已有3個回答

• 152****9815

  
  房屋征收:房屋征收是指由房屋征收部門通常是政府城建部門在摸底立項的基礎上對居民百姓居住房屋的土地使用權的有償回收。
  
  
  核定征收:由稅務機關根據(jù)納稅人情況，在正常生產(chǎn)經(jīng)營條件下，對其生產(chǎn)的應稅產(chǎn)品查實核定產(chǎn)量和銷售額，然后依照稅法規(guī)定的稅率征收稅款的征收方式。
  
  

  查看全文↓ 2018-08-05 08:47:57
• 144****6359

  　土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 　　計算增值額需要把握兩個關鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益。扣除項目按《條例》及《細則》規(guī)定有下列幾項： 　　
  （一）取得土地使用權所支付的金額。 　　包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。 　　
  （二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。 　　
  （三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計算扣除。 　　
  （四）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋、及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。 　　
  （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 　　
  （六）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

  查看全文↓ 2018-08-05 08:47:50
• 151****4036

  土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
  征稅范圍：
  一般規(guī)定
  （1）土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。
  （2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權的行為征稅。
  （3）土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：
  ①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務人”。
  ②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。
  特殊規(guī)定
  （1）以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營
  以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯(lián)營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅。
  （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。
  （3）房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當?shù)囟悇諜C關審核，可以免征土地增值稅。
  （4）合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；但建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。
  （5）房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
  （6）房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產(chǎn)作為清償債務的擔保而不轉(zhuǎn)移權屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權、土地使用權在抵押期間并沒有發(fā)生權屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。
  （7）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。
  （8）房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。
  （9）房地產(chǎn)的重新評估，按照財政部門的規(guī)定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。
  （10）土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。
  征收方式：
  第一步
  核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。
  第二步
  減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構的評估報告。
  1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：
  （1）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；
  （2）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額；
  （3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金；
  （4）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。
  2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：
  （1）取得國有土地使用權時所支付的金額證明；
  （2）中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經(jīng)地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認；
  （3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金和價格評估費用。
  征稅對象：
  納稅人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權、并取得收入的單位和個人。
  課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權所取得的增值額。
  土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟收益?？鄢椖堪础稐l例》及《細則》規(guī)定有下列幾項：
  （1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。
  （2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。
  （3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除。
  （4）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。
  （5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
  （6）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。
  征收管理：
  納稅地點
  土地增值稅的納稅人應向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納。
  “房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
  納稅申報
  土地增值稅的納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。

  查看全文↓ 2018-08-05 08:47:37

相關問題

• 問 ??哪位網(wǎng)友知道土地增值稅怎樣計算？
  答

  根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計算主要分三種方法。一、能提供評估價格的計算方法：土地增值稅應納稅額=〔轉(zhuǎn)讓收入-評估價格-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金〕×適用稅率1.“評估價格”是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格;2.“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”是指包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;3.由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評估發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除;4.能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購買了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元，并花50000元進行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價賣出，經(jīng)房地產(chǎn)評估機構評估價格為460000元，支付評估費用600元，房屋出售支付了手續(xù)費、公證費等合理費用共計500元，上述房屋原值及相關費用均提供了合法有效憑據(jù)。柳先生轉(zhuǎn)讓這套商品房是否要繳納土地增值稅?應繳多少?合計繳稅多少?柳先生轉(zhuǎn)讓的這套商品房，由于房屋面積為150㎡，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個月，因此其轉(zhuǎn)讓時應全額繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。柳先生應繳納的稅額為：1.營業(yè)稅=640000×5%=32000(元);2.城市維護建設稅及教育費附加=32000×(7%+3%)=3200(元);3.印花稅=640000×0.05%=320(元)4.土地增值稅：可扣除項目金額=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值額=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超過50%，適用稅率30%。應繳土地增值稅=143880×30%=43164(元)5.個人所得稅，可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相關稅金=32000+3200+320+43164=78684(元)，可扣除的合理費用=裝修費+手續(xù)費(公證費等)=40000+500=40500(元)(稅法規(guī)定可扣除的裝修費**高限額為400000×10%=40000元，其實際支付的裝修費為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費)，應納稅所得額=640000-412000-78684-40500=108816(元)，應納所得稅額=應納稅所得額×20%=108816×20%=21763.2(元)。合計稅款總額=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。二、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的計算方法：土地增值稅應納稅額=〔轉(zhuǎn)讓收入-上手購入價×(1+5%×n)-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金〕×適用稅率1.“n”是指購入房屋到轉(zhuǎn)讓房屋的年度數(shù);2.“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;3.上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)〔根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)〕。

  全部3個回答>
• 問 ??哪位知道土地增值稅清算收費是多少？
  答

  一、土地增值稅清算鑒證收費基本標準： 1、銷售商品房（含轉(zhuǎn)讓未竣工開發(fā)項目）項目：企業(yè) 申報的扣除項目金額＊1‰為政府指導價。 2、銷售經(jīng)濟適用房項目：企業(yè)申報的扣除項目金額＊0.5‰為政府指導價。 二、土地增值稅清算鑒證收費優(yōu)惠標準：扣除項目金額收費比例折扣率收費金額3千萬元以下1‰-**低3萬元3千萬至1億元1‰-3萬至10萬元1億元至2億元1‰90％**低10萬元2億元至5億元1‰70％**低18萬元5億元以上1‰面議**低35萬元

  全部4個回答>
• 問 土地增值稅
  答

  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條　土地增值稅實行四級超率累進稅率：　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

  全部3個回答>
• 問 土地增值稅免稅范圍有哪些方面？
  答

  《土地增值稅暫行條例》第八條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。不符合上述文件要求的不能免征土地增值稅。普通住宅增值額超過扣除項目金額20％的土地增值稅沒有優(yōu)惠規(guī)定。

  全部5個回答>
• 問 土地增值稅怎么計算
  答

  土地增值稅一般是在轉(zhuǎn)讓土地使用權、土地上的建筑物或附著物后，取得了收入然后征收的一種稅，土地增值稅應納稅額＝增值額×應稅稅率。土地增值稅的特點有：1、按次征收一般在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時會征收土地增值稅，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就會征收一次土地增值稅，每次的征稅額都是根據(jù)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)獲得收入金額作為計稅依據(jù)的。2、計稅依據(jù)土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的增值額作為計稅依據(jù)的，以銷售對象的收入扣除掉法定的扣除項目后的余額來計算，和普通增值稅的增值額是不同的。3、稅率土地增值稅實行的是超率累進稅率，是按照分級累進的原則計稅的，增值率越高稅率就越高，增值率越低稅率就越低。4、征稅面廣只要是在我國轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得收入，無論是單位還是個人，都有義務繳納土地增值稅。