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• 147****7189

  1、要知道安置房的土地性質(zhì)，是國有還是集體。如果可以上市交易，那么這種安置房是可以買賣的。但是，有了房產(chǎn)證和集體土地證的農(nóng)村安置房，還需要是同村的居民才可進(jìn)行買賣。比如拆遷戶安置房，因為政府補貼給拆遷戶的，所以必須是當(dāng)事人本人才可以辦理房產(chǎn)證，這種需要花費的時間比較長，規(guī)定5年才可以上市交易，5年后才能過戶。
  2、農(nóng)村安置房和商品房相比，價格會比較便宜些，不會存在相應(yīng)的風(fēng)險，辦理過戶需要的費用，農(nóng)村安置房和商品房一樣，不過要將國有地稅補齊才可以。
  3、農(nóng)村安置房買賣辦理貸款，除了拆遷戶當(dāng)事人，其他人不能辦理。
  4、如果一定要買賣安置房，那么要找信得過的人，在給他放款之后，在拿到了房產(chǎn)證后才能轉(zhuǎn)交給你。
  
  農(nóng)村安置房買賣注意事項
  1、了解清楚安置房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前有產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;
  2、要辦理好手續(xù)，避免以后出現(xiàn)糾紛;
  
  農(nóng)村安置房優(yōu)勢
  1、農(nóng)村安置房屬于現(xiàn)房，在早期安置房政策地理位置上有很大的優(yōu)越性;
  2、農(nóng)村安置房由政府統(tǒng)一建設(shè)，質(zhì)量有保證;
  3、農(nóng)村安置房具有地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，**率和經(jīng)濟增長周期吻合，升幅也更快。
  編輯總結(jié)：關(guān)于農(nóng)村安置房可以買賣嗎及農(nóng)村安置房買賣注意事項就介紹到這里了，希望對大家有所幫助。想了解更多相關(guān)知識可以關(guān)注齊家網(wǎng)資訊。
  
  

  查看全文↓ 2018-07-12 18:49:22
• 154****3225

  小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買.
  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  ?對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  
  ?對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  
  ?對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

  查看全文↓ 2018-07-12 18:47:42
• 157****5615

  安置房是國家對被征收土地、房屋的所有權(quán)人、使用權(quán)人給予的補償方式之一，安置房指標(biāo)是獲得安置房的資格。該指標(biāo)是否能夠轉(zhuǎn)讓，不能一概而論，取決于該安置房的性質(zhì)和是否附有權(quán)利的限制。筆者認(rèn)為可以分為兩大類。
  
  
  第一類是對本屬國有土地上房屋進(jìn)行拆遷的安置房。對于原屬國有土地上的房屋，在原房屋的所有人對原房屋具有處分權(quán)的情形，其因該房屋被拆遷而獲得的安置房及安置房指標(biāo)均屬于一種財產(chǎn)性的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)讓，在雙方當(dāng)事人就安置房或安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓事宜協(xié)商一致、簽訂合同的情況下，該轉(zhuǎn)讓合同系基于當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同。
  必須指出的是，此類合同有效不等于此類轉(zhuǎn)讓行為沒有法律風(fēng)險。一方面，購買房屋后是否能夠順利辦理過戶手續(xù)，取決于當(dāng)?shù)厥欠裼嗅槍υ摲课莸哪承┫拗普撸駝t買賣合同即使有效，但仍然無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。例如部分安置房屬于經(jīng)濟適用房，假如買家自身不滿足經(jīng)濟適用房購買條件，或者賣家不滿足取得安置房后轉(zhuǎn)讓的**低年限規(guī)定，將無法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，或者可能需要補交大額費用（如土地出讓金）后才可辦理；另一方面，由于安置房指標(biāo)買賣的操作往往是雙方在簽訂該指標(biāo)買賣合同后，以賣方的名義與拆遷方簽署安置補償協(xié)議，再由賣方轉(zhuǎn)讓給買方，其中存在較長的時間周期，特別是在房價上漲的情況下，很容易出現(xiàn)賣家反悔的情形。因此，在購買此類房屋前，應(yīng)當(dāng)充分了解該房屋的權(quán)屬、性質(zhì)、權(quán)利限制等信息（可通過征拆、國土房管、規(guī)劃等有關(guān)部門查詢），對賣家的身份（包括是否有權(quán)處分、共有人信息等）進(jìn)行必要的核實，對違約責(zé)任進(jìn)行必要的約定，注意可能的法律風(fēng)險，勿因貪圖便宜而造成損失和不必要的糾紛。
  第二類是國家征收農(nóng)村宅基地而補償?shù)陌仓梅??！吨腥A人民共和國土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！闭貙儆谵r(nóng)民集體所有，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)來源于集體經(jīng)濟組織的分配，非該集體經(jīng)濟組織的成員不能獲得該集體經(jīng)濟組織分配的宅基地。農(nóng)民因宅基地被征收而獲得安置房或安置房指標(biāo)，是農(nóng)民因失去宅基地而獲得的相應(yīng)補償，仍然具有專屬性質(zhì)，即其性質(zhì)不因“地”換成了“房”而改變，仍應(yīng)遵照上述法律規(guī)定執(zhí)行。上述案例中，唐某并非盧某所在的集體經(jīng)濟組織的成員，其沒有資格取得該集體經(jīng)濟組織的宅基地，故在該宅基地被征收后，其不能獲得該集體經(jīng)濟組織的拆遷安置房指標(biāo)。
  《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！鄙鲜鰞煞荨掇D(zhuǎn)讓合同》因違反《中華人民共和國土地管理法》的強制性規(guī)定，屬于無效合同，故雙方當(dāng)事人因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。
  
  綜上所述，法官在此提醒：對本屬國有土地上房屋進(jìn)行拆遷的安置房可以買賣，但買家要注意查詢該安置房是否負(fù)有轉(zhuǎn)售條件的限制，同時要審查賣家的身份（包括是否有權(quán)處分、共有人信息等），對違約責(zé)任進(jìn)行必要的約定，注意防范房產(chǎn)無法辦理過戶手續(xù)的風(fēng)險；對國家征收農(nóng)村宅基地而補償?shù)陌仓梅?，買家更要到有關(guān)部門查詢該安置房的性質(zhì)，不能購買非商品房性質(zhì)的安置房，否則可能面臨相應(yīng)買賣合同被判無效的法律風(fēng)險。
  

  查看全文↓ 2018-07-12 18:47:28
• 136****6671

  交易有風(fēng)險。
  第一、政策因素。
  根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房 (與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
  第二、價格因素。
  拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
  第三、人的因素。
  “共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時規(guī)定，如果第三人善意取得財產(chǎn)，其取得財產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
  因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險。其次是訂立協(xié)議時要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險。
  拆遷安置房的交易風(fēng)險
  隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費減免等相關(guān)政策，具有社會保障性質(zhì)，其供應(yīng)對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房**大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價，因而在民間已經(jīng)形成了事實上的拆遷安置房交易市場，甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?！?。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
  第一，房價上漲容易誘使賣方違約。
  按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在**終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬**終取決于過戶情況：誰**終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。
  第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。
  在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。
  第三，易受不確定因素影響。
  交易時間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認(rèn)為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。**終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長時間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進(jìn)行重新評估。
  買房者在購買拆遷安置房時，不能僅僅看到其相對低廉的價格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險。筆者認(rèn)為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因為要順利完成交易所消耗的時間過長，其中潛在的法律風(fēng)險是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價，而其可能損失的卻是整個房屋。
  5買安置房有政策風(fēng)險
  這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房（不包括安置房），產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

  查看全文↓ 2018-07-12 18:46:39

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村集體安置房可以買賣嗎？了解情況的麻煩告知下哈？
  答

  預(yù)約銷售因為沒有看到產(chǎn)權(quán)證，購買時的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。如果買到的安置房其實是公房，雖然購買程序合法，還是被判無效。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

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• 問 農(nóng)村安置房可以買賣嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買.“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：?對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。?對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。?對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

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• 問 ??農(nóng)村安置房可以買賣嗎?農(nóng)村安置房買賣注意事項是什么？
  答

  第一，房價上漲容易誘使賣方違約。根據(jù)該政策，賣方不得在獲得財產(chǎn)證明之日起五年后將房屋轉(zhuǎn)讓給買方。在漫長的五年中，房價的走勢是不可預(yù)測的。當(dāng)房價急劇上漲時，賣家可能會再次將房子出售給較高價的房屋。在某些極端情況下，搬遷單位可能在**終轉(zhuǎn)讓之前已經(jīng)買賣了十幾次。農(nóng)村安置房購買者無法獲得足夠的銷售合同保障。許多搬遷和安置的買家認(rèn)為銷售合同已經(jīng)簽訂，房子已經(jīng)支付，房子已經(jīng)裝修，賣家違反條約也無妨。但實際上，完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)的買方將在法律上有權(quán)獲得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原買方搬出房屋。住房安置。第二，買房無法取得二次拆遷的利益。有些農(nóng)村安置房會面臨再次拆遷的情況。這時候拆遷辦的補償金額高于拆遷農(nóng)村安置房的交易價格，賣方和買方經(jīng)常對拆遷安置補償?shù)姆峙浒l(fā)生爭議。從法律上講，拆遷補償仍屬于賣方。其實賣方在收到購買后仍有權(quán)獲得拆遷補償。第三，易受不確定因素影響。交易中會出現(xiàn)不可預(yù)見的音素。比如：賣方在轉(zhuǎn)讓完成之前就已經(jīng)死亡，賣方的繼承人對合同提出異議，認(rèn)為買方的價格太低了。買方必須與從未見過的繼承人談判，然后參與賣方的家務(wù)。**終，買家選擇通過訴訟來解決問題，但他們面臨著新的問題。賣方可能有幾個繼承人，有些繼承人可能還不在國內(nèi)。這種情況下，法院必須通過外交途徑提供服務(wù)。買房者在購買農(nóng)村安置房時，只看到了比較低的價格，更加應(yīng)該看到農(nóng)村安置房的風(fēng)險。購買農(nóng)村安置房其實并非明智之舉，因為要順利完成交易所消耗的時間過長，其中潛在的法律風(fēng)險是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價，而其可能損失的卻是整個房屋。

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• 問 ??農(nóng)村安置房可以買賣嗎?安置房買賣注意哪些問題?
  答

  1、由于安置房屬于一些特定的拆遷安置修建的房屋，所以不是任何人都可以進(jìn)行買賣和出售的，需要經(jīng)過審核和批準(zhǔn)，達(dá)到一定的要求才可以買賣。2、安置房在五年之內(nèi)是不能進(jìn)行買賣的。這是法律規(guī)定的，如果安置房未滿五年就將其進(jìn)行買賣則就是違法的。所以如果它不到五年是不能買賣的。3、由于安置房各個市地政策不一，因地制宜，所以這些規(guī)定也并不是硬性的，對于安置房來說，國家對這種買賣交易是不允許的，換句話說就是非法的，所以這種情況下簽的過戶合同都是不受法律保護(hù)的，至于公證，也是做不了的，到時候房子還是賣方的，如果人家反悔，多把房款返還給您，再或者搭您點利息，要是一旦出現(xiàn)糾紛就麻煩了。4、對于尚未住滿5年的安置房，政策規(guī)定不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類安置房的業(yè)主，以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合安置房購買條件的家庭或由相關(guān)部門收購。5、安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

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• 問 集體土地安置房買賣可以嗎？
  答

  集體性質(zhì)土地上的安置房，就是小產(chǎn)權(quán)房，如果買家不是該集體經(jīng)濟組織成員，按現(xiàn)行政策不能過戶登記，建議謹(jǐn)慎購買。

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