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• 132****9610

  交了定金,又發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有《商品房預售許可證》，有風險想退房，這時是可以退的。在沒取得預售許可證的時候，**好不要與開發(fā)商簽訂房屋認購協(xié)議，不簽為上策。
  
  1.如果開發(fā)商因為資金問題導致項目爛尾，或者出現(xiàn)改變規(guī)劃等變故，而不能及時得到房產(chǎn)證，購房者都會承受承擔巨大的法律風險和商業(yè)風險。
  2.如果在開發(fā)商沒有商品房預售許可證情況下，簽訂購房協(xié)議，交付協(xié)議款。事后如果消費者不想要這套房，協(xié)議款是否能全部退還，是要看購房協(xié)議的具體內(nèi)容的。不要只聽售樓員的空口承諾說，協(xié)議金可全數(shù)退還，而是要研究好協(xié)議書的內(nèi)容，如出現(xiàn)問題，在以后的訴訟中才能站得住腳。
  
  3.對于無預售許可證，只有施工許可證，建設規(guī)劃證，開發(fā)公司資質(zhì)證，剛剛開始施工就伴隨著認籌的商品房，律師的建議是：在開發(fā)商未取得預售許可證前，銷售房屋是違法的。法律明文規(guī)定未取得商品房預售許可證的商品房，不得銷售。這樣的房屋買下后也是不能辦理產(chǎn)權(quán)證的。簽訂的購房合同也是無效的。如果看上了這樣的房子，在選擇時一定要慎重。
  
  4.在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下，簽訂認購書，現(xiàn)在要求返還五萬定金退房可以。律師意見：無預售許可證的情況下，合同不生效，你有權(quán)要求退房退款并要求賠償金。

  查看全文↓ 2018-09-26 22:55:02
• 155****8201

  由于一線城市房價高昂，購房者選擇到附近二線小城市購房居住。但這些小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商急于套現(xiàn)，還未取得商品房預售許可證的情況下就開始和購房者簽訂認購書出售商品房，當?shù)卣疄榱税l(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟睜一只眼閉一只眼，管理上的不規(guī)范導致糾紛不斷。在簽訂預售買賣合同前沒有取得商品房預售許可證的認購書的法律效力是有效還是無效，這在司法實踐中存在一定爭議。
  開發(fā)商至今未向購房者提供《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條、《城市商品房預售管理辦法》第六條所規(guī)定的包括商品房預售許可證在內(nèi)的“五證”，屬于法律上禁止預售的商品房。雙方簽訂的《認購協(xié)議書（內(nèi)部）》第四條約定：“雙方約定于2012年10月30日前簽訂《商品房買賣（預售）合同》?！钡?，該開發(fā)商至今未按《認購協(xié)議書（內(nèi)部）》第五條第一款約定“甲方提前7天電話或書面通知乙方簽訂該物業(yè)《商品房買賣（預售）合同》?！?br/>根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定，接受定金方不履行合同義務的，雙倍返還定金?，F(xiàn)因該開發(fā)商的原因未能在認購書約定的時間內(nèi)簽訂正式的買賣合同，該開發(fā)商依法應當向購房者雙倍返還定金共計人民幣拾萬元。
  關(guān)于未取得商品房預售許可證的認購書的效力問題，有一個經(jīng)典的案例：徐某于2000年1月8日與某房地產(chǎn)公司簽訂了《認購書》。雙方約定，徐某購買房屋一套，房價款237萬余元。同時，雙方在認購中約定：“認購方應在簽訂《認購書》時向賣方交納認購定金3萬元，認購方在簽訂《認購書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認購書》及其他相關(guān)文件到銷售中心與賣方簽約。如認購方未在認購期限內(nèi)，與賣方就認購物業(yè)一事簽訂《商品房預售合同》及其他相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認購書的履行，并將認購方已購物業(yè)另行處置，且認購方已交定金賣方將不予退還?！焙炗喺J購書時開發(fā)商并未告知徐某其尚未取得預售許可證的事實。
  1月29日徐某前往銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預售許可證》，當其得知開發(fā)商沒有《預售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預售許可證》后再簽訂預售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐某將該房地產(chǎn)公司訴至朝陽法院，要求雙倍返還定金6萬元。
  朝陽法院以商品房預售必須具有預售許可證，而某房地產(chǎn)公司未取得商品房預售許可證，違反了法律強制性規(guī)定，認定認購書無效。認購書被確認無效后，定金即失去擔保的效力，判決該房地產(chǎn)有限公司返還徐某定金三萬元，駁回徐某雙倍返還定金的訴訟請求。
  徐某對一審判決不服，向北京市第二中級人民法院提起上訴，二中院經(jīng)審理認為：雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔保的法律特征，應視為有效。該認購書中約定的立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就已成立。徐某已按認購書的規(guī)定交納了定金，故該認購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。在執(zhí)行認購書的過程中，徐某并無違約行為，導致雙方未能簽訂主合同系因該房地產(chǎn)公司未取得商品房預售許可證，無權(quán)預售商品房。該責任應全部由該房地產(chǎn)公司承擔。據(jù)此，二中院支持徐某的訴訟請求，責令該房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。同時對于被告辯稱的沒有預售許可證，認購書無效，二中院認為，因該認購書系為訂立主合同進行擔保，在主合同簽訂前就已獨立存在并生效。該定金條款只在認購書中約定的條件、范圍內(nèi)對是否簽訂主合同發(fā)生擔保效力，對該認購書以外的情況并無約束力，故某房地產(chǎn)公司的辯稱理由不能成立，其沒有商品房預售許可證還與買方簽訂認購書并收受定金的錯誤做法和責任不能以此為由由消費者承擔，其只同意退還定金的主張，本院不能支持。
  以上判例一審和二審的判決代表了兩種觀點，第一種觀點是在未取得商品房預售許可證的情況下，雙方簽訂的認購書違反法律的強制性規(guī)定而無效，開發(fā)商只需返還定金；第二種觀點是在未取得商品房預售許可證的情況下，雙方簽訂的認購書仍然有效，開發(fā)商應雙倍返還定金。筆者持第二種觀點，但是對于上述案例中北京二中院二審判決中認為預售合同的性質(zhì)是主合同認購書的性質(zhì)是從合同的觀點筆者不能認同。如果認購書是商品房預售合同的從合同，主合同有效存在，從合同才能生效，那么，預售合同在未取得預售許可證時是無效的，按此理論認購書作為預售合同的從合同就也應無效，但北京二中院認定認購書有效并判決雙倍返還定金。
  筆者認為，認購書在性質(zhì)上應為預約合同。在傳統(tǒng)的民法理論中，契約可以分為本約與預約。預約合同是約定將來訂立一定契約的契約，在預約合同中約定將來要訂立的契約即為本約。認購書是雙方當事人的真實意思表示，并且內(nèi)容合法確定，同時又賦予了雙方在今后簽訂預售合同時的誠信義務，應具有法律效力。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！边@里只規(guī)定了未取得商品房預售許可證簽訂的預售合同無效，但并未規(guī)定在此情況下簽訂的認購書無效，可見，取得商品房預售許可證只是簽訂商品房預售合同的法定條件并非簽訂認購書的法定條件。該司法解答第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！彼痉ń忉寣⒄J購書認定為預約合同性質(zhì)，將其與本約即商品房買賣合同做了區(qū)分。認購書作為特殊的擔保合同，其成立和法律效力均不因預售合同的存在和效力而受影響，特別是認購書中獨立存在的定金條款更不能因預售合同未能簽訂而失去法律效力。因此，認購協(xié)議可以在開發(fā)商辦理完畢立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)后取得商品房預售許可證之前的一段時間內(nèi)簽訂。認購書的法律性質(zhì)為預約合同，認購書中的定金條款性質(zhì)應屬于立約定金，可以適用定金罰則。除非認購書簽訂時開發(fā)商尚未辦理立項、規(guī)劃等手續(xù)，開發(fā)項目和認購房屋尚未確定，否則，是否取得商品房預售許可證對認購書的效力沒有實質(zhì)性影響

  查看全文↓ 2018-09-26 22:54:56
• 145****1351

  這是開發(fā)商的銷售方式之一，也叫饑餓銷售法，利用購房者怕踏空的心理，拿出極少的房源來忽悠購房者，讓購房者明知不合法，但不買又怕以后買不到~其實不需要糾結(jié)！
  　　買房的好處：可以完成購房心愿，以后不再擔心房價上漲~
  　　買房的壞處：若房價真的上漲，開發(fā)商撕毀合同繼續(xù)漲價，買方咋辦？只是單方口頭約定（繳納**)，違反建設部發(fā)布的商品房銷售規(guī)定，合同無效，權(quán)益得不到保障~況且，房價便宜嗎？
  ? 　　建議：若真的看好此房，先到房管部門找人打聽：什么時候辦好預售許可證？是否有問題？
  　　若打聽的沒有問題、只是時間早晚原因的話，可以購買，但需要保留證據(jù)：交款收據(jù)、賣房者的口頭協(xié)議（**好錄音，或找證人一起），一旦辦好預售許可證的話馬上簽訂合同；若不符合上述要求，則放棄算了~
  　　 理由：目前除幾個特殊城市外，中國房地產(chǎn)市場不缺房啊，只是政策讓購房者找不到房價的走勢方向罷了！

  查看全文↓ 2018-09-26 22:54:46
• 133****5551

  沒有預售證的房子不能辦產(chǎn)權(quán)證，屬于非法出售。
  
  建設部令第131號《城市商品房預售管理辦法》第六條：商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
  
  《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

  查看全文↓ 2018-09-26 22:54:42
• 147****3437

  買房子的過程需要兩個**重要的證明，一個是債務債權(quán)證明，也就是房屋買賣合同，這個合同需要去房產(chǎn)局進行備案，防止開發(fā)商一房多賣，因為一個房子只能備案一次，這個合同是債務債權(quán)關(guān)系，表示開發(fā)商欠你一個房子，接著就會有一個預告登記，這個是確定物權(quán)的證明，當你拿到這個的時候，證明房子是你的，任何人也搶不走，不管他走什么手續(xù)
  ，開發(fā)商的房子必須有五證國家才允許他賣，而預售是這五個證**后一個辦下來的，要建立在有其他四證的基礎上才能辦理，所以，沒有預售證賣房，違法，合同當然也簽不了，因為合同上要求填寫開發(fā)商樓盤預售證號，你這個沒有，肯定簽不了合同，風險非常大，不確定因素非常多，不要買
  

  查看全文↓ 2018-09-26 22:54:36

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• 問 開發(fā)商沒有預售證的房子敢買嗎？
  答

  可以退訂。

  全部5個回答>
• 問 ??無預售證怎么開盤?沒有預售證,開發(fā)商可以開盤賣房嗎?
  答

  1，沒有預售證的房子是不能買賣的，開盤只是開發(fā)商銷售的一種儀式。該儀式是建立在開發(fā)商辦理出預售證之后才舉行的。2，《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。3，開發(fā)商只有在取得了預售證的情況下才可以對外銷售房子，收取購房者的房款，未辦理出預售證收錢的屬于非法行為，法律不保障買賣雙方的權(quán)利的！4，可以電話咨詢當?shù)胤抗芫值墓ぷ魅藛T，預售證是房管局負責審批頒發(fā)的，如果辦理出來了一是在售樓處會有展示，二是房管局有備案。

  全部3個回答>
• 問 ??開發(fā)商怎樣賣房子?開發(fā)商沒有預售證是否可以賣房?
  答

  買商品房的時候要看 五證,五證齊全開發(fā)商才可以開始出售房子, 收樓的時候除了要看消防驗收,整體驗收外 還要讓開發(fā)商出示相關(guān)部門頒發(fā)的兩書“五證”包括：《國有土地使用證》、是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。《建設工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》。兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商沒有拿到五證之前,不得以任何形式向購房收取任何費用,否則屬于違規(guī)行為! 沒有預售,不符合售房條件!

  全部3個回答>
• 問 開發(fā)商的房子沒有預售許可證可以買嗎？
  答

  肯定不能賣啊

  全部2個回答>
• 問 ??沒有預售證的房子可以買嗎？
  答

  不能購買。購房者在購房時不能盲目相信開發(fā)商的說辭，不但要挑選房子更重要的是查驗該項目的合法性，不然如果購房者買到的房子無預售證就意味著不受法律保護，不能辦理落戶。這是開發(fā)商的銷售方式之一，也叫饑餓銷售法，利用購房者怕踏空的心理，拿出極少的房源來忽悠購房者，讓購房者明知不合法，但不買又怕以后買不到~其實不需要糾結(jié)！買房的好處：可以完成購房心愿，以后不再擔心房價上漲~買房的壞處：若房價真的上漲，開發(fā)商撕毀合同繼續(xù)漲價，買方咋辦？只是單方口頭約定（繳納**)，違反建設部發(fā)布的商品房銷售規(guī)定，合同無效，權(quán)益得不到保障~況且，房價便宜嗎？?建議：若真的看好此房，先到房管部門找人打聽：什么時候辦好預售許可證？是否有問題？若打聽的沒有問題、只是時間早晚原因的話，可以購買，但需要保留證據(jù)：交款收據(jù)、賣房者的口頭協(xié)議（**好錄音，或找證人一起），一旦辦好預售許可證的話馬上簽訂合同；若不符合上述要求，則放棄算了~理由：目前除幾個特殊城市外，中國房地產(chǎn)市場不缺房啊，只是政策讓購房者找不到房價的走勢方向罷了。

  全部3個回答>