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• 138****1986

  買房貸款，就涉及到貸款方式和還款方式的選擇。貸款方式主要有公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款；還款方式主要有等額本金和等額本息。那么，貸款方式和還款方式，到底該怎么選？我們來看看不同貸款方式和還款方式的區(qū)別吧！
  
  
  
  一、貸款方式
  
  （一）公積金貸款
  
  優(yōu)點：
  
  1、公積金貸款的利息低于同期商業(yè)貸款，能省去不少總利息。
  
  缺點：
  
  1、按照各地政策，職工繳滿一定期限的公積金才能申請公積金貸款。
  
  2、貸款額度與職工公積金賬戶余額、繳存額度多少有關(guān)，且有**高貸款額的限制。
  
  3、公積金貸款在貸款流程、手續(xù)上，要比商業(yè)貸款復(fù)雜一些，審批時間也較長。
  
  4、貸款的房產(chǎn)性質(zhì)有一定限制，僅限普通住宅；40年、50年產(chǎn)權(quán)和別墅不能使用公積金貸款。之前有公積金貸款未結(jié)清，不能再次申請公積金貸款。
  
  （二）商業(yè)貸款
  
  優(yōu)點：
  
  1、貸款的額度高。買新房，交付了不少于規(guī)定**比例的**款，余下房款，都可以貸款。
  
  2、辦理流程、手續(xù)簡單。
  
  3、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)無限制，非普通住宅，也可以申請商業(yè)貸款。
  
  4、貸款對象無限制，信用好、收入穩(wěn)定的買房人，均可申請商業(yè)貸款。
  
  缺點：
  
  1、貸款利率高，總利息高。
  
  （三）組合貸款
  
  優(yōu)點：
  
  1、利息適中。商業(yè)貸款部分，采用商業(yè)貸款利息；公積金貸款部分，采用公積金貸款利息。
  
  2、由于是公積金貸款和商業(yè)貸款的組合貸款，其貸款的額度比較高。
  
  缺點：
  
  1、辦理時間較長。因為組合貸同時涉及到公積金與商業(yè)兩種貸款，所以需要進(jìn)行兩遍審核程序，而商業(yè)貸款部分需要抵押登記后銀行見他項權(quán)利證才能放款，這也使得組合貸在辦理流程上比純商貸與純公積金時間更長，造成很多業(yè)主對這種貸款方式的接受程度低。
  
  二、還款方式
  
  
  
  （一）等額本息
  
  特點：每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減。相同的貸款年限和貸款金額，等額本息的總利息比等額本金的總利息要高出不少。
  
  等額本息適合的人群：等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升；如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。
  
  （二）等額本金
  
  特點：每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)；它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法個月的還款額多，然后逐月減少，越還越少。
  
  等額本金適合的人群：等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強(qiáng)的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。
  
  在我們選擇貸款方式和還款方式時，一定要結(jié)合個人的實際情況，考慮不同貸款、還款方式的利弊，再進(jìn)行選擇。

  查看全文↓ 2018-07-10 15:19:51
• 144****8802

  很多購房者會選擇向銀行貸款買房，在貸款買房過程中選擇何種還款方式是一個大問題。目前房貸還款方式有等額本金還款法和等額本息還款法兩種方式。在買房過程中到底是哪一種還款方式更省錢呢?等額本金和等額本息的區(qū)別是什么?他們都有哪些適用人群呢?今天，所有疑問全解決！
  
  
  
  　　什么是等額本息還款法?
  
  　　等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。
  
  　　等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前**為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。
  
  　　等額本息計算方式
  
  　　每月還本付息金額 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數(shù) ] / [(1+月利率)還款月數(shù) - 1]
  
  　　每月利息 = 剩余本金x貸款月利率
  
  　　還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率*(1+月利率)貸款月數(shù)/【(1+月利率)還款月數(shù) - 1】-貸款額
  
  　　還款總額=還款月數(shù)*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數(shù)/【(1+月利率)還款月數(shù) - 1】
  
  　　注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。
  
  　　等額本息還款法優(yōu)缺點
  
  　　優(yōu)點：每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔(dān)相同的款項也方便安排收支。
  
  　　缺點：由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。
  
  　　等額本息還款法適用人群
  
  　　適用人群：等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，如公務(wù)員、教師等收入和工作機(jī)會相對穩(wěn)定的群體。
  
  　　什么是等額本金還款法?
  
  　　等額本金還款是指貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。
  
  　　等額本金還款法是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。
  
  　　也便于根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。此種還款模式支出的總和相對于等額本息利息可能有所減少，但剛開始時還款壓力較大。
  
  　　所謂等額本金還款，貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。
  
  　　等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強(qiáng)的一種還款方式?；舅惴ㄔ硎窃谶€款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求，一般采用按季還款的方式(如中國銀行)。
  
  　　等額本金貸款計算公式：
  
  　　每月還款金額= (貸款本金 / 還款月數(shù))+(本金 —已歸還本金累計額)×每月利率
  
  　　每月還本付息金額=(本金/還款月數(shù))+(本金-累計已還本金)×月利率
  
  　　每月本金=總本金/還款月數(shù)
  
  　　每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率
  
  　　還款總利息=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2
  
  　　還款總額=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2+貸款額
  
  　　注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。
  
  　　等額本金還款法優(yōu)勢
  
  　　等額本金還款法的優(yōu)勢在于會隨著還款次數(shù)的增多，還債壓力會日趨減弱，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，等額本金還款法的利息總額要少于等額本息還款法。銀行利息的計算公式是：利息=資金額×利率×占用時間。
  
  　　由于每月所還本金固定，而每月貸款利息隨著本金余額的減少而逐月遞減，因此，等額本金還款法在貸款初期月還款額大，此后逐月遞減(月遞減額=月還本金×月利率)。
  
  　　等額本金還款法適用人群
  
  　　等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強(qiáng)的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。
  
  　　等額本金和等額本息的區(qū)別
  
  　　等額本息還款法即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。
  
  　　等額本金還款法即借款人每月按相等的金額(貸款金額/貸款月數(shù))償還貸款本金，每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清，兩者合計即為每月的還款額。
  
  　　等額本金還款方式肯定要比等額本息方式支付的利息少，兩種還貸方式在提前還款時都是根據(jù)占用多少本金歸還相應(yīng)比例的利息來計算的，二者的差別不是很大。兩種還款法比較，從某種意義上說，購房還貸，等額本金法(遞減法)未必優(yōu)于等額本息法(等額法)，到底選擇什么樣的還貸方法還要因人而異。
  
  　　“等額本息還款法”就是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息，償還初期利息支出**大，本金就還得少，以后隨著每月利息支出的逐步減少，歸還本金就逐步增大;“等額本金還款法”(遞減法)就是借款人每月以相等的額度償還貸款本金，利息隨本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。
  
  　　利息計算方面
  
  　　等額本息貸款采用的是復(fù)合利率計算。在每期還款的結(jié)算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。
  
  　　等額本金貸款采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結(jié)算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。
  
  　　因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。
  
  　　兩種貸款的每期還款特點
  
  　　雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的“缺點”是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應(yīng)這種情況。而對于等額本息貸款來講卻沒有這樣的“缺點”，它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。
  
  　　等額本息操作更方便
  
  　　在實際操作中，等額本息更利于客戶的掌握，方便客戶還款。事實上有很多客戶在進(jìn)行比較后，還是愿意選擇“等額還款方式”，因為這種方式月還款額固定，便于客戶記憶，還款壓力均衡，實際與等額本金差別不大。因為這些客戶也同樣看到了因為時間使資金的使用價值產(chǎn)生了不同，簡單說就是等額本息還款法由于自己占用銀行的本金時間長，自然就要多付些利息；
  
  　　等額本金還款法隨著本金的遞減，自己占用銀行的本金時間短，利息也自然減少，并不存在自己吃虧，而銀行賺取更多利息的問題。實質(zhì)上，兩種貸款方式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有在需求的不同時，才有不同的選擇。
  
  　　因為等額本息還款法還款壓力均衡但需多付些利息，所以適合有一定積蓄，但收入可能持平或下降、生活負(fù)擔(dān)日益加重、并且沒有打算提前還款的人群。而等額本金還款法，由于貸款人本金歸還得快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因此適合當(dāng)前收入較高者、或預(yù)計不久將來收入大幅增長，準(zhǔn)備提前還款人群，則較為有利。
  
  　　對于貸款買房的人來說選擇合適的還款方式是非常重要的，無論是等額本金還款方式也好還是等額本息還貸方式，只要秉持省錢就是掙錢的原則，精打細(xì)算，才能早日還清房貸

  查看全文↓ 2018-07-10 15:19:33
• 146****2351

  買房貸款選擇多少年合適，我和大家一樣買房時也是很糾結(jié)這方面的問題，咨詢多家銀行中介后才下的決定，總結(jié)起來就是一句話**越少越好，貸款年限越長越好。
  
  
  
  **近幾年我們有一個比較普遍的看法，就是能貸30年就不要帶29年，貸款能貸80%就不要貸79%。這個觀點對于大部分的人的情況來說，我也是贊成的。因為貸款的時間越長，貸款的比例越高就**大限度的利用了貨幣的時間價值，對抗了通貨膨脹所帶來的貨幣貶值。
  
  
  
  首先說下個人商業(yè)用房貸**長是10年，個人住房用貸款**長是25年（已經(jīng)不是原來的30年了），男上限年齡不能超過60歲，女不能超過55歲（越臨近上限年齡越有可能貸不到）。
  
  
  
  既然是貸款大部分都是兩種情況。第一，手上沒錢，只能付**，房貸等著每月工資一點點還。第二，當(dāng)下手上現(xiàn)金不多，有可能在幾年內(nèi)還清的。（很多第一種情況的買房人都持有第二種情況的想法）
  
  選擇短期（10年）房貸，很大程度上這部分人不喜歡欠錢，覺得欠錢不舒服總是別扭。這樣的好處是節(jié)省了好多利息，但生活比較辛苦，起碼還貸款這幾年花錢的時候得好好想想。
  
  選擇長期（25年）房貸，一點點還不著急，寄希望于以后工資或收入越來越高，時間長了還款數(shù)額隨著工資等上漲所占比例減小，但也有一部分是用余款做投資，理財?shù)绕渌椖?，平均下來賺的比銀行利息高，這樣算下來自己還賺了呢。等于是用未來財富,來歸還現(xiàn)在的欠款是非常劃算的,因為,存在通貨膨脹、社會經(jīng)濟(jì)增長等原因,未來的錢購買力低過現(xiàn)在。
  
  
  
  管選擇哪種方案（5-25年，5年遞增），都是可以提前還款的，只不過要交一些違約金，這點在辦理貸款時一定要問清楚，看明白。
  
  說了貸款年限，現(xiàn)在來說說還款方式。一般還款方式就兩種，等額本息和等額本金，那么選擇那種還款方式比較劃算呢？
  
  
  
  簡單的說，如果你的家庭收入是比較穩(wěn)定的，比如像很多的工薪族，每個月都是有穩(wěn)定的收入，但是收入水平也不是很高，這類家庭我認(rèn)為**理想的還款方式是選擇等額本息，時間越長越好，因為這種還款方式，一方面家庭還貸的壓力不會很大，另一方面又可以極大的利用了杠桿和貨幣的時間價值。
  
  
  
  如果家庭收入比較高，而且擁有良好的現(xiàn)金流。比如有的家庭是從事經(jīng)商或者是投資的。那么這類家庭我建議可以選擇等額本金的還款方式，而且期限呢可以根據(jù)你的收入預(yù)期來進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，比如如果你預(yù)期5年后，由于你的投資會獲得很大的回報，完全有能力來還銀行的房貸，這時候你就不必要選擇太長的房貸期限。選擇等額本金還款，等你的收入和現(xiàn)金流水平達(dá)到提前還款的條件的時候，你可以提前還款，從而**大化降低貸款的成本和家庭的負(fù)債。

  查看全文↓ 2018-07-10 15:19:12

相關(guān)問題

• 問 按揭買房選哪種還款方式更劃算？
  答

  （1）按揭還款分為等額本金和等額本息2種；（2）等額本金適合前期還款能力強(qiáng)的購房者；（3）等額本息適合有計劃的開支家庭的購房者。

• 問 按揭買房哪種還款方式更劃算？能不能具體說一下？
  答

  等額本金還款法在整個還款期內(nèi)每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少；本息合計逐月遞減。這種還款方式前期還款壓力較大，適合收入較高或想提前還款人群。 等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同，前期還款金額較少，本息合計每月相等。這種還款方式由于本金歸還速度相對較慢，占用資金時間較長，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。

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• 問 貸款買房選擇哪種還款方式更劃算？
  答

  給你算個帳，以商業(yè)貸款貸100萬元為例，貸款30年，利率為基準(zhǔn)，那么，如果是等額本金還款法，月供第一個月**高位8652.78元，到第360個月**少為2794.1元，支付利息為1060437.5元。 那么，如果是等額本息還款法，月供為6686.64元，支付利息為1407189.89元。

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• 問 按揭買房哪種還款方式劃算
  答

  按揭貸款的還款方式要根據(jù)貸款人的自身情況來確定，通常有等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法：按揭貸款的每月還款額是恒定的，每月還款額中的本金和利息比例不斷變化，利息越來越少，本金越來越多，這種還款方式的優(yōu)點是每月的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)固定，負(fù)擔(dān)較小。等額本金還款法：按揭貸款的每月還款額也是恒定的，但每月還款額中的本金比例固定，利息比例不斷減少，這種還款方式的優(yōu)點是每月還款額較低，但每月的利息費用較高。根據(jù)貸款人的自身情況，可以選擇適合自己的還款方式，一般來說，等額本息還款法劃算一些，有助于貸款人穩(wěn)定財務(wù)狀況。

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• 問 按揭買房每月還款嗎?哪種方式**劃算?
  答

  可供選擇的還款方式一般分為等額本息、等額本金和，每月還款額相同，比較好記，每個月還款的錢數(shù)并不太多，每月的還款壓力小，但如果不提前還款，相比等額本金法利息還的要多。適用于每月收入固定，但花銷也很大，不想給自己壓力太大的人。一般年輕人大多采取此辦法。 等額本金法，每月還款金額不等，（依次減少），一開始，每月的還款額較多，還款壓力大。但總體利息相對較少。適用于現(xiàn)在賺錢較多，將來工作不穩(wěn)定，賺錢不固定的人群。如果供足貸款年限的話，建議使用此種方式。 如果有提前還款的計劃，那么這兩種還款方式差別不大，主要考慮自身供款能力。

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