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• 132****6268

  商品房和普通住宅是兩種概念來的,也即是兩種不同的房屋區(qū)分方式。商品房主要系指依據(jù)房屋的產(chǎn)權(quán)獲得方式,既系通過購買獲得的房產(chǎn)(包括一手,二手)就叫商品房了。這種分類方式把房屋分為:商品房,房改房,廉價房,宅基地,經(jīng)濟(jì)適用房等。
  

  查看全文↓ 2018-06-29 10:14:49
• 159****3109

  商品房是開發(fā)商 開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán) 證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn) 權(quán)房。特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后 用于市場出售出租的房屋，包括住 宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自 建、參建、委托建造，又是自用的住 宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。
  
  商品房根據(jù)其銷售對象的不同， 可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩 種。商品房是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下， 具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包 括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得 土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場 價出售。其價格由成本、稅金、利 潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝 向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外， 從法律角度來分析，商品房是指按法 律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由 交易，不受政府政策限制的各類商品 房屋，包括新建商品房、二手房（存 量房）等。商品房在80年代興起。
  
  二、商品房的分類
  
  1、外銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī) 定，通過實(shí)行土地批租形式，報政府 計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建 成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商 業(yè)用房及其他建筑物。
  
  2、內(nèi)銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式， 經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后 用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、 澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住 宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
  
  三、商品房的價格構(gòu)成
  
  （一）土地使用權(quán)取得費(fèi) 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有 土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán) 的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出 讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁?出及按規(guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和； 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政 劃撥取得國有土地使用權(quán)的，其土地 使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支 付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。
  
  （二）住宅開發(fā)成本 1．前期工程費(fèi)。包括水文及工程地 質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行 性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通 電、通路及平整場地等費(fèi)用支出。 2．建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包 括房屋主體部分的土建(含樁基)工程 費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝 修)、設(shè)備購置費(fèi)等。 3．附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用 地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電 (含一戶一表)、供氣、供熱、有線電 視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜 (含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán) 衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi) 用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項(xiàng)目 負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括 根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū) 施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車 庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、 居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等 建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開 發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 4．開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)經(jīng)營單位直 接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi) 用。 5．其他符合國家規(guī)定并與項(xiàng)目開發(fā) 直接有關(guān)的費(fèi)用。
  
  (三)住宅開發(fā)期間費(fèi)用 指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā) 生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用 等支出。住宅開發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益 項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?1．管理費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政 管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2．財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開 發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生 的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外 匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企 業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 3．銷售費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷 售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
  
  (四)利潤 以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開發(fā)成本 之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價或政府 指導(dǎo)價的商品住宅，其利潤率由政府 價格主管部門確定；屬市場調(diào)節(jié)價的 商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位 自行確定。
  
  (五)稅金 指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng) 繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教 育費(fèi)附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目 和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié) 稅不列入組價因素，在商品住宅銷售 價格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。
  
  (六)住宅差價 包括樓層差價、朝向差價。樓層差 價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零 的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定， 其中屬政府定價的政府指導(dǎo)價的，報 價格主管部門確認(rèn)。
  
  （七）下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住 宅成本 1、開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、 營業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用 2、企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它 各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費(fèi)用 3、各種賠償金、違約金、滯納金和 罰款 4、國家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其 他支出。

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• 134****3980

  商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。

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• 136****6431

  普通商品房
  
  在商品房的定義基礎(chǔ)上加入一些限制條件：
  
  普通商品房普通住宅必須滿足以下條件：
  
  (一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；
  
  (二)單套建筑面積在140平方米以下；
  
  (三)實(shí)際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。

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• 155****5944

  國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（國辦發(fā)[2005]26號）
  五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)
  為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。
  

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相關(guān)問題

• 問 非普通商品房是什么意思？
  答

  如何區(qū)分普通住宅和非普通住宅:①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上。②單套建筑面積在140平方米（含）以下。③單價不超過**高限，或者是總價不超過**高限，滿足其一即可。以上三點(diǎn)需同時滿足才為普通住宅，反之為非普通住宅。

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• 問 ??普通商品房是什么意思？誰能說說呢？
  答

  普通住宅定義：普通住宅，其一般是按照所在地區(qū)，民用住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)來建造的居住用房。一般為多層住宅和高層住宅，因各地對多層和高層的定義不一致，劃分標(biāo)準(zhǔn)各地可根據(jù)實(shí)際情況酌情確定。普通住宅不等同于普通住房，普通住宅泛指整幢樓，而普通住房則指單套住房。普通住宅的主要特點(diǎn)：1、小區(qū)容積率在1.0以上。2、單套房屋建筑面積在140/144平方米以下。3、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。一些城市規(guī)定，價格低于xxxx元/平米(不同城市，價格標(biāo)準(zhǔn)不一樣)。注意：需要同時滿足上述三個條件，才能稱之為普通住宅，反之則為非普通住宅。商品房定義：商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造的自用住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。其價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成，均按市場價出售。商品房可以按照相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)定，在市場上自由交易，不受政府政策限制。根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。簡單的說，就是市面上交易流通的房屋，無論住宅用途還是其它用途，都是商品房。而除開高檔住宅、別墅外的住宅，就稱之為普通住宅。那我們是不是可以理解商品房包括普通住宅呢？其實(shí)不可以。因?yàn)椴皇撬械钠胀ㄗ≌伎梢陨鲜薪灰祝热缂Y建房取得的單元房、房改房、自建房等，它們屬于普通住宅，但卻不是可以上市交易的商品房。不能說普通住宅和商品房誰包括誰，他們之間有不同，但也有有交集的部分。

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• 問 學(xué)區(qū)房是什么意思?跟普通商品房有何不同?
  答

  房產(chǎn)證證明了房屋的權(quán)屬，而房屋產(chǎn)權(quán)是可以永久使用的。但是，房屋所坐落的土地，則是**高70年的使用期限。也就是說，房屋可以永久使用，直到報廢。但是土地則按照土地使用證的年限使用。

  全部3個回答>
• 問 什么叫普通商品房呢？
  答

  商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的住宅。商品房則沒有優(yōu)惠政策，也沒有限定標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng)對象。

  全部4個回答>
• 問 ??售后公房什么意思?和普通商品房有何區(qū)別?
  答

  一、售后公房是機(jī)關(guān)單位建造的分配給職工居住使用的住房，職工沒有權(quán)只有使用權(quán)。但是，職工可以工齡加貨幣的形式購買權(quán)，即為售后公房，更多的接近政策導(dǎo)向。而商品房顧名思義，更多的是偏向于市場導(dǎo)向。所以商品房和售后公房在出售購買限制和稅收上都有區(qū)別。二、售后公房的銷售對象都是有限制的，不是任何人都可以購買公房。購買公房的人只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。而普通商品房的銷售對象是沒有限制的，任何公民都可以購買商品房。三、國家對公房的購房面積有所限制，規(guī)定人均可購房的建筑面積，任何購房人不得超過指標(biāo)限制多購房，以防止一些量低價購買公有住房，造成國有資產(chǎn)的流失。而商品房的購房面積是沒有限制的，公民可以隨意選擇購房面積。四、購買公房有一定的優(yōu)惠政策，首先公房的價格較低，往往按照標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售，其次在標(biāo)準(zhǔn)價或成本價的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠折扣。而商品房房價較高，折扣優(yōu)惠也完全依據(jù)開發(fā)商的售房政策而定。以上就是售后公房是什么產(chǎn)權(quán)？和商品房的產(chǎn)權(quán)證有什么區(qū)別的全部內(nèi)容，職工購得的公房有的在產(chǎn)權(quán)上有限制，表現(xiàn)為已購公房上市出租、銷售方面。而商品房則無此限制。與商品房相比，公房在面積、購買條件、產(chǎn)權(quán)上受到很多限制，其就在于享受低房價的優(yōu)惠政策。

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