已有4個回答

• 144****3809

  不可以計入開發(fā)成本。根據《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》 (93)財會字第02號中對房地產企業(yè)的土地使用稅是這樣規(guī)定的：月份終了，企業(yè)計算出當月應交納的房產稅、車船使用稅和土地使用稅，借記“管理費用”科目，新的企業(yè)會計準則在應用指南中也是規(guī)定直接計入當年損益的。

  查看全文↓ 2018-08-21 10:45:05
• 135****4414

  土地使用稅本屬于房地產公司項目可對象化的成本，可惜，會計制度規(guī)定土地使用稅一律計入管理費用，而增值稅法又規(guī)定管理費用為房地產開發(fā)費用，從兩項成本的5%或10%以內扣除，故稅局規(guī)定土地使用稅在清算時不得扣除

  查看全文↓ 2018-08-21 10:44:45
• 156****4790

  根據新會計準則的規(guī)定，土地使用稅計入管理費用，屬于房地產開發(fā)費用，不屬于開發(fā)成本。

  查看全文↓ 2018-08-21 10:44:31
• 134****6252

  一、房地產企業(yè)尚未開發(fā)土地繳納的土地使用稅,應該記入“管理費用--土地使用稅”科目,不能記入開發(fā)成本中核算。
  二、土地使用稅現(xiàn)行的免稅規(guī)定主要有:
  (1)國家機關、人民團體、軍隊自用的土地;由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的土地;宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地,均免征城鎮(zhèn)土地使用稅。這些單位的生產、經營用地和其他用地,不屬于免稅范圍。
  (2)市政街道、廣場、綠化用地等公共用地,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
  (3)為發(fā)展農、林、牧、漁業(yè)生產和鼓勵整治土地,改造廢地,直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地,免征城鎮(zhèn)土地使用稅;經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地。從使用的月份起免納城鎮(zhèn)土地使用稅5至10年,具體免稅期限由各地自定。
  (4)為體現(xiàn)國家產業(yè)傾斜政策,支持重點產業(yè)的發(fā)展,國家對核能、電力、煤炭等能源開發(fā)用地,民航、港口、鐵路等交通設施用地和水利設施用地特點,劃分了征免稅界限,給予了政策性減免照顧。 除上述免稅規(guī)定外,納稅人繳納城鎮(zhèn)土地使用稅確有因難,需要定期減免稅的,由省級財政稅務機關審批,或審核后上報財政部、國家稅務總局批準。
  三、房地產企業(yè)的土地使用稅沒有符合上述減免的條件,所以,要依法繳納土地使用稅。

  查看全文↓ 2018-08-21 10:44:23

相關問題

• 問 ??房產開發(fā)成本怎么核算？
  答

  房地產投資項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風險高等特點。這就更需要精打細算，規(guī)避風險，力求以**少的成本耗費獲取**大的經濟利益。房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產項目的特性所決定的。提高開發(fā)項目的成本核算質量，是房地產開發(fā)企業(yè)的當務之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。 一、房地產開發(fā)成本的組成 房地產開發(fā)成本是指房地產企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分： 1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發(fā)成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中**重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。 2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，**、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發(fā)成本中受外界因素影響**大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%. 二、加強房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算策略 1.加強房地產企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設和組織落實。 房地產開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關法規(guī)和制度，還應該結合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發(fā)企業(yè)應該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。 2.確定成本核算對象。 對于建設一個現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持便于核算，利于管理的原則。一般來說，房地產開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，應結合開發(fā)工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象；同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經濟用途和建設標準適當分類，對區(qū)內公共建筑配套設施中屬于營業(yè)性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。 3.設立合理的成本核算項目。 正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等?？梢钥陀^地反映產品的成本結構，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級科目，在該科目下企業(yè)應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用，特別是單筆發(fā)生的費用，應盡量合并；對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發(fā)包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。 4.準確的進行成本的歸集、分配與轉結。 對于單一的房地產項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用；土地征用及拆遷補償費日常發(fā)生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分攤當期所發(fā)生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用中的現(xiàn)場管理性費用則按各成本對象的建筑面積計算比例分攤。當月發(fā)生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補償費用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發(fā)生額計算比例分攤；對于預付款項中若屬于預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，并及時取得發(fā)票；對于工程決算后欠付的款項應按標準預提，包括應付未付的商品房維修基金等。 5.重視項目竣工成本結轉核算。 已完土地開發(fā)項目應根據其用途，采用不同的方法進行成本結轉。比如：（1）為銷售或有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。開發(fā)完成后，應將其實際成本轉入開發(fā)產品土地賬戶。（2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地。應于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發(fā)成本中。（3）房地產開發(fā)項目竣工驗收取得交付使用許可證后三個月內，應當取得經過審價后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發(fā)生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，并計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發(fā)產品的明細核算。若屬于出租經營的項目，則轉入出租開發(fā)產品的明細核算。商品房的預售業(yè)務在前，竣工交付在后，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。

  全部3個回答>
• 問 房地產開發(fā)成本
  答

  房地產開發(fā)成本包括征地拆遷補償，前期工程，建筑安裝工程，基礎設施，公共配套設施，開發(fā)間接費用等。①土地征用及拆遷補償費用，包括土地征用，耕地占用稅，勞動安置費和拆遷地地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷房費用等。②前期工程費，包括規(guī)劃設計，可行性研究，水文勘察，三通一平等費用。③建筑安裝工程費用，以出包方式向承包單位支付的建筑安裝工程費用。④基礎設施費。包括建設道路，供水，供電，燃氣，排污，排水，衛(wèi)生，綠化等費用。⑤公共配套設施費用。包括開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的費用。⑥開發(fā)間接費用，是指直接開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資，員工福利，折舊費，水電，勞動保護，周轉房攤銷等。相對來說房地產的開發(fā)成本還是比較多的，所以說房價一直居高不下，和開發(fā)商的成本有著直接的關系。

• 問 ??房產開發(fā)成本每平方要多少？
  答

  一）開發(fā)成本費用，下列項目可列入住宅開發(fā)成本費用：1．土地使用權取得費：土地使用權取得費，為開發(fā)經營者依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費、征地拆遷和安置補償費用?？闪腥胪恋厥褂脵嗳〉觅M的項目有：土地出讓金耕地占用稅耕地開墾費地價評估費土地補償費地上物補償費房屋拆遷安置補償費房屋拆遷管理費房屋拆遷服務費征地事務管理費土地使用權注冊登記發(fā)證費場地清理費。2．前期工程費：前期工程費，為規(guī)劃、設計、項目可行性研究，水文地質勘察、測繪，環(huán)境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出?？闪腥肭捌诠こ藤M的項目有：建設項目前期工作咨詢費勘察費設計費招投標交易服務費招投標代理服務費釘樁放線費環(huán)境評估費臨時水、電、路、場地平整費。3．建筑、安裝工程費：建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發(fā)生的費用?？闪腥虢ㄖ?、安裝工程費的項目有：建安工程費，建設工程許可證執(zhí)照費，臨時占路執(zhí)照費，臨時用地和臨時建設工程費，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金，工程建設監(jiān)理費，建設工程質量監(jiān)督費，施工噪聲擾民費。建設、安裝工程費按照國家及孝感市有關建設工程造價管理規(guī)定計算。4．基礎設施建設費：基礎設施建設費，為經規(guī)劃部門批準建設的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費用。此項費用按照市政府的城市規(guī)劃定額指標，依據批準的詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。住宅小區(qū)紅線以外專門為本住宅小區(qū)建設的基礎設施，其建設費用，在國家和本市沒有出臺新規(guī)定之前，可暫按上款規(guī)定計入

  全部3個回答>
• 問 房地產開發(fā)成本核算
  答

  房地產開發(fā)成本是指房地產企業(yè)為開發(fā)商品房所支出的全部費用，開發(fā)成本其實會直接決定到之后的房屋售價，對于每一個想要購買房屋的人來說，可以算得上是息息相關，開發(fā)成本越高之后的房價也就會越高。就其用途來說，大致可分為三部分：①土地，土建及設備費用。這是房地產開發(fā)成本的主體內容，大致占總成本的80%，最重要的是土地費用，土地費用主要包括置換成本，批租費用，動遷費用等。②配套及其他收費支出。主要是指水，電，煤氣，大市政和公建配套費，生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金，綠化保證金等，但難以全部收回，一般占項目總投資的10%。③管理費用和籌資成本。房地產開發(fā)有建設周期長，投資數(shù)額大，投資風險高等特點，開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，產生數(shù)額較大的利息支出。

• 問 房地產開發(fā)成本包括哪些
  答

  要核算開發(fā)產品的成本，必須明確開發(fā)產品成本的種類和內容。開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產品成本按其用途，可分為如下四類：　　1.土地開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項費用支出?！　?.房屋開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出?！　?.配套設施開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。　　4.代建工程開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出?！　∫陨纤念愰_發(fā)產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：　　1.土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價?！　?.前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用?！　?.基礎設施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用?！　?.建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。　　5.配套設施費指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出?！　?.開發(fā)間接費指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等?！　纳峡梢钥闯觯簶嫵煞康禺a開發(fā)企業(yè)產品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發(fā)企業(yè)產品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發(fā)產品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。　　不含營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅和印花稅。其中，營業(yè)稅和土地增值稅應計入“營業(yè)稅金及附加”，土地使用稅和印花稅應計入“管理費用”，它們都不是開發(fā)成本核算的范疇。

  全部3個回答>