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• 136****1034

  建議先辦理貸款再過(guò)戶，以免貸款辦理不下來(lái)。
  二手房交易流程：
  第1步：買(mǎi)賣前的產(chǎn)權(quán)審核
  首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
  風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，交易即宣布無(wú)效。
  第2步：交定金與簽合同
  看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門(mén)的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。
  如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買(mǎi)賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒(méi)有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買(mǎi)賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。
  一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買(mǎi)賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見(jiàn)示范文本。
  第3步：贖樓
  贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買(mǎi)家房產(chǎn)證出來(lái)之后，再到銀行做按揭;其二，買(mǎi)家通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買(mǎi)家需要提前供樓。
  出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，買(mǎi)家**好采用前一種方式贖樓。通過(guò)后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，買(mǎi)家將陷入被動(dòng)境地。
  第4步：付首期及資金監(jiān)管
  除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問(wèn)題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買(mǎi)賣雙方按照既成規(guī)定來(lái)做，風(fēng)險(xiǎn)很小。無(wú)論是通過(guò)何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。
  具體操作是：買(mǎi)賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶，約定在買(mǎi)家過(guò)戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買(mǎi)方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過(guò)要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。
  第5步：簽訂買(mǎi)賣合同
  簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí)，**主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂國(guó)土房管局的正式二手房買(mǎi)賣合同。
  第6步：選銀行和辦按揭
  如果不是一次性付款，買(mǎi)家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買(mǎi)賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買(mǎi)賣合同。申請(qǐng)貸款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說(shuō)要做房產(chǎn)按揭，他就會(huì)幫忙處理。一般來(lái)說(shuō)當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估，一般會(huì)延長(zhǎng)二三個(gè)工作日。
  第7步：過(guò)戶及交稅
  去過(guò)戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶手續(xù)。買(mǎi)賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買(mǎi)賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。
  第8步：后續(xù)事項(xiàng)
  交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門(mén)去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時(shí)候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進(jìn)行咨詢，以免來(lái)回跑動(dòng)。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。

  查看全文↓ 2018-08-30 17:36:36
• 144****1270

  確實(shí)，對(duì)方只有拿到房子的產(chǎn)證才能抵押給銀行貸款。所以要先過(guò)戶，這是目前的程序。至于風(fēng)險(xiǎn)控制，主要是在
  1.中介要正規(guī)，可靠。不要省中介費(fèi)而找個(gè)不正規(guī)的，以免聯(lián)合欺詐。
  2.**款要到帳。
  3.銀行貸款手續(xù)同時(shí)辦理，才能辦理過(guò)戶。而且銀行貸款的收款人應(yīng)是你本人，而非貸款買(mǎi)房人，以免他們拿到房，又拿到錢(qián)而不給你們。

  查看全文↓ 2018-08-30 17:35:56
• 137****9652

  辦理二手房銀行放款就是 需要產(chǎn)權(quán)證辦成買(mǎi)方的名字后交到銀行，銀行才會(huì)放款，不然銀行是不會(huì)放款的，辦理二手房按揭購(gòu)房流程如下：
  
  簽訂買(mǎi)賣合同；
  
  約定**款什么時(shí)候付；
  
  到銀行簽訂按揭合同；
  
  銀行審核通過(guò)后辦理過(guò)戶手續(xù)；
  
  產(chǎn)權(quán)證辦成買(mǎi)方的名字后交給銀行；
  
  銀行辦理抵押后放款給賣方；
  
  交易結(jié)束；
  
  辦理二手房過(guò)戶規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)建議找一家大型的中介賣，他們會(huì)負(fù)責(zé)辦理過(guò)戶的全流程。

  查看全文↓ 2018-08-30 17:35:04
• 143****2628

  應(yīng)該是先由銀行這邊簽按揭,待審批同意后才過(guò)戶.銀行放款這邊是無(wú)法把控的.交房時(shí)間到是不很重要.但**好等銀行放款后交房,可跟據(jù)買(mǎi)方情況協(xié)商.(如果沒(méi)等銀行審就過(guò)戶,風(fēng)險(xiǎn)在于如果銀行通不過(guò),就不能放款到你帳上,到時(shí)房子已過(guò)戶成別人的了.相當(dāng)于木已成舟.后面的事就不好說(shuō)了.

  查看全文↓ 2018-08-30 17:34:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)賣二手房能先過(guò)戶再貸款嗎？風(fēng)險(xiǎn)何在？如何規(guī)避？
  答

  一般流程不能，有很大的風(fēng)險(xiǎn)，不建議操作。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??二手房貸款先過(guò)戶嗎？風(fēng)險(xiǎn)何在？如何規(guī)避？
  答

  一、二手房是先過(guò)戶還是先貸款在辦理二手房買(mǎi)賣手續(xù)的過(guò)程中一般都是先辦理貸款在辦理過(guò)戶手續(xù)的，如果是一次性付款，就需要注意資金的安全問(wèn)題，盡量將房款的給付放在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之后再進(jìn)行，或可以用提存的方式辦理房款的給付，以盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)賣雙方能一手交錢(qián)一手交房。二、二手房買(mǎi)賣具體流程1、二手房買(mǎi)賣雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》，在合同中約定買(mǎi)方通過(guò)二手房貸款的方式支付房款并約定**款及貸款的比例。2、二手房買(mǎi)賣雙方到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)打印《房產(chǎn)買(mǎi)賣協(xié)議》，并且同時(shí)由買(mǎi)賣雙方到當(dāng)?shù)胤抗芫脂F(xiàn)場(chǎng)簽訂《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》用以明確交易資金代收代付的委托關(guān)系；3、由于二手房的特殊性，買(mǎi)方需要先找評(píng)估公司對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。銀行會(huì)根據(jù)房屋交易價(jià)和評(píng)估價(jià)中較低者作為放貸的依據(jù)；4、為了保證該二手房貸款的安全性，一般銀行會(huì)要求買(mǎi)方提供擔(dān)保。擔(dān)保人可以是有經(jīng)濟(jì)能力的個(gè)人也可以是專業(yè)的擔(dān)保公司；5、二手房買(mǎi)方持《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》到貸款銀行交存**款，并取得交存**款的證明，同時(shí)可向該銀行申請(qǐng)二手房貸款并提交全部貸款申請(qǐng)資料；6、銀行審核通過(guò)后買(mǎi)方與銀行簽訂借款合同銀行通知賣方貸款可付；7、**后辦理過(guò)戶，辦理二手房過(guò)戶時(shí)，買(mǎi)賣雙方帶房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、買(mǎi)賣契約及復(fù)印件、買(mǎi)賣雙方的身份證等資料到房產(chǎn)局辦理過(guò)戶手續(xù)并帶舊土地證到土地局辦理?yè)Q證手續(xù)。

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• 問(wèn) ??二手房貸款先過(guò)戶嗎？風(fēng)險(xiǎn)何在？怎么規(guī)避？
  答

  1過(guò)戶一般在貸款過(guò)程中執(zhí)行的 銀行確認(rèn)放款之后，先交**款到賣家，開(kāi)始過(guò)戶。你要先過(guò)戶除非全款買(mǎi)，不然風(fēng)險(xiǎn)極大?，F(xiàn)在又擔(dān)保公司可以先墊尾款，這樣風(fēng)險(xiǎn)就不用你承擔(dān)了，要給手續(xù)費(fèi)2工行現(xiàn)在放款時(shí)間抵押類型的一般在40天左右 2房按揭可能要長(zhǎng)一點(diǎn)也就50到60天不等，主要是銀行現(xiàn)在額度有限 ，抵押類型的利息相當(dāng)高，他就先放抵押的 ，在放按揭的。3這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該不是個(gè)問(wèn)題，一般銀行貸款（也就是尾款）是直接房到你的卡上

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• 問(wèn) ??二手房過(guò)戶貸款？風(fēng)險(xiǎn)何在？如何規(guī)避？
  答

  建議先辦理貸款再過(guò)戶，以免貸款辦理不下來(lái)。二手房交易流程：第1步：買(mǎi)賣前的產(chǎn)權(quán)審核首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，交易即宣布無(wú)效。第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門(mén)的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買(mǎi)賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒(méi)有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買(mǎi)賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買(mǎi)賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見(jiàn)示范文本。

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• 問(wèn) 二手房可以先過(guò)戶再貸款嗎
  答

  因?yàn)榉慨a(chǎn)過(guò)戶后，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移了，可是房款沒(méi)有到位，抵押貸款是有風(fēng)險(xiǎn)的，不一定能審批下來(lái)，**后賣方存在房款不能及時(shí)支付的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)當(dāng)先通過(guò)了貸款的審批流程。

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