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• 157****9958

  
  必須有房屋產(chǎn)權(quán)證，才能辦理過(guò)戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-09-20 11:30:14
• 157****2737

  沒(méi)房產(chǎn)證能立遺囑，寫的遺囑有效，只要將內(nèi)容說(shuō)明做詳細(xì)就可以。
  若爺爺遺囑有明確說(shuō)明房產(chǎn)歸個(gè)人所有，其他人則有居住權(quán)，無(wú)所有權(quán)，及不需要分給他人。遺囑繼承人擁有全部產(chǎn)權(quán)?？蓪?duì)該房產(chǎn)行使處理權(quán)。
  若遺囑無(wú)效，則所有繼承人均享有繼承權(quán)。

  查看全文↓ 2018-09-20 11:30:07
• 154****2186

  　**好的方式就是通過(guò)遺囑繼承的方式過(guò)戶給孫子。因?yàn)橹袊?guó)目前沒(méi)有遺產(chǎn)稅。只針對(duì)房屋的交易契稅進(jìn)行規(guī)定。贈(zèng)與、買賣均要納稅，而且贈(zèng)與稅與買賣交易稅是一樣的。房產(chǎn)遺囑繼承流程如下：
  　　1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  7、對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2018-09-20 11:30:02

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 我想問(wèn)下回遷房房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)，奶奶的房子可以直接過(guò)戶給孫子么？
  答

  公證贈(zèng)予：至公證處辦理財(cái)產(chǎn)贈(zèng)予公證手續(xù)，公證費(fèi)按照2%收?。ǜ鞯夭煌耆粯樱?，然后辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，契稅4%，交易費(fèi)4元/㎡，配圖費(fèi)10元。

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• 問(wèn) ??如何能奪回過(guò)戶給孫子的房產(chǎn)？奶奶的房產(chǎn)能直接過(guò)戶給孫子嗎？
  答

  房改房所有權(quán)登記于你奶奶名下的法律性質(zhì)分析：從現(xiàn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記制度看，由于《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！痹摋l規(guī)定不僅明確了物權(quán)法定的原則，還可以派生出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記推定真實(shí)的效力，即除有相反證據(jù)證明外，法律推定記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，在法律上具有排斥隱性共有人存在的效力。對(duì)此，《房屋登記辦法》第十三條也規(guī)定，“共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記?！本痛?，筆者認(rèn)為，物權(quán)法對(duì)物權(quán)效力采用了登記生效主義，房屋權(quán)屬登記是認(rèn)定物權(quán)所有的根本標(biāo)準(zhǔn)，在你的咨詢案中，由于房屋登記所有權(quán)人為奶奶，則應(yīng)認(rèn)定奶奶的房屋所有權(quán)人地位，且是在爺爺去世的后申請(qǐng)房改房的，奶奶為權(quán)利人。建議：奶奶可以與孫子達(dá)成房屋贈(zèng)與合同，并執(zhí)雙方身份證明去公證部門辦理贈(zèng)與公證，在取得公證書之后向房管部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，或者中奶奶作出生前遺囑（由執(zhí)筆人，至少兩名以上見證人并在制作遺囑時(shí)同步錄像），**好再執(zhí)此相關(guān)材料向公證部門申請(qǐng)公證。

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• 問(wèn) 回遷房房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)可以加名字嗎 ??
  答

  不可能。房子的所有手續(xù)都已經(jīng)在房管局登記本案過(guò)了，就不可能更改了。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何能奪回過(guò)戶給孫子的房產(chǎn)？奶奶的房產(chǎn)能不能直接過(guò)戶給孫子??？
  答

  房改房所有權(quán)登記于你奶奶名下的法律性質(zhì)分析：從現(xiàn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記制度看，由于《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！痹摋l規(guī)定不僅明確了物權(quán)法定的原則，還可以派生出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記推定真實(shí)的效力，即除有相反證據(jù)證明外，法律推定記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，在法律上具有排斥隱性共有人存在的效力。對(duì)此，《房屋登記辦法》第十三條也規(guī)定，“共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記?！本痛耍P者認(rèn)為，物權(quán)法對(duì)物權(quán)效力采用了登記生效主義，房屋權(quán)屬登記是認(rèn)定物權(quán)所有的根本標(biāo)準(zhǔn)，在你的咨詢案中，由于房屋登記所有權(quán)人為奶奶，則應(yīng)認(rèn)定奶奶的房屋所有權(quán)人地位，且是在爺爺去世的后申請(qǐng)房改房的，奶奶為權(quán)利人。建議：奶奶可以與孫子達(dá)成房屋贈(zèng)與合同，并執(zhí)雙方身份證明去公證部門辦理贈(zèng)與公證，在取得公證書之后向房管部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，或者中奶奶作出生前遺囑（由執(zhí)筆人，至少兩名以上見證人并在制作遺囑時(shí)同步錄像），**好再執(zhí)此相關(guān)材料向公證部門申請(qǐng)公證。

  回遷房可以過(guò)戶嗎? 買回遷房可直接過(guò)戶嗎?

  答

  回遷房一般分為有產(chǎn)權(quán)、無(wú)產(chǎn)權(quán)兩種。有產(chǎn)權(quán)的又分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)，或叫全部產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于擁有全部產(chǎn)權(quán)且已辦了產(chǎn)權(quán)證的回遷房在買賣時(shí)，購(gòu)買者只需要查驗(yàn)房屋所有權(quán)證、產(chǎn)權(quán)所有人身份證明便可進(jìn)行交易。部分產(chǎn)權(quán)一般是指土地為劃撥，未交納土地出讓金的。對(duì)于擁有部分產(chǎn)權(quán)的，暫不宜購(gòu)買。如果確實(shí)想要，可以在協(xié)議書中約定，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，將由買受人補(bǔ)交土地出讓金。另外，在和賣房者簽定合同的時(shí)候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶為合同生效條件及全部付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購(gòu)房款辦理提存公證，待該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過(guò)戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付。在這里須注意的是：回遷房買賣時(shí)，買方除要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明外，同時(shí)要注意該房是否有共有人，共有人是否同意，是否被抵押等。有人問(wèn)因急需住房，又無(wú)其他合適的房源可買，對(duì)已看中確實(shí)想要但又無(wú)證的回遷房，能否有其他的變通方式，使其既可買房，又能盡量避免日后發(fā)生糾紛。律師認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，不得轉(zhuǎn)讓。即我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)是明確禁止買賣轉(zhuǎn)讓無(wú)證房屋的。因此回遷房的買賣轉(zhuǎn)讓應(yīng)是已辦理了產(chǎn)權(quán)證書的房屋。若一定要買，建議根據(jù)不同的情況采取不同的的形式，對(duì)于擁有全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的，雙方在協(xié)議中約定好辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)事宜及違約責(zé)任即可。即：在合同中約定的買賣條件實(shí)現(xiàn)時(shí)，非不可抗力，賣方不能解除合同，當(dāng)賣方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，必須無(wú)條件的以雙方約定的價(jià)格進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓，這樣，既解決了買方住房的燃眉之急，又可減少風(fēng)險(xiǎn)。但考慮到這樣操作往往因時(shí)間長(zhǎng)，不可知的因素過(guò)多，容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦出事，多不利于買方，還是以謹(jǐn)慎為宜。

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