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• 155****1585

  有關(guān)借名買房而引發(fā)的法律糾紛層出不窮，掌握有關(guān)法律知識很有必要。那么，借名買房有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)，借名買房的合同效力又是怎樣？下文將就此問題展開分析與討論，希望對您有所幫助。
  一、借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)
  1、首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難；
  2、其次，如果登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；
  3、再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承；
  4、**后，如果銀行**后查實(shí)實(shí)際購房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。
  在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。
  二、借名買房合同的效力問題
  在借名買房的背后，實(shí)際出資人會與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者**大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。
  1、借名購買一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同
  這是我國合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。
  2、借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力
  對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認(rèn)識，有的法院認(rèn)為該類合同為無效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
  而有的則認(rèn)為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。
  “借名買房”者，一定要認(rèn)清楚所購房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么**好不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成**后落得房財(cái)兩空。

  查看全文↓ 2018-09-06 00:22:05
• 142****3228

  借名買房對借名人和被借名人都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，對借名人可能造成錢財(cái)兩空的后果，對被借名人而言會失去首次購房的優(yōu)惠。
  所以在生活中應(yīng)謹(jǐn)記借名買房，以免造成不必要的麻煩。出現(xiàn)借名買房糾紛時(shí)應(yīng)找專業(yè)律師求助，以免損失慘重。

  查看全文↓ 2018-09-06 00:21:58
• 156****9506

  借名買房，本身隱藏著許多不可預(yù)測的因素，引起糾紛的概率相對較高，而且現(xiàn)行的法律中，對于"借名買房"并沒有出臺對應(yīng)的條款規(guī)定。不僅借名之人有風(fēng)險(xiǎn)，把自己的購房名額借給別人，也同樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)。
  借名的房屋被登記人出售，購房人善意取得房屋，借名人將無法追回房屋。如果登記人在房屋上設(shè)立了抵押等物權(quán)，或因債務(wù)而被查封，即使借名人得知后主張權(quán)利，也將存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
  盡管房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義買房人名下，但借名買房人需要憑借**款出資證明、按揭銀行轉(zhuǎn)賬憑證、物業(yè)繳納憑證，雙方簽訂的《借名買房協(xié)議》，等憑證來證明自己是實(shí)際買房人。
  出借自己的名義購房或按揭貸款，會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄，今后自己買房時(shí)，將無法享受首套房貸款優(yōu)惠或受限于其他"限購"政策。
  出資人按揭還款不及時(shí)，會有損登記人的征信。如果借名人在還貸過程中延遲還款，則這個(gè)信用污點(diǎn)記錄在借出名額人的頭上。

  查看全文↓ 2018-09-06 00:21:51

相關(guān)問題

• 問 借名買房有風(fēng)險(xiǎn)嗎，借名買房有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  導(dǎo)讀：國家出臺了一些保障房政策維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，一些購房者為了能夠享受國家的優(yōu)惠政策會鋌而走險(xiǎn)，借用他人的名義購買保障房。看起來很美，實(shí)則暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。以他人名義買房，房屋買賣合同上簽訂的是他人的名字，房產(chǎn)證上也是他人的名字。一旦發(fā)生糾紛，則購房人的美夢會成為一場空。

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• 問 我想了解一下什么是商品房？商品房主要是有哪些類型的?
  答

  商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)過批準(zhǔn)可以用于市場上進(jìn)行銷售而建的房子。這時(shí)房子是作為一種商品可以進(jìn)行正常的買賣。與之有區(qū)別的是不可以進(jìn)行市場買賣的房子，這樣的房子也包括住宅房。商品房包括住宅房、商業(yè)房以及其他建筑物。商品房包括住宅房，但不僅限于住宅房。我們買房子的時(shí)候要注意是否是商品房，如果不是，那樣是無法進(jìn)行上市交易的，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。就是說房子并不是住在里面的人真正所有，您進(jìn)行了私下交易也是無法過戶的，這個(gè)房子對于您并沒有法律保護(hù)。有些無產(chǎn)權(quán)的房子，比如集體房，就算是買了以后也只能是居住，擁有居住權(quán)沒有房產(chǎn)權(quán)，以后想賣掉個(gè)人也是沒有這個(gè)權(quán)利的。

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• 問 我想了解一下異地售房怎么辦理
  答

  可以。國家規(guī)定委托人可以就賣房各項(xiàng)權(quán)限委托他人代為處理，如簽訂商品房買賣合同、辦理遞減過戶等。委托賣房需要滿足一下幾個(gè)條件：1、委托人與受托人在同一個(gè)公證處辦理公證，費(fèi)用一般在400左右，且辦理的公證委托書在房產(chǎn)所在地銀行等地方被承認(rèn)的；2、委托人委托后一般均不接受轉(zhuǎn)委托，如抵押物業(yè)需倍加注意添加擔(dān)保公司人員為受托人（自贖除外）；3、、大部分城市房產(chǎn)交易過程中公證書涵蓋的受托人不具備收款權(quán)限，涉及款項(xiàng)須業(yè)主本人自行處理。

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• 問 我想了解一下指標(biāo)房可以買賣嗎
  答

  房屋買賣是雙方平等自愿的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，不管是商品房，小產(chǎn)權(quán)房都可以自由買賣的，不過從法律角度來講，商品房更體現(xiàn)更能受法律保護(hù)，后者就自能說是民間自愿合同。

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• 問 “借名買房”有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  如果“被借名方”存在債務(wù)危機(jī)，“借名方”就有可能白白損失一大筆財(cái)物?！袄?，‘被借名方’在外面有債務(wù)，債權(quán)人是可以要求查封其房產(chǎn)的，那么‘借名方’，也就是真正的出資人、還貸方他的利益是肯定要受損的，甚至是房財(cái)兩空”“被借名方”同樣也存在風(fēng)險(xiǎn)。如果“借名方”不及時(shí)還貸，“被借名方”的信用記錄是要受到影響的。等到“被借名方”自己需要買房時(shí)，他面臨的政策、利率和**很可能更高，對他自己很不利。所以，無論“借名”還是“被借名”，都要三思后行。

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