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• 152****3735

  小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。即經(jīng)過國家相關(guān)政府部門的土地、規(guī)劃、建設(shè)環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的城中村改造房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。還有一種是未經(jīng)過任何國家相關(guān)部門和環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。
  對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種：
  第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。
  第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
  第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
  其中，第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣（經(jīng)濟適用房需房屋產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易），其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
  房地產(chǎn)市場專家也認為，將這個政策與小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正掛鉤未免太牽強了。這個政策是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，向租房市場釋放土地增量，以改變住房租售體系結(jié)構(gòu)。
  發(fā)展租賃住房市場，可以給租房者以物美價廉的居住體驗，而其所享受的“政策紅利”則是小產(chǎn)權(quán)房無可比擬的。無論從哪個方面看，都不能把住房租賃和小產(chǎn)權(quán)房劃等號。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正之說仍然有待商榷。

  查看全文↓ 2018-07-02 09:09:04
• 153****2085

  不知怎么了,現(xiàn)在很多媒體包括報紙\網(wǎng)絡(luò)\電視等等都會有一些關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的討論,筆者看多了,剛開始也認為這句話是對的,但這兩天忽然想起一件事情,讓我不禁重新再來審視這個話題.先來看下什么叫小產(chǎn)權(quán)房:中華人民共和國土地所有權(quán)只有兩種方式，一種是國有的，咱們買的商品房一般都是國有土地70年的使用權(quán)。這70年使用權(quán)所有權(quán)還是國家的，只不過國家給了我們70年的使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)的這種小產(chǎn)權(quán)房就是另外一種形式，就是這種土地是集體所有形式的。集體所有形式的土地，它上面蓋的房子賣給我們，就是我們今天說的小產(chǎn)權(quán)房。它跟國家批給我們的70年使用權(quán)是不一樣的，因為我們面對土地所有者不是國家，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的形式。很可能會出現(xiàn)種種的原因，輕則斷水、斷電、斷路，重的這個房屋可能會被拆掉。所以說它跟我們正規(guī)途徑買到的擁有國家批準(zhǔn)的土地使用權(quán)年限的大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)是不一樣的，關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是在土地上缺乏保障的。
  目光回到我在八歲的時候,我父親當(dāng)時買了我們村里一戶人家的房子,好象花了三千塊錢,那時候是沒有產(chǎn)權(quán)證之類這一話說的,交錢,對方給我們房子,然后我們一家就搬進去住了.住了近二十年了,在這期間,政府登記產(chǎn)權(quán),就自然寫上我父親的名字.期間,原來的戶主農(nóng)忙時也經(jīng)常到鄉(xiāng)下來,還經(jīng)常在一起聊.直到現(xiàn)在,我們那里依舊有人家這樣買賣房子,不需要去什么房管所.房管所在我們那里行不通的.
  而現(xiàn)在,媒體上一直說不讓買小產(chǎn)權(quán)房,大家知道,現(xiàn)在很多媒體都被房產(chǎn)商買了,很簡單的,房產(chǎn)商可以花幾萬\幾十萬買一個版面做廣告,我們是不可能花幾十萬說小產(chǎn)權(quán)房可以買.所以你說,媒體聽誰的?而為什么要說小產(chǎn)權(quán)房不能買呢?很簡單,因為這觸及了這些利益集團的利益嘛.
  我們也想買有產(chǎn)權(quán)證的商品房,誰不想啊,可關(guān)鍵問題是,ZF說要調(diào)控房價,但我們怎么就一直沒見降呢?前段時間股票說降就降了,聽說還要降.要是調(diào)控房價能像調(diào)控股票一樣就好了.再者,就算有產(chǎn)權(quán)證的商品房又怎么了?還不是也要繼續(xù)收錢(物業(yè)費),物業(yè)不作為你們又不來管.還不是每個月要交房貸.還不是想拆就拆,修磁懸浮也拆,修路也拆.到時候補貼一些錢,再拿出更多的積蓄在原來拆的地方買更高價的房.要不搬走,還有人說你是釘子戶.

  查看全文↓ 2018-07-02 09:08:19
• 134****2920

  一、所謂“地鐵口物業(yè)”，實際風(fēng)馬牛不相及。記者在大浪元芬金園大廈走訪時，其宣傳彩頁均宣稱，緊靠地鐵4號線龍勝站，6號線元芬站就在家門口。然而，記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，上述說法顯得十分牽強；而且，宣傳稱帶地下停車位，實際上該樓盤并無地下車庫，就連地面停車位，也只是在大廈門前規(guī)劃了約十個車位。而坂田一處樓盤，銷售人員忽悠帶休閑空中花園，而實際上只是兩棟之間的架空層。記者在日前的走訪中，向銷售人員提出“地鐵離這里還有好幾公里，宣傳與實際不相符”時，該名銷售人員略帶嘲諷的口吻說道：“現(xiàn)在所有的‘小產(chǎn)權(quán)房’都是這么宣傳的，你要真相信了，那只能說明你太天真了?！?br/>
  二、水電收費仍向城中村“看齊”?！百I了‘小產(chǎn)權(quán)房’，就等于在深圳真正擁有了一個溫馨的家，從此與城中村徹底說再見了。”購房者朱先生告訴記者，當(dāng)初聽信了銷售人員的忽悠，一時沖動買下了龍華清湖社區(qū)的清湖灣花園。購房時銷售人員承諾民用水電，物業(yè)管理費為2元/平方米，電費0.75元/度，水費4.6元/立方；交房入伙后才發(fā)現(xiàn)，該份物業(yè)管理合同中霸王條款太多，比如，物業(yè)終身管理制、物業(yè)費逐年遞增5%，電費按1元/度收取，水費按6元/噸收取。
  
  三、“小產(chǎn)權(quán)房”一旦轉(zhuǎn)正，購房者面臨“竹籃打水”風(fēng)險。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了以價格作為賣點外，“小產(chǎn)權(quán)房”推銷還有另一大殺手锏：日后還有可能轉(zhuǎn)正。據(jù)了解，今年4月起，深圳開始實施《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（試點實施辦法）（下稱《實施辦法》），不少購房者認為，現(xiàn)在正是購買“小產(chǎn)權(quán)房”**佳時機。然而，有專家認為，根據(jù)《實施辦法》，試點區(qū)域內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房將進行歷史遺留建筑申報，申報完成后，將視具體情況予以轉(zhuǎn)正、拆除或沒收。也就是說，購房者所購買的“小產(chǎn)權(quán)房”，即便轉(zhuǎn)正了，其房產(chǎn)證上也是申報人的名字，與購房者沒有任何關(guān)系。而且一旦“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)，從法律意義上來說，這棟房子的所有產(chǎn)權(quán)均屬于申報人，受到國家相關(guān)法律保護。

  查看全文↓ 2018-07-02 09:07:45

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何宣傳
  答

  小產(chǎn)權(quán)房過戶手續(xù)需要注意如下幾點：小產(chǎn)權(quán)房屋普遍比其周邊的正規(guī)開發(fā)的住宅價格低。因此在許多宣傳小廣告上宣傳為使用權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)的房屋，實際上無產(chǎn)權(quán)保障，并不具有其他房屋一樣的、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，并且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。小產(chǎn)權(quán)房與商品房是不同的，小產(chǎn)權(quán)的房主沒有合法的房產(chǎn)證。房屋過戶是到有關(guān)部門去辦理過戶手續(xù)，且該部門受一定數(shù)額的費用。憑原使用證、轉(zhuǎn)讓合同書及雙方的身份證等有關(guān)證件辦理。有的小產(chǎn)權(quán)房是私人建的，沒有使用證，只有合同書和當(dāng)?shù)毓C部門的公證書，那只要簽定轉(zhuǎn)讓合同，然后憑有關(guān)證件重新辦理轉(zhuǎn)讓公證書。小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”和“村產(chǎn)房”等并沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，所以像這類小產(chǎn)權(quán)房都不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣進行抵押、流轉(zhuǎn)。而上述文章講的就是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房子能不能轉(zhuǎn)讓和小產(chǎn)權(quán)房如何辦理過戶手續(xù)的內(nèi)容，希望能給有需要的人提供幫助。據(jù)我們國家的有關(guān)政策中有明文規(guī)定：小產(chǎn)權(quán)房子只有居住權(quán)，并沒有買賣權(quán)。小產(chǎn)權(quán)的房子使用年限沒有明文規(guī)定，不會在官方網(wǎng)上顯示，也不會受到國家保護，但目前的讓小產(chǎn)權(quán)的房子價格猖獗了起來，小產(chǎn)權(quán)房子的交易量突增，所以只要小產(chǎn)權(quán)的房子不拆，國家不收回，購房者基本就沒有很大的問題。小產(chǎn)權(quán)房是一種建在農(nóng)村集體土地上的房子，農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房的買賣行為不受到的法律認可與保護，不能辦理房產(chǎn)證等合法手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，在購買可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等等。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何宣傳?小產(chǎn)權(quán)房子如何買賣？
  答

  1、根據(jù)建委發(fā)出購房風(fēng)險提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2、像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。3、購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。4、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產(chǎn)權(quán)擁有者，之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠信，小

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何宣傳?小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？應(yīng)注意什么
  答

  看房：買賣雙方相約實地考察房屋，并且初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項。一般來說，在交易過程中，由買賣雙方產(chǎn)生的所有費用都歸買方支付。查檔：買賣雙方拿著房產(chǎn)證原件或按揭合同原價前往檔案大廈國土部門查房檔案。簽合同：交易雙方可以就房屋價格、定金、首期款、貸款申請時間、過戶申請時間和交房日期等內(nèi)容進行進一步協(xié)商，并且確保將符合自己需求的相關(guān)約定都寫入了合同當(dāng)中。確認無誤后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，并支付定金給中介公司。公證:賣方同擔(dān)保公司一起到公證處進行公證，并委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。資金監(jiān)管及貸款申請買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號，然后跟擔(dān)保公司一起和銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，并向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，或者直接通知擔(dān)保公司，時間大概在約7到8個工作日左右。贖樓:買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費用后，擔(dān)保公司會向原貸款銀行申請贖樓，然后擔(dān)保公司會向銀行出具贖樓擔(dān)保，并進行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù)，時間大約在5個工作日左右。過戶:買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù)，在遞交房產(chǎn)過戶申請后，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，這期間大約需要5個工作日。繳費:買方同擔(dān)保公司到相關(guān)部門繳費并領(lǐng)取新的房產(chǎn)證后，擔(dān)保公司會帶著房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方。新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，時間大約在10個工作日左右。交房:買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。

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• 問 如何賣小產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)房子如何買賣？
  答

  隨時能賣，只要你不后悔另附，回答其他人的問題內(nèi)容：小產(chǎn)權(quán)房個人交易不受房地產(chǎn)政策保護，但是民事協(xié)議受法律保護。小產(chǎn)權(quán)唯一官方證明就是村里給你蓋章的房產(chǎn)證，所以要跟村委會搞清楚賣方有沒有權(quán)利出售、是不是需要給村里繳納一定費用。房價漲的可能性大，所以協(xié)議講明是一方面，**主要盡快住進房子以防賣方反悔（村民今天簽協(xié)議明天就可能反悔，這是中國廣大農(nóng)村百姓樸實的表現(xiàn)）。未來，針對小產(chǎn)權(quán)房，政府會想盡一切辦法給你辦理產(chǎn)權(quán)證，這是趨勢——不論是為了房產(chǎn)稅、空置稅、、、稅。。。如果房子位置有發(fā)展?jié)摿?。小產(chǎn)權(quán)房絕對是住房省錢的不二法門但是一定得確保房子已經(jīng)建好或一定能建起來我的回答，你可以5年后拿出來看——一字千金

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房 拆遷如何賠償?小產(chǎn)權(quán)房拆除如何賠償
  答

  小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷很難獲得補償。小產(chǎn)權(quán)房是指沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋。房主需要用產(chǎn)權(quán)證來證明自己的房屋所有權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房是不能交易上市的。購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險很多。小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，在購買過程中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同保護與開發(fā)，建設(shè)過程中缺少監(jiān)管，其質(zhì)量問題出現(xiàn)的概率要高過商品房，而因為無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對房產(chǎn)價值影響很大。若遇國家拆遷， 很難得到相應(yīng)的拆遷補償。

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