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• 135****0469

  二手房過戶有買賣和贈與兩種方式。一般親屬間轉讓房屋，會習慣性地選擇贈與的方式，不過自09年新的稅費方式執(zhí)行以后，通過交易的稅費可能比贈與還要低?到底是哪種情況呢?本期購房體驗課將為您講解分析，到底哪種方式更省錢。
  
  　　因為贈與房產收取的稅費和雙方是否為直系親屬相關，因此我們首先從直系親屬和非直系親屬兩種情況來計算分析：
  
  　　一、直系親屬間贈與房產所需稅費：
  
  　　1、交易手續(xù)費：住宅2.5元/平米 非住宅5.5元/平米
  
  　　2、交易印花稅：住宅0 非住宅0.05%
  
  　　3、土地收益金：劃撥土地繳納
  
  　　4、契稅：4%
  
  　　5、房屋登記費：住宅80元/套 非住宅550元/套
  
  　　6、證照印花稅：5元/本
  
  　　7、工本費：10元/本
  
  　　8、個人所得稅：①查賬征收計算方法為:(評估價格-房產原值-稅金-合理費用)×20% ②核定征收計算方法為:評估價格×1%
  
  　　9、營業(yè)稅：直系親屬間贈與房產，免征營業(yè)稅
  
  　Tips:
  
  　　三種贈與情形免個稅
  
  　　根據(jù)《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》規(guī)定，以下規(guī)定情形中的贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
  
  　　房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。辦理時須提供公證機構出具的贈與人和受贈人親屬關系的公證書;房產所有人“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”。;
  
  　　房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。辦理時須提供贍養(yǎng)關系公證書，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關系或者贍養(yǎng)關系證明;房產所有人“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”。;
  
  　　房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。其他無償贈與房屋的情形將征收20%的個人所得稅。辦理時法定繼承人須提交公證機關出具的“繼承權公證書”;遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺贈公證書”。
  
  　　二、非直系親屬間贈與房產所需稅費：
  
  　　1、交易手續(xù)費：住宅2.5元/平米 非住宅5.5元/平米
  
  　　2、交易印花稅：住宅0 非住宅0.05%
  
  　　3、土地收益金：劃撥土地繳納
  
  　　4、契稅：4%
  
  　　5、房屋登記費：住宅80元/套 非住宅550元/套
  
  　　6、證照印花稅：5元/本
  
  　　7、工本費：10元/本
  
  　　8、個人所得稅：①查賬征收計算方法為:(評估價格-房產原值-稅金-合理費用)×20% ②核定征收計算方法為:評估價格×1%
  
  　　9、營業(yè)稅：①自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住宅住房對外贈與的，全額征收營業(yè)稅;
  
  　?、趥€人將購買超過5年(含)的非普通住宅，或者不足5年的普通住宅對外贈與的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;
  
  　?、蹅€人將購買超過5年(含)的普通住房對外贈與的，免征營業(yè)稅。
  
  　　三、講完了贈與的兩種情況，下來再一起看看買賣過戶房產所需的稅費吧
  
  　　1、二手房過戶營業(yè)稅及附加，分為以下幾種情況：
  
  　?、賹ν怃N售個人購買不足5年的非普通住房的，全額征收營業(yè)稅
  
  　?、趯ν怃N售個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差額征收營業(yè)稅
  
  　?、?對外銷售個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅
  
  　　2、看房屋類型是否為住宅，住宅和非住宅稅費分別如下：
  
  　　①交易手續(xù)費:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。買方首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費減半征收。首次購房指所有家庭成員。
  
  　?、诮灰子』ǘ?住宅無，非住宅為總價0.05%。按正常交易成交價格計征。
  
  　?、鄯课莸怯涃M:住宅80元/套，非住宅550元/件。
  
  　　3、土地收益金：使用類型為劃撥的需要收取相應的土地收益金。
  
  　　土地收益金：按地段等級收費標準×土地分攤面積
  
  　　4、契稅：2008年11月1日起，個人購買非普通住房的(別墅類和聯(lián)體別墅住房除外)契稅稅率為3%，個人購買普通住房的契稅為1.5%。而對于個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。
  
  　　個人出售家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應納契稅稅額中抵減。
  
  　　5、個人所得稅，分為兩種方式：
  
  　?、俨橘~征收計算方法為:(評估價格-房產原值-稅金-合理費用)×20%
  
  　　②核定征收計算方法為:評估價格×1%
  
  　　轉讓個人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征個人所得稅
  
  　　6、土地登記費：33元/套
  
  　　7、交易評估費：評估價×0.3%
  
  　　8、測繪費：建筑面積×1.36
  
  　　9、如果請了中介，還需要交中介費：正常交易價格的2%
  
  　　熟悉了以上幾種贈與和買賣所需繳納的稅費，可以看出，這幾種類型稅費的主要差別體現(xiàn)在營業(yè)稅、契稅和個人所得稅這三大稅種上，而這幾種稅費也是過戶收取稅費中比重較大的部分。
  　　專家支招：市民贈房應優(yōu)先選擇交易過戶
  
  　　對于究竟是選擇贈與還是選擇過戶，記者走訪了不少專家。他們均表示，不管是贈與還是交易，應該根據(jù)自身具體情況而定。從費用上來說，交易要比贈與低些。
  
  　　百居易資深貸款過戶專家程紅安表示，贈與手續(xù)要比交易復雜些，**主要的是贈與費用比交易費用要高些。他建議市民將房子轉給親人時，選擇交易過戶手續(xù)，這種方式比較簡單，費用也較少。從事中介行業(yè)達八年的世聯(lián)偉業(yè)公司王經理也表達了同樣的觀點。
  
  　　山河律師事務所資深房產律師游本剛也表示，贈與過戶手續(xù)比較復雜，而且必須辦理公證，才有法律效力。另外，還有一些房產是不能辦理贈與的，因此直接辦理交易過戶是**佳方式。
  
  　　根據(jù)以上幾種方式大概計算了下，記者發(fā)現(xiàn)贈與費用確實要高點。贈與手續(xù)契稅為4%，而交易過戶契稅僅1%或1.5%。過戶所有費用加起來，贈與費用要比交易高1個點左右。
  
  　　在此，記者建議廣大市民講房產贈與給親人時，可優(yōu)先考慮交易過戶手續(xù)，迫不得已再考慮房屋贈與手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-07-25 10:02:14
• 151****8883

  如果這套房產以后不需要再次買賣，那么就選擇贈與比較好，這樣只需要繳納：契稅：3%的房款、測繪費：1.36元/平米、權屬登記費及取證費：150內、公證費：0.3%的房款。不過這個過戶再以后需要交易房產時需要繳納個稅20%的房款。
  如果該房產還會賣出去的話，那么你就選擇交易過戶比較好，交易過戶只需要繳納契稅1.5%、測繪費：1.36元/平米、權屬登記費及取證費：150內、個稅1%，營業(yè)稅差價的5.5%。如果以原價過戶可以不要繳納個稅。
  

  查看全文↓ 2018-07-25 10:02:04
• 138****1488

  1．簽署確認書
  與父母一起到房管局簽署確認書，并帶齊相關資料，如該物業(yè)的產權證或購買合同等；雙方房地產贈與人同受贈人就無償贈與協(xié)議，表明無償贈與是贈與人的真實意愿，接受贈與是受贈人的真實意愿。
  收費情況：簽訂委托書時至少要收齊工本雜費，其中包括測繪費，100平方米以下的每份50元，公證費每份200元，查冊費100元。
  2．評估
  收費情況：評估費是該物業(yè)的評估價的5‰，但每宗至少要收取1000元。由于是贈與業(yè)務，評估價通常會較市價低。
  3．辦理贈與公證
  收費情況：贈與公證費是評估價的2％。
  4．繳納稅費
  收費情況：到房管局辦理贈與登記，這個環(huán)節(jié)的收費比較復雜，到了房管局之后，會對該物業(yè)再重新作出評估，其中包括
  契稅為房管局的評估價的3％；
  印花稅為房管局評估價的0．5％；
  房地產權轉移登記費為每宗80元（每多一位受贈人，則加10元）。
  以上三項一般都由受贈人支付。
  還有一項是土地出讓金，則按所受贈物業(yè)的房產性質而定，如部分沒有交納出讓金的房改房則要贈與人補交。值得一提的是，如果贈與房產是房改房性質的，則經過此贈與手續(xù)之后，就改變了其性質，轉為商品房。
  5．出新房產證
  
  如父母與子女之間的贈與則免除契稅
  

  查看全文↓ 2018-07-25 10:01:55

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• 問 我名下有套房子，想轉到我兒子的名下，請問需要哪些資料，和費用？
  答

  證明財產為繼承、贈與的，接受益人按金額總數(shù)收費：　　?。?）不滿1萬元的，按1%收費，但**低收費10元；　　?。?）1萬元以上的，按2%收費。交易契稅:成交價*3-5%(買方繳納)（不同的省市自治區(qū)不同的稅率，普通住宅減半）印花稅:成交價*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費：成交價*0.5%(買賣雙方各一半，住宅6元/平方米）證件工本費:80元

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