人可依據(jù)該條款來維護(hù)自己的合法權(quán)益。5、常見的購房合同中，對(duì)于賣方戶口的遷出也有明確的約定，并冠以相應(yīng)的違約責(zé)任，這些約定都是購房人必須注意的事項(xiàng)。6、合同中有關(guān)購房人義務(wù)的約定，每一位購房人均需仔細(xì)把握，關(guān)鍵是看購房合同約定的事項(xiàng)自己是否可以完成，在自己可以履約的前提下才可以在合同中如實(shí)記載。否則，難免會(huì)出現(xiàn)自己違約的風(fēng)險(xiǎn)。
  至于合同中其他基本事項(xiàng)的約定，此處不再贅述，但作為購房者，認(rèn)真審核購房合同，是購房過程中避免發(fā)生爭議的前提，也是維護(hù)自己合法權(quán)益的基礎(chǔ)，必須謹(jǐn)慎對(duì)待。

  查看全文↓ 2018-10-11 22:12:56
• 158****1423

  　　房屋買賣合同注意事項(xiàng)如下：
  　　1、一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。
  　　2、一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬不能馬虎。
  　　3、一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。
  　　4、一定要分清房屋暫測和實(shí)測面積。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補(bǔ)充條款。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。
  　　5、一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。
  　　6、一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對(duì)此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
  　　7、在簽訂房屋買賣合同時(shí)，**好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。
  

  查看全文↓ 2018-10-11 22:12:42
• 158****3091

  (1)房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  (2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  (3)交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  (4)土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  (5)市政規(guī)劃是否影響

  查看全文↓ 2018-10-11 22:12:32
• 137****4121

  簽訂房屋買賣合同，首先看證件是否齊全。
  作為買方需要注意：1、審查賣方是否對(duì)房屋享有所有權(quán)，這個(gè)可以通過到房管局查冊解決，如果賣方有配偶，那么原則上要配偶一并在房屋買賣合同上簽字；2、審查房屋是否有被他人主張權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)，同樣可以通過查冊解決，查冊上面會(huì)顯示是否有其他權(quán)利人，如抵押權(quán)人，如果有，那么這樣的房子不能買，或者讓賣方處理完了再買；3、房子如果是干凈的，那么就要注意交房時(shí)間，要約定明確的交房時(shí)間、交房條件，以及逾期交房的違約責(zé)任；4、明確辦理房屋過戶手續(xù)的時(shí)間及條件，以及約定賣方協(xié)助辦理手續(xù)的義務(wù)及違約責(zé)任。等等。
  作為賣方需要注意：**主要明確買方的付款期限、付款方式，并且約定逾期付款的違約責(zé)任；**后，對(duì)于買賣雙方，上面所提到的均需要關(guān)注，可以明確對(duì)方的責(zé)任，也可以避免自己違約。

  查看全文↓ 2018-10-11 22:12:19
• 141****3109

  先確認(rèn)出售人的產(chǎn)權(quán)問題
  有無抵押、擔(dān)保、法院查封等
  夫妻共同財(cái)產(chǎn)，必須共同出售，或取得另一方公證委托書
  約定好房屋價(jià)格、交款方式、逾期付款、交房的違約責(zé)任，如何驗(yàn)收房屋，鎖頭更換，房屋是否交清所有費(fèi)用，需要證據(jù)，比如物業(yè)費(fèi)、水暖電氣費(fèi)。戶口必須遷走，否則你的戶口落不進(jìn)來。

  查看全文↓ 2018-10-11 22:12:05

相關(guān)問題

• 問 買房屋注意事項(xiàng)有哪些? 買房注意什么，購買房屋注意事項(xiàng)，注意問題有哪些
  答

  商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。購買商品房流程是怎樣的呢？第1步：和發(fā)展商簽訂認(rèn)購書當(dāng)購房者決定買房，并挑選好自己中意的住宅后，他將進(jìn)行的第1步就是與發(fā)展商簽訂認(rèn)購書，以表明購房意向并交納一定數(shù)額的認(rèn)購金(即訂金)，訂金是由發(fā)展商根據(jù)房價(jià)自定的，一般幾百元到幾千元不等，也有上萬元的。認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括：1.發(fā)展商、銷售方及認(rèn)購書的基本情況；2.所認(rèn)購房產(chǎn)的基本情況(戶型、建筑面積、單位價(jià)格、幣種、房產(chǎn)的總價(jià))；3.訂金數(shù)額、付款方式(一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款、組合貸款)；4.付款時(shí)間(主要針對(duì)分期付款方式)、付款地點(diǎn)、帳戶等；5.簽訂正式條約的時(shí)間(一般為認(rèn)購后的一周以內(nèi))。簽完了認(rèn)購書，銷售方應(yīng)該給買房人發(fā)放《簽約須知》，以便買房人了解以后的細(xì)節(jié)，為正式簽約作準(zhǔn)備。《簽約須知》的內(nèi)容有：A購房者若委托他人簽約，委托書的有關(guān)證明;B關(guān)于貸款所需憑證的說明;C需要交納的相關(guān)稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等說明;D購房人在簽訂條約時(shí)需攜帶的證件;E簽約地點(diǎn)。

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• 問 個(gè)人房屋過戶有什么注意事項(xiàng)呢？
  答

  有朋友買了二手房但是沒有過戶，過了一段時(shí)間去辦理過戶又各種問題，不是資料不齊全，就是跑錯(cuò)了地方或者這個(gè)或那個(gè)不合格。寶貝老師有一處房前幾年買的由于當(dāng)時(shí)還沒有房產(chǎn)證一直沒有過戶，現(xiàn)在有房產(chǎn)證了也能過戶，由于原房主一直在外地，但是現(xiàn)在趕回來就一天時(shí)間去辦理過戶，她從來沒有辦理過戶過手續(xù)，不知道一天時(shí)間過戶時(shí)間夠不夠，需要什么手續(xù)或者證件。下面房證通就把辦理過戶需要的手續(xù)與流程告訴大家，希望能幫到大家。1、辦理過戶所需時(shí)間：首先過戶不能當(dāng)天辦理，要在受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦好。各地手續(xù)程序不同，所需時(shí)間會(huì)不同。如已經(jīng)辦好購房合同，只過戶不用30天。可以先到當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心咨詢，并且預(yù)約時(shí)間。2、房產(chǎn)過戶手續(xù)所需資料：二手房過戶需買賣雙方攜帶身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)地、土地使用證或不動(dòng)產(chǎn)證原件及復(fù)印件到房管局簽訂買賣合同，然后到地稅繳納契稅，**后在不動(dòng)產(chǎn)登記中心完成過戶。3、房產(chǎn)過戶辦理流程：（1）房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時(shí)須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場。（2）申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后，到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同。（3）房產(chǎn)過戶的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金。（4）房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

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• 問 農(nóng)村房屋購買注意事項(xiàng)是什么？
  答

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項(xiàng)：1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護(hù)。2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續(xù)。4、沒有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。5、農(nóng)村房屋買賣要謹(jǐn)慎，對(duì)于此類交易，法院是以認(rèn)定無效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且經(jīng)過審批（或符合審批條件，比如沒有宅基地等）。

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• 問 個(gè)人租房協(xié)議注意事項(xiàng)都有啥呢？
  答

  1、租賃期限由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時(shí)間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時(shí)間，所以需要在合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內(nèi)，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長租賃期限。2.長租短租目前房屋租賃合同一般是一年一簽，不過租戶的實(shí)際租期卻有長有短，并不固定，如果是長于1年的，可以在合同中約定提前1至2個(gè)月與房東預(yù)約，簽訂續(xù)簽合同;如果實(shí)際租期不滿一年，房東卻要求簽1年的，租戶可以在合同中事先簽訂一個(gè)轉(zhuǎn)租協(xié)議，與房東或者經(jīng)紀(jì)公司約定屆時(shí)轉(zhuǎn)租的相關(guān)事項(xiàng)，否則租戶臨時(shí)決定轉(zhuǎn)租，部分房東可能不愿意或者難以及時(shí)找到下一個(gè)房客，那么租戶就要承擔(dān)其中的損失。3.租金及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較小。4.“定金”與“訂金”。定金是指在合同訂立或在履行之前支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受。訂金是當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付訂金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，訂金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付訂金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還訂金;收受訂金一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。簡單來說，“定金”是不能夠退還的，而“訂金”可以。5.住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人請(qǐng)物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因?yàn)槌凶馊耸褂貌划?dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無力對(duì)住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還。6.屋內(nèi)設(shè)施房天下專業(yè)人士建議，租戶一定要仔細(xì)清點(diǎn)屋內(nèi)設(shè)施，如果所簽訂的合同有筆誤或者錯(cuò)漏，在修正時(shí)，一定要租戶及房東雙方簽名確認(rèn)，并注上日期。如果后期發(fā)生屋內(nèi)設(shè)施維修，就可以憑借合同來確定是人為損壞還是自然老化，**后的物業(yè)交割也會(huì)更加順利。否則租期結(jié)束后，房東會(huì)根據(jù)簽訂的合同要求租戶進(jìn)行賠償，如果合同沒有事先約定，吃虧的還是租戶。7.水、氣、電、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)和寬帶費(fèi)如租戶在租期內(nèi)并不使用電話以及寬帶，要及時(shí)通知房東或經(jīng)紀(jì)公司辦理停機(jī)，以免在簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)房東或原租戶拖欠了大量的電話費(fèi)，或者是寬帶無法順利安裝，對(duì)后期的生活造成極大的不便。8.住房用途住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住；住房是僅能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等。

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• 問 房屋托管注意事項(xiàng)有哪些？應(yīng)該簽訂些什么協(xié)議？
  答

  1. 公司證件要齊全，要有業(yè)主的出租管理委托書。2. 盡量和公司簽合同有保障，不要和個(gè)人托管的簽合同。3. 可以要求看此房屋的房本復(fù)印件或者購房合同復(fù)印件。

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