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• 157****4882

  根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法以及基準地價系數(shù)修正法等。
  估價方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等適當選擇，一般應(yīng)采用兩種或以上的方法進行評估。

  查看全文↓ 2018-07-17 22:52:36
• 134****2058

  　新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評估時**常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構(gòu)成，首先需要了解基準地價的價值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準地價內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價格?；鶞实貎r法是根據(jù)各個城市和地區(qū)確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型?；鶞实貎r的表達方式可以有級別基準地價、分區(qū)基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對于地面熟地價而言，其價值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。
  　　對于劃撥用地的估價，同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法
  　　綜上所述，劃撥土地使用權(quán)價值評估可以用一句話概括：在假設(shè)劃撥用地可以自由轉(zhuǎn)讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞評估目的，充分考慮企業(yè)改制中的各方面因素，以保守性評估為指導(dǎo)思想測算得出的規(guī)劃土地用途下，以估價時點為起始日期的同用途法定**高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權(quán)價格。

  查看全文↓ 2018-07-17 22:52:33
• 143****8523

  評估房子的話只是針對房子進行評估，對土地的影響不大，
  不過現(xiàn)在銀行針對劃撥性土地的話評估價格相對要低些，甚至有些銀行不接受劃撥土地的房子辦理抵押貸款或按揭貸款。
  辦理貸款需要資料如下：
  身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水、產(chǎn)權(quán)證、國土證（已婚帶夫妻雙方資料）

  查看全文↓ 2018-07-17 22:51:56
• 142****4674

  土地估價基本方法
  　　土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。
  　　(一)市場比較法
  　　市場比較法是土地估價中**基本、**常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原理。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。
  　　基本公式：
  　　Vd=Vb x A x B x D x E
  　　Vd—待估宗地的價格
  　　Vb—比較實例宗地價格
  　　A—待估宗地情況指數(shù) / 比較實例宗地情況指數(shù) = 正常情況指數(shù) / 比較實例宗地情況指數(shù)
  　　B—待估宗地估價期日地價指數(shù) / 比較實例宗地交易日期地價指數(shù)
  　　D—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) / 比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
  　　E—待估宗地個別因素條件指數(shù) / 比較實例宗地個別因素條件指數(shù)
  　　歸結(jié)起來看，這種方法是在兩個可比的土地商品之間按照它們的情況指數(shù)、價格指數(shù)、區(qū)域因素和個別因素的比值來確定待估地的價值。
  　　(二)收益還原法
  　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財產(chǎn)都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
  　　由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應(yīng)得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
  　　收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價。
  　　基本公式：
  　　土地收益為無限年期
  　　V= a / r
  　　V —土地收益價格
  　　a —土地純收益(地租)
  　　r —土地還原利率
  　　(三)成本逼近法
  　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應(yīng)慎重。
  　　基本公式：
  　　地價= 土地取得費 + 土地開發(fā)費 + 稅費 + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益
  　　(四)剩余法
  　　剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價格扣除非土地因素的貢獻。
  　　剩余法主要應(yīng)用于有開發(fā)價值的土地估價，一般由以下幾種類型：(1)代開發(fā)的地的估價;(2)待拆遷改造在開發(fā)房地產(chǎn)的估價;(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價;(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價的單獨評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之數(shù)即為地價。
  　　基本公式：
  　　V = A - ( B + C )
  　　V—待估土地的價格
  　　A—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值;
  　　B —整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;
  　　C—開發(fā)上合理利潤
  　　對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，其具體公式為：
  　　土地價格 = 房屋于其總售價 - 建筑費用 - 專業(yè)費用 - 利息 - 銷售費用 - 稅費 -開發(fā)商利潤
  　　(五)基準地價系數(shù)修正法
  　　基準地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區(qū)域平均價，因此，要評估該區(qū)域中某一宗地的價格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價進行修正，方能得出宗地價格。
  　　土地價格是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益高低。因此在進行劃撥土地使用權(quán)價格評估時，應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對地價的影響。
  　　劃撥土地使用權(quán)可依法進行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地進入二、三級市場有較嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經(jīng)營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權(quán)為無償取得，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權(quán)價格：
  　　成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸土地所有者即國家所有，相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。
  　　收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價規(guī)程》對如何計算土地純收益及出讓地價已作了明確規(guī)定，但對劃撥土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定，因此，可通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)土地租賃的租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。**終劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
  　　市場比較法?？梢灶A(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益認識的日益增強，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進行交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素的修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。
  　　用出讓土地使用權(quán)價格扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權(quán)價格=劃撥土地使用權(quán)價格+土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格×(1-出讓金比例)。

  查看全文↓ 2018-07-17 22:51:46

相關(guān)問題

• 問 ??如何評估劃撥土地的價格？
  答

  新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評估時**常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構(gòu)成，首先需要了解基準地價的價值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準地價內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價格?；鶞实貎r法是根據(jù)各個城市和地區(qū)確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法?；鶞实貎r測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型?；鶞实貎r的表達方式可以有級別基準地價、分區(qū)基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對于地面熟地價而言，其價值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本?！　τ趧潛苡玫氐墓纼r，同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法　　綜上所述，劃撥土地使用權(quán)價值評估可以用一句話概括：在假設(shè)劃撥用地可以自由轉(zhuǎn)讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞評估目的，充分考慮企業(yè)改制中的各方面因素，以保守性評估為指導(dǎo)思想測算得出的規(guī)劃土地用途下，以估價時點為起始日期的同用途法定**高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權(quán)價格。

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• 問 ??你好，希望解答一下，如何評估劃撥土地的價格？
  答

  新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評估時**常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構(gòu)成，首先需要了解基準地價的價值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準地價內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價格?；鶞实貎r法是根據(jù)各個城市和地區(qū)確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法?；鶞实貎r測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型?；鶞实貎r的表達方式可以有級別基準地價、分區(qū)基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對于地面熟地價而言，其價值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本?！　τ趧潛苡玫氐墓纼r，同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法　　綜上所述，劃撥土地使用權(quán)價值評估可以用一句話概括：在假設(shè)劃撥用地可以自由轉(zhuǎn)讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞評估目的，充分考慮企業(yè)改制中的各方面因素，以保守性評估為指導(dǎo)思想測算得出的規(guī)劃土地用途下，以估價時點為起始日期的同用途法定**高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權(quán)價格。

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• 問 劃撥土地和劃撥土地上的房產(chǎn)怎樣評估？
  答

  你好，這種情況都很正常，現(xiàn)在佛山的規(guī)定及程序都是這個樣走，如果你覺得自己權(quán)益受到損害，可以申請重新評估。謝謝

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• 問 劃撥土地如何拍賣
  答

  劃撥土地轉(zhuǎn)讓三種情形的不同處理劃撥土地使用權(quán)是我國特有之概念。 在改革開放之前, 我國城市土地的利用均是通過劃撥方式進行的, 即都是無償劃撥供應(yīng)的,只存在單一的劃撥土地供應(yīng)制度。改革開放之后,隨著外資的進入,我國對外資 企業(yè)開始實行土地有償使用,收取土地使用費。 1990年,國務(wù)院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出 讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 (以下簡稱《條例》 ) 的頒布與實施,標志著出讓土地使用權(quán)制度的建立,由此開啟了 劃撥土地使用權(quán)通過辦理出讓手續(xù)可再行轉(zhuǎn)讓的歷史。 而**近**高人民法院頒布的法釋 (2005)5號文《關(guān) 于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 (以下簡稱“《解釋》”)則根據(jù)司法實踐 對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式作了全面的總結(jié)和規(guī)范, 對今后房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展具有直接的現(xiàn)實意義。 一、劃撥土地使用權(quán)的含義及特點。那么,何謂“劃撥土地使用權(quán)”呢 ? 根據(jù)《條例》、 1992年國家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫 行辦法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 (以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》 ) 等規(guī)定,劃撥土地使用權(quán) 是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準,通過除出讓土地使用權(quán)以外的各種方式,除繳納補償、安 置等費用外或完全無償取得的國有土地使用權(quán)。其特點有:(1)取得的法定性。即要取得劃撥土地使用權(quán), 其用途必須符合法律規(guī)定, 并且必須經(jīng)過有批準權(quán)的政府批準。 (2)取得的無償性。 這是劃撥土地使用權(quán)與 出讓土地使用權(quán)的本質(zhì)區(qū)別,即劃撥土地使用權(quán)取得者除繳納補償、安置費外無須向國有土地的所有權(quán)人 即國家支付土地使用費 ; 而出讓土地使用權(quán)人則必須向國有土地的所有權(quán)人即國家支付包含土地使用費在 內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金。 (3)使用的無期限性。依照法律規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政 法規(guī)另有規(guī)定外, 沒有使用期限的限制。 (4)權(quán)利的受限制性, 劃撥土地使用權(quán)人不能隨意地處分其劃撥土 地使用權(quán)。要處分,必須經(jīng)過有批準權(quán)的政府批準。

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• 問 關(guān)于劃撥土地使用權(quán)及其價格評估幾個問題的思考
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  A,B,C 答案解析：[解析] 成本逼近法的基本公式 V=Ea+Ed+T+Rt+R2+R3=VE+R3+...... 式中：V————土地價格； Ea————土地取得費； Ed————土地開發(fā)費； T————稅費； Rt————利息； R2————利潤； R3————土地增值； VE————土地成本價格。

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