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• 148****2635

  國家發(fā)展改革委、建設部印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法
  發(fā)改價格[2003]1864號
  第九條　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用
  物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
  　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
  　　2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
  　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
  　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
  　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
  　　6、辦公費用；
  　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；
  　　8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
  　　9、經業(yè)主同意的其它費用。
  由此可見，不管物業(yè)管理費用是按照建筑面積還是按照使用面積計算，都要包括以上內容，也就是說如果按照建筑面積每平方米上分攤的少點，按照使用面積每平方米分攤的多點，其實是一樣的，不過還是要已當地的法律、法規(guī)為準。 簡單測算公式：物業(yè)管理費單價＝所有費用的總和÷參加測算

  查看全文↓ 2018-07-14 20:59:47
• 137****9873

  一、物業(yè)管理費用測算方法 一般而言，住宅小區(qū)的公共服務費用構成主要包括：管理、服務人員的工資及福利費；公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；固定資產折舊費；法定稅收等。各項具體費用的測算方法如下：
  1、 工資及福利費測算 工資及福利費用主要由物業(yè)管理公司人員的基本工資以及按規(guī)定提取的職工福利費、加班費、服裝費（不含獎金）等構成。
  （1） 基本工資（元/月） 基本工資標準應根據當地工資水平以及企業(yè)性質、效益、工作崗位等因素確定。
  （2） 福利費（元/月） 福利費包括： 福利基金—按職工工資總額的14%計算。 工會經費—按職工工資總額的2%計算。 教育經費—按職工工資總額的1.5%計算。 社會保險費—包括醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、待（失）業(yè)保險、住房基金等。其中待（失）業(yè)保險按工資總額的1%計算，其他各項按地方規(guī)定由物業(yè)管理公司自行確定。
  （3）加班費（元/月） 通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個工作日計算。
  （4）服裝費（元/月）按每人每年2套測算，將年服裝費總額除以12個月，測算出每月服裝費。根據以上測算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費。每平方米建筑面積工資及福利費＝
  2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費 公共設施、設備的日常運行、維修及保養(yǎng)是指住宅小區(qū)的公共部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)間道路等土建零修費，以及室外上下水管道、電氣、燃氣部分的日常運行維修及保養(yǎng)費，樓宇公共照明費等。該項費用的測算，既可以根據公司從事物業(yè)管理的經驗確定，也可以按以下方法測算。 普通多層住宅公共設施、設備的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折舊費按25年計算，公共設施設備的維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。測算步驟為：
  （1） 測算公共設施、設備的建造成本公共設施、設備的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%
  （2）測算公共設施、設備的月折舊費月折舊費=
  （3）測算公共設施、設備的維修保養(yǎng)費維修保養(yǎng)費＝月折舊費×40%除了以上方法外，一般公共設施維護費，還可以分別列項進行計算，然后加總求和。一般公共設施維護費的構成如下：
  （1）公共照明系統(tǒng)費用 = 電費 + 維修費，其中：電費 = 照明電器的總功率×每日開啟時間×30天×電費單價維修費：通常根據以往經驗估算得出
  （2）給排水費用 = 電費 + 維修費，其中：電費 = 給排水設備用電總功率×每日開啟時間×30天×電費單價維修費：通常根據以往經驗估算得出
  （3）供配電、發(fā)電系統(tǒng)設備維修費
  （4）消防系統(tǒng)維修費
  （5）公共建筑道路維修費將上述
  （1）-
  （5）項費用加總，除以所管物業(yè)總面積，即為每平方米公共設施維護費用。
  3、電梯費用電梯費用= 其中： 電梯使用率 = 平均每天開啟時間/24。不同物業(yè)電梯使用時間和頻率會有差別，可以通過統(tǒng)計方法進行估算，大致在0.3~0.6之間。 電梯年檢費 = 年檢費總額/12月
  4、 綠化費 綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費及其他費?？砂磳嶋H面積匡算出每項費用的年總支出，再分攤到每月每平方米建筑面積中。每月每平方米建筑面積分攤的綠化費＝
  5、 清潔衛(wèi)生費 小區(qū)清潔衛(wèi)生費包括清潔工具購置費、勞保用品費、衛(wèi)生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費和其他費。各項費用的測算根據本公司已往的經驗或參照同行業(yè)的測算標準確定。每月每平方米建筑面積分攤的清潔衛(wèi)生費＝
  6、 保安費 保安費是指封閉小區(qū)公共秩序的維護費。它包括裝備費、保安人員人身保險費、保安用房及人員住房租金等。各項費用根據已往的經驗或參照同行業(yè)的測算標準確定。每月每平方米建筑面積分攤的保安費＝
  7、 辦公費 辦公費主要包括：交通費（車輛的蠔油、維修保養(yǎng)、保險養(yǎng)路費用）、通訊費（含電話、電傳、手機、電報等）、低質易耗品費（含紙張、筆墨、打印費等）、書報費、廣告宣傳費、社區(qū)文化活動費、辦公用房租金、辦公水電費、節(jié)日裝點費、審計費等。各項費用根據已往的經驗綜合測算得出。每月每平方米建筑面積分攤的辦公費＝
  8、 固定資產折舊費 固定資產折舊費是指物業(yè)管理公司所擁有的交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、綠化消防設備及其他設備所提取的折舊費，計算公式：固定資產月折舊額＝ 每月每平方米建筑面積分攤的折舊費＝
  9、 法定稅收 物業(yè)管理公司應繳納的稅費主要是兩稅一費，即：營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。營業(yè)稅是按公司經營總收入的5%征收。按照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”的原則，測算時可按前幾項之和為基數，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面積應分攤的數額。城市維護建設稅通常按營業(yè)稅的7%測算。教育費附加按營業(yè)稅的3%測算。兩稅一費合計為經營收入的5.5%，測算是可按前幾項合計的5.5%計算確定。 具體條例規(guī)定請查看當地的物業(yè)服務收費管理辦法！

  查看全文↓ 2018-07-14 20:59:11
• 157****2853

  公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。
  不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
  2.租金回報率分析法
  公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
  優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優(yōu)地產”的簡捷方法。
  不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
  3.內部收益率法
  房產投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費）＝內部收益率。
  上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。
  優(yōu)點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。
  不足：通過計算內部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。
  4.簡易國際評估法
  基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。
  任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？
  如何計算投資回報率
  有行內人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式：
  計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價
  計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價

  查看全文↓ 2018-07-14 20:58:58
• 147****6036

  物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則是：合法性原則、相關性原則、對應性原則、合理性原則。
  國家發(fā)改委、住建部在2007年出臺了關于印發(fā)《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的通知，發(fā)改價格（2007）2285號，第五條規(guī)定了上述的4個原則。
  1、合法性原則是計入定價成本的費用應當符合我國相關法律、法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度；
  2、相關性原則是計入定價成本的費用應當為物業(yè)服務直接相關的費用和間接相關的費用；
  3、對應性原則是計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內容和物業(yè)服務標準相對應；
  4、合理性原則是影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業(yè)標準或社會公允水平。

  查看全文↓ 2018-07-14 20:58:39
• 138****3557

  1管理和服務人員工資和福利費，2公共設施設備日常運行維修和保養(yǎng)費，3綠化管理費，4清潔衛(wèi)生費，5保安費，6辦公費，7物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費8公共財產、公共設施及公眾責任保險

  查看全文↓ 2018-07-14 20:58:28

相關問題

• 問 請問物業(yè)服務收費如何定價？
  答

  物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體定價形式由省﹑自治區(qū)﹑直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。 物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置將服務內容﹑服務標準以及收費項目﹑收費標準等有關情況予以公示。

• 問 無產權房怎么審核定價
  答

  您好，你是說哪個項目呢，不同項目定價也不一樣的

  全部11個回答>
• 問 ?? 如何測算物業(yè)費
  答

  物業(yè)費是按照房屋面積算的，每平方米多少錢，你的房屋面積X物業(yè)費單價=物業(yè)總費用

  全部4個回答>
• 問 ?? 物業(yè)費如何測算
  答

  按業(yè)主房屋建筑面積計算，每平米，每個月，再乘以一年，也就是12個月。物業(yè)費用于物業(yè)公司的人工工資，辦公材料，用品，設備，維護維修，服裝，福利，交通費用，獎金，稅費，利潤，公共設備設施養(yǎng)護，小修，綠化，水電費，保潔，保安，垃圾清運，等等開支，都是從物業(yè)費里出。

  全部3個回答>
• 問 物業(yè)服務費成本構成不包括什么？
  答

  物業(yè)費包括哪些：1.物業(yè)服務人員的工資，業(yè)主交的物業(yè)費用一部分將用于支付物業(yè)服務人員的工資，福利、加班與服裝費等。2.物業(yè)共用部和共用設施設備的日常運行維護費用，其中有電梯，小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率，電氣、燃氣、消防系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用，包括小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等的清潔4.管理區(qū)域秩序維護，其中有小區(qū)安保巡邏等。5.物業(yè)管理服務固定資產折舊費。6.和業(yè)主協(xié)商的其他費用。物業(yè)管理費的收費標準原則如下：1、不得違反國家和地方政府的有關規(guī)定。2、與住戶的收入水平相適應。要根據住戶的收入水平高低來確定，收費標準過高，住戶承受不了，也不容易取得住戶的支持，反之，收費標準過低，則物業(yè)管理公司賠本服務，這又違背市場規(guī)則。3、優(yōu)質優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般比公共服務的收費標準要高，對商業(yè)部門的收費比對機關、事業(yè)單位的收費一般要高。4、微利原則。物業(yè)管理服務部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。5、公平有償原則。具體體現(xiàn)在“誰使用，誰付費，誰受益，誰付費”。不管使用人的身份是業(yè)主還是租戶，都應該為其所用的物業(yè)支付管理費，使用得越多，付費也就越多。不同使用人分攤管理費是按使用物業(yè)的建筑面積大小計收。相關法律規(guī)定根據《物業(yè)管理條例》第41條的規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理 、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定”。**高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持?！?/p> 全部5個回答>