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• 134****0921

  “一房二賣”的房子到底歸誰？
  如果購房者遇見了“一房二賣”的情況，并不能因為自己是先訂立合同的人，便主張房子歸自己所有，具體還要分以下情況進行討論：
  1、當事人中的一方已辦理過戶
  根據(jù)《物權法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。也就是說，不管你是先訂立房屋買賣合同的人，還是后訂立買賣合同的人，只要一方已經(jīng)辦理了過戶，房子便歸其所有。
  2、當事人均未辦理過戶且未交房
  按照《物權法》規(guī)定，當事人簽訂房屋買賣或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。所以，如果當事人都還沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)，且房屋也未交付，房屋所有權便歸已辦理預告登記的一方所有。
  3、當事人均未辦理過戶及預告登記手續(xù)
  根據(jù)《解釋》的規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。所以，如果當事人都沒有辦理過戶手續(xù)和預告登記手續(xù)，那么房屋便歸先行實際占有房屋的人所有。
  4、當事人均未辦理過戶及預告登記手續(xù)且未交房
  如果當事人都沒有辦理過戶手續(xù)和預告登記手續(xù)，而且房屋也還沒有交付，那么房子便歸先支付了房屋價款的人所有。
  遇此情況，購房者如何維權？
  這需要根據(jù)出售方是開發(fā)商還是二手房業(yè)主來進行討論，具體如下：
  如果出售方是開發(fā)商，那么根據(jù)《解釋》的規(guī)定，買受人可以要求出賣人返還已付購房款及利息，并要求出賣人賠償其損失，承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。而且，如果開發(fā)商是惡意串通第三方買賣房屋的話，出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同會被視為無效。
  如果出售方是二手房業(yè)主，則不能按照《解釋》的規(guī)定進行處理，需按照《合同法》的規(guī)定處理。根據(jù)規(guī)定，守約方可向違約方主張違約責任，但不能主張懲罰性賠償。

  查看全文↓ 2018-08-13 15:54:40
• 141****1490

  按司法解釋明確規(guī)定，可要求出售商雙倍返還已付房款并賠償損失，具體的事實情況建議電話詳談。
  本律師特別提醒，任何法律問題都有其特殊性和復雜性，況且有些事實真相在以非專業(yè)的目光審視后所作的描述，不一定符合其原始法律狀態(tài)。因此，在看不到原始材料，聽不到您對你咨詢的事件的詳細敘述的情況下，本律師僅僅是根據(jù)您的簡單描述，依據(jù)法律法規(guī)作出咨詢意見，該意見僅僅作為您分析的參考，而不能、也不應當直接作為您處理法律事務指導法律訴訟的準則。
  如果我的答案對您有所幫助，請采納為**佳答案，謝謝。
  縱橫法律網(wǎng) 楊國營律師
  

  查看全文↓ 2018-08-13 15:54:27
• 135****2529

  在市場經(jīng)濟的社會中，產(chǎn)品、信息處于廣泛的流通狀態(tài)，人們不僅關注著周圍的社會關系，而且更加關注自身的經(jīng)濟利益、經(jīng)濟地位，他們較過去更多地體現(xiàn)為“經(jīng)濟人”，他們更多的關心自己所需要的，追求并實現(xiàn)著自己的預期利益。為維護交易的安全和穩(wěn)定，雙方往往采用訂立合同的方式將交易內容落實到書面上。契約自由是合同法的靈魂，只要合同不違反法律的強制性規(guī)定，法律都會保護當事人雙方的利益。在商品房買賣過程中，作為出賣人的開發(fā)商為了追求利益的**大化，有時會憑借自身的經(jīng)濟優(yōu)勢、信息優(yōu)勢等，將一套商品房出售給多個買受人，由此引發(fā)了許多的法律糾紛，而對于確認糾紛系爭的《商品房買賣合同》的效力問題又是解決糾紛的關鍵，但由于我國當前商品房開發(fā)、銷售的實際運行快于我國不動產(chǎn)法律的制定、修改、頒行的進程，法律及相關司法解釋往往是原則性的、高度概括的規(guī)定，對開發(fā)商將一套房屋“一女多嫁”的行為效力的認定不夠具體，缺乏可操作性，這不僅不利于保護處于弱勢地位的房屋買受人，也不利于法官依法斷案，反而給法官的自由裁量權留有很大余地，造成不同的法官對同一《商品房買賣合同》的效力認定產(chǎn)生分歧，不利于維護法律的統(tǒng)一性、權威性。
  根據(jù)《商品房銷售管理辦法》及當前房地產(chǎn)市場的行業(yè)規(guī)例，一個適格的商品房出賣人應當是擁有合法、有效的“五證俱全”的開發(fā)商。否則，其出售商品房的行為必然無效。但當一個開發(fā)商符合出售主體條件后，為了實現(xiàn)經(jīng)濟利益**大化而“一房多賣”時，對若干個《商品房買賣合同》的權利如何確定呢？如何保護若干買受人的利益呢？筆者將實踐與法律理論、規(guī)定相結合，作出一些探索性分析和建議。
  一、辦理過戶登記前、后的商品房“一房多賣”
  我國《民法通則》第72條、《合同法》第133條規(guī)定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。就不動產(chǎn)所有權的轉讓而言，我國對有關不動產(chǎn)的法律作出了進一步明確的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第59條和第60條、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定，我國實行土地使用權和房屋所育權登記發(fā)證制度，房地產(chǎn)轉讓、變更時應當?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理變更登記。據(jù)以上規(guī)定，我國實際上實行的是動產(chǎn)交付、不動產(chǎn)登記為所有權變動的物權立法模式。在商品房交易過程中，商品房所有權的轉移是以過戶登記為準。應當指出的是，這里的過戶登記是指房地產(chǎn)管理部門為商品房買受人辦理完畢過戶登記，發(fā)放《房契》或《房屋所有權證》的行為，而不是指開發(fā)商將《商品房買賣合同》拿到房地產(chǎn)管理部門辦理完預售登記的行為。在實踐中，不少人都將上述兩種登記混為一談，以為辦理完畢預售登記后，商品房買受人就已成為了所有權人，實則不然，后者僅是商品房買賣雙方依法向國家繳納印花稅行為的一部分。而造成這一誤解的原因，作者認為，主要是由于我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度的滯后和不完善。
  從法學理論上講，我國關于物權變動的主要立法模式采用了以瑞士為代表的債權形式主義，此模式的特點是，它承認債權合同與物權合同為兩類不同的合同，買賣合同僅是設定債權的合同，是債權行為，但不能引起物權的變動；而后合同當事人實施的標的物的交付、登記行為，才產(chǎn)生標的物所有權轉移的效力，是物權行為。換言之，生效的債權合同結合動產(chǎn)的交付或不動產(chǎn)的登記的手續(xù)的辦理，方能引起物權變動的法律效果。因此，當開發(fā)商與買受人訂立《商品房買賣合同》后，房屋所有權并未讓予買受人，開發(fā)商應按照合同約定，將房屋過戶到買受人名下，所有權即歸買受人享有。開發(fā)商若再將上述房屋與后買受人另行訂立合同予以售出，顯然是對前買受人的侵權，該合同無效，除非開發(fā)商取得了前買受人的追認。而實踐中大多數(shù)出現(xiàn)的情況是，開發(fā)商通過訂立《商品房買賣合同》將一套房屋售給了買受人后，未辦理過戶登記手續(xù)，又將該房屋售予他人以謀取利益。因開發(fā)商對系爭房屋未辦理過戶登記手續(xù)，其仍有所有權，因此有權就同一房屋與他人另行訂立買賣合同，這些合同均為有效合同，前后買受人均可向法院提起訴訟，要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，法院應將房屋判決給先起訴的買受人或先取得房屋占有的買受人，而不應以訂立合同的先后順序為準，因為各個合同的債權是平等的。未能取得房屋的買受人只能向開發(fā)商追究其違約責任，而不得再主張所有權。
  二、商品房交付前、后的“一房多賣”
  關于物權的公示效力，我國法律采取了公示成立要件主義，即物權行為的公示效果使物權的變動有效，不動產(chǎn)非經(jīng)登記，動產(chǎn)非經(jīng)交付，物權在當事人間就不會發(fā)生變動效力。就商品房的所有權轉移而言，只有將房屋進行登記過戶后，買受人才享有所有權，才引起所有權變更的法律效果，交付房屋并不能引起所有權的變動。
  在現(xiàn)實生活中，由于房地產(chǎn)登記制度的滯后或有規(guī)定不落實的現(xiàn)狀，業(yè)主入戶與其真正辦理完畢房產(chǎn)證往往有一個時間差，少則幾個月，多則幾年，而開發(fā)商出于趨利的動機可能在房屋交付前買受人使用后，不予及時登記，反而又另行售予他人。依據(jù)我國的物權的變動債權形式主義，上述《商品房買賣合同》均為有效合同，那么如何保護買受人的合法權益呢？筆者認為，前買受人基于債權合同已先于他人占有房屋，并可能或事實上已交納了公共維修基金和物業(yè)費，對房屋已經(jīng)裝修，已進行公開、善意的占有、使用或者出租、抵押、其應先行向開發(fā)商要求其立即辦理《房屋所有權證》，以完善其所有權，保護其先行占有的事實狀態(tài)，并進而避免引起新的紛爭。而后買受人對開發(fā)商享有債權，可要求開發(fā)商賠償其經(jīng)濟損失。但如果開發(fā)商已給后買受人辦理了《房屋所有權證》，根據(jù)物權公示成立要件主義，開發(fā)商與買受人間的商品房買賣，在進行了過戶登記后，房至所有權從開發(fā)商轉移給所買受人。即使前買受占有了房屋，該房屋所有權也只能歸后買受人，后買受人是真正的房屋所有權人，其可憑借《房屋所有權證》要求宣告前買受人與開發(fā)商的《商品房屋買賣合同》無效，并要求前買受人騰房；而前買受人只能追究開發(fā)商的違約責任。
  三、前后《商品房屋賣合同》售樓價格的高低及后買受人的善意、惡意
  上述一、二所涉內容主要是從物權法角度出發(fā)判繼合同的效力，以下從合同法角度再進行一些分析。契約自由原則是合同法的靈魂，當事人的經(jīng)濟合同中地位平等，他們均有通過合同去決定自己經(jīng)濟命運的自由、變更解除合同的自由。同時，合同雙方應當遵守誠實信用、等價有償?shù)脑瓌t，不得違反法律和公序良俗。在開發(fā)商“一房多賣”的數(shù)個《商品房買賣合同》中，其合同價格及當事人的主觀意圖也是判繼合同效力的因素。
  當開發(fā)商將一套房屋售予買受人后，未及時辦理過戶登記，為了實現(xiàn)比前手更高的利潤將房屋轉售他人，前后《商品房買賣合同》均為有效合同，因為當前買受人在訂立合同時，該商品房可能處于期限房階段，或整個小區(qū)綠化、配套設施還未完全成型，故而房屋售價較低，但當房屋由期房建為現(xiàn)房及小區(qū)設施完善后，房屋售價往往會上漲，此時若后買受人愿出高價購買房屋，開發(fā)商出于多盈利的目的也樂于同后買受人另行訂立買賣合同，后買受人是出于善意，此時前后合同均是當事人真實意思表示，且不違反法律和社會公共道德，因此，任何一個買受人均可主張繼續(xù)履行合同。
  而如何在前買受人訂立《商品房買賣合同》后，后買受人也看中了前買受人購買的房屋，其明知該房屋已由他人購買，卻通過關系找到開發(fā)商要求以同樣的價格購買該房屋，雙方又訂立了買賣合同。在這種情況下，前買受人可根據(jù)《合同法》第52條**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10條的規(guī)定，前買受人可以主張后一《商品房買賣合同》自始無效。因為，開發(fā)商與后買人的行為屬于惡意串通損害第三人的行為，在后一房地產(chǎn)交易中，買賣雙方均知道該房屋已經(jīng)出售，如果再將此房屋原價出售，必然會給前買受人造成損失，對此他們心照不宣，但他們?yōu)榱藵M足自己的私利，另行訂立買賣合同，對于這種惡意通謀、損人利己的行為，法律規(guī)定是無效民事行為，且并不以后買方人已經(jīng)或必然獲得非法利益為必要條件。
  當然，如果開發(fā)商單方故意夸大房屋質量、渲染小區(qū)設施環(huán)境的優(yōu)美、變量或虛構房屋價格已經(jīng)或將要上漲的事實，以欺詐方式騙取后買受人訂立《商品房每賣合同》，該合同的效力為相對無效。也就是說，該合同的效力處于待定狀態(tài)，其效力的確定有待于享有權利的一方當事人行使債權請求權得以實現(xiàn)。后買受人可以根據(jù)自己的需要和利益，既可以向法院或仲裁機構要求變更合同內容而使自己在原合同中受到損害的利益得以保護，并使得合同有效；也可以要求確認后買賣合同無效，并撤銷該合同，合同一經(jīng)撤銷，后買受人應將房屋退還給開發(fā)商，開發(fā)商應將房款及利息退還給買受人，并承擔后買受人因此遭受的經(jīng)濟損失。

  查看全文↓ 2018-08-13 15:54:21
• 131****4477

  在實踐中，部分不法房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房買賣合同簽訂后又將同一商品房出賣，導致買受人不能按照約定取得房屋，俗稱為“一房多賣”。
  “一房多賣”主要會產(chǎn)生以下法律后果：
  第一，已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權。商品房作為不動產(chǎn)，其所有權的轉移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權，其他購房人不能對其主張權利。當然，如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應當返還。
  第二，未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責任。未辦理所有權過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權并沒有轉移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。導致原商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔違約責任，包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

  查看全文↓ 2018-08-13 15:54:10
• 156****6875

  并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任、返還已付購房款及利息，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人、賠償損失。
  
  你可以根據(jù)這一條款起訴要求雙倍返還已付購房款，點擊用戶名可查詢律師聯(lián)系方式，出賣人又將該房屋出賣給第三人：
  
  （一）商品房買賣合同訂立后；
  
  （二）商品房買賣合同訂立后。
  如有疑問可直接致電交流《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
  
  第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同
  

  查看全文↓ 2018-08-13 15:54:04

相關問題

• 問 ??開發(fā)商一房多賣構成犯罪嗎？怎么預防開發(fā)商一房多賣？
  答

  開發(fā)商一房多買，其實這種現(xiàn)象我們并不難看到。那么我們該如何防止開發(fā)商一房多賣呢?遭遇一房多賣購房者又該如何維權呢?小編在這里為大家搜集了一些資料，希望可以幫助到大家。商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復雜，**高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規(guī)范處理。為了保證買受人對其所購房屋擁有依法受保護的所有權，我國《民法通則》規(guī)定了物權的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權的取得應當以房屋產(chǎn)權登記為標準。但在實際的商品房買賣過程中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權登記之間存在一定的時間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會一房多賣，**后也許只有出價**高的買受者得到了產(chǎn)權證，買受人的利益因此受到極大損害。為防止這種情況的發(fā)生，《物權法》第20條規(guī)定了預告登記制度，即買受人只要和開發(fā)商簽訂了預售買賣合同，即可向登記機構申請預告登記，保證將來獲得對于不動產(chǎn)的所有權。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。遭遇一房多賣購房者如何維權？遭遇一房多賣時購房者首先可以確定購房合同是否有效，能否取得房屋所有權要看合同簽訂的時間。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，只要不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，均應認定為有效合同。不能履行的，依法承擔違約責任。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權;未進行房屋產(chǎn)權登記但開發(fā)商已交付的，已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外。既未登記，又未合法占有商品房的，依法支持買賣合同成立時間在先的買受人履行合同的請求。所以能否取得房屋所有權要區(qū)分所有購房人簽訂合同的時間順序，以及是否有購房人已經(jīng)辦理房屋所有權。

  全部3個回答>
• 問 怎么查一房多賣?開發(fā)商一房多賣 如何查詢 ？
  答

  1、購房者要進行產(chǎn)權調查：交易中心通常備有房屋的原始記錄，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地狀況、產(chǎn)權共有人等，發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權證上的記載與調查結果不相符時，購房者要注意了，賣房者有可能是一房二賣。2、提存房屋產(chǎn)權證：簽訂買賣合同后，若未辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權證仍由賣房者持有，有些購房者看到房屋產(chǎn)權證后，會誤認為產(chǎn)權仍為賣房者所有，為賣房者一房二賣提供了便利，購房者可要求賣房者將房屋產(chǎn)權證提存在第三人處，待辦理過戶時，再從第三人處取出。

  全部5個回答>
• 問 如何查詢一房多賣?開發(fā)商一房多賣 如何查詢 ？
  答

  1、網(wǎng)上簽約有效降低購買風險商品房簽訂的銷售(預售)合同全部納入網(wǎng)上簽約范圍。網(wǎng)上簽約商品房買賣合同，市民可在網(wǎng)上及時查詢到新建樓盤的可售部位、用途、面積和已售房屋的套數(shù)、面積和平均價格。同時，也能更好便于管理部門進一步規(guī)范商品房買賣交易行為，方便房地產(chǎn)登記工作。2、網(wǎng)上備案設置安全密碼那么，在網(wǎng)上備案操作過程中，購房人需要注意哪些問題？為此，貴陽市住建局提醒市民：購房人在商品房售樓處電腦上，可通過備案系統(tǒng)查閱需購房屋權屬情況，詳細閱讀備案系統(tǒng)上顯示的示范合同。更為重要的是，合同打印確認后，為了安全查詢房屋的相關手續(xù)，購房人要親自設置密碼并妥善保護，勿讓售樓人員代設密碼，防止他人獲取。3、已抵押商品房同樣得備案據(jù)悉，網(wǎng)上備案和登記系統(tǒng)對將要銷售的商品房，將強制輸出其抵押、限制等房地產(chǎn)權利信息，以提醒購房者注意。對已有抵押的在售商品房，在交易時，開發(fā)企業(yè)須告知購房者該商品房的抵押等情況，應取得抵押銀行同意注銷抵押登記后再予以網(wǎng)上備案和登記。4、五種顏色標志房屋情況一看便知

  全部4個回答>
• 問 ??如何避免一房多賣？如何防止開發(fā)商一房多賣？
  答

  為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權法設定了預告登記制度。預告登記是指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產(chǎn)物權時，為了限制房主再次處分該不動產(chǎn)，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進行抵押。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。不過，預告登記的有效期限并非無限長，物權法同時規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。因此，要防止一房二賣，只進行預告登記還不夠的，還要及時辦理產(chǎn)權過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權法》第二十條【預告登記】當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

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• 問 怎樣避免一房多賣?開發(fā)商一房多賣了怎么辦？怎么防止一房多賣?
  答

  一、指定買家的名字，可防止中介方炒樓，防止“一房多賣”。二、如果業(yè)主默認炒家的炒樓行為，可指定受托人與買方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》必須在一間公證處進行一站式公證。三、委托書條款中指定委托期限：三個月、六個月、一年等等。**好不要簽“辦妥為止”。四、指定收款賬戶。五、委托親戚朋友出售的**好在委托條款中指定**低售價，避免不必要的糾紛。六、在民事借款及擔保中，盡量選擇抵押登記的方式保障債權人利益，不要使用全權委托書。

  全部3個回答>