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• 143****8241

  　一、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)
  　　1、內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)。
  　　一是信貸人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠強(qiáng)，總認(rèn)為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)?；静粫?huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險(xiǎn)”的貸款方式，當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時(shí)，銀行可以通過對(duì)抵押物行使權(quán)力而收回款項(xiàng)。正是由于抵押貸款的這種特點(diǎn)，易造成信貸人員對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠，不能正確認(rèn)識(shí)到抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會(huì)影響其法律效力和實(shí)現(xiàn)，并**終給農(nóng)商行主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)性調(diào)查、未進(jìn)行認(rèn)真的事前盡職調(diào)查和貸后評(píng)價(jià)、未正確評(píng)估借款人第一還款來源和房地產(chǎn)合理的市場(chǎng)價(jià)格等因素，往往導(dǎo)致貸款決策失誤，準(zhǔn)入不嚴(yán)謹(jǐn)，貸后管理失效。
  　　2、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。
  　　一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購(gòu)置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，政府會(huì)無(wú)償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
  　　3、無(wú)效抵押行為風(fēng)險(xiǎn)。
  　　一是按照《擔(dān)保法》規(guī)定，**、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無(wú)效抵押行為，可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無(wú)效，且存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無(wú)效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，若貸款人沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，將會(huì)使貸款人行使抵押權(quán)利無(wú)效。
  　　4、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)。
  　　一是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)狀況不景氣影響，抵押的房地產(chǎn)價(jià)值就可能會(huì)大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時(shí)將會(huì)受到較大損失。二是中介評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，抵押物在估價(jià)過程中也存在一定的人為風(fēng)險(xiǎn)，在借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)存在任意性，為滿足借款人申請(qǐng)貸款額度的需要，故意抬高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)抵押物評(píng)估值高于實(shí)際價(jià)值，在處置抵押物還貸時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險(xiǎn)。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。
  　　5、抵押登記不完備風(fēng)險(xiǎn)。
  　　一是銀行未及時(shí)辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無(wú)效而導(dǎo)致抵押物懸空，抵押權(quán)力無(wú)效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時(shí)，銀行權(quán)利無(wú)法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無(wú)法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”，更無(wú)法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款，存在較大的操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。
  　　6、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。
  　　一是由于我國(guó)法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問題，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權(quán)有時(shí)難于實(shí)現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)借款人違約時(shí)，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時(shí)抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無(wú)法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時(shí)又費(fèi)財(cái)力，常常受經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響還會(huì)出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價(jià)無(wú)人競(jìng)買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權(quán)對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時(shí)與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補(bǔ)充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時(shí)，當(dāng)貸款人拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格。
  　　7、抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)。
  　　若貸款人未按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價(jià)值滅失，導(dǎo)致貸款人對(duì)抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風(fēng)險(xiǎn)。
  　　二、房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施
  　　1、重視實(shí)地調(diào)查。
  　　貸前對(duì)借款申請(qǐng)人提供的抵押房地產(chǎn)要深入現(xiàn)場(chǎng)、房管部門和土管部門作徹底的調(diào)查，對(duì)抵押物的市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)格進(jìn)行必要的分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確保抵押物的真實(shí)性、合法性。同時(shí)，要詳細(xì)調(diào)查抵押人的房地產(chǎn)在貸前和貸后的租賃情況，及時(shí)訂補(bǔ)充協(xié)議，確保抵押物處置安全性。
  　　2、合理評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。
  　　農(nóng)商行抵押資產(chǎn)評(píng)估中心要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查分析，不斷完善抵押資產(chǎn)價(jià)值估價(jià)制度，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律及時(shí)調(diào)整抵押房地產(chǎn)的參考指導(dǎo)價(jià)格;轄內(nèi)機(jī)構(gòu)信貸人員定期對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行重檢，從多方面評(píng)估抵押物的抵押價(jià)值變動(dòng)和變現(xiàn)能力，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度合理確定抵押率，同時(shí)要避免使用評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值偏離度較大的中介機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，對(duì)估價(jià)偏高的貸款提前進(jìn)行回收，并在合理評(píng)估基礎(chǔ)上重新發(fā)放。
  　　3、重視抵押登記手續(xù)的合規(guī)性。
  　　發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前或續(xù)貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續(xù)的辦理和抵押物登記信息的查詢，并及時(shí)對(duì)抵押房地產(chǎn)辦理足額保險(xiǎn)和續(xù)保手續(xù)，確保銀行抵押權(quán)利的有效性和安全性。
  　　4、重視信貸業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。
  　　提升信貸人員專業(yè)知識(shí)水平和業(yè)務(wù)操作能力，轉(zhuǎn)變抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)小或無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的觀念，增強(qiáng)信貸人員對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，牢固樹立起風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。
  　　5、確保抵押合同的有效性。
  　　在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細(xì)核對(duì)抵押房地產(chǎn)的權(quán)利歸屬、核對(duì)抵押人公司章程、核對(duì)抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關(guān)注是否有潛在的財(cái)產(chǎn)共有人存在、公司董事會(huì)(股東會(huì))權(quán)利義務(wù)，杜絕因法律規(guī)定不能抵押的房地產(chǎn)而設(shè)定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(huì)(股東會(huì))抵押決議書而造成的抵押無(wú)效。
  　　6、重視借款人第一還款來源。
  　　發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產(chǎn))，更要重視第一還款來源，要對(duì)借款人的財(cái)務(wù)、非財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流量進(jìn)行深入分析，全面掌握借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、資金合理需求和債務(wù)償還能力，審慎準(zhǔn)入房地產(chǎn)抵押貸款，從源頭上控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-07-07 09:44:06
• 143****3950

  　作為理財(cái)師我對(duì)于房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)有一些個(gè)人見解，其實(shí)房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)可以掌控在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，這主要取決于本人對(duì)于自己房產(chǎn)抵押貸款在使用時(shí)候的風(fēng)險(xiǎn)控制的契合度，如果你的控制能力足夠的話，那么這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可以完全控制住，具體來說房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)有下面幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：
  
  　　一、違約風(fēng)險(xiǎn)是我們?cè)诜慨a(chǎn)抵押貸款的時(shí)候**大的風(fēng)險(xiǎn)之一，違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約兩個(gè)不同性質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  　　1、被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔恪＿@說明借款人有還款的意愿，但無(wú)還款的能力，這些大多數(shù)是在房產(chǎn)抵押貸款以前遇到的個(gè)人經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是前期沒有控制好，跟房產(chǎn)抵押貸款沒什么本質(zhì)聯(lián)系，主觀沒有故意性。
  
  　　2、理性違約是指本人思想方面主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場(chǎng)上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。
  
  　　理性的違約，大部分是投資性的一種行為，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，這個(gè)人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤(rùn);當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降時(shí)，這個(gè)人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動(dòng)違約拒絕還款。
  
  　　二、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也是房產(chǎn)抵押貸款里面的一個(gè)大的方面，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長(zhǎng)貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則，**為理財(cái)師我個(gè)人覺得有兩個(gè)個(gè)方面的原因：
  
  　　1、目前我國(guó)的住房貸款主要來源于公積金和儲(chǔ)蓄存款，銀行吸納的儲(chǔ)蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長(zhǎng)期貸款。這種短存長(zhǎng)貸的行為使銀行的流動(dòng)性非常低，繼而帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2、銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。造成銀行可能喪失在金融市場(chǎng)更有利的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本帶來的損失。
  
  　　三、經(jīng)濟(jì)周期是房產(chǎn)抵押貸款的有一個(gè)不必避免的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動(dòng)過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感性。
  
  　　這個(gè)周期性的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在幾個(gè)經(jīng)濟(jì)時(shí)期：
  
  　　1、經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)，居民收入水平提高，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求量增大，房屋的變現(xiàn)不成問題，銀行與個(gè)人都對(duì)主要表現(xiàn)在幾個(gè)來充滿樂觀的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量也急劇增加。
  
  　　2、經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無(wú)力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的疲軟無(wú)法變現(xiàn)。
  
  　　3、經(jīng)濟(jì)困難期，這時(shí)抵押風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)和損失，銀行則面臨大量的【呆壞賬】，極易導(dǎo)致銀行的信用危機(jī)甚至破產(chǎn)。
  
  　　四、利率風(fēng)險(xiǎn)是我們熟悉的一種房產(chǎn)抵押貸款，利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動(dòng)給銀行資產(chǎn)價(jià)值帶來的風(fēng)險(xiǎn)，它是由其業(yè)務(wù)短存長(zhǎng)貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動(dòng)無(wú)論是漲還是跌對(duì)銀行都會(huì)帶來?yè)p失，我個(gè)人認(rèn)為，這方面的情況有以下幾個(gè)：
  
  　　1、如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長(zhǎng)，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。
  
  　　2、如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場(chǎng)融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。
  
  　　通過上面的解釋，相信大家可以看到房產(chǎn)抵押貸款一些風(fēng)險(xiǎn)所在，所以我們主動(dòng)性的調(diào)控這樣的風(fēng)險(xiǎn)，那么就會(huì)很輕松的度過危機(jī)，當(dāng)然如果你去好好的調(diào)配投資和貸款的話，那么就會(huì)風(fēng)險(xiǎn)巨大，這是一個(gè)雙刃劍，看你如何去應(yīng)對(duì)了。

  查看全文↓ 2018-07-07 09:43:24
• 137****6028

  　一、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)
  　　1、內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)。
  　　一是信貸人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠強(qiáng)，總認(rèn)為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)?；静粫?huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險(xiǎn)”的貸款方式，當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時(shí)，銀行可以通過對(duì)抵押物行使權(quán)力而收回款項(xiàng)。正是由于抵押貸款的這種特點(diǎn)，易造成信貸人員對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠，不能正確認(rèn)識(shí)到抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會(huì)影響其法律效力和實(shí)現(xiàn)，并**終給農(nóng)商行主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)性調(diào)查、未進(jìn)行認(rèn)真的事前盡職調(diào)查和貸后評(píng)價(jià)、未正確評(píng)估借款人第一還款來源和房地產(chǎn)合理的市場(chǎng)價(jià)格等因素，往往導(dǎo)致貸款決策失誤，準(zhǔn)入不嚴(yán)謹(jǐn)，貸后管理失效。
  　　2、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。
  　　一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購(gòu)置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，政府會(huì)無(wú)償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
  　　3、無(wú)效抵押行為風(fēng)險(xiǎn)。
  　　一是按照《擔(dān)保法》規(guī)定，**、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無(wú)效抵押行為，可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無(wú)效，且存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無(wú)效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，若貸款人沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，將會(huì)使貸款人行使抵押權(quán)利無(wú)效。
  　　4、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)。
  　　一是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)狀況不景氣影響，抵押的房地產(chǎn)價(jià)值就可能會(huì)大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時(shí)將會(huì)受到較大損失。二是中介評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，抵押物在估價(jià)過程中也存在一定的人為風(fēng)險(xiǎn)，在借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)存在任意性，為滿足借款人申請(qǐng)貸款額度的需要，故意抬高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)抵押物評(píng)估值高于實(shí)際價(jià)值，在處置抵押物還貸時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險(xiǎn)。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。
  　　5、抵押登記不完備風(fēng)險(xiǎn)。
  　　一是銀行未及時(shí)辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無(wú)效而導(dǎo)致抵押物懸空，抵押權(quán)力無(wú)效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時(shí)，銀行權(quán)利無(wú)法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無(wú)法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”，更無(wú)法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款，存在較大的操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。
  　　6、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。
  　　一是由于我國(guó)法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問題，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權(quán)有時(shí)難于實(shí)現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)借款人違約時(shí)，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時(shí)抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無(wú)法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時(shí)又費(fèi)財(cái)力，常常受經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響還會(huì)出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價(jià)無(wú)人競(jìng)買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權(quán)對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時(shí)與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補(bǔ)充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時(shí)，當(dāng)貸款人拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格。
  　　7、抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)。
  　　若貸款人未按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價(jià)值滅失，導(dǎo)致貸款人對(duì)抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風(fēng)險(xiǎn)。
  　　二、房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施
  　　1、重視實(shí)地調(diào)查。
  　　貸前對(duì)借款申請(qǐng)人提供的抵押房地產(chǎn)要深入現(xiàn)場(chǎng)、房管部門和土管部門作徹底的調(diào)查，對(duì)抵押物的市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)格進(jìn)行必要的分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確保抵押物的真實(shí)性、合法性。同時(shí)，要詳細(xì)調(diào)查抵押人的房地產(chǎn)在貸前和貸后的租賃情況，及時(shí)訂補(bǔ)充協(xié)議，確保抵押物處置安全性。
  　　2、合理評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。
  　　農(nóng)商行抵押資產(chǎn)評(píng)估中心要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查分析，不斷完善抵押資產(chǎn)價(jià)值估價(jià)制度，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律及時(shí)調(diào)整抵押房地產(chǎn)的參考指導(dǎo)價(jià)格;轄內(nèi)機(jī)構(gòu)信貸人員定期對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行重檢，從多方面評(píng)估抵押物的抵押價(jià)值變動(dòng)和變現(xiàn)能力，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度合理確定抵押率，同時(shí)要避免使用評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值偏離度較大的中介機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，對(duì)估價(jià)偏高的貸款提前進(jìn)行回收，并在合理評(píng)估基礎(chǔ)上重新發(fā)放。
  　　3、重視抵押登記手續(xù)的合規(guī)性。
  　　發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前或續(xù)貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續(xù)的辦理和抵押物登記信息的查詢，并及時(shí)對(duì)抵押房地產(chǎn)辦理足額保險(xiǎn)和續(xù)保手續(xù)，確保銀行抵押權(quán)利的有效性和安全性。
  　　4、重視信貸業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。
  　　提升信貸人員專業(yè)知識(shí)水平和業(yè)務(wù)操作能力，轉(zhuǎn)變抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)小或無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的觀念，增強(qiáng)信貸人員對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，牢固樹立起風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。
  　　5、確保抵押合同的有效性。
  　　在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細(xì)核對(duì)抵押房地產(chǎn)的權(quán)利歸屬、核對(duì)抵押人公司章程、核對(duì)抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關(guān)注是否有潛在的財(cái)產(chǎn)共有人存在、公司董事會(huì)(股東會(huì))權(quán)利義務(wù)，杜絕因法律規(guī)定不能抵押的房地產(chǎn)而設(shè)定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(huì)(股東會(huì))抵押決議書而造成的抵押無(wú)效。
  　　6、重視借款人第一還款來源。
  　　發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產(chǎn))，更要重視第一還款來源，要對(duì)借款人的財(cái)務(wù)、非財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流量進(jìn)行深入分析，全面掌握借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、資金合理需求和債務(wù)償還能力，審慎準(zhǔn)入房地產(chǎn)抵押貸款，從源頭上控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-07-07 09:43:03

相關(guān)問題

• 問 ??抵押貸款如何控制風(fēng)險(xiǎn)呢？流程是怎么樣的呢？
  答

  民間無(wú)抵押小額貸款風(fēng)險(xiǎn)極大.需要調(diào)查其真實(shí)借款用途,借期滿后還款來源.承受能力.債務(wù)糾紛.年齡大者要考慮遺產(chǎn)繼承問題.至少要有擔(dān)保人,擔(dān)保人要符合擔(dān)保資格,財(cái)產(chǎn)收入等.同時(shí)將借款人的能提供的財(cái)產(chǎn)做備案,讓其簽字認(rèn)可方便之后保全.

  全部5個(gè)回答>
• 問 擔(dān)保公司如何控制為賣家贖樓的風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  我認(rèn)為基本的風(fēng)險(xiǎn)控制從一下四個(gè)方面：1、擔(dān)保對(duì)象的現(xiàn)金流分析和其他財(cái)務(wù)分析；2、評(píng)估反擔(dān)保能力；3、擔(dān)保對(duì)象的還款意愿、公司經(jīng)營(yíng)水平、上下游狀況、短期拆借能力；4、擔(dān)保對(duì)象的當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況、未來行業(yè)前景等。淺薄之見，讓你見笑！

  全部3個(gè)回答>
• 問 抵押貸款有什么風(fēng)險(xiǎn)? 房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
  答

  一般一個(gè)月之內(nèi)。公積金貸款辦理流程：1、貸款人申請(qǐng)住房公積金貸款需到銀行提出書面申請(qǐng)，填寫住房公積金貸款申請(qǐng)表并如實(shí)提供下列資料：(一)申請(qǐng)人及配偶住房公積金繳存證明;(二)申請(qǐng)人及配偶身份證明(指居民身份證、常住戶口簿和其他有效居留證件)，婚姻狀況證明文件;(三)家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明及其它對(duì)還款能力有影響的債權(quán)債務(wù)證明;

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??房產(chǎn)證如何抵押貸款?房產(chǎn)證抵押貸款有什么風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  房產(chǎn)做抵押的貸款跟買房時(shí)直接貸款的做法，對(duì)銀行來說貸款品種不同。第一種叫消費(fèi)貸款，第二種叫住房按揭。如果你就是想買房貸款的話，還是建議直接走住房按揭貸款形式，不要借錢再貸款再還錢。首先，消費(fèi)貸款銀行審批上額度就不高，比例也不高。而且就像樓上說的那樣，對(duì)你的貸款運(yùn)用也有監(jiān)管，你需要提供借款用途，比如是買車還是賣房什么的，很麻煩。其次，消費(fèi)貸款跟按揭貸款有可能利率都不同。一般銀行對(duì)個(gè)人住宅按揭貸款會(huì)有一定的利率優(yōu)惠，但是消費(fèi)貸款就沒有。所以，不建議你走消費(fèi)貸款，如果賣方同意的話，還是直接走住房按揭貸款比較好

  全部4個(gè)回答>
• 問 為別人做抵押貸款擔(dān)保人的風(fēng)險(xiǎn)大嗎
  答

  如果他到時(shí)不還款了，銀行可以同時(shí)向你朋友、你或者你們?nèi)魏我环阶穬?。銀行可以先處理他的房子，也可以直接向你追償，這兩條路銀行都是可以走的，沒有任何問題。所以，你慎重考慮。主要看人品。

  全部4個(gè)回答>