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• 154****8596

  第一、目前我國公有住房出售是有很多條件限制的，但是目前尚沒有關(guān)于公有住房買賣的一般性規(guī)定。
  從實(shí)踐中的情況來看，公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件。任何單位或個(gè)人不得擅自買賣公有住房。公有房屋買賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。公有房屋買賣必須經(jīng)過交易審核后，方可辦理所有權(quán)登記。出售公有房屋所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定使用。國有房屋實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，不得無償劃撥，國家另有規(guī)定的除外。出售公有房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。公有房屋出售給外國人的，應(yīng)當(dāng)符合涉外房屋買賣的有關(guān)規(guī)定。建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》(建住房〔1999〕209號(hào))中規(guī)定，城鎮(zhèn)成套現(xiàn)有公有住房，一般除按照規(guī)劃近期需要拆除改造的住房;黨政、科研機(jī)關(guān)及大專院校內(nèi)與機(jī)關(guān)、辦公不可分割的住房;具有歷史紀(jì)念意義的住房;嚴(yán)重?fù)p壞房、危舊房;以及當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的其他不宜出售的住房外，均屬于可售公有住房范圍。具體可售公有住房與不宜出售公有住房范圍，由各地人民政府確定并公布。凡屬各地房屋管理部門直管的成套公有住房，除按規(guī)定不宜出售的外，均應(yīng)向有購房意愿的現(xiàn)住戶出售。
  第二、現(xiàn)在很多地方規(guī)定，一些國有單位可以按照市場價(jià)出售房改房。
  例如可以參考北京市《關(guān)于房改售房若干問題的通知》(京國土房管字〔2000〕178號(hào))文件，市國土房管局、市房改辦發(fā)布了《關(guān)于單位按市場價(jià)出售公有住房有關(guān)問題的通知》(京國土房管改字〔2001〕586號(hào))的有關(guān)規(guī)定。單位按市場價(jià)出售公有住房，必須取得權(quán)屬證明，也就是具有確權(quán)證明和經(jīng)權(quán)屬登記部門審核同意簽注意見并加蓋公章的具結(jié)保證書，才可向職工出售公有住房，如果沒有取得權(quán)屬證明的，須在辦理權(quán)屬證明之后，由產(chǎn)權(quán)單位按照公有住房出售方案審批管理權(quán)限，上報(bào)主管房改部門，由房改主管部門審查后符合政策的，由房改部門批準(zhǔn)同意出售。房屋買賣當(dāng)事人之間必須簽訂公有住房買賣合同。產(chǎn)權(quán)單位和職工正式簽訂公房買賣合同，并持批準(zhǔn)文件到房屋所在地轄區(qū)內(nèi)地產(chǎn)交易管理部門辦理過戶手續(xù)。根據(jù)購買價(jià)格和住房屬性不同，職工按照市場價(jià)格購買公房，支付了與商品房同等的價(jià)格，土地性質(zhì)也是出讓方式，所以在向職工發(fā)放房屋所有權(quán)證時(shí)，按照商品房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)辦理產(chǎn)權(quán)，發(fā)給商品房產(chǎn)權(quán)證。
  第三、盡管由于買賣合同的標(biāo)的物在性質(zhì)上的特殊，但是一旦進(jìn)入買賣領(lǐng)域，那么國家也是一個(gè)私法主體，公有房屋的買賣應(yīng)該適用《合同法》的規(guī)定，買賣雙方是平等的民事主體。
  雖然我國規(guī)定以產(chǎn)權(quán)證書登記為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際生活中，房改房屋開始賣到辦理房產(chǎn)證之間，一般需要很長的時(shí)間，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，購房職工往往已經(jīng)全部或者部分向售房單位交付購房價(jià)款。那么根據(jù)《合同法》的規(guī)定，一方(購房職工)已經(jīng)履行了主要義務(wù)(付款)，雙方就應(yīng)該相互配合，將合同認(rèn)真、全面地履行完畢，直到完成產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。不能認(rèn)為產(chǎn)權(quán)登記，就可以撤銷合同，職工也就沒有權(quán)益保障。
  二、出售公有住房需要注意什么問題？
  已購公房是否可以自由買賣的問題。
  已購公有住房,是指本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定,按照成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法,下同)購買的公有住房。城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定, 按照成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房,應(yīng)當(dāng)視為已購公有住房。對于已購公有住房的再次銷售問題,從一般原理看,由于公有住房進(jìn)行銷售后就進(jìn)入了私有領(lǐng)域,私人所有的財(cái)產(chǎn),權(quán)利人可自由處分,所以已購公有住房可以自由買賣這是一般原則。
  但是在現(xiàn)實(shí)中由于很多已購公有住房是通過福利和改革受益的結(jié)果,所以在目前各地對已購公有住房的銷售還有一定的限制,譬如北京市有關(guān)文件規(guī)定,已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以進(jìn)入市場銷售,但是有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得進(jìn)入市場出售：
  (1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的;
  (2)已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的;
  (3)所有權(quán)共用的房屋,其他共用人不同意出售的;
  (4)有所有權(quán)糾紛的;
  (5)已經(jīng)抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
  (6)上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;
  (7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;
  (8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的;
  (9)法律法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他不得出售的情形。
  此外,房屋所有權(quán)人要求進(jìn)入市場出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的,可以向房屋所在地的區(qū)縣房屋土地管理局提出書面申請,區(qū)縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自受理已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請之日起15日內(nèi)做出批準(zhǔn)或者不予批準(zhǔn)的決定;做出不予批準(zhǔn)決定的,應(yīng)當(dāng)書面說明理由。

  查看全文↓ 2018-06-28 17:01:52
• 132****9233

  所謂公房也就是單位或部門所有的房產(chǎn)，或者是通過私有化而轉(zhuǎn)變成私房（俗稱房改房）的原公有房產(chǎn)。
  此類房產(chǎn)的特點(diǎn)是，一般房齡較長，房屋結(jié)構(gòu)比較簡單，價(jià)格比較便宜，土地屬于劃撥（需要繳納土地出讓金，這也是價(jià)格便宜的原因之一）。由于單位所有的公房是按成本價(jià)賣給本單位職工的，外人無緣購買，部門所有的房產(chǎn)也相類似。所以購買公房，實(shí)際上就是購買房改房。
  購買公房首先要看是否符合上市條件。因?yàn)橐话惴扛姆慷加猩鲜械臅r(shí)間限制，大體是五年時(shí)間。如果未到規(guī)定時(shí)間出售，就無法過戶，存在風(fēng)險(xiǎn)。
  其次是作為二手房，一定要二證齊全，即房產(chǎn)證和土地使用證齊全不假。
  三是必須實(shí)地看房。因?yàn)榇祟惙慨a(chǎn)一般房齡較長，內(nèi)部管道和線路陳舊，必須親自試過，尤其是衛(wèi)生間等處的下水道。
  **后是購房資金的安全。即使有中介，也有必要將購房款交銀行托管，中介不具備托管購房資金的職能。

  查看全文↓ 2018-06-28 17:01:35
• 131****5182

  已經(jīng)私有制的公房買賣同普通二手房的交易一致，從單位一手購買公有住房，要先報(bào)公有住房出售的主管單位審批，同意然后再去房管局過戶。
  公房上市是上世紀(jì)90年代初在上海開始實(shí)施的，實(shí)施階段很多公房住戶通過這種方式改善了自己的居住條件。隨著改革的深入，這項(xiàng)措施操作起來也越來越規(guī)范了。
  一、禁止出售公房的范圍：
  1、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的；
  2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的；
  3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
  4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
  5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
  6、上市出售后形成新的住房困難的；
  7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
  8、法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
  二、交易原則：
  此外為了切實(shí)達(dá)到改革目的，改善職工的居住條件，可售公房上市還應(yīng)遵循以下原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當(dāng)時(shí)的房改售房政策購房同步進(jìn)行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價(jià)的公有住房或平價(jià)房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。
  三、操作程序：
  公房因?yàn)槟阕陨淼奶厥庑栽诮灰走^程中與一般商品房的交易有些不同，購房者對此應(yīng)該有所了解，具體程序是：
  1、公有住房承租人在落實(shí)受買人后，先按當(dāng)時(shí)的出售公有住房政策與公有住房的所有權(quán)人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》?！豆凶》抠I賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。
  2、可售公有住房上市成交雙方當(dāng)事人在《出售合同》簽訂后的三十天內(nèi)，應(yīng)持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關(guān)資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。
  3、原可售公有住房承租人在收到經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關(guān)資料向公有住房所有權(quán)人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項(xiàng)和首期房屋維修基金。
  4、可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑《過戶審核表》及有關(guān)資料按規(guī)定分別向財(cái)稅部門和交易中心交清全部稅費(fèi)或保證金后三天內(nèi)，憑稅費(fèi)或保證金交款憑證及有關(guān)資料向區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。
  5、可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處出具的《公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。
  6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。
  為了盡可能的保護(hù)好公房交易的雙方當(dāng)事人，認(rèn)定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)。而應(yīng)一律按1996年售后公房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一“從低”收取。其次是已購公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費(fèi)用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，其中由轉(zhuǎn)讓人交納的剩余部分，由受買人向轉(zhuǎn)讓人支付，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，三項(xiàng)維修基金隨同房屋轉(zhuǎn)移至買受人名下。

  查看全文↓ 2018-06-28 17:01:28

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• 問 公房能賣嗎
  答

  可以賣，但是需要一次性付款的，而且這種老房子難得賣出價(jià)來

  全部3個(gè)回答>
• 問 租用公房能賣嗎
  答

  資金監(jiān)管是一種二手房交易中的一種保障制度，沒有強(qiáng)制性，二手房買賣雙方可以按照需求進(jìn)行使用，**形象的例子就是買賣物品時(shí)的支付寶。如果二手房交易的房屋尚有未還清的貸款，而賣家享用買家的**款還清貸款，解除房屋抵押，然后在過戶房產(chǎn)給買家。買家擔(dān)心賣家把這筆錢用作他用，房產(chǎn)不能辦理過戶，雙方就可以使用資金監(jiān)控。資金監(jiān)管是把購房人已經(jīng)支付的房款，保管在由上下家同意的第三方資金賬戶里，?？顚Ｓ?。也就是說，只能用于還清上家貸款，這樣就能保障交易流程的順利和安全。二手房資金監(jiān)管流程1、二手房資金監(jiān)管流程——全款：①買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》、買賣雙方共同提出辦理交易資金監(jiān)管服務(wù)需求；②買方在店鋪（資金監(jiān)管核心提供）使用POS機(jī)刷卡交易全款，款項(xiàng)直接進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶中，由XX銀行監(jiān)管。同時(shí)買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監(jiān)管協(xié)議》；③店鋪、房地產(chǎn)交易市場為買賣雙方辦理繳納稅費(fèi)、過戶手續(xù)；④辦理完過戶手續(xù)后，根據(jù)買賣雙方授權(quán)，銀行按指令撥付購房款。2、二手房款資金監(jiān)管——**款（貸款）：①買賣雙方簽訂《北京市房屋買賣合同》、買賣雙方共同提出辦理交易資金監(jiān)管服務(wù)需求；②XX銀行審核買賣雙方的資質(zhì)，并與買方簽署貸款相關(guān)合同；③評(píng)估該套房產(chǎn)，根據(jù)評(píng)估報(bào)告確定**款金額；④買方在店鋪使用POS機(jī)刷卡支付**款，款項(xiàng)直接進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶中，由銀行監(jiān)管。同時(shí)買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監(jiān)管協(xié)議》；⑤店鋪、房地產(chǎn)交易市場為買賣雙方辦理繳納稅費(fèi)、過戶手續(xù)；⑥辦理完過戶手續(xù)后，根據(jù)買賣雙方授權(quán)，銀行按指令撥付**款；⑦銀行見他項(xiàng)權(quán)利證后，支付尾款給賣方。二手房不做資金監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)：1、如果交易雙方不做資金監(jiān)管，堅(jiān)持自行交付房款，或?qū)⒚媾R的風(fēng)險(xiǎn)有：賣方無法取得全部房款；買方無法在合同約定時(shí)間內(nèi)取得房屋所有權(quán)，亦無法追回已支付的房款等。2、在不做資金監(jiān)管的前提下，當(dāng)買方全款購房要求提前過戶且尾款延遲支付時(shí)，賣方存在極高的風(fēng)險(xiǎn)。比如：如果買方只有極少的自由資金，又想通過購得房屋抵押貸款獲得資金，從而實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)購買多套房屋，此舉極容易引起資金鏈斷裂，導(dǎo)致賣方無法收回尾款，同時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)已過戶而失去房屋所有權(quán)。3、在不做資金監(jiān)管的前提下，如果賣方的房子仍有抵押，想用買方的資金（**款）解除抵押，存在的風(fēng)險(xiǎn)有：第一種可能是賣方將買方的資金挪作它用，導(dǎo)致房子不能如約解除抵押，導(dǎo)致無法順利過戶；第二鐘可能是賣方的房子實(shí)際存在多筆抵押，買方支付的資金僅能解決其中部分抵押款，導(dǎo)致房子解除抵押被延遲，對于買方來說輕則延遲交易，重則錢房兩空。

  全部3個(gè)回答>
• 問 公房個(gè)人能賣嗎
  答

  公產(chǎn)房有房證，叫公產(chǎn)承租證，公產(chǎn)有的可以進(jìn)行私人交易，當(dāng)然也可以過戶了，需要到房產(chǎn)所在的房管所去辦理，有的公產(chǎn)房就不能夠辦理更名過戶，只能是本單位員工交易。如果公產(chǎn)房能買斷的話**好去買斷，買斷之后的公產(chǎn)房就變成私產(chǎn)房了，可以自由交易。

  全部5個(gè)回答>
• 問 承租的公房能賣嗎
  答

  按現(xiàn)行房改規(guī)定，售出的公房５年以后可以出租、出售。

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• 問 承租的公房能賣嗎
  答

  公房使用權(quán)可以有限制的轉(zhuǎn)讓。公房是指公有住房，是相對于全部權(quán)屬于個(gè)人的私有住房而言，是指由國家以及企事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家、單位，國家和單位通過適當(dāng)收取租金或者無償?shù)姆绞教峁┙o職工或者居民使用。根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》的規(guī)定，公房使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但不得損害產(chǎn)權(quán)人的利益。因?yàn)槭褂脵?quán)人與產(chǎn)權(quán)人屬于合同關(guān)系，使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)征得所有權(quán)人同意。

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