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• 154****8594

  剛交了**款，還沒有辦按揭。
  　　這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是**好處理的。
  　　買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。
  　　正在還房貸，還沒有交房
  　　方式一：直接更名
  　　流程：
  　　1、賣方將銀行的貸款還清；
  　　2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；
  　　3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；
  　　4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。
  　　注意事項(xiàng)：
  　　1、房子必須還清銀行貸款
  　　2、更名必須取得開發(fā)商的同意
  　　3、買方不能再按揭了，必須全款購買
  　　這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險比較大。
  　　從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問題都只能自己兜著。
  　　方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶
  　　這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。
  　　包括：
  　　個人所得稅：總房款的1%。
  　　契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平~140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的1.5%。（均為首套房）
  　?。ㄆ醵愐粌纱?，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納）
  　　營業(yè)稅：5%
  　　第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時過戶，風(fēng)險較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時間成本比較長。
  　　注意事項(xiàng)：
  　　1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風(fēng)險比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎！
  　　2、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時也要有心理準(zhǔn)備。
  　　3、對買方來講，降低風(fēng)險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會向購房者傾斜。
  　　4、房價會有波動，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房價波動較大時，一方違約。

  查看全文↓ 2018-07-01 13:14:05
• 131****6528

  未交房賣掉新房要滿足以下幾個條件
  　　1、買方要能接受沒有房產(chǎn)證、沒有現(xiàn)房這么一個交易狀態(tài)能完全配合。
  　　2、直接和買方去售樓部那里更名就可以，而售樓部負(fù)責(zé)人又配合。
  　　3、這樣還有一個好處就是不用繳納任何稅費(fèi)。
  　　4、更名完成后，出房產(chǎn)證的話就是以新業(yè)主的名字出了。
  　　特殊情況：萬一出證以后仍然是你的名字可以再配合買方過戶。

  查看全文↓ 2018-07-01 13:13:56
• 147****9115

  按揭買的房子，還沒交房能賣，需要辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)；不滿五年繳納的稅很多，營業(yè)稅5.5％，個人所有稅20％(增值部分)，土地增值稅1％，(以上按交易房價繳稅)，各地繳納的稅率不一樣，具體可咨詢相關(guān)主管部門。
  轉(zhuǎn)按揭的流程：
  1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》；
  2、買方、賣方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》；
  3、買方交納房屋價格30%的**款（按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內(nèi)免評估，以原購買價為準(zhǔn)）；
  4、賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認(rèn)函（包括所欠資款本息、還款帳號）；
  5、買方據(jù)前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款（提出貸款申請，律師初審，銀行復(fù)審）；
  6、賣方向買方實(shí)際交付房屋；
  7、銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款，向賣方的銀行劃款；
  8、賣方收到款項(xiàng)后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行；
  9、買方的貸款銀行將30%的**款付給賣方。
  轉(zhuǎn)按揭需要的材料：
  原借款人所需資料：
  1、借款人和權(quán)利共有人身份證復(fù)印件；
  2、 房地產(chǎn)權(quán)證原件；
  3、借款合同（抵押合同）原件；
  4、 一期銀行還款對帳單原件；
  5、 還款卡或還款存折復(fù)印件；
  6、房屋買賣合同。
  新借款人所需資料：
  1、 借款人和權(quán)利共有人身份證復(fù)印件；
  2、借款人和權(quán)利共有人戶口簿復(fù)印件；
  3、借款人婚姻證明復(fù)印件；
  4、借款人和參貸人的收入證明；
  5、 **款收據(jù)；
  6、房屋估價報(bào)告；
  7、房屋買賣合同；
  8、 如公積金貸款另附公積金帳號；
  9、 如消費(fèi)貸款另附消費(fèi)用途證明，水電煤帳單。
  所有復(fù)印件均需統(tǒng)一使用A4規(guī)格紙張。

  查看全文↓ 2018-07-01 13:13:48
• 143****7443

  一、開發(fā)商拿出來賣的房產(chǎn)就是期房，這樣的期房取得相u在手續(xù)后，是可以進(jìn)行銷售的，這樣的銷售實(shí)際上是一種“預(yù)售”，并不能立即實(shí)際房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利。
  二、如果是已經(jīng)購置過來的房子是期房，主要看有沒有取得房產(chǎn)證，沒有房產(chǎn)證的房子出售只能是達(dá)成買賣協(xié)議，不能實(shí)行覆行房產(chǎn)過戶手續(xù)。
  三、購置的期房還沒有經(jīng)過房管局備案的情況下，與開發(fā)商協(xié)商一致后，可以將合同轉(zhuǎn)移給第三方，這樣的形式常見于新房交易中。

  查看全文↓ 2018-07-01 13:13:37

相關(guān)問題

• 問 ??還沒交房拿鑰匙的房子可以不要嗎
  答

  買的新房還沒交房可以退房，但是要付違約金。以下6種情況可以退房：一、延遲交房 一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。 二、沒有產(chǎn)權(quán)證 由于開發(fā)商方面的原因，買房人在合同約定期限內(nèi)無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，如果有這樣的退房條件，就可以要求退房。 三、開發(fā)商證件不全 開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違規(guī)操作，與買房人簽訂的合同就無效。 四、面積誤差超過3% 如果交房時房屋的實(shí)測面積與簽約的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。 五、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有問題 地基沉降超允許值、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)變形、磚石結(jié)構(gòu)強(qiáng)度等質(zhì)量問題，檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)屬質(zhì)量不合格的。 六、開發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。除此之外，因個人原因退房，按照我國購房合同范本，需繳納房總款20%違約金。

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• 問 交房拿鑰匙應(yīng)該注意什么
  答

  以下是全部要注意事項(xiàng).你要想看就全看看.我說幾個簡單的吧.1.就算是收了房子,如果有出現(xiàn)問題,物業(yè)或開發(fā)商還是要管的.所以驗(yàn)房時大面上看一下就好了.別太挑了.2.看好你的合同,金額和面積,數(shù)清發(fā)票,是不是夠了.3.看開發(fā)商提供給你的房屋實(shí)測面積表,和竣工備案表.記住,要看原件.你可以要一份復(fù)印件,也可以不要,但這兩個東西,一定要看原件,你也有權(quán)要求開發(fā)商出示. 4.在收房時,物業(yè)會有一份復(fù)寫紙的東西,記錄了你提出的問題,一定要寫全面.順便說一句,你就是在你的房子里看上一整天,以后也還會發(fā)現(xiàn)做的不到位的地方,建議不要太浪費(fèi)時間了.收房時要帶小錘（檢查空鼓用）、軟管（檢查地漏及排水坡度用）、電筆（檢查開關(guān)插座用）專家建議：收樓日應(yīng)帶以下裝備 ：1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證。 2、紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。4、扁型三插頭小電器一個（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。5、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。6、請有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。 收房注意事項(xiàng)： 1 檢查所有插座沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。 2 檢查所有窗戶 ·檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。 ·檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。 ·檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞 3 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！4 檢查暖氣片、陽臺護(hù)欄是否牢固5 檢查每一個燈和開關(guān)6 檢查每一個水龍頭7. 收房要查驗(yàn)《竣工備案驗(yàn)收表》的原件和《房屋面積實(shí)測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實(shí)踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實(shí)接房放棄對面積爭議的權(quán)利8. 收房注意窗戶合頁，和水管，毛病不少啊一、房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購房者，對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因?yàn)樗婕暗絻煞矫娴年P(guān)系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個主要問題進(jìn)行講解。 交房一般程序1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費(fèi)用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，**好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。 2.購房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。3.驗(yàn)房。購房者對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購房者驗(yàn)房。4.購房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險)。 如何收房對于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清晰。實(shí)際上，收房時主要有三個問題。1.審查有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測表等。2.審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。3.審查交房費(fèi)用。交房時涉及到一系列的費(fèi)用。房屋價款結(jié)算。對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。物業(yè)管理費(fèi)用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實(shí)行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次**多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。

  全部3個回答>
• 問 沒有交鑰匙就等于沒交房嗎
  答

  肯定不是，交鑰匙只是你有進(jìn)入此房的其碼通行證，但交房是房產(chǎn)歸屬權(quán)的問題，包括房產(chǎn)證和房權(quán)等，也就是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從法律上已經(jīng)承認(rèn)是你的了。這是本質(zhì)與表面的關(guān)系。

  全部5個回答>
• 問 交房就拿鑰匙嗎
  答

  主要注意三個問題：1.審查有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。 此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測表等。 2.審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。 3.審查交房費(fèi)用。交房時涉及到一系列的費(fèi)用。 房屋價款結(jié)算。對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。 物業(yè)管理費(fèi)用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實(shí)行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次**多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。 公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。

  全部3個回答>
• 問 拿鑰匙算交房嗎？需要注意些什么？
  答

  1.就算是收了房子,如果有出現(xiàn)問題,物業(yè)或開發(fā)商還是要管的.所以驗(yàn)房時大面上看一下就好了.別太挑了.2.看好你的合同,金額和面積,數(shù)清發(fā)票,是不是夠了.3.看開發(fā)商提供給你的房屋實(shí)測面積表,和竣工備案表.記住,要看原件.你可以要一份復(fù)印件,也可以不要,但這兩個東西,一定要看原件,你也有權(quán)要求開發(fā)商出示. 4.在收房時,物業(yè)會有一份復(fù)寫紙的東西,記錄了你提出的問題,一定要寫全面.順便說一句,你就是在你的房子里看上一整天,以后也還會發(fā)現(xiàn)做的不到位的地方,建議不要太浪費(fèi)時間了.收房時要帶小錘（檢查空鼓用）、軟管（檢查地漏及排水坡度用）、電筆（檢查開關(guān)插座用）專家建議：收樓日應(yīng)帶以下裝備 ：1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證。 2、紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。4、扁型三插頭小電器一個（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。5、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。6、請有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。 收房注意事項(xiàng)： 1 檢查所有插座沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。 2 檢查所有窗戶 ·檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。 ·檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。 ·檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞 3 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！

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