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• 137****0796

  我們?cè)谕夤ぷ鞯拇蟛糠秩硕际亲夥可?，今天華律網(wǎng)小編要給大家普及的是公房買賣合同生效的條件有哪些，相信大家也想知道，或許對(duì)您有用呢，當(dāng)然如果你有其他問題也可以去華律網(wǎng)了解，好了接下來(lái)就跟著小編一起去看看吧。
  
  [案例簡(jiǎn)介]
  錢某原在某大學(xué)教書，1997年年底買下了房改房，但單位一直沒有為錢某 辦理房產(chǎn)證。不久前，錢某提出調(diào)到另外一所大學(xué)工作，單位稱：錢某要調(diào)走， 單位就不再將房子賣給他，要他將房子騰空，并準(zhǔn)備把購(gòu)房?jī)r(jià)款退給錢某。錢某 遂訴至法院，要求單位履行購(gòu)房合同。
  一審法院經(jīng)過(guò)依法開庭審理，認(rèn)定雙方的購(gòu)房合同關(guān)系合法有效，雖然房屋 尚未過(guò)戶，但合同已經(jīng)成立，應(yīng)該履行。遂作出判決，判決單位繼續(xù)履行合同， 為錢某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。 [法律問題] 公房買賣合同成立生效條件。
  [法律依據(jù)]
  (1)建設(shè)部(城市公有房屋管理規(guī)定)第31、32、33條規(guī)定。 (2)<**高人民法院關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方是否可以返 回的問題的復(fù)函) (1990年2月17日**高人民法院發(fā)布的(89)民他字第50 號(hào)，現(xiàn)已廢止)。 (3)<國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住 房制度改革意見的通知)有關(guān)規(guī)定。 (4)<合同法)第25、44、135條。
  [法理和法律分析]
  1、公房買賣的前提條件和法律政策約束
  本案涉及公有房屋能否買賣以及買賣的條件問題。隨著城市公有房屋改革的 全面展開和不斷深入，城鎮(zhèn)公有房屋經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和事業(yè)單位等一 些售房單位將公房出售給單位職工時(shí)，存在一些嚴(yán)重侵犯職工合法權(quán)益的行為。 如房改后遲遲不給購(gòu)房職工辦理房產(chǎn)證或扣押產(chǎn)權(quán)證不發(fā)給職工，一旦這些職工 調(diào)走，不管是否已經(jīng)交齊房款，單位往往會(huì)提出解除原來(lái)簽訂的房屋買賣合同， 將房屋收回。那么公房是否可以任意買賣或者公房買賣一定是單位說(shuō)了算呢?首先，公房買賣是有前提的。
  房改涉及的公房包括直轄市、市、建制鎮(zhèn)國(guó)有房屋和 集體所有房屋。根據(jù)建設(shè)部(城市公有房屋管理規(guī)定)的規(guī)定，城市公有房屋買賣的條件是：
  (1)公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府 規(guī)定的證明文件，也即公房買賣首先必須獲得國(guó)家的批準(zhǔn)。
  (2)公有房屋買賣 時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。
  (3)公有房屋必須經(jīng)過(guò)交易審核 后，方可辦理所有權(quán)登記。其次，公房買賣涉及公房初次買賣和公房的買賣后產(chǎn) 權(quán)歸屬問題。作為公有住房實(shí)現(xiàn)商品化的必然要求，公房出售使很多個(gè)人擁有了 自己享有所有權(quán)的房屋。但是由于公房買賣是具有政策性的行為，出售公有房屋，并不是把公有房屋售出了事，也不意味著國(guó)家在公有住房出售后對(duì)居民的住 房問題不再進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。政府在出售公有住房時(shí)，既要尊重價(jià)值規(guī)律，又要考 慮居民的負(fù)擔(dān)能力，制定合理的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)公有住房商品化和私有化的平穩(wěn)過(guò)渡。這就形成了我國(guó)目前購(gòu)買公有住房的“部分產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象。
  根據(jù)(國(guó)務(wù)院辦公 廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革意見的通 知)規(guī)定，職工購(gòu)買公有住房，在國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。購(gòu) 房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán);可以繼承，可以 在購(gòu)房5年以后進(jìn)行市場(chǎng)出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租用權(quán)。售房 收入扣除有關(guān)的稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。職 工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時(shí)受到法律的保護(hù);將優(yōu)惠購(gòu)買的住房投 放市場(chǎng)時(shí)，則受到法律的約束，不得高價(jià)出售或出租。由此可見，公房買賣是不 同于一般私房買賣的，即使辦理了產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)也受到法律的限制和產(chǎn)權(quán)單位 的制約。這樣，就產(chǎn)生了一個(gè)制約限度的問題：即原產(chǎn)權(quán)單位是否可以控制其出 售公房的權(quán)利?本案中的錢某原所在單位的單方毀約是否就是原產(chǎn)權(quán)單位行使制 約權(quán)的行為呢?根據(jù)本案實(shí)際情況，房改買房對(duì)象的限定是基于房改單位房改發(fā) 生以前的事實(shí)，即錢某一直是原單位的職工。至于后來(lái)出調(diào)另外的單位并不影響錢 某的依房改政策買房的資格，何況只是單位自身的原因造成房產(chǎn)證遲遲未辦理。
  2、公房買賣合同的成立要件和合同履行問題
  為了規(guī)范公房買賣過(guò)程中出現(xiàn)的買賣合同成立要件問題，**高人民法院于 1990年2月17日發(fā)布了(89)民他字第50號(hào)司法解釋，即(**高人民法院關(guān) 于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方是否可以返回的問題的復(fù)函)。這個(gè)復(fù) 函主要規(guī)定簽訂公產(chǎn)房屋的買賣協(xié)議后，翻悔而提出解除買賣協(xié)議的，如果此時(shí) 尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是 允許的。這個(gè)復(fù)函顯然是不利于公房買賣中的買方職工當(dāng)事人的，因?yàn)檗k理房產(chǎn) 證手續(xù)的時(shí)間和批文控制在單位手中，這樣會(huì)造成單位任意侵犯職工合法享有的 房改政策優(yōu)惠權(quán)的問題。隨著合同自由精神的立法確認(rèn)和對(duì)合同生效要件的實(shí)質(zhì) 性關(guān)注，2000年7月23日，**高人民法院發(fā)布法釋(2000)20號(hào)司法解釋，公 告廢止了前面提到的(89)民他字第50號(hào)司法解釋，這種廢止與1999年3月 15日全國(guó)人民代表大會(huì)通過(guò)并公布的(中華人民共和國(guó)合同法)的基本原則相 協(xié)調(diào)，原司法解釋與<合同法)抵觸而不應(yīng)再適用。
  那么根據(jù)**新司法解釋精神和現(xiàn)行(合同法)的規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同的成立要件應(yīng)該是：
  (1)符合房改房買賣的前提條件;(2)符合合同成立的一般要件， 即合同法承諾生效時(shí)合同成立，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。在本案中，錢 某與原所在單位訂立的公房買賣合同已經(jīng)符合上述要件。又根據(jù)合同法規(guī)定，買 賣合同當(dāng)事人之出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣，向買受人履行交付標(biāo)的物或 者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。房屋買賣屬于不動(dòng)產(chǎn)買 賣，在本案中只有辦理房產(chǎn)證手續(xù)才能獲得原公房的私有產(chǎn)權(quán)。雖然產(chǎn)權(quán)沒有合 法轉(zhuǎn)移給錢某，但是合同已然成立，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定全面履行自己的義務(wù)。 對(duì)于錢某來(lái)說(shuō)是交付房屋購(gòu)買的價(jià)款，錢某也已經(jīng)履行，因此原公房單位也應(yīng)該 相應(yīng)履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的義務(wù)，而不能認(rèn)為產(chǎn)權(quán)尚未過(guò)戶就可以不履行合同，單方毀 約。
  [學(xué)者建議]
  本案值得注意的一點(diǎn)是，一般而言，房屋是一個(gè)普通中國(guó)家庭**重要的財(cái) 產(chǎn)，如果這份財(cái)產(chǎn)缺乏法律保障，無(wú)論是誰(shuí)，心中恐怕都會(huì)不安的。所以，建議 有關(guān)主管機(jī)關(guān)能夠制定明確而詳盡的規(guī)范，保障購(gòu)房職工的權(quán)益，體現(xiàn)房改實(shí)現(xiàn)職工福利和公房商品化的目標(biāo)。

  查看全文↓ 2018-07-19 14:28:00
• 153****5123

  [摘要]公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國(guó)家所有，公房也分為很多產(chǎn)權(quán)人所有的，那么產(chǎn)權(quán)人是單位的公房能出售嗎，產(chǎn)權(quán)人是單位的公房如何出售呢？
  公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、 權(quán)、處分權(quán)）歸國(guó)家，公房也分為很多產(chǎn)權(quán)人的，那么產(chǎn)權(quán)人是單位的公房能出售嗎，產(chǎn)權(quán)人是單位的公房如何出售呢？
  產(chǎn)權(quán)人是單位的公房能出售嗎 產(chǎn)權(quán)人是單位的公房如何出售
  產(chǎn)權(quán)人是單位的公房能出售嗎 產(chǎn)權(quán)人是單位的公房如何出售
  產(chǎn)權(quán)人是單位的公房能出售嗎
  １、根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定：《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》第５條規(guī)定，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房可以上市出售，那么也就是說(shuō)產(chǎn)權(quán)人是單位的公房在符合上市條件的情況下是可以出售的。
  ２、對(duì)于已購(gòu)公房是可以進(jìn)行買賣的，但是你所持的產(chǎn)權(quán)人是單位的公房必須是經(jīng)過(guò)合法的買賣手續(xù)，且能取得房本。要這種情況下才可以出售公房，否則不可以出售公房。
  ３、凡成套公有住房，除歷史風(fēng)貌建筑，黨政機(jī)關(guān)、科研單位及大專院校院內(nèi)與、科研和用房不可分割的住房、危房，政府代管住宅以及政府規(guī)定不宜出售住房外，均可向現(xiàn)住居民出售。但是成套伙用住房的部分房間（如廚房、衛(wèi)生間等）為公用，其權(quán)面積無(wú)法拆分，因此無(wú)法出售。
  產(chǎn)權(quán)人是單位的公房如何出售
  公房不可以自由買賣，如果要買賣是需要一定的手續(xù)的。需要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T同意，必要時(shí)還需要經(jīng)過(guò)國(guó)資委批準(zhǔn)。需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是可能無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（過(guò)戶）手續(xù)。
  產(chǎn)權(quán)人憑房屋權(quán)證、身份證或其他有效身份證明、與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂公有住房買賣合同（如產(chǎn)權(quán)人無(wú)法提交與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同的可以提交房改售房的檔案材料或原產(chǎn)權(quán)單位出具的證明作為依據(jù)辦理）、與買受人簽訂的已購(gòu)公有住房買賣合同，由買賣雙方直接到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局交易管理、權(quán)屬登記部門辦理過(guò)戶手續(xù)。
  在辦理售后公房過(guò)戶手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)交易要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現(xiàn)在僅對(duì)此進(jìn)行形式審查，并不會(huì)要求同住人到交易當(dāng)場(chǎng)簽名。
  以上就是關(guān)于產(chǎn)權(quán)人是單位的公房是否能出售以及單位公房如何出售的介紹了，可以明確的是單位公房肯定是可以出售的，只是要符合一定的條件。所以在購(gòu)房者進(jìn)行購(gòu)買的時(shí)候一定要注意細(xì)節(jié)性的問題。

  查看全文↓ 2018-07-19 14:27:27
• 141****7450

  北京市房屋買賣管理暫行規(guī)定（修正）
  　　【頒布單位】 北京市人民政府 　　【頒布日期】 19880915 　　【實(shí)施日期】 19980101 　　【章名】 全文 　　為維護(hù)本市房屋買賣的正常秩序，保障買賣雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)
  家和本市有關(guān)規(guī)定，作如下規(guī)定。 　　一、凡本市城區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內(nèi)公有房屋、
  私有房屋的買賣，除本市另有規(guī)定者外，均按本規(guī)定管理。 　　二、本規(guī)定所稱房屋買賣是指房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以
  房屋作價(jià)投資、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋等。 　　三、市房屋土地管理局是本市房屋買賣管理的主管機(jī)關(guān)。區(qū)、縣房屋
  土地管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房屋買賣的管理工作。 　　市、區(qū)、縣房屋土地管理局設(shè)立房地產(chǎn)交易所，負(fù)責(zé)房屋買賣的審查
  和登記過(guò)戶等項(xiàng)工作。 　　四、出賣房屋的單位和個(gè)人，必須持有房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件
  。房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出賣商品房，必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)
  執(zhí)照。 　　出賣房屋，必須遵守下列規(guī)定： 　?。ㄒ唬┏鲑u國(guó)家或單位以各種形式補(bǔ)貼購(gòu)、建的房屋，在同等條件下
  ，房屋土地管理局所屬房屋經(jīng)營(yíng)部門或原出售單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 　?。ǘ┏鲑u已出租的房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。 在同等條件下
  ，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 　?。ㄈ┏鲑u共有房屋，出售人須提交共有人同意或委托出賣的證明。
  在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 　?。ㄋ模┳袷乇臼衅渌嘘P(guān)規(guī)定。 　　五、個(gè)人購(gòu)買房屋，必須具有本市城鎮(zhèn)居民常住戶口；農(nóng)民到郊區(qū)集
  鎮(zhèn)購(gòu)買房屋，必須符合市人民政府《關(guān)于農(nóng)民進(jìn)入集鎮(zhèn)落戶問題的若干規(guī)
  定》的條件。單位購(gòu)買公房，必須有市級(jí)主管部門或區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)
  的證明；單位因特殊需要購(gòu)買私有房屋的，房屋在城區(qū)、近郊區(qū)的，須經(jīng)
  市房屋土地管理局批準(zhǔn)，房屋在遠(yuǎn)郊區(qū)的，須經(jīng)房屋所在地的區(qū)、縣人民
  政府批準(zhǔn)。 　　購(gòu)買房屋，必須遵守下列規(guī)定： 　?。ㄒ唬┵?gòu)買賣方已出租的房屋，應(yīng)與原承租人重新簽訂租賃合同，不
  得單方變更或終止租賃合同。 　?。ǘ﹤€(gè)人購(gòu)買住房，按家庭人口計(jì)算，新購(gòu)部分與原住房面積之和
  ，平房一般人均不超過(guò)20平方米，樓房不超過(guò)30平方米；購(gòu)買非居住用房
  ，限購(gòu)一處。 　?。ㄈ﹩挝毁?gòu)買房屋，必須本單位使用（包括向本單位職工出售、出
  租住房）。 　?。ㄋ模┳袷乇臼衅渌嘘P(guān)規(guī)定。 　　六、下列房屋，不準(zhǔn)買賣： 　　（一）無(wú)合法證件的房屋（包括違法建設(shè)的房屋）； 　?。ǘ┯挟a(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋； 　?。ㄈ┙?jīng)批準(zhǔn)征用或劃撥的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋； 　?。ㄋ模┙?jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)代管的房屋
  ； 　?。ㄎ澹┦腥嗣裾?guī)定其他不得出賣的房屋。 　　七、單位向本單位職工出售住房或房屋經(jīng)營(yíng)單位出售商品房的房屋買
  賣價(jià)格，按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他房屋買賣價(jià)格，可由買賣雙方按照房
  屋的質(zhì)量、用途、所處地段等不同情況協(xié)商確定，但**高不得超過(guò)市人民
  政府規(guī)定的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 　　八、買賣房屋，雙方須簽訂房屋買賣合同，并在1 個(gè)月內(nèi)持房屋買賣
  合同和本規(guī)定第四條、第五條規(guī)定的有關(guān)證件，到房屋所在地的房地產(chǎn)交
  易所辦理買賣過(guò)戶手續(xù)。買賣一方為華僑或香港、澳門、臺(tái)灣同胞的，到
  市房地產(chǎn)交易所辦理買賣過(guò)戶手續(xù)。 　　負(fù)責(zé)辦理房屋買賣過(guò)戶手續(xù)的房地產(chǎn)交易所，應(yīng)根據(jù)本規(guī)定審查買賣
  雙方的資格，符合規(guī)定的，給予辦理房屋買賣過(guò)戶手續(xù)。 　　九、房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過(guò)戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房
  地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，按下列規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申領(lǐng)房
  屋所有權(quán)證；自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，買方始取得房屋所有權(quán)： 　?。ㄒ唬┵?gòu)買私有房屋的，應(yīng)在3 個(gè)月內(nèi)到市房屋土地管理局或房屋所
  在地的區(qū)、縣房屋土地管理局登記； 　?。ǘ┵?gòu)買公有房屋的，應(yīng)在1 年內(nèi)到市房屋土地管理局或房屋所在
  地的區(qū)、縣房屋土地管理局登記； 　?。ㄈ┵I方為華僑或香港、澳門、臺(tái)灣同胞的，按本條第（一）項(xiàng)規(guī)
  定的期限，到市房屋土地管理局登記。 　　十、買賣雙方或一方本人因故不能辦理買賣過(guò)戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，
  可出具委托書，委托代理人代為辦理。 　　十一、房屋買賣成交后，買賣雙方應(yīng)向房屋土地管理局繳納下列稅費(fèi)
  ： 　?。ㄒ唬┢醵?； 　　（二）手續(xù)費(fèi)。 　　十二、房屋買賣雙方在辦理房屋買賣過(guò)戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記中，隱
  瞞真實(shí)情況的，一律不予辦理；已經(jīng)辦理的，由房屋土地管理局確認(rèn)該房
  屋買賣無(wú)效，追繳已發(fā)放的房屋所有權(quán)證。 　　十三、禁止私下買賣房屋或變相買賣房屋；禁止高價(jià)買賣或變相高價(jià)
  買賣房屋；禁止在房屋買賣中隱瞞房?jī)r(jià)、偷漏稅費(fèi)；禁止非法倒賣房屋和
  非法居間牟利等活動(dòng)。 　　十四、違反本規(guī)定的，由房屋土地管理局給予以下處罰： 　?。ㄒ唬┎话?/span>

  查看全文↓ 2018-07-19 14:27:11
• 157****9012

  這個(gè)要看你是什么時(shí)候分到的單位公房的，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代有些單位分給職工的宿舍雖然是公房，但那時(shí)屬福利性質(zhì)的公房，這種公房有的屬政府的直管公房，有租賃協(xié)議，有的是國(guó)有企業(yè)的自管公房，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)。這種情況下的公房在拆遷時(shí)，是先進(jìn)行房改將地面上建筑的價(jià)值經(jīng)拆遷評(píng)估賣給你，變?yōu)樗饺怂?，然后再與其它私有房屋一樣進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)樗接蟹课莶疬w評(píng)估是由地面上建筑的價(jià)值和土地價(jià)值兩方面組成，拆遷時(shí)你多出了土地補(bǔ)償及裝修及其它搬遷補(bǔ)償。
  如果你這房子不屬福利分房性質(zhì)，就是單位租給你住的，或者單位也不是國(guó)有企事業(yè)，拆遷時(shí)你有其它住房是要無(wú)條件讓出的，**多給你搬遷補(bǔ)助費(fèi)，或按租賃合同約定辦理；如果你實(shí)際居住，而又沒有其它住房，拆遷時(shí)要和你解除租賃關(guān)系，如解除租賃關(guān)系達(dá)不成一致的，可以另行安置你住房，重新確立租賃關(guān)系。你符合廉租房或購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的也可以優(yōu)先排號(hào)辦理。

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• 131****2663

  公房有兩類，一類是可售公房，包括成本價(jià)公房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房和央產(chǎn)房；一類是不可售公房。成本價(jià)公房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房上市出售，除了需交契稅、個(gè)稅、增值稅及附加外，還需要交土地出讓金。
  
  
  
  一、公房是什么？
  
  公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán))歸國(guó)家所有。2．公房有哪幾類？
  
  按照房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房，即通常所說(shuō)的已購(gòu)公房；一類是不可售公有住房。可售公房一經(jīng)上市交易，則變?yōu)樗接猩唐贩俊?br/>
  （1）可售公房（已購(gòu)公房）
  
  包括央產(chǎn)房、成本價(jià)公房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房。
  
  ①成本價(jià)公房
  
  指在房改時(shí)按照政府制定的房改成本價(jià)來(lái)支付房?jī)r(jià)的公房。成本價(jià)公房跟商品房一樣，房屋產(chǎn)權(quán)人享有完全的產(chǎn)權(quán)。
  
  成本價(jià)公房可在房產(chǎn)證首頁(yè)辨別：
  
  
  
  成本價(jià)公房房產(chǎn)證首頁(yè)
  
  ②標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房
  
  指單位職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的公房。
  
  標(biāo)準(zhǔn)價(jià)公房可在房產(chǎn)證首頁(yè)辨別：
  
  
  
  標(biāo)準(zhǔn)價(jià)公房房產(chǎn)證首頁(yè)
  
  ③央產(chǎn)房
  
  指中央在京單位的已購(gòu)公有住房，是北京獨(dú)有的公房類型。分為職工按房改成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門、全國(guó)政協(xié)機(jī)關(guān)、全國(guó)人大機(jī)關(guān)、兩院、國(guó)務(wù)院各部委及各直屬機(jī)構(gòu)、各人民團(tuán)體及所屬單位。
  
  央產(chǎn)房房產(chǎn)證首頁(yè)示例：
  
  
  
  央產(chǎn)房房產(chǎn)證首頁(yè)
  
  （2）不可售公房
  
  ①部級(jí)干部名下的已購(gòu)公房不能上市交易。
  
  ②涉及國(guó)家安全、保密等特殊部門的住房，如黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)科研區(qū)內(nèi)的住房，產(chǎn)權(quán)單位沒有辦理住房檔案登記的不能上市交易。
  
  二、公房制度怎么發(fā)展的？
  
  公房制度改革產(chǎn)生和發(fā)展，伴隨著我國(guó)住房的商品化和社會(huì)化。
  
  公房制度的產(chǎn)生
  
  公房制度產(chǎn)生于二十世紀(jì)五十年代后期，我國(guó)在高度集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下實(shí)行的福利型住房分配制度，公房是住房供應(yīng)主體。
  
  公房制度的改革
  
  為適應(yīng)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和不斷完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，二十世紀(jì)八十年代初,政府開始進(jìn)行住房制度改革探索,由于公房的主體地位,公房制度改革便成為重中之重。
  
  （1）初步調(diào)整階段（1978-1985）
  
  調(diào)整內(nèi)容：明確住房是商品,開始先后在部分城市進(jìn)行全價(jià)出售公房的試點(diǎn)和補(bǔ)貼出售公房試點(diǎn)。全價(jià),指房屋的土建成本價(jià)格。補(bǔ)貼指政府和單位補(bǔ)貼。
  
  調(diào)整結(jié)果：由于當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低,居民的購(gòu)房能力不足，全價(jià)出售公房試點(diǎn)逐漸被迫停止。補(bǔ)貼出售試點(diǎn)中，單位需負(fù)擔(dān)大部分房?jī)r(jià),而一般單位的經(jīng)濟(jì)承受能力有限,補(bǔ)貼出售也被迫停止。
  
  （2）正式實(shí)施階段（1986-1993）
  
  實(shí)施政策：
  
  ①1988年2月,國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》，決定在全國(guó)城鎮(zhèn)分批推開住房制度改革，逐步出售公房。
  
  ②1991年6月7日,國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》,其重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策,從而改革全面展開。
  
  ③1991年，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》,改革公房低租金制度,將公房的實(shí)物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度,由住戶通過(guò)買房或租房,取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，達(dá)到住房商品化目的。
  
  實(shí)施結(jié)果：由于長(zhǎng)期福利分房制度的影響,居民一時(shí)很難轉(zhuǎn)變低租金的思維模式,仍存在公房提租難和超低價(jià)售房的問題。
  
  （3）全面推行階段（1994-1997）
  
  推行措施：1994年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，進(jìn)一步調(diào)整公房租金標(biāo)準(zhǔn),穩(wěn)步出售公有住房。出售公房以成本價(jià)為主,以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為過(guò)渡,并且國(guó)家取消此前對(duì)購(gòu)買完全產(chǎn)權(quán)住房再交易的時(shí)間限制。
  
  推行結(jié)果：公房的公權(quán)色彩開始逐漸淡化,公房改革全面推行并開始形成體系。
  
  （4）深入改革階段（1998年之后）
  
  改革政策：1998年,國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,正式提出停止住房的實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。
  
  改革結(jié)果：出售原有公房適用成本價(jià),與經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)相銜接,保留足夠的公房供低收入家庭廉價(jià)租賃。
  
  三、已購(gòu)公房上市買賣有什么政策？
  
  1.已購(gòu)公房上市有什么條件？
  
  （1）成本價(jià)公房
  
  可上市。但成本價(jià)公房在取得時(shí)未繳納土地出讓金，因此出售時(shí)需按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金。
  
  （2）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房
  
  需要原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)才可上市出售。在上市交易時(shí)，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如遇原單位已撤銷的，當(dāng)?shù)卣课莨芾聿块T有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果原單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，需先向原單位繳納土地出讓金。
  
  （3）央產(chǎn)房
  
  央產(chǎn)房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒有備案，需房屋所在單位做備案才能上市交易。
  
  買央產(chǎn)房要多看兩個(gè)材料：
  
  
  
  買央產(chǎn)房要多看兩個(gè)材料
  
  
  
  央產(chǎn)房同意出售證明
  
  2.已購(gòu)公房買賣需要交哪些稅費(fèi)？
  
  已購(gòu)公房要交納的稅費(fèi)包括增值稅及附加、契稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金。
  
  
  
  已購(gòu)公房買賣應(yīng)交的稅費(fèi)
  
  核定價(jià)，指繳稅時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的價(jià)格。網(wǎng)簽價(jià)，指買賣雙方在網(wǎng)簽時(shí)定的價(jià)錢。繳稅時(shí)，核定價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)，哪個(gè)高取哪個(gè)為計(jì)稅依據(jù)。
  
  公房是我國(guó)特定經(jīng)濟(jì)時(shí)期的產(chǎn)物，除了不可售公房外，已購(gòu)公房都可在滿足相關(guān)條件后上市交易。
  
  資料來(lái)源：《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》
  
  《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》
  

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相關(guān)問題

• 問 關(guān)于單位公房住房拆遷安置
  答

  目前應(yīng)參照《城市房屋拆遷補(bǔ)償條例》第29條，即拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋，拆遷方應(yīng)制定一方案報(bào)房屋主管部門批準(zhǔn)，并做好證據(jù)保全。慣常的做法是你先與單位搞清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，是公房要么就補(bǔ)償單位差價(jià)后接受拆遷方貨幣或房屋安置，要么就是單位先與拆遷方取得房屋安置后你繼續(xù)享有房屋使用權(quán)。關(guān)鍵是拆遷方，單位和你三方是如何協(xié)商的，但目前多是補(bǔ)清單位內(nèi)部?jī)r(jià)款取得產(chǎn)權(quán)后，再接受拆遷安置，

  全部3個(gè)回答>
• 問 什么是公房?公房買賣有什么政策?
  答

  公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。公房的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓也可以交換。有的人也稱“公房買賣”，但稱作買賣是不準(zhǔn)確的，因?yàn)槌凶馊讼碛械闹皇浅凶鈾?quán)而不是產(chǎn)權(quán)，而承租權(quán)只能轉(zhuǎn)讓不能買賣。公房只有將產(chǎn)權(quán)買下取得產(chǎn)權(quán)證后才能出售。根據(jù)上海的規(guī)定，未列入可出售范圍內(nèi)的公有居住房屋，可以進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓;列入可出售范圍內(nèi)的公有居住房屋，不得進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓。有下列情形之一的公有居住房屋，不得進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換：(一) 整幢獨(dú)用的花園住宅;(二)屬部隊(duì)、宗教團(tuán)體所有或者在**校園內(nèi)的;(三)產(chǎn)權(quán)不明晰的;(四)承租人拖欠租金尚未結(jié)清的(注意：如果承租人拖欠租金超過(guò)6個(gè)月，出租人可以解除合同);(五)依法代管或需要落實(shí)政策的;(六)已列入戶籍凍結(jié)范圍的(注意：主要是指因拆遷等原因進(jìn)行戶籍凍結(jié)的情況);(七)承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的(注意：擅自搭建造成不能轉(zhuǎn)讓的情況比較多，只有在拆除搭建后才能轉(zhuǎn)讓);(八)列入本市危棚簡(jiǎn)屋改造或者住房成套改造計(jì)劃的;(九)其他依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。除上述情形外，出租人應(yīng)當(dāng)同意承租人進(jìn)行房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??公房拆了回遷后有哪些收費(fèi)？現(xiàn)單位拆遷有什么政策？
  答

  一般是按面積1：1，但具體你那里這次拆遷如何補(bǔ)償，請(qǐng)關(guān)注當(dāng)?shù)卣牟疬w公告。1、公房拆遷，補(bǔ)償款不會(huì)全部給居住人的，還有房產(chǎn)所有人公房所屬單位的補(bǔ)償部分。2、給與公房承租人的補(bǔ)償一般是：由公房所屬單位另行安排住房；或者直接給予補(bǔ)償款，具體補(bǔ)償款是多少，還要看公房所屬單位的決定，但要能保障公房承租人的居住條件。3、首先須明確一點(diǎn)，公房是國(guó)家財(cái)產(chǎn)，不能作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承?！冻鞘蟹课莶疬w管理辦法》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的權(quán)人。存在公房租賃關(guān)系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關(guān)系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊诉M(jìn)行安置后才能獲得補(bǔ)償。在被拆遷人（出租人）對(duì)承租人進(jìn)行安置的情況下，不存在對(duì)承租人的金錢補(bǔ)償問題。但在解除租賃關(guān)系的情形中，被拆遷人（出租人）通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權(quán)的對(duì)價(jià)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 單位自管公房有什么義務(wù)
  答

  公房（公有住房、公產(chǎn)住宅）是指由政府和國(guó)有企、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。公房的大量存在是由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行住房福利化的結(jié)果。

  全部5個(gè)回答>
• 問 公房房改有哪些條件？公房買賣有什么政策？
  答

  一般先找物業(yè)部門。因?yàn)槲飿I(yè)部門一般都受開發(fā)商委托聯(lián)系維修事務(wù)，物業(yè)部門（應(yīng)經(jīng)開發(fā)商委托）聯(lián)系施工單位前來(lái)保修。房屋漏雨維修應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，實(shí)行“公房公修、私房私修”的原則。對(duì)房屋漏雨等共用部位的維修，按規(guī)定由相關(guān)業(yè)主共同協(xié)商議定，并分?jǐn)傁嚓P(guān)維修費(fèi)用。具體如何解決，分為以下三種情況：一、如房屋已交存維修資金的，屬已購(gòu)市直管公房的，業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)提出申請(qǐng)；提出房屋公共維修基金。房屋維修費(fèi)用超出交存維修基金部分，由相關(guān)業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。二、屬已購(gòu)單位自管公房的：業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)或房屋所在地居委會(huì)提出申請(qǐng)；經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)提出房屋維修預(yù)算明細(xì)，征詢業(yè)主意見并填寫申請(qǐng)表，送交原售房單位；原售房單位到維修基金交存銀行對(duì)賬并填寫相關(guān)表格后，持資料到市住房保障中心辦理提取審核手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)后，原售房單位到銀行辦理轉(zhuǎn)賬，轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)指定賬戶，用于房屋的實(shí)際維修。三、商品房：如果業(yè)主的房屋在保修期內(nèi)，應(yīng)該找開發(fā)商負(fù)責(zé)保修。如果房屋已交存房屋專項(xiàng)維修資金，屬于保修期滿后的維修和更新 、改造，且漏雨部位屬于共用部位，各區(qū)的房屋專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋專項(xiàng)維修資金的使用申請(qǐng)受理、現(xiàn)場(chǎng)勘查、使用方案審核、參與竣工驗(yàn)收等相關(guān)工作。也就是說(shuō)，如果商品房過(guò)了保修期，業(yè)主已交納房屋維修金的話，業(yè)主可以去房屋所在區(qū)房屋維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)領(lǐng)取房屋維修金修理

  全部4個(gè)回答>