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• 153****6826

  1、一般評估：這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。
  2、房地產(chǎn)抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構(gòu)進行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。
  3、特定評估：這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。

  查看全文↓ 2018-09-17 21:54:56
• 153****2989

  房地產(chǎn)交易
  　　房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。
  
  　　房地產(chǎn)分三級市場：
  　　一級市場：土地的買賣
  　　二級市場：商品房交易及增量房市場
  　　三級市場：二手房及存量房市場
  
  　　房地產(chǎn)的一些特點：
  　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程要點：
  　　1. 房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。
  　　2. 房地產(chǎn)業(yè)使之從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。
  　　3. 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，將成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是國家的一筆寶貴財富。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯。
  　　4. 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中有重大作用，他是國民經(jīng)濟和社會系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與消費、生產(chǎn)與流通的作用。可以提供大量的財政積累。它的有效發(fā)展可以合理充分利用土地資源，能創(chuàng)造更多就業(yè)的機會，可**不改善城鎮(zhèn)居民的居住和生活條件，并有利于出進我國對外開放。
  　　5. 土地所有權(quán)法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟意義上的所有權(quán)雙重含義。
  　　6. 我國城市土地的國家所有權(quán)在經(jīng)濟上要實現(xiàn)，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。
  　　7. 房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對于防務(wù)的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利。房產(chǎn)是商品。具有商品屬性，有價值和使用價值。房產(chǎn)商品具有自己的特點，特別是地理位置對房產(chǎn)價值和價格的形成起著關(guān)鍵的作用。
  　　8. 房地產(chǎn)經(jīng)營的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營概念包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程和流通過程經(jīng)營。
  　　9. 房地產(chǎn)經(jīng)營具有風(fēng)險性大、收益高，經(jīng)營對象有效符合投資的雙重性，經(jīng)營中壟斷和競爭同時存在等特點。
  　　10. 房地產(chǎn)經(jīng)營必須掌握分析預(yù)測，適應(yīng)需求，齊全功能，配套服務(wù)等原則。
  　　11. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理運行機制是商品經(jīng)濟運行機制，要按商品經(jīng)濟原則進行經(jīng)營管理。其基本要求是要遵循價值規(guī)律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎(chǔ)，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計劃推進房改。要創(chuàng)造實現(xiàn)房地產(chǎn)商品化經(jīng)營的良好條件。
  　　12. 必須加強對房地產(chǎn)經(jīng)營的管理，包括加強房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)內(nèi)部管理和國家宏觀管理，以取得經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，微觀和宏觀的有機統(tǒng)一。
  　　13. 土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。
  　　案例分析：
  　　廣州市惠華房產(chǎn)開發(fā)公司師1982年6月就成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。由于經(jīng)營管理好，早在1987年就經(jīng)廣州市建委批準為一級城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，并被列為全市50家優(yōu)秀企業(yè)之一。
  　　惠華房地產(chǎn)通過外引內(nèi)聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)，積極進行舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)。公司領(lǐng)導(dǎo)認識到公司是社會主義企業(yè)，不能單純追求企業(yè)盈利，而必須協(xié)調(diào)好經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的關(guān)系。公司開發(fā)經(jīng)營的昌樂苑小區(qū)建成，住戶進住后，搞了數(shù)以百計的違章建筑和防盜設(shè)施，有的花上萬元建造起來，相當(dāng)高級。小區(qū)的空、路邊也堆放了許多雜物。按常規(guī)，住宅交付使用后，公司可以不管了?；萑A公司領(lǐng)導(dǎo)為了改變這一局面，決心做好售后服務(wù)，認真抓好小區(qū)管理。公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)干部“抓點”，堅決清除違章建筑，并無償投資30萬元，把小區(qū)美化起來，變成環(huán)境優(yōu)美、安全的花園小區(qū)，受到住戶和社會的贊譽。
  　　惠華公司也舍得花錢投資興建小區(qū)的中**、幼兒園等公益事業(yè)，總投資600萬元，建成后無償交給教育部門使用。
  　　公司加強經(jīng)營管理，注重三個效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展。
  
  　　根據(jù)不同的需要，可以從不同的角度對房地產(chǎn)市場進行分類。其中主要的幾種分類如下：
  　　1按用途(功能)劃分。根據(jù)這種劃分標準，可分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場兩大類。居住房地產(chǎn)市場可進一步分為普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場等。非居住房地產(chǎn)市場可進一步分為寫字樓市場、商鋪市場、工業(yè)用房市場等。
  　　2．按檔次劃分。根據(jù)這種劃分標準，可分為高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場。
  　　3．按區(qū)域范圍劃分。根據(jù)這種劃分標準，可分為整體房產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場兩大類。
  　　4．按交易方式劃分。根據(jù)這種劃分標準，可分為房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場兩大類。
  　　5．按交易目的劃分。根據(jù)這種劃分標準，可分為房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場兩大類。房地產(chǎn)使用市場是買賣或租賃房地產(chǎn)的目的是自用的市場。房地產(chǎn)投資市場是買賣或租賃房地產(chǎn)的目的是投資(再賣、出租或轉(zhuǎn)租)的市場。從購買房地產(chǎn)的目的來看，具體還可分為自用、出租、消極性保值、準備積極轉(zhuǎn)手。
  　　6．按流轉(zhuǎn)次數(shù)劃分。根據(jù)這種劃分標準，可分為房地產(chǎn)一級市場(具體為土地使用權(quán)出讓市場)、房地產(chǎn)二級市場(具體為開發(fā)的商品房的初次交易市場)和房地產(chǎn)三級市場(具體為商品房、經(jīng)濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場)。相關(guān)的分類還有新房市場和舊房市場。其中的舊房市場又稱為二手房市場、住房二級市場、存量房市場等。
  　　7. 按達成交易與入住的時間劃分，可分為現(xiàn)房市場和期房市場
  　　8．按時間劃分。根據(jù)這種劃分標準，可分為過去的房地產(chǎn)市場、現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場。
  
  　　房地產(chǎn)行業(yè)分為: 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)經(jīng)紀 房地產(chǎn)評估
  
  　　類型: 商品房 經(jīng)濟適用房
  
  　　產(chǎn)權(quán): 大產(chǎn)權(quán) 使用權(quán)

  查看全文↓ 2018-09-17 21:54:40
• 157****8168

  1、土地使用權(quán)出讓和掛牌土地使用權(quán)的價格評估；
  2、企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、聯(lián)營、兼并、合并、破產(chǎn)清算等各種經(jīng)濟活動中涉及房地產(chǎn)估價；
  3、房地產(chǎn)抵押價值評估；
  4、專業(yè)仲裁及司法訴訟中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估；
  5、征地和房屋拆遷補償評估；
  6、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；
  7、房地產(chǎn)租賃價格評估；
  8、房地產(chǎn)分割、合并估價；
  9、房地產(chǎn)拍賣底價評估；
  10、房地產(chǎn)課稅價格評估；
  11、房地產(chǎn)保險評估；
  12、其他目的的房地產(chǎn)評估。
  

  查看全文↓ 2018-09-17 21:54:21
• 155****2808

  房地產(chǎn)按用途劃分的種類：
  按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)。
  拓展資料：
  一 、根據(jù)土地的用途分類：根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：
  1、 居住用地2、 公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、 工業(yè)用地4、 倉儲用地5、 對外交通用地6、 道路廣場用地7、 市政公用設(shè)施用地8、 綠化用地9、 特殊用地
  二 、根據(jù)房屋的用途分類：按照房屋的使用功能可以分成八類：
  1、 住宅2、 工業(yè)廠房和倉庫3、 商場和店鋪4、 辦公樓5、 賓館酒店6、 文體娛樂設(shè)施7、 政府和公用設(shè)施8、 多功能建筑（綜合樓宇）

  查看全文↓ 2018-09-17 21:54:06
• 136****4341

  房地產(chǎn)評估，主要是根據(jù)不同的評估目的，評估某一估價標的物在某一估價目的下的現(xiàn)行市場價值，對某一標的物進行評估時，主要從以下幾個方面進行：
  一、首先要與委托方充分溝通，仔細了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預(yù)期使用者和預(yù)期用途，確定估價目的。
  二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項目負責(zé)人，并配備與該項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師按估價程序開展估價工作。
  1、明確估價基本事項。
  (1) 估價目的；
  (2) 價值日期；
  (3) 估價對象；
  (4) 價值類型。
  2、制定估價作業(yè)方案。
  (1) 估價工作內(nèi)容，包括擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其
  來源渠道等；
  (2) 估價工作質(zhì)量要求及保障措施；
  (3) 估價作業(yè)步驟、時間進度、人員安排和經(jīng)費預(yù)算。
  3、搜集估價所需資料。
  (1) 反映估價對象狀況的資料；
  (2) 估價對象及其類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；
  (3) 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；
  (4) 對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。
  4、實地查勘估價對象。
  每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產(chǎn)估價師必須親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場資料，并做好實地查勘記錄。
  5、選定估價方法進行測算。
  6、確定估價結(jié)果。
  7、撰寫估價報告。
  8、審核估價報告。
  9、交付估價報告。
  10、估價資料歸檔。
  三、 我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》明確規(guī)定，自受理估價委托至完成估價項目，估價工作應(yīng)按上列程序進行，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在估價中不得簡化或省略前款規(guī)定的估價程序。
  

  查看全文↓ 2018-09-17 21:53:44

相關(guān)問題

• 問 ?? 房地產(chǎn)評估方法都有哪些呢？
  答

  1、成本法 (1)成本積算法,即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 (2)重置成本法,它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價,然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 2、市場比較法 挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較,對各個因素進行指數(shù)量化,通過準確的指數(shù)對比調(diào)整,得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結(jié)果較為準確。 3、剩余法 房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時,因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值,因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值,用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 4、收益法 不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 5、假設(shè)開發(fā)法 對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。 6、基準地價法 針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整,**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。 7、路線價法 土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關(guān)系,對于同一街區(qū),土地的價值具備相對的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

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• 問 房地產(chǎn)常見的評估都有哪幾種類型？
  答

  問元芳吧。還真不知道！

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• 問 誰知道房地產(chǎn)有哪些稅收?
  答

  1、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅費成本。前期拿地階段，土地出讓金是**大一塊支出，取得國有土地使用權(quán)后，按照3%至5%的稅率繳納契稅。如果在房地產(chǎn)開發(fā)中占用了耕地，則還要根據(jù)占用耕地的面積繳納耕地占用稅。同時還要依照占用土地的等級和面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2、進入開發(fā)階段后，涉及3%稅率的營業(yè)稅，以及城市維護建設(shè)稅以及教育費附加，還要按照建筑施工合同金額的0.03%的稅率繳納印花稅。3、項目完工進入銷售階段，對于企業(yè)而言，還需要按照銷售收入的5%繳納營業(yè)稅；如果銷售過程中出現(xiàn)了增值，則需要繳納土地增值稅，該稅種實行超率累進稅率，**低稅率為30%、**高為60%。另外，還有印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等。

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• 問 請問房地產(chǎn)資質(zhì)怎么查誰知道？
  答

  二級及其以下級別的在各個地市的建設(shè)局的網(wǎng)站即可以查詢，一級和特級到建設(shè)部查詢。這是頒發(fā)證件的管理機構(gòu)。

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• 問 誰知道房地產(chǎn)稅包括哪些？
  答

  　　1、契稅　　契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅；　　買房時按評估額1%-3%繳納，面積90平米內(nèi)首次購房1%，面積90平方-144平米且首次1.5%，非首次購房或144平方以上按3%繳納，由買方繳納。　　2、營業(yè)稅　　營業(yè)稅是對銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅，屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種，營業(yè)稅按5.6%由賣方繳納，普通住房若是滿2年可減免?！　?、個人收入所得稅　　個人所得稅是對賣房者取得的所得征收的一種所得稅，所得稅按全額的1%或差額的20%繳納，由賣方承擔(dān)，若是五年外的唯一普通住房減免。　　4、印花稅　　印花稅是一個很古老的稅種，現(xiàn)行印花稅只對印花稅條例列舉的憑證征稅，房屋產(chǎn)權(quán)證印花稅5元?！　?、房產(chǎn)稅　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房價或出租租金收入征收的一種稅。　　一、從價計征按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價計征；房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。　　二、從租計征按照房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。　　重慶市試點　　重慶市個人住房房產(chǎn)稅稅率征收標準為：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0．5％；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1％；4倍（含4倍）以上的稅率為1．2％；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0．5％?！　∩虾Ｊ性圏c　?。?）時間認定：2011年1月28日起購買的住房?！　?（2）繳納房產(chǎn)稅稅款自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額?！　?（3）征收對象：本市居民二套房、非本市居民新購房　　 （4）界定三類免征對象　　A．對本市居民家庭換購住房給予優(yōu)惠　　B．對本市居民家庭子女成年后因婚姻等購房需求給予優(yōu)惠　　C．對在本市工作生活的非本市居民家庭購房給予優(yōu)惠　　 （5）如何進行征免認定？　　對于新購住房的，購房人在辦理房地產(chǎn)登記前，應(yīng)按照地方稅務(wù)機關(guān)的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關(guān)信息的查詢結(jié)果?！　?（6）計稅依據(jù)：交易價格的70% 稅率：實行0.4%～0.6%差別化稅率　　　應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積×新購房單價×70%×稅率　 ?。?）征稅面積如何計算？　　對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（指住房建筑面積）扣除。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和?！?　對本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米（含60 平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

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