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• 146****1995

  其一、剛交了**款，還沒有辦按揭
  這種情況是指開發(fā)商還沒有到房管局備案，這是比較好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。
  其二、正在還房貸的房子
  這種情況相對(duì)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)也高，這是因?yàn)槿绻u方還在還房貸，在沒有房產(chǎn)證的情況下交易房屋，賣方應(yīng)當(dāng)還清銀行貸款將房子解壓，并辦理房屋注銷手續(xù)，之后再由買方與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同，并重新在房管局備案。
  當(dāng)然，此種情況必須征得開發(fā)商同意才可辦理，并且此途徑不受法律保護(hù)，并不提倡，交易的風(fēng)險(xiǎn)很大。比較穩(wěn)妥的交易方式是建議買賣雙方等房產(chǎn)證下來后再進(jìn)行交易過戶，這樣可以避免房產(chǎn)交易中各種風(fēng)險(xiǎn)，但相對(duì)繳納的稅費(fèi)較多。
  解決方式一：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶。
  雙方可以先簽一份協(xié)議，約定**款項(xiàng)，以及過戶時(shí)間（房產(chǎn)證下來就立即過戶），預(yù)付**款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來再辦理過戶，先過房產(chǎn)證，出新證當(dāng)天再過戶土地證，過戶后再交付尾款。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。因此建議：
  1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎，除非是信得過的朋友，能夠知根知底。
  2、對(duì)買方來講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。
  3、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備，明白風(fēng)險(xiǎn)的存在。
  4、考慮到房?jī)r(jià)經(jīng)過一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。
  解決方式二：直接更名。
  流程：
  1、賣方將銀行的貸款還清；
  2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；
  3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；
  4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。
  注意事項(xiàng)：
  1、房子必須還清銀行貸款；
  2、更名必須取得開發(fā)商的同意；
  3、買方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買。
  這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過程沒有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。

  查看全文↓ 2018-08-20 15:40:57
• 131****0594

  1、房屋買賣雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶
  這種方式屬于二手房買賣，需要要繳納的稅費(fèi)會(huì)比新房多一些。包括：個(gè)人所得稅、契稅、增值稅等等。這種方式比較簡(jiǎn)單直接，能及時(shí)過戶，風(fēng)險(xiǎn)較低。不足之處就是稅費(fèi)相對(duì)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。
  2、直接更名
  流程：賣房者需要首先還清銀行貸款；賣房者拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；注銷完成后由購(gòu)買者和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，然后再到房管局重新備案。
  3、剛交了**款，還沒有辦按揭
  這種情況比較好處理，因?yàn)殚_發(fā)商還沒有到房管局備案。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。
  房產(chǎn)證沒下來的房子如何買賣？應(yīng)該注意什么
  二、要注意什么問題
  1、沒有產(chǎn)權(quán)證就等于沒有權(quán)，的不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)都是從這一點(diǎn)出來的；在期房買賣中，更大的問題是——暫時(shí)誰都沒有權(quán)。由于這兩個(gè)特性，風(fēng)險(xiǎn)是無法完全消除的；說寬泛一點(diǎn)，任何交易都無法消除全部風(fēng)險(xiǎn)。
  2、這種情況下主要的風(fēng)險(xiǎn)是：一房二賣；不履行合同義務(wù)：無法交房、按時(shí)交房、質(zhì)量瑕疵等。還有一些更大的風(fēng)險(xiǎn)就已經(jīng)不屬于需要討論的范疇了。
  3、為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建議合同中將可能出現(xiàn)的情況想清楚，并提前規(guī)定好合適數(shù)額的違約金。這樣可以避免未來爭(zhēng)議中舉證的麻煩，也可以激勵(lì)債務(wù)人、產(chǎn)生更大的債的保證的作用。但考慮到開放商往往有格式合同，建議仔細(xì)閱讀。

  查看全文↓ 2018-08-20 15:40:41
• 141****0859

  交易辦法：
  （1）直接辦理更名
  如果購(gòu)房者確實(shí)想購(gòu)買此類房屋，且房子正在還貸期是可以直接去更名的，具體流程如下：
  1、在征得開發(fā)商的同意后，A先生還清所有房貸，拿著銀行出具的結(jié)清證明去房管局拿出正在抵押的合同；
  2、開發(fā)商帶著合同和注銷備案的登記表去房地局辦理房子的注銷手續(xù)；
  3、注銷完成之后買方再與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同，重新在房管局備案。
  上述流程有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)必須滿足才可以更名：（2）等待房產(chǎn)證下來再過戶
  雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶是比較穩(wěn)妥的方法，買賣雙方可以先簽訂一份協(xié)議，約定好**款項(xiàng)和過戶時(shí)間（房產(chǎn)證下來就過戶），然后預(yù)付**款，**后就是等到房產(chǎn)證下來，再辦理過戶，先過房產(chǎn)證，再過戶土地證，過戶后再交付尾款。
  三、沒有房產(chǎn)證的房屋交易建
  1、因?yàn)闆]有房產(chǎn)證的房子在交易的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)比較大，買賣雙方應(yīng)該都要謹(jǐn)慎。
  2、對(duì)于購(gòu)房者來說，降低風(fēng)險(xiǎn)就要取得房產(chǎn)證之前盡量少交房款，可以約定資金托管，應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向買方傾斜。
  3、如果一定要賣或者買沒有拿到房產(chǎn)證的房子，雙方一定要對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，確保房產(chǎn)證何時(shí)拿到，而且房?jī)r(jià)在一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，**好約定違約金的標(biāo)準(zhǔn)，以免一方違約，同時(shí)也要有交易存在風(fēng)險(xiǎn)的心理準(zhǔn)備。

  查看全文↓ 2018-08-20 15:40:29

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• 問 ??我想買一套房子，房產(chǎn)證沒有下來，那怎么交易安全？
  答

  第一、找中介做為第三方只是多花點(diǎn)錢而已，不會(huì)得到任何保證，可以得到某些服務(wù)而已。第二、一定要做律師見證，并且盡可能的要求原業(yè)主家庭成員全部簽字認(rèn)可第三、回遷房辦理房產(chǎn)證相對(duì)比較麻煩，時(shí)間較長(zhǎng)，很難保證一定辦得下來或者多長(zhǎng)時(shí)間能辦下來第四、盡量只付5成以內(nèi)房款，太多風(fēng)險(xiǎn)太大，太少對(duì)業(yè)主沒有約束力，所以在降低風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也要加大對(duì)方違約賠償?shù)牧Χ?，并且一定要收回?duì)方拆遷補(bǔ)償協(xié)議書第五、強(qiáng)調(diào)入住，對(duì)管理控制房屋有好處第六、房?jī)r(jià)上漲的情況下業(yè)主反悔的可能性非常大，特別是上漲空間足以支付違約賠償款時(shí)，這種情況下律師見證可以起到類似與合同的效力，但原業(yè)主可以不給你房而支付賠償。

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• 問 父母有一套房子，我購(gòu)買了一套房子，房產(chǎn)證都還沒下來，我現(xiàn)在再買一套限購(gòu)嗎？
  答

  限購(gòu)是以網(wǎng)簽為準(zhǔn)，即使沒下房產(chǎn)證，在系統(tǒng)里也能查到。但限購(gòu)是以家庭為單位，孩子滿18周歲就屬于單獨(dú)的家庭。濟(jì)南戶口限購(gòu)2套

• 問 新房房產(chǎn)證沒下來買賣有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  可以分為一下幾種不同的情況：1.剛交了**款，還沒有辦按揭。解決方法：這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是**好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。2.正在還房貸，還沒有交房。方式一：直接更名流程： 1、賣方將銀行的貸款還清；2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。注意事項(xiàng)：1、房子必須還清銀行貸款2、更名必須取得開發(fā)商的同意3、買方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過程沒有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。從國(guó)家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問題都只能自己兜著。方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。注意事項(xiàng)：1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎！2、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳 細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn) 備。3、對(duì)買方來講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房 款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。4、房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違 約。

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• 問 房產(chǎn)證還沒下來的房子怎么交易
  答

  房產(chǎn)證還沒有下來的房子，盡量不建議購(gòu)買，雖然會(huì)比市面上的商品房便宜很多，但因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，所以無法辦理過戶，得不到法律的保障，即便是有金錢的交易房屋，所有產(chǎn)權(quán)人仍然屬于原先的賣家。再加上房屋的產(chǎn)權(quán)不明晰，所以購(gòu)房合同無效，這類房屋很容易會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，而且購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)比較大，一旦發(fā)生一房多賣的情況，很容易會(huì)出現(xiàn)錢房?jī)煽盏那闆r發(fā)生。另外一方面因?yàn)檫€沒有房產(chǎn)證，所以在辦理房屋抵押貸款時(shí)銀行不予批準(zhǔn)，此類房屋往往需要全款購(gòu)買，再加上無法辦理過戶，一旦房屋出現(xiàn)拆遷或者是其他的情況，無法得到相應(yīng)的補(bǔ)償。購(gòu)房者盡可能的選擇五證齊全的房屋或者是已經(jīng)具有房屋所有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，保障自己的切實(shí)利益避免可能出現(xiàn)的糾紛。

• 問 房產(chǎn)證沒下來能交易嗎
  答

  法律上來說，沒有房產(chǎn)證是不能夠交易的，你的交易也是不受法律保護(hù)的，交什么費(fèi)用都沒有用，必須等房產(chǎn)證下來才可以正式交易。如果賣家不誠(chéng)信，對(duì)買家會(huì)造成很大的損失。還有一個(gè)方法就是開發(fā)商辦理合同更名，是受法律保護(hù)的，可能需要支付開發(fā)商一筆更名費(fèi)。

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