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• 136****4830

  1、房產(chǎn)評估定義如下：
  
  1992年，中國施行了土地有償運用，并且立法規(guī)則＂施行房地產(chǎn)報價評估制度＂，國家標準的《房地產(chǎn)評估標準》于2000年6月1日正式施行。作為國家房地產(chǎn)評估業(yè)第一部國家標準，它標準了房地產(chǎn)評估做法，從技能操作上確保了評估成果的客觀公正和合理。
  
  2、房產(chǎn)評估費計算方法如下：
  
  
  
  二手房評估分為“免費評估”和“付費評估”兩種方式。
  
  （1）免費評估：現(xiàn)在除了具有專業(yè)天資的房產(chǎn)評估公司以外還有一種新式的網(wǎng)絡(luò)二手房評估也已趨于老練。國內(nèi)幾家大型的房產(chǎn)類網(wǎng)站、或許具有房產(chǎn)頻道的歸納性網(wǎng)站均開端為消費者供給免費二手房評估這一效勞，其間以房天下評估網(wǎng)為有目共睹。
  
  （2）付費評估：房產(chǎn)評估是二手房買賣過程中一個首要的環(huán)節(jié)。如今，買房借款、賣房過戶、找中介、進銀行，他們都會通知你房子需求評估。比方購房者需求處理典當借款，銀行要依據(jù)評估組織的評估陳述，才干向購房者發(fā)放借款。處理按揭借款的評估，需求具有專業(yè)天資的評估組織進行。
  
  依據(jù)省物價局的有關(guān)規(guī)則，現(xiàn)在評估費收費標準采納累進計費率：房子總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的
  
  0．42％；100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0．3％；500萬元到2000萬元的收取評估總價的0．12％；2000萬元到
  
  5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0．06％；5000萬元以上的收取評估總價的0．012％。

  查看全文↓ 2018-07-19 16:05:17
• 144****3876

  一、申請進行房屋評估的程序：
  1、首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。
  2、委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如過房地產(chǎn)估價單位沒有異議，即可視為接受委托。
  3、接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
  4、資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。
  5、估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。
  二、評估房屋現(xiàn)值的程序：
  1、 按市區(qū)房屋分項重置價格確定房屋各分項的重置價；
  2、 根據(jù)房屋所處位置確定區(qū)位差價系數(shù)；
  3、 根據(jù)房屋完損等級評定成新程度；
  4、 確定房屋的樓層次差價系數(shù)；
  5、 評定房屋調(diào)整項目重置價并確定其成新度；
  6、 核對房屋間數(shù)及其所有權(quán)；
  7、 計算房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值=每平方米房屋分項重置價之和×區(qū)位差價系數(shù)×房屋成新×樓層次差價系數(shù)×房屋建筑面積+調(diào)整項目重置成新價格總額。
  三、以下幾種情形需要進行房屋評估：
  1、如果有一方對交易的房屋沒有價格概念，又不相信對方的報價，可自行委托或雙方共同委托有資格的評估公司進行評估。
  2、辦理房地產(chǎn)保險需要進行評估，可分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。
  3、向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。
  4、當交易雙方由于房屋價格不公平而產(chǎn)生糾紛時，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估。

  查看全文↓ 2018-07-19 16:05:01
• 142****5977

  一、明確估價基本事項包括:
  （1）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。
  （2）明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。
  （3）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。
  （4）明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。
  （5）明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。
  （6）明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。
  二、擬定估價作業(yè)方案 主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排，以便于控制進度及協(xié)調(diào)合作。
  三、搜集估價所需資料 由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括：
  （1）產(chǎn)權(quán)資料
  （2）房屋建筑資料
  （3）市場交易資料
  （4）土地資料
  （5）法律和規(guī)劃資料。
  四、實地查勘估價對象 實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進行客觀確認。

  查看全文↓ 2018-07-19 16:04:44
• 158****3670

  一、房屋評估的依據(jù)：
  
  1、房屋評估的依據(jù)是房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。
  
  2、依據(jù)《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》第四條
  
  ①、房屋征收部門應(yīng)當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。②、對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以權(quán)屬證書和登記簿的記載為準;權(quán)屬證書與登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當按照區(qū)人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。
  
  3、依據(jù)《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》第七條
  
  被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。
  
  二、房屋評估費分檔計算如下所示：
  
  (1)、如果所評估的房產(chǎn)的總價值在100以下或者100萬以下的部分,則評估費按照房產(chǎn)總價值的5%進行收取。
  
  (2)、假如所需要評估的房產(chǎn)的總價值在100—1000萬的,則100萬以上的部分按照房產(chǎn)價值總額的2.5%進行收取。
  
  (3)、再甚所需要評估的房產(chǎn)的總價值在1000—2000萬的,則1000萬以上的部分按照房產(chǎn)價值總額的1.5%進行收取。
  
  (4)、更甚所需要評估的房產(chǎn)的總價值在2000—5000萬的,則2000萬以上的部分按照房產(chǎn)價值總額的0.8%進行收取。
  
  (5)、如果所需要評估的房產(chǎn)的總價值在5000—8000萬的,則5000萬以上的部分按照房產(chǎn)價值總額的0.4%進行收取。
  
  (6)、假如所需要評估的房產(chǎn)的總價值在8000-10000萬的,則8000萬以上的部分按照房產(chǎn)價值總額的0.2%進行收取。
  
  (7)、如果所需要評估的房價的總價值甚至高于10000萬的,則10000萬以上的部分按照房產(chǎn)價值總額的0.1%進行收取。
  
  三、房屋評估費用
  1、房屋評估是根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房屋價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。房屋評估實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房屋價格顯現(xiàn)出來。
  
  2、房屋評估費用就是中介機構(gòu)依據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)對房屋進行評估后取得的價格。房屋評估價由評估房屋評估具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，它是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。評估業(yè)與尋常百姓的生活密切相關(guān)，常見的要數(shù)置換物業(yè)評估了。隨著房產(chǎn)二、三級市場日益繁榮，二手房估價作為房屋置換前期的重要環(huán)節(jié)，也受到廣泛關(guān)注。
  
  3、房屋評估計價辦法是依照被評估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標準、用料情況計算重置完全價值，然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種制房屋進行交易、互換、抵押、拍賣、典當、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、等，涉及房屋價格的活動，均依照本辦法評估作價。
  
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  查看全文↓ 2018-07-19 16:04:26
• 136****5733

  房產(chǎn)評估的評估標準如下：
  一、房產(chǎn)評估的內(nèi)容
  　　1、建筑物的折舊程度
  　　建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。
  　　2、土地生熟程度
  　　土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達程度和土地的平整程度。
  　　3、資本化率
  　　資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
  　　4、基準地價
  　　基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
  　　5、標定地價
  　　標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
  　　6、房屋重置價格
  　　房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
  　　7、底價
  　　底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的**低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
  　　8、補地價
  　　補地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。
  二、房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
  　　1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格
  　　2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
  　　3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
  　　4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

  查看全文↓ 2018-07-19 16:04:09

相關(guān)問題

• 問 房屋評估是怎么評的？
  答

  一、申請進行房屋評估的程序：1、首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。2、委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如過房地產(chǎn)估價單位沒有異議，即可視為接受委托。3、接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。4、資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。5、估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。二、評估房屋現(xiàn)值的程序：1、 按市區(qū)房屋分項重置價格確定房屋各分項的重置價；2、 根據(jù)房屋所處位置確定區(qū)位差價系數(shù)；3、 根據(jù)房屋完損等級評定成新程度；4、 確定房屋的樓層次差價系數(shù)；5、 評定房屋調(diào)整項目重置價并確定其成新度；6、 核對房屋間數(shù)及其所有權(quán)；7、 計算房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值=每平方米房屋分項重置價之和×區(qū)位差價系數(shù)×房屋成新×樓層次差價系數(shù)×房屋建筑面積+調(diào)整項目重置成新價格總額。三、以下幾種情形需要進行房屋評估：1、如果有一方對交易的房屋沒有價格概念，又不相信對方的報價，可自行委托或雙方共同委托有資格的評估公司進行評估。2、辦理房地產(chǎn)保險需要進行評估，可分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。3、向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。4、當交易雙方由于房屋價格不公平而產(chǎn)生糾紛時，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估。

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• 問 房屋評估是怎么評的?
  答

  、房屋評估計價辦法是依照被評估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標準、用料情況計算重置完全價值，然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進行交易、互換、抵押、拍賣、典當、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價格的活動，均依照本辦法評估作價?！　《⒎课菰u估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。

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• 問 購房時房屋評估怎么評低
  答

  專業(yè)的說法: ?　　房地產(chǎn)評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對土地估價還有基準地價修正法。另外還有路線價法、房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法等等。 成本法　　針對土地使用權(quán)價值評估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 　　針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 市場比較法　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場經(jīng)濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。 剩余法　　房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 收益法　　房地產(chǎn)之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價值高低的內(nèi)在原因，通過一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價值有一定的比例關(guān)系(即房地產(chǎn)收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 假設(shè)開發(fā)法　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。 基準地價法　　對于城市土地使用權(quán)的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對于衡量城市土地使用權(quán)的價值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。 路線價法　　土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

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• 問 房產(chǎn)抵押貸款評估公司怎么評？
  答

  需要在指定的評估公司評估，其他的銀行不認。房產(chǎn)抵押貸款流程：1、借款人在銀行開立活期存款帳戶；2、準備貸款要求的資料；3、面簽銀行；4、銀行報卷和審批；5、銀行審批通過后，通知借款人審批結(jié)果，并與借款人簽訂借款合同；6、到建委做抵押登記；7、建委出它項權(quán)利證；8、視情況辦理保險、公證等手續(xù)；9、銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中；10、借款人按借款合同的規(guī)定還本付息。

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• 問 房產(chǎn)抵押貸款評估公司怎么評？
  答

  需要在指定的評估公司評估，其他的銀行不認。房產(chǎn)抵押貸款流程：1、借款人在銀行開立活期存款帳戶；2、準備貸款要求的資料；3、面簽銀行；4、銀行報卷和審批；5、銀行審批通過后，通知借款人審批結(jié)果，并與借款人簽訂借款合同；6、到建委做抵押登記；7、建委出它項權(quán)利證；8、視情況辦理保險、公證等手續(xù)；9、銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中；10、借款人按借款合同的規(guī)定還本付息。

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