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• 135****3615

  《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：
  （一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員；
  （三）聽取和通過業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；
  （四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
  （五）管理、使用和續(xù)籌專項(xiàng)維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （七）撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
  （八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
  業(yè)主大會(huì)決定前款第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。
  由此可見，業(yè)主委員會(huì)不可以解聘物業(yè)公司。

  查看全文↓ 2018-07-11 20:46:51
• 144****1874

  經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可解聘前期物業(yè)。其依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條和第十二條 第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
  

  查看全文↓ 2018-07-11 20:46:44
• 155****6727

  根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。
  因此，并不需要80%業(yè)主同意。只有這一個(gè)條件，只要全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過即可解聘物業(yè)公司。不過要考慮合同執(zhí)行的問題，要看在解聘之前與物業(yè)公司簽定的合同是如何規(guī)定的，如果不是因?yàn)槲飿I(yè)公司違約而業(yè)主單方面解除合同的話，可能要按照合同要求給予物業(yè)公司一定的賠償。
  如果認(rèn)定物業(yè)公司有違約，一定要有證據(jù)并且得到物業(yè)公司的認(rèn)可，否則仍然可能要對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行賠償。若一定要解聘物業(yè)公司的話，這點(diǎn)必須要在召開業(yè)主大會(huì)時(shí)說清楚，免得一旦要求賠償沒有業(yè)主愿意出錢，到時(shí)候事情就很不好辦了。

  查看全文↓ 2018-07-11 20:46:36

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• 問 ??臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)嗎？業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解雇物業(yè)嗎?
  答

  業(yè)主委員會(huì)沒有這個(gè)權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例中的規(guī)定，決定物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理，是業(yè)主大會(huì)的職權(quán)。即，只有召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行全體業(yè)主表決，才能決定是否辭退現(xiàn)在服務(wù)的物業(yè)管理公司?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十一條，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十七條都明確規(guī)定：由業(yè)主大會(huì)決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，業(yè)委會(huì)沒有權(quán)利擅自辭退正在服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如果業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)工作不滿，可以召開業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)工作進(jìn)行投票表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（即面積及戶數(shù)都超過物業(yè)項(xiàng)目總額的50%），可以啟動(dòng)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序。如果半數(shù)以上業(yè)主對(duì)當(dāng)前的物業(yè)企業(yè)服務(wù)工作表示滿意或無異議，則不能更換物業(yè)公司。

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• 問 ??臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)嗎？業(yè)主委員會(huì)在何種情況下才有權(quán)解聘物業(yè)？
  答

  根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。因此，并不需要80%業(yè)主同意。只有這一個(gè)條件，只要全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過即可解聘物業(yè)公司。不過要考慮合同執(zhí)行的問題，要看在解聘之前與物業(yè)公司簽定的合同是如何規(guī)定的，如果不是因?yàn)槲飿I(yè)公司違約而業(yè)主單方面解除合同的話，可能要按照合同要求給予物業(yè)公司一定的賠償。如果認(rèn)定物業(yè)公司有違約，一定要有證據(jù)并且得到物業(yè)公司的認(rèn)可，否則仍然可能要對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行賠償。若一定要解聘物業(yè)公司的話，這點(diǎn)必須要在召開業(yè)主大會(huì)時(shí)說清楚，免得一旦要求賠償沒有業(yè)主愿意出錢，到時(shí)候事情就很不好辦了。

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• 問 ??臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)嗎？是否有權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)公司？
  答

  無權(quán)。首先，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)僅是具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)，其無權(quán)直接決定解聘物業(yè)服務(wù)公司。其次，如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)確實(shí)不滿意，可以召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以解除物業(yè)服務(wù)合同。若沒有通過業(yè)主大會(huì)表決，僅是業(yè)主委員開會(huì)決定解除物業(yè)服務(wù)合同，不符合法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法律支持。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其無權(quán)直接決定解聘物業(yè)服務(wù)公司。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其僅是具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主大會(huì)授權(quán)的具體事宜，無權(quán)直接決定是否解聘和選聘物業(yè)服務(wù)公司。業(yè)主作為委托人可以根據(jù)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同行使解除權(quán)。物業(yè)服務(wù)公司的選擇要經(jīng)過業(yè)主共同決定，采取少數(shù)服從多數(shù)的民主決議程序決定。

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• 問 ??臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)嗎？業(yè)主委員會(huì)在什么情況下才有權(quán)解聘物業(yè)？
  答

  根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。因此，并不需要80%業(yè)主同意。只有這一個(gè)條件，只要全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過即可解聘物業(yè)公司。不過要考慮合同執(zhí)行的問題，要看在解聘之前與物業(yè)公司簽定的合同是如何規(guī)定的，如果不是因?yàn)槲飿I(yè)公司違約而業(yè)主單方面解除合同的話，可能要按照合同要求給予物業(yè)公司一定的賠償。如果認(rèn)定物業(yè)公司有違約，一定要有證據(jù)并且得到物業(yè)公司的認(rèn)可，否則仍然可能要對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行賠償。若一定要解聘物業(yè)公司的話，這點(diǎn)必須要在召開業(yè)主大會(huì)時(shí)說清楚，免得一旦要求賠償沒有業(yè)主愿意出錢，到時(shí)候事情就很不好辦了。

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• 問 ??臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)嗎？業(yè)主委員會(huì)有沒有權(quán)解雇物業(yè)的?
  答

  無權(quán)。首先，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)僅是具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)，其無權(quán)直接決定解聘物業(yè)服務(wù)公司。其次，如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)確實(shí)不滿意，可以召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以解除物業(yè)服務(wù)合同。若沒有通過業(yè)主大會(huì)表決，僅是業(yè)主委員開會(huì)決定解除物業(yè)服務(wù)合同，不符合法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法律支持。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其無權(quán)直接決定解聘物業(yè)服務(wù)公司。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其僅是具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主大會(huì)授權(quán)的具體事宜，無權(quán)直接決定是否解聘和選聘物業(yè)服務(wù)公司。業(yè)主作為委托人可以根據(jù)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同行使解除權(quán)。物業(yè)服務(wù)公司的選擇要經(jīng)過業(yè)主共同決定，采取少數(shù)服從多數(shù)的民主決議程序決定。

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