已有3個(gè)回答

• 157****3864

  《物權(quán)法》實(shí)施后，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的認(rèn)識(shí)程度越來(lái)越高，樓房業(yè)主要求辦理土地使用證越來(lái)越多，土地使用權(quán)由單一主體享有變?yōu)槎鄠€(gè)權(quán)利主體按份共有，這就要求土地使用權(quán)登記人員對(duì)樓房所占用的土地使用權(quán)進(jìn)行分?jǐn)?。可是在?shí)際的操作中沒(méi)有統(tǒng)一的原則或具體的標(biāo)準(zhǔn)，各地均采取了不同的分?jǐn)偡椒?。那么采用哪種分?jǐn)偡椒ú拍茏龅焦胶侠?，被?quán)利人接受？在分?jǐn)倳r(shí)要遵循哪些原則？需要注意哪些問(wèn)題呢？
  
  分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇樓房土地面積分?jǐn)偟姆椒ㄖ饕忻娣e分?jǐn)偡?、地份分?jǐn)偡?、樓價(jià)分?jǐn)偡ㄈN。使用地價(jià)分?jǐn)偡ê蜆莾r(jià)分?jǐn)偡ㄓ?jì)算涉及的因素較多，不同的時(shí)期價(jià)格不盡相同，地價(jià)、房?jī)r(jià)之間的又沒(méi)有固定的關(guān)系，而且操作起來(lái)也比較麻煩，因此雖然比較合理，在運(yùn)用上并不多見(jiàn)。面積分?jǐn)偡ú僮骱?jiǎn)單，北京、成都、杭州等大中城市均采用這一方法，是比較實(shí)用的分?jǐn)偡椒ǎ趯?shí)際工作中經(jīng)常被采用。
  
  本文就以面積分?jǐn)偡槔榻B怎樣為樓房分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。面積分?jǐn)偡ㄗ裱脑瓌t公平公正、合理分?jǐn)傇瓌t。對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的所有權(quán)利人都要按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分?jǐn)?，讓所有?quán)利人公平分享樓房所在土地增值的收益。當(dāng)樓房發(fā)生毀損或者面臨拆遷改建時(shí)，所有的權(quán)利人有權(quán)決定對(duì)樓房的處分事宜，并獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。區(qū)別對(duì)待、分開分?jǐn)傇瓌t。由于用途不同，地價(jià)、房?jī)r(jià)也不同，尤其是對(duì)多用途樓房，分?jǐn)倳r(shí)應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e，然后再分?jǐn)偣灿忻娣e。 誰(shuí)使用、誰(shuí)分?jǐn)傇瓌t。對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的幼兒園、醫(yī)院、市場(chǎng)等非單純小區(qū)配套設(shè)施，已明示為個(gè)人所有的綠地花園，以及住宅小區(qū)權(quán)利人不能使用的其他部分，應(yīng)單獨(dú)劃出，不參與分?jǐn)?。尊重歷史、尊重現(xiàn)實(shí)原則。對(duì)已經(jīng)按契約分?jǐn)?、由于歷史原因造成分?jǐn)偛槐M合理等現(xiàn)實(shí)情況，不必苛求統(tǒng)一，應(yīng)采取“老房老辦法，新房新規(guī)定”的做法，保持面積分?jǐn)偡椒ǖ幕痉€(wěn)定。
  
  分?jǐn)傆?jì)算的具體方法地上建筑物分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)(地上)面積的計(jì)算。
  
  分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e的公式為：分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e=權(quán)利人建筑面積×本幢建筑占地面積÷本幢建筑面積;
  
  分?jǐn)偣灿妹娣e的公式：分?jǐn)偣灿妹娣e=權(quán)利人建筑面積×(宗地面積-總建筑占地面積)÷總建筑面積。權(quán)利人分?jǐn)偼恋孛娣e=分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e+分?jǐn)偣灿妹娣e。
  
  地下建筑物分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)(地下)面積計(jì)算公式。
  
  地下建筑物分為兩種。
  
  一種是與地上建筑物連為一體的地下建筑物;
  
  另一種是離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物。
  
  《國(guó)土資源部關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》(國(guó)土資廳函〔2000〕171號(hào))中明確指出：凡是與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可以確定為土地使用權(quán)。具體登記時(shí)，將地下建筑物的建筑面積計(jì)入整體建筑總面積，然后按權(quán)利人擁有的地下建筑面積占整體建筑面積的比例分?jǐn)偟孛嫔系耐恋孛娣e。離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為土地使用權(quán)(地下)。具體登記時(shí)，其土地面積為地下建筑物垂直投影面積，并在備注欄注明相應(yīng)地上土地使用權(quán)的特征。土地使用權(quán)(地下)在不違反地下建筑物規(guī)定的用途、使用條件的前提下，可以進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓和抵押。
  
  按照文件要求，與地上建筑物連為一體的地下建筑物已經(jīng)按地上建筑物進(jìn)行了分?jǐn)?。離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物的面積分?jǐn)偪蓞⒄找韵鹿竭M(jìn)行：
  
  分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)(地下)面積=權(quán)利人地下建筑物面積×地下建筑物垂直投影面積÷地下建筑物總面積。
  
  計(jì)算中常數(shù)的確定。宗地面積是指樓房所在宗地的總面積，包括建筑占地面積和共用使用權(quán)面積，由具備資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際測(cè)量確定。建筑占地面積是指建筑物底層房屋閉合線范圍內(nèi)的土地面積，通常以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑物底層面積為依據(jù)。建筑面積(地下建筑物面積)指建筑物的總建筑面積，通常以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑面積為依據(jù)。地下建筑物垂直投影面積指地下空間利用權(quán)的面積，包括進(jìn)出地下室通道的垂直投影面積，由具備資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際測(cè)量確定。權(quán)利人(地下)建筑面積：權(quán)利人出資或以其他方式實(shí)際所有的建筑面積，通常以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑面積為依據(jù)。
  
  需要注意的幾個(gè)問(wèn)題關(guān)于住宅小區(qū)中共用宗的指界問(wèn)題。共用宗在實(shí)施地籍調(diào)查指界時(shí)，原則上應(yīng)由所有權(quán)利人共同委托代表出席，考慮到實(shí)際情況，尚未竣工、或雖已竣工但土地使用權(quán)人仍為房地產(chǎn)開發(fā)商的，可由房地產(chǎn)開發(fā)商代為出席指界;已經(jīng)竣工多年，且與房地產(chǎn)開發(fā)商失去聯(lián)系的，可由土地管理部門按實(shí)際情況確定界限，經(jīng)公告后生效。關(guān)于土地使用權(quán)的使用期限問(wèn)題。分戶土地證書中用地年限為出讓合同約定的年限減去轉(zhuǎn)讓時(shí)已使用年限的剩余年限。如某鋼混結(jié)構(gòu)房屋使用年限為70年，于2000年簽訂出讓合同并交付使用，2008年3月進(jìn)行土地登記，登記期日使用年限為70-8=62年。當(dāng)主樓和裙樓連體時(shí)，應(yīng)合并計(jì)算整幢建筑總面積，以主樓和裙樓共同占地面積作為該幢的建筑占地面積;當(dāng)主樓鑲嵌在裙樓內(nèi)時(shí)，應(yīng)以裙樓外圍底層房屋閉合線占地面積作為該幢的建筑占地面積。排屋、別墅、和其他底層房屋，除分?jǐn)偟耐恋孛娣e外，有獨(dú)自使用的私家花園、院落的，應(yīng)一并登記發(fā)證給各權(quán)利人。

  查看全文↓ 2018-07-14 16:58:36
• 134****5717

  　土地面積分?jǐn)傇谕恋赜袃斒褂眠^(guò)程中是經(jīng)?？梢?jiàn)的一項(xiàng)工作,尤其是隨著土地有償使用制度的建立,土地面積分?jǐn)傆?jì)算能否公平合理、易被人接受,顯得更為重要.\x0d　　土地分?jǐn)傤愋痛笾驴煞譃閮煞N：\x0d　　平面土地使用權(quán)分?jǐn)?這種類型分?jǐn)傒^簡(jiǎn)單,可按獨(dú)自面積在共有使用權(quán)面積中的比例確定.\x0d　　多層建筑物土地面積分?jǐn)?其中包括多層多用途和多層單一用途土地面積分?jǐn)?在這種情況中土地只作為建筑物的附屬形態(tài)出現(xiàn),但由于用途不同,地價(jià)不同,土地使用者應(yīng)分?jǐn)偟亩愘M(fèi)就不同,享有的土地面積也不相同.\x0d　　由于土地使用情況復(fù)雜,以下幾種土地面積分?jǐn)偟挠?jì)算方法可供參考：\x0d　　平均分?jǐn)偡?這是目前被廣泛采用的方法,適用于平面使用土地分?jǐn)偤蛣潛苡玫胤謹(jǐn)?其分?jǐn)偯娣e一般按共有使用者之間各自在該宗地內(nèi)擁有的地上附著物的占地面積或建筑面積來(lái)確定.可用以下公式計(jì)算：\x0d　　土地共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e=使用者獨(dú)立擁有的占地面積或建筑面積-在共有土地上全部使用者的占地面積或建筑面積總和×土地共有使用權(quán)面積\x0d　　土地價(jià)值**大化分?jǐn)偡?適用于底層為商業(yè)、二層以上為住宅的樓房.這種方法主要是將土地使用權(quán)確定給底層,住宅層分?jǐn)傇簝?nèi)土地面積,土地只作為附屬形式存在,體現(xiàn)了土地價(jià)值**大化.因?yàn)樵诘貎r(jià)中,商業(yè)用地地價(jià)**高,底層用戶是土地的直接使用者,又是土地的直接受益者,這就決定了底層作為商業(yè)用地的土地收益實(shí)際上完全歸底層土地使用者所有,而用作住宅的樓層卻無(wú)此收費(fèi),如果將底層面積同二層以上用戶進(jìn)行分?jǐn)?就會(huì)造成：征收土地稅費(fèi)時(shí),只收取部分商業(yè)用地的稅費(fèi),造成土地資產(chǎn)流失.如果對(duì)住宅樓的分?jǐn)偯娣e也按商業(yè)用地同樣平均分?jǐn)偸杖《愘M(fèi),就有失公平.\x0d　　土地用途分?jǐn)偡?或稱地價(jià)分?jǐn)偡?適用于對(duì)多層多用途建筑物進(jìn)行土地分?jǐn)?在土地利用當(dāng)中,由于土地用途不同,層數(shù)不同,土地產(chǎn)生的價(jià)值就不同,按照不同用途地價(jià)在土地所有用途地價(jià)中的比例對(duì)土地進(jìn)行分?jǐn)?確定使用者擁有多少土地面積,應(yīng)承擔(dān)多少稅費(fèi),可以說(shuō)是比較公平合理的一種方法.具體操作可用以下公式：\x0d　　土地分?jǐn)偯娣e=底層土地面積×(某一用途地價(jià)-不同用途地價(jià)之和)×某一使用者擁有的層數(shù)\x0d　　其中相同用途的地價(jià)累加,這一公式也適用于同一層有多種用途的建筑物.\x0d　　樓價(jià)分?jǐn)偡?適用于對(duì)不同用途相同層數(shù)的建筑物土地進(jìn)行分?jǐn)?如果不同用途相同層數(shù)的建筑物需要交同樣的稅費(fèi),就不太合理,所以還應(yīng)利用樓價(jià)對(duì)同一用途不同樓層的土地進(jìn)行分?jǐn)傂拚?由于不同層數(shù)的樓價(jià)是受市場(chǎng)因素影響的,樓的地價(jià)則不變,所以用樓價(jià)來(lái)修正地價(jià)可以說(shuō)是一種操作簡(jiǎn)單的辦法.計(jì)算公式為：\x0d　　修正后的土地分?jǐn)偯娣e=某一層樓價(jià)÷所有層樓價(jià)之和×修正前土地分?jǐn)偯娣e\x0d　　上述的土地面積分?jǐn)傆?jì)算方法應(yīng)該各有千秋,平均分?jǐn)偡ú僮鞅容^簡(jiǎn)單,但由于土地利用類型不同,土地面積平均分?jǐn)偖a(chǎn)生的利弊不同,這種方法只注重權(quán)利的分配,而造成地價(jià)不合理分?jǐn)?對(duì)于多層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)住宅綜合樓來(lái)說(shuō),如果平均分?jǐn)?讓土地使用者都承擔(dān)相同的稅費(fèi)是不合理、不公正的,而且平均分?jǐn)倳?huì)造成無(wú)償使用的土地在出讓、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中難以確定收取有關(guān)稅費(fèi).土地價(jià)值**大化分?jǐn)偡ㄝ^實(shí)用,但存在一定的局限性,不過(guò)對(duì)只適用于底層為商業(yè)、二層以上為住宅的建筑物,仍是一種可在小城鎮(zhèn)推廣應(yīng)用的方法.土地用途分?jǐn)偡ㄅc樓價(jià)分?jǐn)偡ɡ碚撋陷^合理,尤其是隨著土地有償使用范圍的擴(kuò)大,土地轉(zhuǎn)讓行為、改變用途行為發(fā)生頻繁,這種方法就顯得更加公平、合理.\x0d　　筆者建議應(yīng)將現(xiàn)有土地證書中使用權(quán)面積一欄改為土地權(quán)利面積和有償使用面積,或者在原有土地使用證基礎(chǔ)上,頒發(fā)有償土地使用證,注明有償使用土地面積.這樣就能夠明確土地使用者的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi),更有利于對(duì)經(jīng)常性的變更行為進(jìn)行管理.(

  查看全文↓ 2018-07-14 16:58:12
• 152****4874

  房屋產(chǎn)權(quán)證，一般來(lái)說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)證具體又包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，但有些地方也可能是由房屋管理部門和土地管理部門統(tǒng)一開據(jù)的《房地產(chǎn)權(quán)證書》。買房人即使交了房款，辦了入住手續(xù)，但從法律意義講，房子還是不屬于買房者所有?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的惟一合法憑證。是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值、產(chǎn)權(quán)交易價(jià)格的憑證。但產(chǎn)權(quán)登記面積與產(chǎn)權(quán)登記本不一致時(shí)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記表為準(zhǔn)。
  　　土地面積是根據(jù)房屋所在宗地與所在房屋總地上建筑物的面積總和測(cè)算出來(lái)的產(chǎn)權(quán)人在宗地內(nèi)上有的土地使用面積，是房屋交易價(jià)格的重要依據(jù)之一；一宗地權(quán)屬界線范圍內(nèi)的面積。因此，土地權(quán)屬界址一旦確定，土地面積亦隨之確定。若某宗地權(quán)屬來(lái)源證明文件上的界址范圍與實(shí)地一致而面積不一致，則一律以界址范圍為準(zhǔn)，更正土地面積數(shù)據(jù)。面積量算的原則是:圖幅為基本控制，分幅進(jìn)行量算，按面積比例平差，自下而上逐級(jí)匯總。
  　　分?jǐn)偯娣e也叫公用建筑面積，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。分?jǐn)偯娣e，是房屋建筑面積構(gòu)成中除了套內(nèi)面積之外的一個(gè)指標(biāo)，分?jǐn)傇蕉?，套?nèi)面積越?。环?jǐn)傇蕉?，?biāo)識(shí)公共配套及公用面積所占比例越大；一半公攤越小，公共環(huán)境越差，小區(qū)舒適性要差。

  查看全文↓ 2018-07-14 16:57:55

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積是什么意思
  答

  分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積指的是樓梯、走廊和地下室等均攤的，是屬于共同產(chǎn)權(quán)的地方，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積不屬于個(gè)人所有，是屬于業(yè)主共有的，可以簡(jiǎn)單的把分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積理解為土地使用權(quán)證上的房屋分?jǐn)偯娣e，是經(jīng)過(guò)分?jǐn)倱碛械耐恋厥褂脵?quán)面積，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積＝房屋的建筑面積/樓房總建筑面積×樓房占地面積。土地使用面積主要包括以下三個(gè)方面：1、建筑面積建筑面積指的是建筑物每層的面積之和，由結(jié)構(gòu)面積、使用面積和輔助面積所組成，以建筑外墻勒腳以上的外圍水平面積來(lái)計(jì)算。2、占地面積占地面積指的是建筑物和周邊的環(huán)境建造后總的占地面積。3、居住面積房屋建造好之后，房子室內(nèi)的實(shí)際可用來(lái)使用的居住面積，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)等面積。

• 問(wèn) 分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積是什么意思
  答

  分?jǐn)偼恋厥褂妹娣e，其實(shí)指的就是土地所有者或者是土地使用者在共有土地面積當(dāng)中所分?jǐn)偝鰜?lái)的面積，而這部分面積會(huì)標(biāo)注在土地證上，換成另一個(gè)意思理解，就是開發(fā)商會(huì)將小區(qū)所有的公共面積分?jǐn)偟矫總€(gè)住戶的土地使用面積上，而這部分也被稱之為是公攤面積，在購(gòu)買房屋時(shí)要為公攤面積支付一定的費(fèi)用，而且在交納物業(yè)費(fèi)的時(shí)候也要對(duì)于公攤面積繳費(fèi)。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，購(gòu)買的房屋建筑面積是100平米，而使用面積只有80平米，這多出來(lái)的20平米就是被分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積，之所以會(huì)分?jǐn)偝鲞@些面積，是因?yàn)樾^(qū)還有一部分的公共區(qū)域，比如電梯花園或者是公共活動(dòng)區(qū)域等等，都是需要分?jǐn)傇诿恳粋€(gè)業(yè)主頭上的。在購(gòu)買房屋的時(shí)候，如果分?jǐn)偼恋厥褂妹娣e比較大，那么也就意味著公共設(shè)施相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較多的，如果面積比較小，那么也就意味著居住密度會(huì)更大一些。

• 問(wèn) 土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e？請(qǐng)問(wèn)有哪位網(wǎng)友知道的，求解答！謝謝！
  答

  土地證上的面積是指土地所有者或土地使用者在共有土地面積中所分?jǐn)偟拿娣e。房產(chǎn)證上的面積是指房屋產(chǎn)權(quán)面積。兩證所指都面積并不是同一概念。依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定：以房產(chǎn)證上的建筑面積補(bǔ)償。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 土地使用權(quán)面積什么意思? 房產(chǎn)證上的“分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積”是什么意思？
  答

  你好!土地使用權(quán)面積16.2,就是你所買房產(chǎn)所占的土地面積!中國(guó)的土地是國(guó)有的,個(gè)人只有使用權(quán),所以是土地使用權(quán)面積土地使用權(quán)面積的計(jì)算方法是:（小區(qū)占地總面積/小區(qū)總建筑面積）*你的房屋建筑面積

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??公攤面積有使用權(quán)嗎？房產(chǎn)證上的使用權(quán)面積和分?jǐn)偯娣e？
  答

  房屋建筑面積也就是產(chǎn)權(quán)面積沒(méi)有錯(cuò)。土地使用面積不是房子面積，而是一個(gè)區(qū)域內(nèi)與人分?jǐn)偟拿娣e，也有人稱“公攤”。土地這么小的面積，那么多戶人家，公攤下來(lái)就這么少了。具體的解釋可以找國(guó)土局，房產(chǎn)證是沒(méi)有問(wèn)題的。

  全部4個(gè)回答>