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• 159****8442

  有人在后臺提了這么一個問題：“叔，我想買太原的法院拍賣房，你覺得怎么樣？”
  
  
  其實法院拍賣房，是我們購房者相對來說，比較少涉及的一個概念，叔在網(wǎng)上查了查確實有不少關(guān)于太原法院拍賣房的消息，比如說2017年尖草坪人民法院拍賣富力城的一套房子，2017年太原市萬柏林區(qū)人民法院拍賣太原市建設(shè)北路的一套房子，雖然房源稀少，但架不住萬一碰到合適，對吧。
  
  今天就借著這個機會，來和大家談一談，關(guān)于法院拍賣房的這點事。
  
  
  法院拍賣房產(chǎn)簡稱法拍房，指的是遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。
  
  
  
  
  購房者會關(guān)注法拍房其實主要是因為它的價格，綜合比較下來要比市場上的低很多，就拿我們前邊所舉的例子，建設(shè)北路100平的房子，起拍價63萬元，單價算下來不到7000元/㎡，這個拍賣發(fā)生在2017年9月，這個時候太原的房價已經(jīng)開始漲起來了，差不多的項目都得10000元/㎡，建設(shè)北路這樣好點的地段估計更貴，誘惑力相當(dāng)充足，但是眼熱歸眼熱，法拍房的注意事項還是需要了解一下的：
  
  01
  
  一般不限購
  
  
  先說法拍房的一個大優(yōu)點，在大多數(shù)城市，不受限購約束，不管你具不具備在這個城市買房的資格，都可以購買法拍房拍，具體城市情況需要具體查詢，至于太原，法拍房在不在限購范圍之內(nèi)，還得等具體細(xì)則。
  
  
  02
  
  付款方式較局限
  
  有的法拍房還可以走按揭貸款，很劃算。但就算你走貸款，買下來后也要提前先墊付全款，然后再自己去走按揭貸款，付款方式上比較局限。
  
  03
  
  起拍價
  
  在司法拍賣過程中，通常會出現(xiàn)3個價格：評估價、保留價和起拍價。評估價就是評估機構(gòu)出具的價格;保留價就是拍賣價格的底線，如果競買人的**高應(yīng)價沒有達到保留價，該應(yīng)價不發(fā)生效力，也就是流拍了。
  
  04
  
  交房要注意
  
  在辦理過戶手續(xù)時，出具法院的《裁決書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》，房地產(chǎn)交易中心即可準(zhǔn)許過戶，但前提條件是產(chǎn)權(quán)明晰，且債務(wù)人配合交房。因此，實際操作過程中也出現(xiàn)了不少買受人無法順利過戶的情況。
  
  
  舉個例子，有購房子購買了一套法拍房，但在收房的時候，原房主以不知情為由，據(jù)不交房。當(dāng)事主找到法院申請強制執(zhí)行，法院卻以自己在拍賣公告上注明過該房產(chǎn)“不交吉拍賣”(房子里還有人居住)為由不予強制執(zhí)行。
  
  
  不交吉，就是只已取得產(chǎn)權(quán)，而房屋仍因各種原因被他人居住使用，要能實際擁有，還須通過法律訴訟等其他途徑取得。一般情況下，法院只負(fù)責(zé)拍賣，具體的交接自己搞定，所以，個人購買法拍房時一定要認(rèn)清是否為“不交吉拍賣”。
  
  05
  
  唯一住房
  
  此外，法拍房還可能遇到唯一住房的問題。2004年**高人民法院出臺的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》稱，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
  
  
  實踐中，法院從維護社會穩(wěn)定角度考慮，被執(zhí)行人名下只有一套房產(chǎn)的，往往不予執(zhí)行。所以，遇到唯一住房的問題就比較麻煩，所幸的是，2015年5月，**高法向社會發(fā)布了《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，對于何種情況下法院可以強制執(zhí)行、何種情況不能強制執(zhí)行做了詳細(xì)的規(guī)定。
  
  
  06
  
  買賣不破租賃
  
  還要注意查看有沒有租房備案，有些不良業(yè)主會跟親朋好友簽訂20年的租房合同，租金很低，然后去備案。這種房子，就算你買下來，你也住不了，買賣不破租約，你還是得繼續(xù)租給他20年。當(dāng)然有其他辦法，就是買下來后，求爺爺告奶奶，給業(yè)主一大筆錢，求他解除租約。這種法拍房真不少，拍賣信息可以很容易查到。
  
  
  再說一下可能會產(chǎn)生費用，一般來說，參加拍賣只需去拍賣公司支付押金就好，沒拍到自動原路退回。
  
  
  拍賣成功后一般存在的費用有：
  
  a，所有交易產(chǎn)生的稅費由買受方承擔(dān)，包括但不限于個稅、契稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等b，拖欠的物業(yè)費、水電煤氣費等，少則幾千，多則幾萬c，拍賣公司收取的5%的拍賣服務(wù)費d，拍成功后一般需要十天左右付清全款，這時如果有需要，會有第三方提供過橋資金(高利貸)
  
  5，請?zhí)崆叭ス簿植樵兎孔永锸欠裼袘艨?，法院不會幫忙清理戶口。實地看看房子有沒有人霸占，法院也不會強制清場。
  
  
  其他的完全看個人喜好，比如說講不講風(fēng)水吉利之類，對樓層有沒有什么特殊要求的，太原法拍房的信息可以在人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)上查詢到，在拍賣項目里，尋找山西太原區(qū)域即可。

  查看全文↓ 2018-07-12 00:08:30
• 145****8913

  對于法院會拍賣回遷房嗎的具體情況，根據(jù)相關(guān)法律可知，當(dāng)然可以的。
  請注意：可以拍賣，簽訂了委托拍賣合同，不等于就是賣出去了。委托拍賣合同和貨物買賣合同不同：委托拍賣合同是幫拍賣物品，不代表就是成功賣掉了；貨物買賣合同才是賣掉。

  查看全文↓ 2018-07-12 00:08:04
• 156****5725

  可以。
  只要查明是在被執(zhí)行人名下的。
  請注意：可以拍賣，簽訂了委托拍賣合同，不等于就是賣出去了。委托拍賣合同和貨物買賣合同不同：委托拍賣合同是幫拍賣物品，不代表就是成功賣掉了；貨物買賣合同才是賣掉。

  查看全文↓ 2018-07-12 00:07:47

相關(guān)問題

• 問 ??法院會拍賣回遷房嗎？流程是怎么樣的呢？
  答

  動遷的房子，決定以后在產(chǎn)權(quán)證上加個名字，可以和拆遷單位說明，并辦理贈與手續(xù)，并進行公證，然后在新居領(lǐng)證時，就可以變更為二個人或者多個人的名字，成為共同共有房屋產(chǎn)權(quán)。

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• 問 ??法院會拍賣回遷房嗎？流程是怎么樣的呢？
  答

  1、沒有房產(chǎn)證的房屋，法院也可以進行拍賣。2、法院在拍賣前，應(yīng)當(dāng)告知競拍人該房屋沒有房產(chǎn)證的事實，及法律風(fēng)險。如果競拍人愿意承受的，可以參加競拍。競拍成功后，法院以房屋的現(xiàn)狀交付給買受人。由買受人自行負(fù)責(zé)房產(chǎn)證的辦理事宜，不能辦理的，自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。3、法院無法拍賣成交的，法院可以根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，以房屋抵償債務(wù)。同時這里的交付也是以房屋現(xiàn)狀進行交付。《**高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知》二、執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

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• 問 ?? 法院能拍賣回遷房嗎
  答

  對于法院會拍賣回遷房嗎的具體情況，根據(jù)相關(guān)法律可知，當(dāng)然可以的。請注意：可以拍賣，簽訂了委托拍賣合同，不等于就是賣出去了。委托拍賣合同和貨物買賣合同不同：委托拍賣合同是幫拍賣物品，不代表就是成功賣掉了；貨物買賣合同才是賣掉。

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• 問 ??法院能拍賣回遷房嗎？誰知道呢？
  答

  請注意：可以拍賣，簽訂了委托拍賣合同，不等于就是賣出去了。委托拍賣合同和貨物買賣合同不同：委托拍賣合同是幫拍賣物品，不代表就是成功賣掉了；貨物買賣合同才是賣掉。

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• 問 自住的首套房法院會拍賣嗎
  答

  這個是不可以的，違規(guī)的

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