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• 151****7946

  合同中對違約金有約定的，按合同約定處理，沒有約定，按造成的損失要求損失

  查看全文↓ 2018-07-14 21:10:00
• 133****6085

  購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。
  　　就合同主要條款說明如下：
  　　（1）關于房屋面積方面的條款。
  　　商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
  　　目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。
  　　另一種按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。
  　?。?）關于價格、收費、付款額同的條款。
  　　價格條款應比較明確，應有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。
  　　可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，**好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。
  　?。?）關于房屋質(zhì)量的條款。
  　　購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保持期等。
  　　雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產(chǎn)品使造價和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按《合同法》有關規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準。
  　　有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。
  　　商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。
  　　墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。
  　　（4）關于售后物業(yè)管理的條款。
  　　這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。
  　　自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議?！?br/>　　但是，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應該據(jù)理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。
  　　（5）關于履行合同的期限和方法的條款。
  　　應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。
  　?。?）關于產(chǎn)權登記的條款。
  　　由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時，賣方應出具申請房屋產(chǎn)權移轉(zhuǎn)給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。
  　　按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內(nèi)不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。
  　?。?）關于稅費負擔的條款。房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規(guī)定，各自承擔，并明確載入合同。
  　?。?）關于違約責任的條款。
  　　包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款 應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產(chǎn)銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
  現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。
  　?。?）關于不可抗拒力。
  　　簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
  　　“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件）。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應約定一個告知期限。
  　　出賣人有時提出以下免責條款，買受人**好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發(fā)出有關批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。

  查看全文↓ 2018-07-14 21:09:57
• 136****4774

  如果補充協(xié)議確實不合理，又無法協(xié)商?？梢钥紤]是不是屬于無效或者可撤銷條款。比如對方有沒有在簽訂協(xié)議時存在欺詐、脅迫、乘人之危的情形導致你違背自己的真實意思做出了妥協(xié)?；蛘呖磪f(xié)議結(jié)果是不是顯失公平。再看是不是與簽訂合同時有客觀的情勢變更因素導致協(xié)議無法履行，如果由以上任一要素，你就可以主張撤銷或者變更相關協(xié)議條款。
  具體法律規(guī)定有：
  《合同法》
  第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
  　?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  　?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；
  　　（四）損害社會公共利益；
  　　（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
  　　第五十三條合同中的下列免責條款無效：
  　?。ㄒ唬┰斐蓪Ψ饺松韨Φ?。
  （二）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。
  　　第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
  　?。ㄒ唬┮蛑卮笳`解訂立的；
  （二）在訂立合同時顯失公平的。
  　　一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

  查看全文↓ 2018-07-14 21:09:49

相關問題

• 問 ??期房合同不合理怎么處理好？
  答

  好，逾期交房違約金一般是按日計算的，開發(fā)商每逾期一日并產(chǎn)生一日的違約金，違約越久，違約金總數(shù)會越多。在訴訟時，開發(fā)商會援引《民法通則》、《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，以違約金過高為由要求人民法院或者仲裁機構適當減少違約金數(shù)額?！　“凑铡逗贤ā芬约?*高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應當支付違約金或者賠償損失;商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。　　二、開發(fā)商延期交房要分情況處理　　(一)正常延期交付的處理：正常延期交付主要指由于施工遲延、相關政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，并要求開發(fā)商按合同承擔延期交付房屋的違約責任，這里提醒業(yè)主，如合同約定的違約金不能彌補你的經(jīng)濟損失(以房屋的正常市場租金作為參照)，你可以要求開發(fā)商賠償你的經(jīng)濟損失?！　?二)非正常延期交付的處理：非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關政府手續(xù)違法且無法辦理等，如不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即退房，如開發(fā)商負債已經(jīng)超過其資產(chǎn)，業(yè)主還可以向法院申請開發(fā)商破產(chǎn)，以**大限度的保護業(yè)主的利益。

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• 問 購房合同不合理怎么維權
  答

  具體什么地方不合理？建議及時保留證據(jù)鑒于時間有限

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• 問 購房合同不合理怎么辦
  答

  要看具體條款的，不是什么條款都可以要求退房！

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• 問 ??購房合同不合理怎么維權？應該怎么維權呢？
  答

  一 與開發(fā)商交涉，聯(lián)合其他業(yè)主一起維權**好二 如果還不能整改，就上建委投訴三 建委解決不了，就上法院告開發(fā)商

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• 問 購房合同不合理怎么辦呢?
  答

  對他開發(fā)商合理就可以了，如果愁賣開發(fā)商會給你合理修改，如果不愁賣鳥都不鳥你

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