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• 134****7221

  《房地產(chǎn)管理法》第37條關(guān)于“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。即沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，關(guān)鍵是當(dāng)事一方是否具有完全房產(chǎn)所有權(quán)...
  《合同法》第130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！北娝苤课葙I賣分為兩道程序：一是雙方就買賣房屋經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，簽訂房屋買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人之間發(fā)生債的法律關(guān)系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務(wù)。買受人應(yīng)依約支付價(jià)款，出賣人應(yīng)將房屋交付買受人并辦理過戶登記，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人。

  查看全文↓ 2018-08-07 15:18:02
• 144****3481

  首先公證只是一個(gè)權(quán)宜之計(jì)。一般公證的有效期限只有一年的時(shí)間，過了時(shí)間又要重新公證，所以用于買賣這個(gè)肯定是不行的。風(fēng)險(xiǎn)太大。不合適。如果要進(jìn)行買賣還是正常過戶的好，免得引起不必要的麻煩

  查看全文↓ 2018-08-07 15:17:52
• 151****7455

  1、買一個(gè)沒有房產(chǎn)證的房子，公證處不給公證。
  2、根據(jù)《公證法》第11條第1款第1項(xiàng)的規(guī)定，房屋買賣公證，是公證處對房屋買賣合同真實(shí)性、合法性的公證?！豆C法》第2條規(guī)定：“公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨?、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動?！币虼?，公證只能對合法的民事法律行為進(jìn)行公證，而不能公證法律禁止的民事行為。
  3、《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
  （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
  （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
  （三）依法收回土地使用權(quán)的；
  （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
  （五）權(quán)屬有爭議的；
  （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
  （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”
  4、根據(jù)上述第（六）項(xiàng)的規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房子是不能轉(zhuǎn)讓的，所以，買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的行為，是不合法。因?yàn)楣C處不能公證不合法的民事行為，所以，買一個(gè)沒有房產(chǎn)證的房子，公證處不給公證。

  查看全文↓ 2018-08-07 15:17:44
• 142****9719

  未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣不能公證!但你可以請求律師對你們的協(xié)議進(jìn)行律師見證。 這種交易存在一定的道德風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)。通過律師見證可以**大限度的減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

  查看全文↓ 2018-08-07 15:17:34

相關(guān)問題

• 問 沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同有效嗎？
  答

  　一、根據(jù)合同法第五十二條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效　　城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定不屬于合同法第五十二條所謂的強(qiáng)制性規(guī)定范圍?！　∈紫?，從民事法律規(guī)范的角度分析，調(diào)整私法行為的強(qiáng)制性規(guī)定包括效力性規(guī)范與管理性規(guī)范，管理性規(guī)范被賦予公法責(zé)任，而效力性規(guī)范才是認(rèn)定私法行為效力的根據(jù)。合同行為是典型的私法行為，強(qiáng)制性規(guī)定對合同效力的影響，在于其是否屬于調(diào)整私法行為的強(qiáng)制性規(guī)定，是否為了規(guī)范私法行為的效力，進(jìn)而是否為了規(guī)范合同行為的效力。只有違反效力性規(guī)范的合同才是無效合同；違反管理性規(guī)范的合同，只產(chǎn)生行政管理即公法上的法律后果，并不影響當(dāng)事人之間簽訂的合同的效力。　　城市房地產(chǎn)管理法是一部行政管理性的法律，它主要規(guī)范的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營行為，其立法目的是國家為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理和監(jiān)督，以減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房人的合法權(quán)益。該法第三十八條第（六）項(xiàng)的規(guī)定是法律對房屋出賣人的強(qiáng)制性要求，是管理性的，但其效力范圍僅及于房屋出賣人而不及于合同的相對方即買受人，因此該項(xiàng)規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于管理性規(guī)范而非效力性規(guī)范，不應(yīng)作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)?！　∑浯危J(rèn)定合同效力的直接依據(jù)是合同法，而不是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，某合同如果因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無效，不是因?yàn)楹贤`反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而是因?yàn)楹贤ǖ谖迨l第（五）項(xiàng)規(guī)定了合同違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定無效。法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定只約束合同行為本身，即合同行為應(yīng)當(dāng)如何做，或不應(yīng)當(dāng)如何做，而不是違反將對合同效力有何影響?！　≌J(rèn)定違反強(qiáng)制性規(guī)定對合同效力的影響，需另外有明確的關(guān)于合同違反強(qiáng)制性規(guī)定效力后果的法律規(guī)定，如果沒有單獨(dú)作出合同違反強(qiáng)制性規(guī)定無效的規(guī)定，則合同違反強(qiáng)制性規(guī)定并不當(dāng)然無效?！　o效合同是相對有效合同而言的，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容上違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會公共利益而不具備法律效力的合同。無效合同具有違法性特征，因此對此類合同應(yīng)實(shí)行國家干預(yù)，其本身具有不得履行性。通常認(rèn)為，無效合同是絕對無效、當(dāng)然無效和自始無效的?！　∥覈逗贤ā返冢担矖l規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：　?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；　?。ǘ阂獯?，損害國家、集體或者第三人利益；　　（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；　?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！　≡摋l第５項(xiàng)明確地規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無效的合同，具體判斷時(shí)應(yīng)考慮：　?。ǎ保?yīng)以法律、行政法規(guī)的規(guī)定為判斷合同效力的依據(jù)。對這一問題**高人民法院頒布的司法解釋作出了具體規(guī)定。**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第４條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！薄　。ǎ玻┲挥羞`反了法律、行政法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)定才能導(dǎo)致合同無效。法律規(guī)范有強(qiáng)制性規(guī)定和任意性規(guī)定的區(qū)分。所謂任意性規(guī)范，是指當(dāng)事人可以通過約定排除其適用的規(guī)范；強(qiáng)制性規(guī)范是指命令當(dāng)事人應(yīng)為或不得為一定行為的規(guī)范。違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同依法應(yīng)被確認(rèn)為無效，而不屬于違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同都應(yīng)為有效合同。法律之所以作出如此規(guī)定，主要是考慮鼓勵(lì)當(dāng)事人的交易活動，防止行政權(quán)力對民事活動的不正當(dāng)干預(yù)。結(jié)合本案的具體情況，認(rèn)定該合同為無效合同是符合《合同法》的有關(guān)規(guī)定的?！　τ谖慈〉梅课菟袡?quán)證書的房屋買賣，我國《城市房地產(chǎn)管理法》作出了明確規(guī)定，該法第３７條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政法規(guī)是無疑的，其第３７條的規(guī)定屬強(qiáng)制性規(guī)定也是確定的。　　合同被宣告無效后，還涉及當(dāng)事人責(zé)任的承擔(dān)問題?！逗贤ā返冢担笚l規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！薄　∮纱丝梢姡贤恍鏌o效后的法律后果主要包括：　?。ǎ保┓颠€財(cái)產(chǎn)。合同被確認(rèn)無效以后，合同當(dāng)事人因無效合同之履行獲得另一方的財(cái)產(chǎn)就失去了法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)將此財(cái)產(chǎn)返還給對方當(dāng)事人，對方當(dāng)事人也有權(quán)要求其返還。返還財(cái)產(chǎn)就是要消除無效合同所造成的影響，使財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，包括單方返還和雙方返還?！　。ǎ玻┱蹆r(jià)補(bǔ)償。因無效合同取得對方當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人，在不能返還或沒有必要返還財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)，以金錢對對方當(dāng)事人予以補(bǔ)償?！　。ǎ常┵r償損失。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，因一方或雙方的過錯(cuò)導(dǎo)致合同無效，并因此造成對方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。一般在學(xué)理上認(rèn)為這種賠償責(zé)任應(yīng)屬于一種締約過錯(cuò)責(zé)任。無效合同導(dǎo)致的損失與有效合同導(dǎo)致的違約損失不同：在違約損失中，可得利益的損失屬于損失的范圍，而無效合同本來就不具有法律效力，當(dāng)事人不可能據(jù)此獲得預(yù)期利益，因而不應(yīng)賠償預(yù)期利益的損失?！　o產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同只要不違反法律法規(guī)的規(guī)定，沒有存在合同無效的情形，是雙方真實(shí)意思表示，該房屋買賣合同是可以有效的。

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• 問 沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同有沒有效？
  答

  沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同有效嗎?再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí)，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會實(shí)現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。**后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；等等。 合同應(yīng)當(dāng)遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實(shí)信用原則的必然要求。同時(shí)由于合同的無效屬于、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解除，以免造成更大的損失。

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣有效嗎？
  答

  1、買賣合同只要符合合同成立的條件，就有效，與有沒有取得房屋所有權(quán)證沒有關(guān)系.法律依據(jù)：<<物權(quán)法>>第十五條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 2、合同有效的條件： (1)簽定合同的行為人具有相應(yīng)的民事行為能力. (2)意思表示真實(shí) (3)不違反法律或者社會公共利益 (4)標(biāo)的確定和可能 (5)條件成就或者期限屆滿(如果是附條件或者附期限的合同) 3、所以，要使未取得房屋所有權(quán)證的房屋買賣合同有效，只須符合上述合同成立條件即可.屆時(shí)，一方違約未交付房屋的，雖然其未取得產(chǎn)權(quán)，但是合同相對方可基于有效成立的買賣合同要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣協(xié)議有效嗎?
  答

  無產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同是不具有法律效力的，根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定，在沒有取得所有產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)是不能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，所以也不存在簽訂房屋買賣的合同。而且沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋，不僅是沒有辦法辦理產(chǎn)權(quán)，如果后續(xù)遇到有拆遷或者是其他的相關(guān)問題，同樣沒有辦法得到法律的保護(hù)，大多數(shù)無產(chǎn)權(quán)證的房屋屬于現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房，國家已經(jīng)三令五申明令禁止出售小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的弊端有很多，因?yàn)榇蠖鄶?shù)都屬于村集體自己所建造的房屋并沒有和大一些的建筑商建立合約，所以也不存在有按照房屋制度后驗(yàn)收的問題，在房屋質(zhì)量上面多少會有一些差異，新建的商品房再交房之前會有相關(guān)的部門進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格之后才予以辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，所以經(jīng)濟(jì)條件滿足的話，還是盡可能的要選擇五證齊全的房屋。

• 問 房屋無產(chǎn)權(quán)證如何買賣?無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣協(xié)議一定有效嗎
  答

  一、無產(chǎn)權(quán)房屋是不能交易的。二、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”判決無證房屋買賣合同無效，互相返還房屋和房款。三、1，危害國家利益與公共利益的買賣合同無效，如向社會銷售的商品房涉及公共利益，未辦理合法開發(fā)手續(xù)且無法補(bǔ)辦的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。2、侵犯共有人或真正權(quán)利人合法權(quán)益的買賣合同，對其效力持相對否定態(tài)度，交由有權(quán)人行使撤銷權(quán)或追認(rèn)權(quán)。3、建造合法或來源正當(dāng)?shù)臒o證房屋，如果權(quán)屬明確的，完全可以交易；建造不合法但可以補(bǔ)辦手續(xù)的無證房屋也可以買賣。四、無產(chǎn)權(quán)證房屋權(quán)利人的現(xiàn)實(shí)處境：無證房屋缺乏證實(shí)權(quán)利歸屬的初步證據(jù)故原始建造人或買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。無證房屋難以辦理物權(quán)變動手續(xù)，存在交易風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)利人難以如愿行使買賣、抵押、出租和入股等權(quán)利，難以物盡其用；房屋拆遷時(shí)，權(quán)利人無法獲得如同有證房屋價(jià)值相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；如果房屋被認(rèn)定為違章建筑將面臨行政處罰和強(qiáng)行拆除。

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