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• 155****0685

  如果合同有約定按照合同約定的處理處理方式要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任了；乳溝沒有約定，可以要求因延期交房給買受者造成的實際損失。

  查看全文↓ 2018-06-27 12:42:29
• 137****0956

  商品房延期交付后，如何要求賠償，賠償又該怎么計算？
  
  　　商品房買賣合同是一種經(jīng)濟合同，按照我國《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償金的計算方法。遇到此類問題，購房人須注意購房合同中針對延期交房違約賠償是否具有的明確條款，其次購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數(shù)的，包括銀行貸款按揭部分，同樣條款對不同方式付款的購房人的賠償是不同的。合同有約定時，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
  
  　　《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條如下解釋：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！睂Υ?，可以依法要求開發(fā)商按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失，如果不被接受，可以向人民法院起訴要求其賠償損失。同時，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
  
  　　但應(yīng)當(dāng)注意，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。需要明確的是，違約金是可以約定的，具體沒有法律規(guī)定萬分之一這個說法，但違約金是有限制的，根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。

  查看全文↓ 2018-06-27 12:42:07
• 137****1250

  一、關(guān)于違約金的性質(zhì)
  　　《中華人民共和國合同法》第113條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失?！逗贤ā窂暮贤?dāng)事人地位平等及市場經(jīng)濟原則出發(fā)，確定了違約金的補償性，即違約金是用以補償受害方因合同對方違約所遭受的實際損失。而《合同法》第114條關(guān)于約定違約金低于或過分高于損失的調(diào)整制度，從另一角度進一步明確了違約金的補償性質(zhì)。
  二、關(guān)于遲延交房違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)
  　　《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第16條也明確了商品房買賣中違約金的補償性質(zhì)：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
  三、延期交房導(dǎo)致的買方損失
  開發(fā)商遲延交房導(dǎo)致購房者具體損失的計算問題，《解釋》第17條做出了規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！币虼?，一般而言租金損失即為我國《合同法》規(guī)定的買房者可得利益的損失。

  查看全文↓ 2018-06-27 12:41:45

相關(guān)問題

• 問 ??商品房逾期交付怎么賠償？
  答

  房屋延期交付糾紛的處理1.出賣人的交付房屋義務(wù)(1)“交付”是指對房屋的轉(zhuǎn)移占有《合同法》第一百三十五條的規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。對于房屋的交付，**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！惫试瓌t上，交房僅僅意味著對房屋的移轉(zhuǎn)占有。由于不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過戶登記為要件，與動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標(biāo)的物交付行為的完成即意味著標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當(dāng)包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。房屋交付與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)是兩種不同性質(zhì)的履行行為，應(yīng)當(dāng)予以區(qū)分。當(dāng)然，按照上條規(guī)定，如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，出賣人不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。(2)交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當(dāng)事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個過程，因此，應(yīng)主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成;房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗收手續(xù)，并能在交付時向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》。2.延期交房的認(rèn)定原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：(1)因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。

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• 問 ??商品房延期交付要怎么賠償？
  答

  由于施工進度原因?qū)е麻_發(fā)商能按期交房合同約定延期交房違約方每日應(yīng)支付購房人已付房款萬分之三。違約金對于次性付款業(yè)主來說毫無疑問開發(fā)商應(yīng)該按照已付房款計算違約金。對于采用銀行按揭方式業(yè)主來說當(dāng)初購房時支付了低20%**款其余部分由按揭銀行支付給開發(fā)商業(yè)主自貸款發(fā)放之日起開始還款并付息(般按揭款購房合同簽訂之日起月內(nèi)發(fā)放)問題。按揭方式購房違約金計算基數(shù)何確定哪位業(yè)主有比較權(quán)威答案謝謝了 補充。合同約定延期交房違約方每日應(yīng)支付購房人已付房款萬分之三違約金!!

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• 問 ??商品房延期交付怎樣獲得賠償
  答

  一、房子延期交付如何退房？1、房子延期交付，按照原本的購房合同約定，延期應(yīng)該如何賠償，那么可以得到相應(yīng)的賠償；2、房子延期交付，購房者想退房，那么還是要看當(dāng)時簽訂購房合同時，對于延期能退房是否有約定，具體要看你們合同約定的內(nèi)容；3、如果購房者堅持要退房，在簽訂了購房合同后，必須與開發(fā)商協(xié)商。二、房子延期交付如何索賠？如果開發(fā)商沒有按照購房協(xié)議書上約定的房屋交付時間按期交房，業(yè)主可根據(jù)購房協(xié)議書上規(guī)定的延期交付賠償責(zé)任向開發(fā)商進行索賠，如果購房協(xié)議書上沒有明確延期交房責(zé)任認(rèn)定，就要依據(jù)建設(shè)部頒布的《商品房買賣管理辦法》上的規(guī)定要求開發(fā)商賠付。購房合同有約定時，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。在《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條發(fā)現(xiàn)如下解釋：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！辟彿亢贤瑳]有約定時，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。同時，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。但應(yīng)當(dāng)注意，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅

  全部4個回答>
• 問 ??商品房延期交付怎樣獲得賠償？怎么計算的呢？
  答

  1、當(dāng)開發(fā)商出現(xiàn)延期交房情況時，若購房人與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中已約定了延期交房的違約金金額，則購房人可依據(jù)合同約定的金額要求開發(fā)商賠償延期交房的違約金。2、在沒有約定延期交房賠償金的情況下，按照**高人民法院的司法解釋，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。如果消費者要求退房，也可以按照已交房款乘以同期銀行貸款利率及延期交房時間來計算賠償。

  全部3個回答>
• 問 買賣商品房時，商品房逾期交付的責(zé)任是如何確立的？
  答

  開發(fā)商逾期交房，首先1.要看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，即開發(fā)商是否遇到合同約定的免責(zé)事由。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了合同約定的免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。2.如果開發(fā)商沒有在合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了約定的免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。3.如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商須承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在商品房買賣合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，原則上應(yīng)按合同約定辦理。4.如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，則據(jù)**高人民法院商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。